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Licence to build, ou comment obtenir un permis de construire ?

Publilius Syrus, célèbre poète latin (ouaih, moi non plus, je ne le connaissais, je cherchais juste une citation sur Google pour introduire le sujet …) avait déjà tout compris : « Le temps de la réflexion est une économie de temps ». Et quand on parle de permis de construire, c’est exactement de ça dont il est question : passer du temps sur la conception de notre immeuble pour éviter de perdre du temps durant la phase de construction ou de vivre avec une erreur de conception.

Oui, car aujourd’hui, je vais vous parler du permis de construire, des différente étapes à suivre, de son dépôt en mairie pour instruction et bien sûr, pas uniquement sur la manière de remplir les formulaires CERFA … on y va ?

Le permis de construire : une démarche administrative, mais pas que .. 

Le permis de construire est avant tout une autorisation administrative, délivrée par la mairie (du moins dans notre cas – je n’entre volontairement pas dans les autres cas, ce n’est pas le sujet) pour que nous puissions construire notre immeuble. C’est le document de référence qui permet aux autorités compétentes de vérifier que nous respectons notamment le code de l’urbanisme et le PLU (Plan Local d’Urbanisme, autrement dit la déclinaison locale du code de l’urbanisme).

PlanningPermisConstruire

Le planning de notre phase d’étude

Et pour nous, c’est surtout l’outil qui nous permet de travailler et d’échanger avec l’architecte sur les plans de nos futurs logements.

C’est pour ça que cette étape prend un peu de temps (4 mois dans notre cas) et qu’il ne faut surtout pas la bâcler : nous ne souhaitons en effet pas prendre le risque de vivre les 10 prochaines années avec un défaut de conception !

Qui estime la durée ?  C’est l’architecte sur la base de son expérience et des « standards », en considérant  la complexité et la taille du projet. Dans notre cas, il aurait été compliqué donc risqué de faire plus court.

C’est pour ça aussi que nous respectons les étapes qui divise cette phase dite d’avant-projet (car le projet, c’est la construction) :

  • L’esquisse
  • L’Avant Projet Sommaire (APS)
  • L’Avant Projet Détaillé (APD)

Etape 1 : L’esquisse (durée : 3 semaines) 

Nous avons déjà eu l’occasion d’en parler ici : l’esquisse permet de définir (sans les figer définitivement) les grands volumes de notre bâtiment, son emprise au sol, … C’est le moment où nous prenons réellement connaissance du PLU (on avait commencé un peu avant, mais c’est parce que nous sommes impatients), de son contenu et donc de ses contraintes.

Esquisse

Exemple d’esquisse

Exemple : La mise en place d’une baie vitrée nécessite d’être à une distance réglementaire de la limite de propriété pour ne pas avoir une vue trop proche sur la maison des voisins (c’est vrai quoi, on n’est pas dans Loftstory …) 

Dans notre cas, la préparation de l’esquisse a duré environs 3 semaines.

 

 

Etape 2 : Avant Projet Sommaire (APS – durée 4 semaines) 

Pour l’APS, on entre un peu plus dans les détails et on commence à se poser des questions existentielles : où seront situés les appartements de chacun ? Où vais-je positionner la chambre ? La salle de bains ? Quelle sera ma superficie ? Pourquoi il a une plus grande terrasse que la mienne 😉 ?

Pour s’imprégner de nos envies et dessiner les appartements de nos rêves, notre architecte a demandé à chaque couple de produire son « cahier des charges » (autrement dit, notre liste au Père Noel  et cette année, le Père Noel s’appelle Guita !).

PlanAPS

Le plan d’un lot en phase d’APS

Avec les premiers résultats, chaque couple du projet a également rencontré Guita pour ajuster les premiers plans et discuter des différentes options de positionnement. Vous vous souvenez du dazibao ? C’était pour ça !

Avec ces plans détaillés, le Bureau d’Etudes Techniques (BET, on vous fera un article dédié bientôt) qui travaille avec notre architecte a également travaillé sur une première estimation financière en prenant des hypothèses (ex : sur la nature des fondations nécessaires, le système de chauffage, …).

