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Big Bang Participatif existe officiellement !!

Où en sommes-nous de l’avancement du projet ? Que devient-on ? Où courre-je ?

En résumé :

  • Notre SCIA existe depuis le début de la semaine
  • Nous signons l’achat du terrain le 03 août (oui, 2015 !)
  • Nous redémarrons le travail avec notre architecte aux alentours de mi-septembre pour sélectionner les partenaires qui vont contribuer à la construction de notre rêve 🙂
  • Selon toute vraisemblance, les premières briques devraient être posées d’ici mars 2016 …

Si on entre un peu plus dans les détails :

Notre SCIA existe officiellement depuis ce début de semaine ! Et c’est peut-être un détail pour vous, mais pour nous, ça veut dire beaucoup … ouaih, je sais, elle était facile, mais on sort juste d’une période de canicule, alors je m’octroie des circonstances atténuantes !

Vous vous souvenez que nous avons obtenu récemment l’accord d’une banque (le Crédit Coopératif) pour le financement de notre opération Terrain + Construction (promis, on vous explique ces aventures dignes de Jack Bauer dans un prochain article … sauf que nos aventures, elles ont duré un tout petit peu plus que 24h).

Obtenir l’accord, c’est une très bonne chose, obtenir l’édition des offres de prêts, c’est encore mieux !! Et c’est là que la SCIA entre en jeux, car c’est la SCIA qui va acheter le terrain. Et la SCIA et le prêt, c’est un peu comme les bras et le chocolat : pas de bras, pas de chocolat …

Par ailleurs, nous avons également besoin de mettre en place une GFA (Garantie Financière d’Achèvement), qui a elle aussi besoin que notre SCIA existe réellement. Oui, promis, on vous expliquera aussi à quoi ça sert !

Et vous vous souvenez sans doute de la conclusion de l’un de nos premiers articles : tout est dans tout et réciproquement … donc, non, nous n’avons pas pu tout paralléliser … c’eut été trop simple !!

Au final, nous avons pris rendez-vous pour signer l’achat du terrain pour le 03 août, soit presqu’un an, jour pour jour, après la signature de la promesse de vente !

Wou-ouh, y’a quelqu’un ??

Oui, cela fait quelques semaines (2 pour être exact) que nous ne vous avons pas donné de nouvelles de notre projet … rassurez-vous, nous sommes toujours là !

Les traditionnels ponts du mois de mai et l’apparition des premiers rayons de soleil, ne favorisent sans doute pas la production d’articles de blog … il n’y a néanmoins pas que ça qui nous occupe actuellement !

IllustrationPrêtImmoNos attentions et nos énergies sont en effet concentrées sur la recherche d’un financement. Nous reviendrons plus en détail sur les difficultés liées au financement d’un habitat participatif (oui, je peux déjà vous dire que c’est loin d’être évident …). Aujourd’hui, nous avons les idées (le permis de construire, les plans, …) mais pas complètement le pétrole !!

Vous commencez à nous connaître, nous sommes prévoyants, et nous n’avons pas attendu la dernière minute pour solliciter les banques (au travers de notre courtière, que nous vous présenterons également dans un prochain article) … nous ne sommes plus très loin d’un accord, mais encore faut-il pouvoir traiter les derniers « détails » (et vous savez comme moi que le Diable se cache souvent dans ces détails, le fourbe !).

Cette recherche du Graal financier est d’autant plus dans notre actualité « chaude » que l’échéance de notre promesse de vente est proche. Concrètement, les propriétaires du terrain se sont engagés à nous réserver le terrain jusqu’à une date définie dans la promesse de vente. Quelques mécanismes permettent de prolonger ce délai de quelques jours pour traiter la paperasserie … mais nos vendeurs vont finir par s’impatienter !

Nous restons optimistes, la situation devrait se débloquer dans les prochains jours !! Stay tuned !

Comment acheter un terrain en minimisant les risques ?

