Big Bang Participatif existe officiellement !!

Où en sommes-nous de l’avancement du projet ? Que devient-on ? Où courre-je ?

En résumé :

  • Notre SCIA existe depuis le début de la semaine
  • Nous signons l’achat du terrain le 03 août (oui, 2015 !)
  • Nous redémarrons le travail avec notre architecte aux alentours de mi-septembre pour sélectionner les partenaires qui vont contribuer à la construction de notre rêve 🙂
  • Selon toute vraisemblance, les premières briques devraient être posées d’ici mars 2016 …

Si on entre un peu plus dans les détails :

Notre SCIA existe officiellement depuis ce début de semaine ! Et c’est peut-être un détail pour vous, mais pour nous, ça veut dire beaucoup … ouaih, je sais, elle était facile, mais on sort juste d’une période de canicule, alors je m’octroie des circonstances atténuantes !

Vous vous souvenez que nous avons obtenu récemment l’accord d’une banque (le Crédit Coopératif) pour le financement de notre opération Terrain + Construction (promis, on vous explique ces aventures dignes de Jack Bauer dans un prochain article … sauf que nos aventures, elles ont duré un tout petit peu plus que 24h).

Obtenir l’accord, c’est une très bonne chose, obtenir l’édition des offres de prêts, c’est encore mieux !! Et c’est là que la SCIA entre en jeux, car c’est la SCIA qui va acheter le terrain. Et la SCIA et le prêt, c’est un peu comme les bras et le chocolat : pas de bras, pas de chocolat …

Par ailleurs, nous avons également besoin de mettre en place une GFA (Garantie Financière d’Achèvement), qui a elle aussi besoin que notre SCIA existe réellement. Oui, promis, on vous expliquera aussi à quoi ça sert !

Et vous vous souvenez sans doute de la conclusion de l’un de nos premiers articles : tout est dans tout et réciproquement … donc, non, nous n’avons pas pu tout paralléliser … c’eut été trop simple !!

Au final, nous avons pris rendez-vous pour signer l’achat du terrain pour le 03 août, soit presqu’un an, jour pour jour, après la signature de la promesse de vente !

C’est quoi un recours de tiers dans le cadre du permis de construire ?

Edit du 11/09/2017 : Suite au commentaire d’un lecteur attentif et pour éviter toute ambiguité et autres quiproquo, il est évident que le passage sur les arts martiaux est un passage qui se veut humoristique. Les expériences montrent toutefois qu’il n’est pas évident de percevoir l’humour chez qqn que l’on ne connait pas. Je me dois donc de rétablir la vérité : aucun des membres de BBP ne dispose d’une ceinture noire. Je dois également confesser que nous n’avons pas (encore) fait de stage commando !

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Vous vous souvenez que notre permis de construire a été validé le 23 mars dernier … définitivement ? pas complètement, en fait !

Après une étude de 3 mois, la mairie a confirmé que notre projet respecte bien le PLU, mais une procédure a été mise en place pour que les « gens » puissent indiquer que notre projet ne leur convient pas. La procédure prévoit donc qu’un tiers puisse déposer un recours. La conséquence : la remise en cause complète ou partielle de notre projet. Et une remise en cause partielle, pour peu qu’elle soit fondée, se traite via un permis modificatif.

Evidemment n’importe qui ne peut pas faire n’importe quoi n’importe comment n’importe quand … Et c’est exactement le sujet du jour 🙂 ! Vous venez ?

 

Pas n’importe quand : 2 mois à partir à partir de la publicité du permis de construire 

Panneau à afficher de manière visible

Panneau à afficher de manière visible

Après l’obtention de notre permis, nous nous sommes dépêchés d’afficher un panneau (ce que vous voyez sans doute souvent sans y faire réellement attention) assez grand, avec tout un tas d’informations obligatoires, dont le numéro de permis et l’identité du bénéficiaire.