Résultat : Toh ! (pour citer un autre célèbre poète), heureusement nous avons des pistes d’optimisation :  la robinetterie en or ça fait finalement un peu trop bling-bling et le sol en marbre n’est pas compatible avec un chauffage au sol …. dommage 🙂 !

Dans notre cas, la préparation de l’APS a duré 4 semaines. A l’heure où j’écris cet article, nous venons de terminer cette étape et nous apprêtons à entrer dans l’étape suivante. La bonne nouvelle est que nous respectons le timing. So far so good, comme disait William quand il déjeunait avec Jean-Baptiste 🙂 !

Etape 3 : Avant Projet Détaillé (APD – durée estimée : 6 semaines) 

Bon, j’imagine que vous avez compris le principe. Oui, nous allons entrer encore un peu plus dans les détails. A l’issue de l’étape d’APD, nous aurons les plans détaillés, nous aurons affiné l’estimation financière avec le BET. Nous aurons arrêté le choix du système de chauffage dont dépendra le bilan thermique de notre immeuble et le respect de la RT 2012 (dont vous êtes des spécialistes depuis l’article de la semaine dernière). Nous aurons également travaillé sur tout un tas d’autres normes et réglementations comme la réglementation PMR (Personne à Mobilité Réduite), l’accessibilité des secours, etc.

Et après ? On dépose notre Dossier de Permis de Construire en mairie et on attend … 

C’est uniquement après tout ce travail que nous serons en mesure de remplir les formulaires CERFA et fournir tous les documents qui les accompagnent. Il nous faudra bien quelques jours. Nous pourrons alors déposer notre demande de permis de construire auprès des services compétents, en l’occurrence le Service d’Urbanisme.

Comme nous n’entrons pas dans le cadre d’une construction individuelle, la mairie dispose de trois mois pour étudier le dossier. Toujours bon à savoir : l’absence de réponse vaut acceptation ! Bien sûr, nous n’allons pas nous tourner les pouces pour autant : ce sera notamment le moment de travailler sur la sélection du / des constructeur(s)

Et après c’est validé ? Techniquement, il reste le recours des tiers … mais nous vous en parlerons dans un autre article ! Et seulement après, nous pourrons démarrer les travaux.

On fait quoi si la mairie refuse ?

Les plus curieux d’entre vous se demandent sans doute : vous faites quoi si la mairie refuse ? Ben oui, qui dit demande d’autorisation, dit éventualité d’une réponse négative !

Concrètement, cela va dépendre la nature du refus. S’il s’agit de quelques réserves, nous les traiterons jusqu’à obtenir validation. S’il s’agit d’un refus net et franc, nous avons toujours la possibilité d’un recours administratif.

Dans le pire des cas, en « bons pères de famille » (c’est une expression, hein) bien avisés et bien conseillés, nous avons fait de l’obtention du permis de construire une clause suspensive de l’achat du terrain … malin, non 😉 ? Autrement dit, nous n’achèterons pas le terrain, ce qui n’empêche pas que nous aurons dépensé beaucoup d’argent dans l’élaboration du permis de construire, dans l’étude de sol, etc.

Toutefois, dans la mesure où nous faisons attention à respecter scrupuleusement les indications du PLU, nous pouvons raisonnablement penser que le permis a de bonnes chances d’être validé, à quelques demandes de correction près.

 Trucs & Astuces : comme indiqué plus haut, il faut savoir prendre (perdre ?) son temps sur cette phase primordiale de votre projet de construction. Une petite erreur à cette étape peut facilement se transformer en grosse cata dans les phases de construction …

Les outils de la gestion de projet

Cette semaine nous souhaitons partager avec vous les outils que nous utilisons pour nous faciliter la gestion de notre projet et surtout nous rendre plus efficaces. En plus, ils sont gratuits !