Les clauses suspensives, c’est la réponse à la question posée par le titre …. Nous les avons évoquées subrepticement la semaine dernière, je vous propose aujourd’hui de parler des clauses suspensives à l’achat du terrain ! C’est un sujet très important pour bien comprendre le risque pris à s’engager dans l’achat du terrain.

Concrètement, les clauses suspensives sont les clauses de la promesse de vente qui nous permettent de nous désengager de l’achat du terrain si nous ne pouvions pas aller au bout du projet, sans payer les indemnités compensatrices (d’un montant de 50 k€ dans notre cas) … c’est donc assez sensible !

Promesse de vente ? Indemnités compensatrices ? Clauses suspensives ? 50 k€ ? Ce n’est pas si compliqué, je vais vous expliquer tout ça …

Les indemnités compensatrices pour dédommager les vendeurs d’un dédit de « confort » des acheteurs

illustration_contratUn rappel pour bien comprendre : le 18 août 2014, nous avons signé avec les vendeurs, une en présence de nos notaires respectifs. Et un minimum d’équilibre s’impose entre les acheteurs et les vendeurs …

La promesse de vente est très engageante pour les vendeurs (et leurs héritiers) : durant toute la durée de validité de la promesse (10 mois dans notre cas, j’y reviens un peu plus loin), les vendeurs ne peuvent vendre le terrain à personne d’autre, même si quelqu’un propose de payer trois fois le prix en « cash » !

Il nous engage en tant qu’acheteurs à payer le montant prévu, à la date prévue … sauf si nous décidons de ne pas aller au bout du processus. Dans cette dernière hypothèse, et pour rétablir un équilibre par rapport au risque pris par les vendeurs, nous verserons une indemnité compensatrice aux vendeurs … sauf si nous pouvons justifier d’une raison réelle et sérieuse … et c’est là que les clauses suspensives entrent en jeu !!

 

Négocier le montant sous séquestre plutôt que le montant des indemnités pour minimiser la sortie de cash

Dans notre cas, le montant de l’indemnité compensatrice a été fixé à 50 k€ (10% du montant de la vente, c’est le pourcentage qui se pratique couramment), dont 10 k€ versés à la signature de la promesse de vente et placés sous séquestre. Ce montant viendra en déduction du montant de la vente si la vente est réalisée.

Tous les montants sont négociables. Comme nous avions réellement envie d’aller au bout du projet et pour prouver notre bonne foi aux vendeurs, nous avons surtout négocié pour réduire le montant versé à la signature (10 k), pour minimiser la sortie d’argent …

Vous mesurez donc l’enjeu des clauses suspensives : 50 k€ … il est donc important de bien négocier le contenu de ces clauses et de se faire accompagner, car payer l’indemnité est une forme de double peine : non seulement nous ne pourrions pas acheter le terrain qui abritera les appartements de nos rêves, mais en plus cela nous coûterait 50 k€ !!

 

1ère clause : la validation du permis de construire

Concrètement, cette clause nous permet de nous désengager de l’achat du terrain sans payer l’indemnité (et récupérer les 10 k€ déjà versés) si notre permis de construire n’est pas validé avant le 25 avril 2015. En effet, si nous ne pouvons pas construire les appartements de nos rêves, le terrain ne nous est pas d’une grande utilité …

Toujours dans l’objectif d’une relation équilibrée, pour pouvoir activer cette clause, il faut néanmoins prouver que nous avons déposé le permis de construire avant le 18 janvier 2015.Illustration_PermisConstruire

C’est pour cela que nous avions une contrainte majeure pour déposer le permis de construire le plus rapidement possible.

Notre expérience montre qu’il s’agit sans doute de la clause la plus difficile à négocier. En effet, mettez-vous à la place des vendeurs. Votre objectif est de réaliser la vente le plus rapidement possible, et vous avez en tête un processus « classique » d’achat d’une maison qui peut être bouclé en 3 mois, pour peu que les acheteurs disposent de l’argent. Et là, vous voyez débarquer 4 couples d’hurluberlus qui vous disent qu’ils ont besoin de plus de 10 mois avant de finaliser la vente …. Comme nous ne souhaitions pas prendre le risque d’acheter le terrain, sans avoir la validation du permis de construire, nous avons consenti de limiter le délai à la validation du permis de construire, en excluant les deux mois pour le recours des tiers (nous reviendrons prochainement sur ces recours dans un prochain article).