Pourquoi ? Car c’est à partir du jour d’affichage de ce panneau qu’a démarré le compte à rebours de 2 mois ! Les « gens » disposent en effet de 2 mois pour déposer un recours. Et pour éviter toute contestation, nous avons fait constater ce dépôt par un huissier … ça coûte quelques sesterces, mais ça sécurise.

Evidemment, il faut que ce panneau soit visible, il ne s’agit pas de le cacher à un endroit où personne ne peut le voir …

Il parait que vous pouvez également prendre une photo horodatée, l’imprimer et vous l’envoyer par lettre recommandée avec accusé réception. Il vous suffit de ne pas ouvrir le courrier que vous recevrez pour prouver (si on vous le demande) que la photo a été prise au moment où vous le prétendez. C’est sans doute vrai, mais nous avons préféré ne pas prendre le risque.

Pas n’importe qui : tout le monde ne peut pas déposer un recours sur notre permis 

illustration_donCorleone

I’m gonna make you an offer you can’t refuse !

Non, inutile de courir déposer un recours pour nous embêter, hé hé, bande de petits malandrins… 1) à l’heure où vous lirez ces lignes, il sera trop tard et 2) vous devez justifier que notre projet affecte directement la jouissance du bien que vous habitez ou louez de manière régulière ou que vous habiterez / louerez prochainement (car titulaire d’une promesse de vente ou d’un bail). N’importe quel lambda ne peut donc pas déposer un recours sur notre projet !

C’est ensuite à la mairie d’apprécier la réalité de votre intérêt. Si elle estime que votre recours n’est pas fondé, nous avons l’opportunité de demander des dommages et intérêts pour procédure abusive. Vous voulez jouer 😉 ?

Il faut aussi que je vous rappelle que tous les membres du projet sont a minima ceinture noire d’un art martial (Krav Maga, Ju-Jitsu, Lean Six Sigma …), que nous sortons tous de plusieurs stages commando (pour forger l’esprit d’équipe) … mais j’dis ça, j’dis rien, hein 😉 !

Pas n’importe comment : le recours doit être notifié aux bénéficiaires du permis (nous) 

Je vous épargne le détail de la procédure que vous trouverez facilement en ligne si cela vous intéresse. L’important pour nous est de savoir qu’un recours doit nous être notifié pour être valable. Autrement dit, si un tiers a déposé un recours, il est obligé de nous tenir au courant sous peine de voir annuler son recours.illustration_LRAR

Que se passe-t-il en cas de recours fondé ? 

La mairie transmet le dossier au tribunal administratif et c’est un juge administratif qui décidera si le recours remet totalement ou partiellement en cause la délivrance du permis de construire.

Dans le cas d’une remise en cause partielle, nous aurions eu la possibilité de traiter le recours en adaptant les plans de notre projet via une demande pour un permis modificatif. Cela nous aurait sans doute faire perdre quelques semaines / mois, mais n’aurait pas remis en cause l’ensemble de notre projet.

Intégrer le délai de recours des tiers dans l’achat du terrain

La bonne pratique consiste à intégrer ce délai de recours de tiers dans les clauses suspensives de la promesse de vente (c’est ici pour le rappel des clauses suspensives) pour être sur d’acheter le terrain en disposant d’un permis de construire purgé de tous recours … sauf que cela allonge d’autant le délai de la promesse.

Nous vous avons déjà expliqué qu’il n’est pas évident de faire comprendre à votre vendeur que le délai entre la promesse de vente et la vente, ne sera pas de 3 mois (comme c’est souvent le cas), mais plus proche de 10/12 mois … du coup, dans la négociation, nous avons accepté de lâcher sur le délai de recours de tiers.

Le risque ? Nous avons estimé qu’il était assez faible, notamment car nous sommes allés à la rencontre de nos futurs voisins (avec une boite de chocolat, forcément) pour leur expliquer notre projet. Car la meilleure manière de traiter les recours, c’est de ne pas en avoir 😉 !!