Comme nous avions tous un compte Google, nous avons privilégié les outils Google. Bien évidemment, d’autres outils existent mais il fallait bien faire un choix.

Comment communiquons-nous entre nous ?

Nous avions essayé les signaux de fumée mais ce n’était vraiment pas pratique avec le vent…

Nous utilisons donc la messagerie électronique (mail, courriel) afin de partager rapidement et avec tout le groupe les informations. Nous sommes même allés plus loin dans la simplicité (et surtout afin d’éviter d’oublier un des destinataires… nous sommes quand même 8 !), nous avons donc créé un mail de groupes. Ainsi, lorsque l’un de nous souhaite transmettre un signal (de fumée pour ceux qui suivent…), il suffit d’envoyer ce signal à l’adresse mail du groupe pour que chaque membre puisse recevoir ce signal dans sa propre boite mail.

Nous utilisons aussi la messagerie instantanée (tchat, tchatche, clavardage). Pour ceux qui ne connaîtraient pas le principe (si si ça existe !) c’est comme le SMS mais en groupe. En d’autres termes, c’est comme si tout le monde recevait le même SMS et pouvait lire la réponse que chacun fait au SMS reçu. Nous utilisons pour cela Hangouts.

Enfin, le mode de communication que nous privilégions tous reste bien évidemment la rencontre !

Comment gérons-nous le calendrier projet ?

Tout d’abord, nous avons créé un agenda commun. Ainsi, nous avons une meilleure visibilité sur les événements passés et à venir. Cet agenda commun peut être synchronisé sur nos différents terminaux (Mobile, tablette) afin d’avoir toujours un œil dessus.

Avoir un agenda commun c’est bien mais le plus compliqué reste de positionner une réunion de partage avec tout le monde ! En effet, chacun a ses contraintes et il faut concilier les contraintes de tout le monde pour arriver à positionner la réunion à la bonne date. Donc afin d’éviter les échanges de mails interminables (Moi je peux à partir de 18h mais que le lundi, moi je ne peux pas le mardi j’ai piscine, moi je préfère en semaine car le week-end j’ai Golf…), nous avons opté pour Doodle. L’avantage de cet outil est de rendre la planification plus simple (chacun renseigne ses contraintes et la meilleure date pour poser la réunion se déduit très facilement).

Comment suivons-nous nos actions ?

Au début, c’est toujours facile, il n’y a que quelques actions. On se les répartit, on s’informe et tout roule. Au fur et à mesure que le projet avance, il y a de plus en plus d’actions à mener et on peut vite perdre en visibilité. Le plus simple serait de se faire une réunion quotidienne avec des post-it sur un mur pour connaître l’état d’avancement des actions et surtout travailler ensemble sur les actions complexes.

Dealy

Envisager cette réunion tous les matins avant d’aller travailler nous obligerait à nous lever très tôt… nous allons donc, ici encore, utiliser un outil qui fait la même chose mais en dématérialisé, il s’agit de Trello. Cet outil nous permet donc de mettre des post-it virtuels (répartis en 3 catégories : A faire, En cours, Fait) et de suivre leur avancement.

De plus, tous les lundis, un mail de synthèse est envoyé à tout le groupe afin de résumer les actions de la semaine passée, de relancer les actions en retard et donner de la visibilité sur les semaines à venir. C’est aussi l’occasion de faire le point sur le planning et les dépenses engagées ou à prévoir.

Comment partageons-nous nos documents ?

C’est simple, nous avons tout mis dans le nuage (cloud). Ainsi, nos documents sont sauvegardés et sécurisés sur de gros serveurs. Pour ce faire, nous avons donc créé un répertoire partagé sur le Drive. Nous pouvons donc consulter, modifier (tous en même temps) nos documents de tous les endroits de la planète (même du Pérou … mais ça ce sera un autre article !).

Concrètement ça se passe comment ?

Prenons un exemple : Nous avons besoin de nous retrouver pour valider une étape du projet.