 

2ème clause : l’obtention d’un prêt

Illustration_PretBancaireCette clause est un classique pour quiconque achète une maison, un appartement, un terrain … si aucune banque n’accepte de nous financer ou si les conditions sont peu acceptables (taux abusif, montant trop important, ou une durée excessive), alors nous pouvons nous désengager sans payer l’indemnité compensatrice.

Là aussi, pour pouvoir activer cette clause, il faut néanmoins montrer que nous avons déposé des dossiers avant le 15 novembre 2014 dans au moins deux banques différentes.

 

3ème clause : la nature des fondations

Cette clause nous permet de gérer le risque lié à la nécessité de réaliser des fondations spéciales (donc très chères, donc hors budget) si la nature du terrain l’exigeait. Si l’étude de sol avait montré que la nature du sol nécessitait des fondations d’un montant supérieur à 90 k€, nous avions la possibilité de nous rétracter et de récupérer notre indemnité.

La taupe a perdu sa GoPro

La taupe a perdu sa GoPro

Comme nous avons fait réaliser l’étude de sol très rapidement (rappelez-vous les taupes et les go-pro), c’est une clause que nous avons pu lever assez rapidement.

Je vous épargne les détails sur les autres clauses suspensives plus « classiques » sur la situation hypothécaire, les servitudes, le droit de préemption …

Enfin, si vous avez suivi les derniers épisodes de nos aventures, vous savez que nous avons obtenu le permis de construire. Nous ne pourrons plus utiliser cette clause, un grand soulagement pour nous pour le passage de cette étape mais également pour nos vendeurs !

Il ne nous manque plus que l’obtention d’un prêt bancaire non seulement pour continuer notre projet mais surtout pour finaliser l’achat de notre terrain.

Au passage, si vous êtes un banquier, que vous êtes intéressés par notre projet ou que vous connaissez quelqu’un qui connait un banquier qui pourrait être intéressé, n’hésitez pas à nous contacter !

De l’art de savoir s’entourer, épisode 2 …

Nous vous avions déjà présenté il y a quelques mois l’un des acteurs clé de notre projet qu’est l’architecte.

Cette fois ci nous en mettons un second à l’honneur, et non le moindre : notre notaire !

La loi ne permettant pas à un notaire d’avoir une activité « commerciale », il n’est donc pas autorisé à faire de la pub, c’est pourquoi il ne sera pas nommé ici. Pour le besoin de l’article nous le nommerons Maître G.

Au fait, pourquoi un notaire ?

loiParce que toute transaction immobilière nécessite le recours à un notaire, en tant que représentant de la loi, qui sera garant juridiquement du transfert de propriété entre le vendeur et l’acheteur.

Dit comme cela, la mission paraît simple : à l’issue de la vente, le vendeur ne dispose plus du titre de propriété, qui nous revient à nous, les acheteurs, et le notaire réalise toutes les actions nécessaires à entériner cette situation au regard de la loi et, in fine, au reste du monde … au moins régit par la loi française 🙂

Avant d’en arriver là il doit néanmoins s’acquitter de multiples tâches administratives, dont bien entendu la rédaction des actes de vente, mais également :

  • vérifier la propriété du bien et s’assurer auprès du vendeur de la nature de ce qui est vendu : titre de propriété, permis de construire, attestation d’assurance dommage ouvrage, etc. toute pièce racontant la vie du bien entre son acquisition et sa revente
  • vérifier la situation hypothécaire du bien
  • s’assure auprès de la mairie que le bien ne présente pas de servitudes qui pourraient le rendre inexploitable
  • purger le bien d’un éventuel droit de préemption de la commune
  • etc.

