Articles

Bilan taupin

Vous vous souvenez de nos petites taupes, équipées de leur GoPro, qui sont allées voir les carrières en dessous du terrain sur lequel nous voulons construire notre immeuble ?

Mais si, ces carrières qui nous font faire des trous dans le terrain et qui font des trous dans le budget

Eh bien, elle n’ont pas encore fini de nous en faire, des trous ! Les taupes vont devoir se remettre au travail.

Mais rembobinons un peu, que je vous explique le pourquoi du comment.

Le rapport des taupes

RapportTaupinLe rapport d’étude géotechnique donnait un bilan précis des trous qui ont été faits, où ils ont été faits exactement, jusqu’à quelle profondeur, et de ce qu’il y avait dans le sous-sol à ces niveaux-là.

Le résultat est plutôt positif : aux 3 endroits où nous avons fait faire des forages, les carrières sont bien remblayées, il y a très peu de vides, et la nature du sol le rend suffisamment stable pour que nous n’ayons pas à faire faire de fondations spéciales …

Mais c’est à l’Inspection Générale des Carrières de confirmer que les forages ont été faits dans les règles, que les remblais sont suffisants, et, le cas échéant, c’est à elle de nous imposer de combler les trous.

L’avis de l’Inspection Générale des Carrières

Conformément à la procédure à suivre, nous avons donc joint ce rapport à notre demande de permis de construire. C’est la Mairie de Vitry-sur-Seine qui l’a transmis à l’Inspection Générale des Carrières (IGC) pour obtenir leur avis.

PlanCarrièreEt là, frayeur ! Début mars, nous recevons un courrier de la mairie qui nous transmet un avis … défavorable 🙁 Selon les plans de l’IGC, il y a une carrière et des trous beaucoup plus importants que ceux que nous avons vus … mais nous avons foré à côté ! Ils souhaitent donc que nous refassions un trou – pour sonder précisément cette carrière.

En fait, ce n’est pas par négligence que nous avions fait forer à côté : c’est simplement que, à cet endroit précis, aujourd’hui, il y a une maison ! Et que cette maison est habitée ! Eh oui, elle est toujours habitée par ses propriétaires, en attendant que la vente définitive soit signée. Or, si vous vous souvenez bien une des conditions suspensives à cette vente, c’est que nous obtenions le permis de construire. Or, un avis défavorable de l’IGC, cela signifie … un refus du permis de construire 🙁

Les prescriptions de l’IGC

Bon, il n’y a pas vraiment de suspense ici : si vous suivez notre progression dans le projet, vous savez déjà que nous avons obtenu notre permis de construire. Mais vous vous demandez maintenant : comment ont-ils fait ? Eh bien, comme nous commençons à avoir l’habitude des embûches, et que généralement nous réussissons à les contourner, nous avons fait comme d’habitude : nous avons retroussé nos manches 😉

Notre architecte nous a beaucoup aidés sur ce sujet. C’est elle qui a contacté l’IGC, qui leur a expliqué notre cas, qui leur a demandé ce que nous pouvions faire … Suite à ces échanges, nous avons envoyé un courrier recommandé à l’IGC, pour leur dire … exactement ce que je viens de vous décrire ! On veut bien faire le trou à l’endroit qu’ils nous demandent, mais d’abord nous devons démolir la maison qui se situe dessus, et donc, nous devons être propriétaires du terrain. Pour devenir propriétaires du terrain, nous avons besoin du permis de construire. Et pour obtenir ce sésame, nous avons besoin que leur avis défavorable soit levé …

Je ne vous cache pas que nous avons été un peu inquiets jusqu’à l’échéance du permis !

Mais l’IGC a été compréhensive et réactive. Il n’y a donc plus « d’avis défavorable », mais des prescriptions : nous devrons impérativement leur déclarer le démarrage de nos travaux ; faire le forage demandé à l’endroit précis où doit se trouver la carrière ; et, le cas échéant, combler cette carrière …

Bref, tout est bien qui finit bien. Et comme je vous disais : les carrières n’ont pas fini de nous faire des trous ! Dans le terrain, et dans le budget 😉 Affaire à suivre …

Previously on Big Bang Participatif* !