  1. On dépose les documents requis sur le Drive
  2. On crée un Doodle pour trouver une date commune
  3. On met à jour l’agenda commun (date, heure et lieu de la réunion)
  4. On crée les actions via Trello afin que chacun prépare ses remarques pour la réunion
  5. Le jour J, on utilise Hangouts pour se prévenir des retards éventuels
  6. Enfin, on met à jour un document de synthèse sur le Drive

 

Un dazibao ou comment mieux se projeter dans son appartement ?

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A quoi pourrait ressembler la chambre de Carine & Yannick ?

Suite aux premières esquisses de notre futur logement, chaque couple a passé un peu de temps avec notre architecte  pour entrer progressivement dans les détails de son appartement.

Ces réunions ont permis à chacun de mieux se projeter, d’étudier les différentes configurations possibles. Et nous avons ainsi pu vérifier que nos cahiers des charges respectifs (on vous en reparle prochainement, c’est un peu nos listes au Père Noel de l’appartement idéal) avaient été globalement respectés et que l’assemblage forme un tout à peu près cohérent !

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Où met-on la cuisine ?

Pour travailler sur les différentes configurations durant ces réunions, nous avons travaillé à l’aide d’un dazibao : un calque positionné sur les esquisses qui permet de gribouiller et de recommencer autant de fois que nécessaire 🙂 …. ou de dessiner à main levée une nouvelle perspective pour appuyer un discours !

NB : vous pouvez regarder sur wikipedia la définition d’un dazibao, mais elle ne vous aidera pas à comprendre 😉 …

Crédit : l’ensemble des croquis ont été dessinés par notre architecte Guita Maleki.

Dis, tu veux bien être mon ami ?

Au-delà des défis que présentent les projets d’habitat participatif – dont nous avons déjà fourni quelques aperçus dans nos précédents articles, et qui ne manqueront pas de venir en alimenter d’autres 😉 – il en est un, tapi dans l’ombre, attendant son heure pour fondre sur nous sans crier gare : la cohésion du groupe !

images0TJ0PEH2S’il vous plaît … Dessine-moi un groupe

A la genèse  de notre projet, il y a un groupe, qui se retrouve autour d’’aspirations ou d’idées communes, qui goûte les attraits de la vie en collectivité sans souhaiter en subir les travers, qui aspire à des économies d’échelle par la mutualisation des coûts, et encore de multiples raisons que nous aborderons probablement dans un prochain billet.

Et il va alors falloir composer avec toutes ces personnalités, car si la constitution du groupe est une difficulté, le maintien du groupe est une difficulté encore plus grande …

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D’après les retours d’expérience et les discussions avec d’autres projets plus avancés que le nôtre : à la fin d’un projet, la moitié des habitants, en moyenne, n’ont pas participé à son élaboration, remplaçant ainsi la moitié qui choisit finalement de se retirer …

Et le moi dans tout ça ?

Comme nous avons déjà un peu parlé de nous (ici, et ) la constitution du groupe a découlé très naturellement d’une amitié de longue date et du partage d’un projet commun d’habitat. Et plutôt qu’une nécessité impliquée par l’essence même d’un projet participatif, c’est le groupe qui, dans notre cas, a servi de fondation à toute cette aventure.

« Facile alors », me direz-vous. Que nenni, marauds !

D’abord parce que nous apportons chacun notre individualité dans un grand tout plus intime : vivre ensemble ! Rien qu’à deux, la vie commune est l’occasion de quelques « compromis », imaginez ce que cela peut donner à 8 ! 🙂

C’est que nous disposons tous de nos caractères, qui s’expriment plus ou moins à propos et de manière très colorée, alimentant l’ambiance de nos soirées de gestion de projet.

Mais aussi parce que, comme dans toute équipe, il est nécessaire de coordonner les actions et répartir équitablement – ou le plus ressemblant – et clairement les tâches, chacun devant jouer le jeu dans cet équilibre pour le bon avancement. Ce subtil moment où le manager en chacun de nous souhaiterait prendre le lead, mais se fait couper l’herbe sous le pied par son voisin qui a eu l’idée juste avant … Trop de managers tue le management !