« Mais, me direz-vous, les vendeurs disposent déjà d’un notaire. Pourquoi en avoir sollicité un ? »

Parce ce qu’en complément de sa casquette juridique et administrative, le notaire a également un rôle de conseil et d’accompagnement, rôle éminemment important dans l’aventure dans laquelle nous nous sommes lancés. Et ce ne sont pas nos 3 amis du groupe qui sont, ou ont été, consultants et dont le conseil est le fondement du métier qui diront le contraire 😉

Pour la promesse de vente d’abord, les échanges avec Maître G. ont permis d’affiner notre compréhension du document que nous allions signer, engagement fort s’il en est ! C’est assez rassurant le jour de la signature de ne pas se trouver face à un document abscons et secondé par la personne qui vous l’a expliqué. C’est aussi auprès de notre notaire que nous nous sommes tourné pour l’intégration des clauses suspensives, liées par exemple à la nature des fondations (cf. le début de l’aventure … sinon un peu de patience pour des précisions sur ces clauses, on vous en parle la semaine prochaine !), ou bien pour minimiser le montant de l’acompte à signature, ce qui nous assurait de conserver notre trésorerie pour les frais qui venaient ensuite ! C’est Maître G. a négocié tout cela avec son confrère, le notaire des vendeurs.

Rappelez-vous également que notre achat se fonde sur une SCIA, dont il convient de rédiger les statuts. Là encore nous ne disposions pas dans nos multiples compétences de celles requises ! C’est donc là aussi Maître G. qui nous a fait une proposition que nous avons pris le temps de lire et valider, pour la constitution prochaine de cette structure qui va régir le partage en fin de projet.

Enfin, mission qui pourrait sembler quelque peu anecdotique mais qui s’inscrit toujours dans cette logique d’un cadre pour l’achat commun et le partage qui en découle : le suivi de nos dépenses. signatureDepuis la signature nous avons fait appel à de nombreux prestataires dans l’avancement du projet : un architecte, un bureau d’étude, un géomètre, etc. Ces frais sont engagés avant même l’obtention du prêt, mais sont nécessaires à la constitution puis l’obtention du permis de construire … qui sera le sésame justement auprès des banques. Et qui mieux que le notaire pour s’assurer que l’argent investi est équitablement réparti entre nous ?

Mais comment trouver la perle rare ?

Faîtes appel au notre 😉

Blague à part, l’engagement sur un tel projet requiert de s’assurer de disposer des compétences adéquates, et dans le domaine juridique ce sont celles d’un notaire. S’il reste possible de s’en passer, il semble toutefois déraisonnable d’opter pour cette solution tant les enjeux financiers sont importants. Et si le frein peut être les frais qu’il est nécessaire d’engager, sachez que ceux-ci sont réglementés, et qu’ils seront constants que vous ayez ou non fait appel à votre propre notaire : ils seront partagés entre notaires.

Il est donc primordiale, comme pout le choix de chacun des acteurs importants du projet, de bien choisir. Et comme dans notre cas pour l’architecte, c’est le feeling qui a guidé notre choix en plus des références. Mais surtout nous disposions dans le réseau du groupe d’un notaire, ce qui nous a grandement facilité les choses ! 🙂

Et puisque nous avons une tendance raisonnée plutôt que téméraire, il n’était pas envisageable de se passer de ses services.

Alors bonne chasse chance ! 😉

Lien complémentaire : un article succinct mais intéressant sur le rôle du notaire

PS : bientôt pour nous l’échéance pour l’obtention du PC ! Nous serons donc amenés prochainement à croiser de nouveau notre notaire

Mais d’abord, on le fait où notre projet ? Sur un terrain…

khEn bons scientifiques que nous sommes nous n’avons pas lancé la recherche de terrain au hasard.

Non, non, non…

Nous avons commencé par établir des critères, biens rangés dans un tableau (oui on aime bien les tableaux, vous allez vite vous en rendre compte), avec pour chaque ligne l’importance pour chaque couple de ce critère. (indispensable/ souhaitable/OSEF*)

Ces critères portaient sur :

La localisation du futur terrain : Sa situation par rapport à Paris (nord/sud/ est/ouest), la distance en km mais aussi en temps de transports,

La proximité de ces transports : les réseaux ferrés (métro et RER, train), les bus, les réseaux routiers et même les stations autolib’

La distance à pieds avec les commerces de proximité, et les équipements sportifs et culturels parcequ’il faut bien se nourrir et s’occuper en dehors du travail.