* précédemment sur Big Bang Participatif 

A la veille du dépôt du permis de construire (oui, c’est pour bientôt), il nous a semblé opportun de faire une synthèse de nos premiers mois d’aventures participatives ! Que s’est-il passé dans la première saison de Big Bang Participatif ?

Episode S01E00 : l’épisode pilote

Nous vous avons succinctement raconté qui nous sommes, notre groupe, la genèse du projet immobilier, pourquoi nous nous sommes lancés,  nos vacances au Pérou, les chiffres clés du projet. Nous vous avons également raconté comment nous avons choisi notre architecte, Guita Maleki.

Episode S0101 : La recherche du terrain

Vous avez ainsi pu constater que la recherche du terrain n’est pas une activité de tout repos et qu’il ne suffit pas d’avoir trouvé LE terrain qui répond au maximum des critères. Il faut ensuite gérer toute la partie administrative de la promesse de vente.street art 1

Nous avons finalement trouvé sur le terrain sur la commune de Vitry, capitale du street art !

Episode S01E02 : la gestion des carrières

C’est sans doute un des premiers points à gérer lorsque vous avez trouvé le terrain de vos rêves : vérifier l’état de son sous-sol pour deux raisons : 1) déterminer la nature des fondations sur lesquelles reposeront votre bâtiment, 2) identifier (et budgéter) la nécessité de combler les gros trous du sous-sol qui peuvent faire des gros trous dans votre budget.

La taupe a perdu sa GoPro

La taupe a perdu sa GoPro

C’est pour ça que nous avons mandaté des taupes équipées de GoPro pour sonder le sous-sol. Ces taupes ont fini par être porteuses de bonnes nouvelles puisque nous ne devrions pas avoir à combler les carrières et que des fondations superficielles sont suffisantes pour supporter notre bâtiment.

Episode S01E03 : l’élaboration du permis de construire

Je ne reviens pas sur les étapes qui jalonnent l’élaboration du permis de construire. Les détails sont disponibles ici.

Ces étapes ont été le fil rouge de cette première saison. C’est sans aucun doute le cœur de cette première saison, l’étape qui aboutit à la conception de nos futurs logements, celle qui nous a demandé le plus de travail, d’aller-retour, de validation, d’échange, … Je n’ose pas compter le nombre de version de plans envoyés par Guita, relues et commentées durant nos longues soirées automnales !

Notre bâtiment dans son environnement

Notre bâtiment dans son environnement

Nous vous avons livré une partie des plans au fur et à mesure de leur validation. Nous terminerons cette première saison de nos aventures par le dépôt du permis de construire mardi 23/12 (oui, demain !).

Et nous sommes très fiers du résultat obtenu 🙂 !

Episode S01E04 : La recherche de financement

Aujourd’hui, on a les idées mais pas encore le pétrole ! C’est le point compliqué du moment (même si nous n’en avons pas encore beaucoup parlé), celui qui focalisera nos attentions et nos énergies dans les prochaines semaines et sans doute le dernier point qui pourrait encore nous empêcher de transformer notre rêve en réalité. Bien sûr nous réalisons que nous ne sommes pas au bout de nos peines, mais sans argent, nous risquons de ne pas pouvoir aller beaucoup plus loin !

Heureusement, sur cette partie-là aussi nous sommes bien accompagnés et notre courtière ne ménage pas ses efforts pour nous décrocher un financement.

D’ailleurs, si un banquier nous lit, trouve notre projet intéressant et motivant, nous sommes ouverts à la discussion !  Nous sommes également prêts à discuter avec de généreux mécènes ! Nous ne sommes pas sectaires.

Episode S01E05 : La gestion de groupe

Réunion de travail - Photo

Le groupe au moment de la validation de l’APS

On s’entend super bien, tout est trop facile, ça roule ….. nan j’déconne, vous imaginez bien qu’un projet de cette complexité et avec ces enjeux pour nous, ne va pas sans quelques discussions « viriles mais correctes » (c’est balaud d’avoir loupé ce terrain dans la forêt enchantée des poneys magiques !). Oui, nous avons eu quelques petites tensions, mais avons toujours su les surmonter. Et il n’y a aucune raison que nous ne parvenions pas à surmonter les prochaines !