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Un pour tous, et tous pour un !

Comment alors parvenir à faire converger vers un tout commun tous ces idéaux foisonnants d’utopies, de desideratas, de rêves et de quelques idées ? Avec beaucoup de dialogue et d’échanges, de partage de l’information, de débats, parfois un peu d’empathie, et quelques soupçons de diplomatie 😉

Notre amitié, une confiance réciproque, la franchise et la sincérité de chacun sont évidemment un bon liant et, malgré parfois quelques petites envolées et haussements de ton, ça fonctionne plutôt pas mal jusqu’à présent 😀

… Pourvu que ça dure !

 bientôt pour de prochaines aventures.

Les chiffres clés de notre projet

Les chiffres en images ,

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Les chiffres en détail ,

Pour rappel, nous sommes 4 couples : Marie & Fabien, Carolina & Gaël, Carine & Yannick, Isabelle & Ludovic.

Nous souhaitons pouvoir nous retrouver dans un endroit où nous serons tous chez nous, mais chacun chez soi ! Quoi de mieux qu’une pièce qui appartiendra à tout le monde et où nous pourrons mutualiser des biens. Cette pièce nous servira de pièce de jeux, de pièce de réception, de pièce de sport, de pièce de débats ou encore de pièce de dégustation pour les grands gourmands que nous sommes.

Déjà quelques réunions effectuées jusqu’à présent et nous n’en sommes qu’au début : rien qu’entre nous, avec l’architecte, avec les vendeurs, avec les notaires, avec les premiers prestataires, avec la mairie de Vitry-sur-Seine, … bref, on n’a pas fini de se voir !

Notre moyenne d’âge est de 37 ans : 34 pour le plus jeune et 39 pour le plus expérimenté.

Les 537 K€ sont pour l’achat du terrain incluant les frais de notaire, le coût du comblement des carrières (les petits trous) n’est pas incorporé puisque nous ne le connaissons pas encore.

Nous allons faire construire en tout 5 lots ; 4 pour nous et 1 autre indépendant pour un foyer qui souhaite acquérir un logement neuf, clés en main !

Les niveaux se composeront d’un sous-sol pour nos véhicules, d’un rez-de-chaussée, de deux étages, sans oublier le jardin environnant et le toit terrasse.

Vitry-sur-Seine (dans le Val de Marne) est une ville en plein développement, qui encourage les nouveaux projets, et qui a sacré potentiel.

Notre terrain est suffisamment grand pour pouvoir accueillir notre projet commun sous la forme d’un parallélépipède, tout en gardant suffisamment d’espaces verts, sans devenir une contrainte d’entretien.

Les surfaces privées prévues vont de 75 à 130 m2.

Coca-cola (1) est l’un de nos plus gros fournisseur et ami pour la vie !

Les coûts de construction sont des estimations pour nos 5 lots, ils comprennent : les travaux, les frais d’architecte, les études de sol, etc….

Nous avons fumé x cigarettes…. ah non ! c’est vrai, personne ne fume chez nous

(1) Pour votre santé évitez de manger trop gras, trop sucré, trop salé !

 

 

Tout est dans tout et réciproquement ! Ou comment gérer un projet d’habitat participatif ?

Les lecteurs déjà fidèles de ce blog connaissent la leçon n°1 : il n’y a pas de méthode standard qui garantisse le succès d’un projet d’habitat participatif ! Ce n’est pas une raison pour appliquer une rigueur méthodique à faire n’importe quoi 🙂 .

Quelques grandes étapes s’imposent assez naturellement, d’autres sont un peu plus subtiles. Je vais décrire les grandes lignes de quelques-unes d’entre elles aujourd’hui et, promis, nous reviendrons sur les détails de chacune d’entre elles, de manière aussi exhaustive que possible dans les prochains articles.

La constitution du groupe

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Le groupe !