Conclusion : Notre projet n’a pas généré de recours, nous venons donc de passer une nouvelle étape de notre projet !! Nous disposons d’un permis de construire purgé des recours de tiers. Prochaine étape : finaliser l’achat du terrain. Stay tuned !! 

 

Wou-ouh, y’a quelqu’un ??

Oui, cela fait quelques semaines (2 pour être exact) que nous ne vous avons pas donné de nouvelles de notre projet … rassurez-vous, nous sommes toujours là !

Les traditionnels ponts du mois de mai et l’apparition des premiers rayons de soleil, ne favorisent sans doute pas la production d’articles de blog … il n’y a néanmoins pas que ça qui nous occupe actuellement !

IllustrationPrêtImmoNos attentions et nos énergies sont en effet concentrées sur la recherche d’un financement. Nous reviendrons plus en détail sur les difficultés liées au financement d’un habitat participatif (oui, je peux déjà vous dire que c’est loin d’être évident …). Aujourd’hui, nous avons les idées (le permis de construire, les plans, …) mais pas complètement le pétrole !!

Vous commencez à nous connaître, nous sommes prévoyants, et nous n’avons pas attendu la dernière minute pour solliciter les banques (au travers de notre courtière, que nous vous présenterons également dans un prochain article) … nous ne sommes plus très loin d’un accord, mais encore faut-il pouvoir traiter les derniers « détails » (et vous savez comme moi que le Diable se cache souvent dans ces détails, le fourbe !).

Cette recherche du Graal financier est d’autant plus dans notre actualité « chaude » que l’échéance de notre promesse de vente est proche. Concrètement, les propriétaires du terrain se sont engagés à nous réserver le terrain jusqu’à une date définie dans la promesse de vente. Quelques mécanismes permettent de prolonger ce délai de quelques jours pour traiter la paperasserie … mais nos vendeurs vont finir par s’impatienter !

Nous restons optimistes, la situation devrait se débloquer dans les prochains jours !! Stay tuned !

De l’art de savoir s’entourer, épisode 2 …

Nous vous avions déjà présenté il y a quelques mois l’un des acteurs clé de notre projet qu’est l’architecte.

Cette fois ci nous en mettons un second à l’honneur, et non le moindre : notre notaire !

La loi ne permettant pas à un notaire d’avoir une activité « commerciale », il n’est donc pas autorisé à faire de la pub, c’est pourquoi il ne sera pas nommé ici. Pour le besoin de l’article nous le nommerons Maître G.

Au fait, pourquoi un notaire ?

loiParce que toute transaction immobilière nécessite le recours à un notaire, en tant que représentant de la loi, qui sera garant juridiquement du transfert de propriété entre le vendeur et l’acheteur.

Dit comme cela, la mission paraît simple : à l’issue de la vente, le vendeur ne dispose plus du titre de propriété, qui nous revient à nous, les acheteurs, et le notaire réalise toutes les actions nécessaires à entériner cette situation au regard de la loi et, in fine, au reste du monde … au moins régit par la loi française 🙂

Avant d’en arriver là il doit néanmoins s’acquitter de multiples tâches administratives, dont bien entendu la rédaction des actes de vente, mais également :

  • vérifier la propriété du bien et s’assurer auprès du vendeur de la nature de ce qui est vendu : titre de propriété, permis de construire, attestation d’assurance dommage ouvrage, etc. toute pièce racontant la vie du bien entre son acquisition et sa revente
  • vérifier la situation hypothécaire du bien
  • s’assure auprès de la mairie que le bien ne présente pas de servitudes qui pourraient le rendre inexploitable
  • purger le bien d’un éventuel droit de préemption de la commune
  • etc.