La clé ? Nous n’hésitons pas à nous dire « les choses » même si elles fâchent, plutôt que de laisser pourrir une situation qui finira par exploser tôt ou tard.

Episode S01E06 : l’épisode final

Cette saison devrait se terminer mardi 23/12 (oui, demain) par le dépôt du permis de construire à la mairie de Vitry. Ne vous inquiétez nous reviendrons très vite pour vous parler des prochaines étapes, notamment le choix des entreprises de construction, le choix des matériaux, les éventuels recours de tiers, …

Pour conclure cette première saison, que retenons-nous ? Quelques bonnes pratiques / astuces si vous souhaitez vous lancer dans une aventure similaire :

  • Ne cherchez pas la méthode miracle pour gérer ce type de projet, elle n’existe pas (pas encore du moins …). Chaque projet est spécifique et il faudra apprendre en marchant en sachant prendre des risques (plus ou moins bien calculés …)
  • Il va vous falloir une (très) bonne dose d’énergie, de patience et surtout de persévérance !
  • Vous allez avoir besoin d’un minimum d’économie pour vous lancer et payer les premières échéances avant de décrocher un prêt auprès d’une banque (architecte, bureau d’étude, géotechniciens pour étude de sol, bureau de contrôle, ….)
  • N’hésitez pas à dépenser quelques euros supplémentaires pour vous faire entourer des « bonnes » compétences, celles dont vous ne disposez pas et qui vous feraient perdre de l’énergie et du temps supplémentaire si vous essayiez de vous débrouiller seul …

Les taupes sont dans la place

Toute cette semaine, l’équipe de taupes géotechniciens a fait des trous dans notre (futur) terrain pour :

  • évaluer le type de fondations dont nous aurons besoin pour construire notre immeuble,
  • évaluer l’état des carrières de pierre qui se trouvaient dessous.

Ils sont descendus jusqu’à 44 m de profondeur.

Et la bonne nouvelle (à confirmer dans le rapport officiel) … c’est qu’il semblerait que les carrières sous notre (futur) terrain soient bien remblayées … et que donc nous n’aurons pas besoin d’injecter du béton (à confirmer par l’Inspection Générale des Carrières) … un trou de moins dans le budget ?

Merci GD-MH pour le travail rapide 🙂

Des petits trous, des petits trous, encore des petits trous …

Fabien vous a déjà parlé des trous dans le sol qui font des trous dans le budget, j’ai nommé … wait for it … les carrières !

1er trou dans le budget : l’étude de sol

Quand on a des carrières sous le terrain, la première chose que demande l’IGC (Institut Général des Carrières), c’est une étude de sol en bonne et due forme, pour avoir une idée de l’état dans lequel elles sont : ont-elles déjà été un peu comblées par les voisins ? Ou pas ?

Sans compter que différents matériaux ont été utilisés pour combler les carrières : éboulis, sables, marnes, caillasses, calcaire … Matériaux plus ou moins stables sur lesquels nous risquons de devoir faire des fondations spécifiques (donc chères) pour être sûr que notre immeuble tienne dessus !

taupeOn nous a bien proposé une escouade de taupes équipées de GoPro pour aller voir tout ça de près (à mon avis ç’aurait été le plus efficace) mais l’IGC ne prend pas au sérieux les vidéos taupines 🙁

Il a donc fallu trouver un prestataire (en l’occurrence, un géotechnicien) pour réaliser une étude de sol.

Le cahier des charges

Première étape pour demander des devis : faire un cahier des charges. Aucun de nous n’étant spécialiste en géotechnique, nous avons demandé de l’aide à notre architecte, qui l’a fait rédiger par son bureau d’études.

En gros, on y dit qu’on a besoin de savoir deux choses (avec des mots beaucoup plus compliqués sinon ce ne serait pas drôle) :

  • quel type de fondations devrons-nous faire faire pour construire notre immeuble ?
  • dans quel état sont les carrières ?