Dans notre cas, cette étape n’a pas été très compliquée : le groupe est à l’origine du projet. La difficulté est ensuite de savoir gérer intelligemment les « crises » qui ne manqueront pas de se produire. Oui, nous avons conscience que nous aurons parfois des discussions « musclées », mais cela fait partie de ce type de projet à forts enjeux pour nous ! Et on ne se lance pas dans un tel projet sans une bonne dose de résistance au stress et à la gestion de l’incertitude, ou alors on l’apprend très vite !

L’expérience d’autres projets dont nous avons entendu parler, montre que c’est une étape cruciale et une des premières causes d’échec de ce type de projet. En effet, les priorités, le timing, les aspirations d’un groupe de personnes qui ne se connaissent pas forcément au départ, font qu’il n’est pas évident de conserver une cohésion sur la durée.

La recherche du terrain

Retranscription d’une discussion récurrente au début du projet lors de la recherche du terrain : «

  • Pour nous l’important c’est la proximité des transports en commun et des commerces, car nous n’avons pas de voiture !
  • Ouais, mais nous, on veut être proche des axes routiers pour ne pas trop galérer dans les bouchons
  • Ben moi, j’ai besoin d’un héliport ! C’est complètement inutile, donc rigoureusement indispensable !
  • Euh, les gars, vous êtes bien urbains, mais vous pensez un peu au budget aussi ?
  • Et peut-être qu’il faudra envisager que chacun fasse des concessions pour trouver LE terrain qui réponde au maximum de critères dans un budget raisonnable ! »
Le terrain ... enfin, un bout !

Le terrain … enfin, un bout !

Bref, ce n’était pas gagné, et pourtant … comme nous vous l’indiquions dans le premier article, nous avons signé une promesse de vente pour LE terrain (situé sur la commune de Vitry-sur-Seine, au sud de Paris). Sans vous dévoiler la suite de l’histoire, je peux d’ores et déjà vous dire que l’héliport fait néanmoins partie des concessions J

Truc & Astuce : assez rapidement après avoir repéré le terrain de vos rêves, renseignez-vous  sur l’état des carrières sous votre terrain (auprès des vendeurs, de l’agence immobilière, voire directement auprès de l’Institut de Gestion des Carrières). En fonction de ce paramètre et votre bâtiment, vous serez peut-être amené à combler ces carrières et donc à prévoir le budget de votre construction en conséquence.

La recherche d’un architecte

  • Les gars, on va avoir besoin d’un architecte, quelqu’un sait comment on s’y prend pour le choisir ?
  • Non, Yannick, tu ne feras pas un RFI / RFP (*)
  • Mais euh L … ok, mais je ferai au moins un grille d’analyse comparative pour rationnaliser notre choix
  • Si tu veux …

Pour vous la faire courte, nous avons choisi l’architecte en fonction de sa motivation pour notre dossier, et de notre envie de travailler avec (et accessoirement, de notre envie de lui confier la réalisation de notre future maison).

Y’a plus d’étapes que dans un tour de France cycliste

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Elle est longue cette étape !

Entre la recherche de financement, les négociations avec les vendeurs, les phases de l’élaboration d’un permis de construire … avant même de parler travaux, il y a plus d’étapes dans un projet participatif que dans le tour de France cycliste !

Je ne vais pas toutes vous les décrire aujourd’hui, mais vous pouvez d’ores et déjà retenir la leçon n°2 : tout est dans tout et réciproquement,  c’est-à-dire qu’une des difficultés est liée à l’interdépendance de toutes ces étapes et à la nécessité de les faire avancer en parallèle. Et quand on n’est pas des professionnels de l’immobilier et du BTP, cela nécessite parfois (souvent) une bonne dose de prise de recul, de patience et surtout de persévérance ! On lâche rien !!

 

(*) RFI / RFP : Request For Information / Request For Protocol : il s’agit de l’équivalent d’un cahier des charges, envoyé à N prestataires dans l’objectif d’en sélectionner un parmi les N, pour réaliser une prestation. En l’occurrence, une prestation d’architecture.