« Mais, me direz-vous, les vendeurs disposent déjà d’un notaire. Pourquoi en avoir sollicité un ? »

Parce ce qu’en complément de sa casquette juridique et administrative, le notaire a également un rôle de conseil et d’accompagnement, rôle éminemment important dans l’aventure dans laquelle nous nous sommes lancés. Et ce ne sont pas nos 3 amis du groupe qui sont, ou ont été, consultants et dont le conseil est le fondement du métier qui diront le contraire 😉

Pour la promesse de vente d’abord, les échanges avec Maître G. ont permis d’affiner notre compréhension du document que nous allions signer, engagement fort s’il en est ! C’est assez rassurant le jour de la signature de ne pas se trouver face à un document abscons et secondé par la personne qui vous l’a expliqué. C’est aussi auprès de notre notaire que nous nous sommes tourné pour l’intégration des clauses suspensives, liées par exemple à la nature des fondations (cf. le début de l’aventure … sinon un peu de patience pour des précisions sur ces clauses, on vous en parle la semaine prochaine !), ou bien pour minimiser le montant de l’acompte à signature, ce qui nous assurait de conserver notre trésorerie pour les frais qui venaient ensuite ! C’est Maître G. a négocié tout cela avec son confrère, le notaire des vendeurs.

Rappelez-vous également que notre achat se fonde sur une SCIA, dont il convient de rédiger les statuts. Là encore nous ne disposions pas dans nos multiples compétences de celles requises ! C’est donc là aussi Maître G. qui nous a fait une proposition que nous avons pris le temps de lire et valider, pour la constitution prochaine de cette structure qui va régir le partage en fin de projet.

Enfin, mission qui pourrait sembler quelque peu anecdotique mais qui s’inscrit toujours dans cette logique d’un cadre pour l’achat commun et le partage qui en découle : le suivi de nos dépenses. signatureDepuis la signature nous avons fait appel à de nombreux prestataires dans l’avancement du projet : un architecte, un bureau d’étude, un géomètre, etc. Ces frais sont engagés avant même l’obtention du prêt, mais sont nécessaires à la constitution puis l’obtention du permis de construire … qui sera le sésame justement auprès des banques. Et qui mieux que le notaire pour s’assurer que l’argent investi est équitablement réparti entre nous ?

Mais comment trouver la perle rare ?

Faîtes appel au notre 😉

Blague à part, l’engagement sur un tel projet requiert de s’assurer de disposer des compétences adéquates, et dans le domaine juridique ce sont celles d’un notaire. S’il reste possible de s’en passer, il semble toutefois déraisonnable d’opter pour cette solution tant les enjeux financiers sont importants. Et si le frein peut être les frais qu’il est nécessaire d’engager, sachez que ceux-ci sont réglementés, et qu’ils seront constants que vous ayez ou non fait appel à votre propre notaire : ils seront partagés entre notaires.

Il est donc primordiale, comme pout le choix de chacun des acteurs importants du projet, de bien choisir. Et comme dans notre cas pour l’architecte, c’est le feeling qui a guidé notre choix en plus des références. Mais surtout nous disposions dans le réseau du groupe d’un notaire, ce qui nous a grandement facilité les choses ! 🙂

Et puisque nous avons une tendance raisonnée plutôt que téméraire, il n’était pas envisageable de se passer de ses services.

Alors bonne chasse chance ! 😉

Lien complémentaire : un article succinct mais intéressant sur le rôle du notaire

PS : bientôt pour nous l’échéance pour l’obtention du PC ! Nous serons donc amenés prochainement à croiser de nouveau notre notaire

Le nouveau site Big Bang Participatif est en ligne !

Si vous venez régulièrement par ici, vous aurez sans doute noté comme un léger changement … oui, nous avons mis en ligne une nouvelle version de notre site 🙂 !

Je vous emmène faire le tour du propriétaire 😉 ?

On commence par une nouvelle page d’accueil qui vous donne un accès rapide aux derniers articles, la localisation de notre futur bâtiment, ainsi que l’avancement du projet en temps réel, full HD, avec des effets de ouf !!