On y met aussi un plan de repérage, sur lequel on marque les emplacements où il y aura besoin de faire des forages : il vaut mieux que ce soit bien en dessous de notre futur immeuble 😉

Les visites de géotechniciens

Notre terrain n’est pas facile d’accès, nous avons donc demandé aux géotechniciens de venir sur place avant d’établir leur devis.

Cela permet un premier écrémage de prestataires : il y a ceux qui ne daignent pas répondre, malgré plusieurs relances, il y a ceux qui répondent « votre projet c’est trop compliqué on veut pas jouer » … Je vous passe les détails sur ceux qui se prennent pour des garagistes et qui, entendant une voix féminine au bout du fil, s’imaginent qu’ils ont affaire à des pigeons et cherchent à nous fourguer des prestations dont on n’a pas besoin …

Heureusement, il y a aussi plusieurs géotechniciens sérieux, qui se déplacent et font des vrais devis pertinents !

Les prestations proposées

norme geotechnicienLes prestations de géotechniques sont normées, et suivent les phases d’un projet de construction d’un bâtiment. Nous avons été bien familiarisés à ces étapes en négociant le contrat avec notre architecte. Du coup, pour une néophyte comme moi, la comparaison des devis a été moins compliquée que je ne craignais.

Ce qu’il m’a fallu surtout comprendre, c’est la différence entre forages destructifs et sondages pressiométriques :

  • pressiomètrele forage destructif : c’est le petit trou (10 cm de diamètre sur 42 mètres de profondeur pour aller jusqu’au fond des carrières pour nous). Les différentes matières rencontrées (sables, caillasses, etc.) sont remontées et étudiées.
  • le sondage pressiométrique : une petite sonde est descendue au niveau de l’essai qu’on veut faire (par le petit trou fait précédemment), elle exerce une pression (= se dilate) contre les parois du trou, et analyse les réactions de ces parois.

En bref, le forage destructif est nécessaire pour faire le sondage pressiométrique. Et dans notre cas, les sondages pressiométriques vont nous servir 2 fois : à 10 mètres de profondeur, pour évaluer de quel type de fondations nous aurons besoin ; et à 40 mètres de profondeur, pour évaluer l’état des carrières.

Le choix

Suite aux visites, nous avons reçu 3 devis. L’un est beaucoup moins cher que les 2 autres, mais pas forcément à côté de la plaque. Un autre se démarque par son sérieux : la prestation est bien détaillée et colle parfaitement au cahier des charges. Ça tombe bien, c’est avec eux que j’ai eu le meilleur feeling lors des visites. Une petite consultation auprès de notre architecte et son bureau d’études nous le confirme : c’est avec GD-MH que nous travaillerons.

C’est l’occasion d’un premier contact avec notre future mairie

petit_drillJe vous l’ai déjà dit, notre terrain n’est pas facile d’accès. L’endroit où nous voulons construire notre immeuble, c’est le jardin d’une maison. Et pour aller dans ce jardin, il faut passer dans la maison. Comment faire passer une foreuse par une petite cuisine ???

Heureusement, le terrain est voisin d’une école. On se dit que ce serait quand même beaucoup plus pratique de passer par là, quitte à défaire (puis remettre) un morceau du grillage qui nous sépare …

Il nous faut donc obtenir l’autorisation de passer par là ! C’est l’occasion de contacter notre future mairie. Après quelques coups de fil, je comprends que ça va se jouer entre le service Architecture (en charge des travaux) et le service Education (en charge de la sécurité des écoles). J’envoie un courrier à M. le Maire pour officialiser notre demande.

Un rendez-vous sur site avec le service Education, un représentant de l’école, le service Architecture, le service des voiries … et nous obtenons l’autorisation … à condition de faire les travaux pendant les vacances scolaires ! Le bruit et les vibrations causées par la machines, juste à côté du dortoir des petits, ça va pas le faire 🙁 Ça n’arrange pas trop notre planning tout ça, mais on va s’adapter.

Stay tuned pour des news des petits trous après les vacances de Toussaint !

Leçon n°4

Dites-vous bien qu’à chaque détour de votre chemin vers la de construction, vous trouverez une embûche … préparez-vous à l’enjamber de bonne humeur 😉