La proximité des écoles et crèches, pour préparer l’avenir. Ce critère est assez amusant rétrospectivement puisqu’à l’unanimité nous avions tous souhaité un terrain « pas trop près » d’une école (à cause du bruit…). Il s’avère que le terrain que nous avons choisi est mitoyen d’une école maternelle.

La surface minimum du terrain, obtenue en fonction des désirs de chaque couple pour leur logement respectif et les parties communes souhaitées

Le budget, parcequ’évidement c’est LE critère qui l’emporte sur les autres.

Quelques autres critères ont vite été remisés au placard tels que la construction d’un héliport sur le toit, une piscine olympique dans le jardin et une boite de nuit au sous sol.

            De l’importance des critères de surface et de budget

Après des débuts de recherche centrés sur le sud ouest parisien, nous avons étendu le périmètre plus au sud. En effet, les terrains des hauts de seine (92) se sont avérés chers et avec des COS assez faibles : 0.3 pour Meudon par exemple, où réside déjà la moitié de l’équipe 2BP **.

Mais qu’est ce que le COS ?

Le Coefficient d’Occupation des Sols, désigne la surface de construction admise sur une propriété foncière en fonction de sa superficie. Soit pour un COS de 0.3 sur un terrain de 1000 m2, une construction de maximum 300 m2.

Dans ces conditions, puisque nous envisageons une construction de 520 m2, il nous aurait fallu sur Meudon trouver un terrain de plus de 1730 m2… Autant dire introuvable dans une commune déjà bien densifiée et de toute façon hors de prix.

            Nos outils de recherche

Nous avons essentiellement cherché notre futur terrain sur les sites immobiliers sur internet, ouverts 7/7, 24/24 et offrant de bons moteurs de recherche multicritères.

Nous aurions pu aussi nous tourner vers les mairies qui parfois réservent des terrains pour les projets comme le nôtre comme c’est le cas à Paris, Strasbourg, Lille. Mais la taille de notre projet ne correspond pas à ces grosses opérations et pas question pour nous de nous dissoudre dans un groupe d’inconnus. Nous voulons choisir nos voisins, TOUS nos voisins.

            Après la recherche, les visites.

Grâce aux sites immobiliers, nous avons donc visité plusieurs terrains suffisamment vastes pour notre projet de construction mais trop petits pour intéresser des promoteurs professionnels.

Voici une sélection :

* Un terrain à Clamart, avec une ancienne usine à rénover construite dessus : Malgré ses grandes qualités, nous avons dû le laisser de coté par manque de terrain restant pour faire des petits jardins et surtout pour un gros problème de réglementation communale qui nous interdisait de faire 4 bateaux dans le trottoir pour des entrées de garage (la règlementation obligeant à faire 1 place de stationnement par 55 mètres carrés n’aurait donc pas été respectée)

* Un terrain à Vitry sur Seine : dans un quartier un peu en devenir, c’est le souci qui c’est posé pour ce terrain, la mairie ayant préempté tous les terrains autour mais sans projet concret d’utilisation de ces parcelles, l’avenir du quartier était trop incertain pour risquer un investissement si important.

* Un autre terrain à Vitry sur Seine : Celui qui à remporté tous les votes, correspondant à tous nos critères (ou presque), dans notre budget, avec des contraintes règlementaires et  techniques surmontables. Et un COS de 0.7 !

Dans un prochain article, vous découvrirez que trouver un terrain, en fait c’est facile… C’est après que ça devient plus compliqué.
Et dans un autre article, on tentera de vous expliquer les contraintes règlementaires, cette sombre histoire de cos de 0.7, et tout un tas de détails administratifs dont nous n’avions aucune idée avant de nous lancer dans cette aventure.

* On s’en fout

**Big Bang Participatif