Sur la page du projet, vous trouverez les principales informations de notre projet : les chiffres clés, les dernières actus du projet et surtout la description des 5 lots !

Sur le blog, business as usual : le fidèle lecteur que vous êtes, retrouvera ses articles préférés que nous continuerons à mettre à jour très régulièrement.

Les images : comme son nom l’indique (parce qu’il y a un minimum de cohérence dans ce que nous faisons ….), vous y retrouverez les photos / images que nous prenons et que nous enrichirons avec l’avancement du projet.

Jusqu’ici on se connaissait sans vraiment se connaître … nos présentations étaient assez succinctes. La page de l’équipe permet de réparer ce petit manque avec une présentation détaillée des 8 membres de notre groupe !

Nos articles les mentionnent très régulièrement, mais avec la page Partenaires, vous trouverez facilement toutes les sociétés avec lesquelles nous travaillons pour les études techniques, les études de sol, les contrôles, etc …

Enfin, sur la page Presse, vous retrouverez tous les articles que nous trouvons « ailleurs », qu’il nous semble pertinent de diffuser et éventuellement de commenter !

N’hésitez pas à nous laisser vos commentaires / impressions sur ce nouveau site, et on espère que cela vous plaira !

Comment choisir son système de chauffage ?

Pour qu’un dossier de permis de construire soit complet, outre les plans du bâtiment et le respect du PLU (Plan Local d’Urbanisme, dont nous parlerons dans un prochain article), il faut également préciser le système de chauffage : comment chauffer nos appartements (car nous ne misons pas tout sur le réchauffement climatique à deux ans …) et comment obtenir de l’eau chaude pour nos douches / bains, tout en respectant la RT2012 (vous souvenez, c’est et )

Nous vous proposons donc aujourd’hui de suivre nos aventures dans le monde merveilleux et trépidant des systèmes de chauffage … vous venez ?

 Etape 1 : pose ta question à Google et à tes amis

Comme pour beaucoup de sujets sur lesquels nous sommes assez novices, notre premier réflexe reste de poser la question à Google. On tombe alors sur des sites plus ou moins documentés, plus ou moins récents, plus ou moins sérieux, plus ou moins objectifs … bref, il faut savoir séparer le bon grain de l’ivraie (ouaih, j’aime utiliser des expressions des années 70 que les moins de 20 ans ne peuvent pas connaître 😉 )

L’avantage est que cela permet d’améliorer notre niveau de connaissance d’un sujet, de repérer les thématiques récurrentes et d’apprendre du nouveau vocabulaire qui fait croire qu’on devient moins novice.

Comment tu gères ton système de chauffage, toi ?

Comment tu gères ton système de chauffage, toi ?

A ce propos, le site ForumConstruire est particulièrement bien fait et source d’infos pertinentes.

Et comme on aime bien discuter de nos projets avec tout le monde, on en parle aussi pas mal pour nous enrichir des expériences des autres. On connait tous quelqu’un qui connait quelqu’un qui connait et a déjà vécu la même chose (ou presque).

Etape 2 : structure ta démarche

illustration_analyseVous commencez à nous connaitre : « Once a consultant, always a consultant » ! On n’avance jamais aussi vite que quand on se sait où on va (à moins d’être coursé par pitbull mal dressé, mais c’est un autre débat). Obtenir plein d’infos c’est génial, mais il faut aussi structurer un peu cette masse pour identifier les points clés et les sujets sur lesquels porter notre attention.

Pour le choix d’un système de chauffage, la démarche n’est pas très compliquée :

  • On identifie les différents types de chauffage possible, et il y en a une foultitude !
  • On fait une analyse des avantages et inconvénients de chaque solution
  • On y ajoute quelques critères de comparaison comme l’estimation des coûts d’installation et d’exploitation, la facilité d’entretien, le caractère écologique et renouvelables des ressources utilisées, etc …

Et hop, cela nous permet de nous forger des convictions sur quelques solutions envisageables et d’éliminer rapidement d’autres solutions.

Etape 3 : élimine les solutions les moins séduisantes et/ou comportant des risques

Nous avons ainsi assez rapidement éliminé le fioul, le charbon, pas très écologiques ni très innovants. Même chose pour le propane, qui nécessite une cuve qui aurait juré dans le jardin (ou qu’il aurait fallu enterrer). On s’est intéressé à la fusion nucléaire. Un laser mégajoule et un tokamak auraient été hyper innovants  mais il parait que la technique n’est pas encore complètement au point  …

Lors d’une visite au salon Batimat, nous avions pré-identifié des solutions qui avaient l’air assez innovantes mais avec des « technos » propriétaires. Elles avaient l’air très prometteuses, mais on fait quoi pour la maintenance si la techno ne se développe pas, ou si le constructeur et/ou le distributeur français fait faillite … Nous ne voulions pas prendre trop de risques avec un système de chauffage un peu trop avant-gardiste !

Nous nous sommes intéressés au chauffage avec des granules de bois. La solution est séduisante (et renouvelable assez facilement : un arbre pousse en général plus rapidement qu’une nappe de pétrole), mais elle nous pose quelques problèmes :

Si homme blanc couper beaucoup bois, hiver rigoureux ...

Si homme blanc couper beaucoup bois, hiver rigoureux …

  • Il faut un espace dédié pour stocker les granules : si l’espace est trop petit, il faudra organiser des livraisons très régulièrement (ça peut vite devenir contraignant). S’il est trop grand, il nous prend des m², et au prix du m² en région parisienne, l’équation économique n’est pas évidente à résoudre.
  • Nous construisons dans une rue très étroite qui se termine en impasse. Le camion de livraison aura-t-il la place de se garer ? Aura-t-il les tuyaux assez grands pour atteindre l’espace de stockage que nous situerions dans le garage souterrain ? Pas évident …
  • Il faut aussi savoir que toutes les granules ne sont pas complètement compatibles avec toutes les chaudières et qu’une granule inadaptée peut accélérer le vieillissement de votre chaudière …. Bon, ok, ça se gère à court et moyen terme, mais il faut mesurer le risque pris à long terme (> 5 ans)

Bref, à cette étape de nos réflexions, nous avons identifié que les pompes à chaleur (PAC pour les intimes), le gaz de ville (notamment avec des chaudières à condensation) et l’électricité (tout simplement) pouvaient être des solutions à creuser.

Etape 4 : respecte de la RT2012   

illustration_RT2012_2Maintenant que nous avons sensiblement augmenté notre niveau de connaissances théoriques, il est temps de discuter avec des vrais spécialistes, autrement dit avec le Bureau d’études techniques (BET) qui travaille avec notre architecte. Ce sont eux qui réalisent en particulier, sur la base des plans du bâtiment, une étude du système de chauffage en étudiant plusieurs scénarios. Un des objectifs est de garantir autant que possible que nous respecterons la RT2012.

A l’issue de nos discussions et des recommandations du BET, nous avons finalement opté pour une PAC. Et comme il y a encore beaucoup de choses à dire sur les différents types de PAC, on continuera la suite de nos aventures dans un prochain article 🙂 !

To be continued …

Quel statut juridique pour un projet d’habitat participatif ?

images4U3GQMVZOuaih, je sais, ce n’est pas le sujet le plus funky groovy que nous ayons traité sur ce blog, mais accrochez-vous un peu, c’est un sujet intéressant !

A terme, nous souhaitons que nos logements soient gérés comme une copropriété « standard », notamment pour être libre de revendre nos appartements si nos situations respectives évoluent, mais, aussi bête que cela puisse paraître, cette copro ne peut exister qu’à partir du moment où le bâtiment existe … on fait quoi en attendant ? En attendant, on créée une structure intermédiaire … Oui, mais laquelle ? C’est en substance ce que je vais vous expliquer dans cet article !

NB : nous ne sommes pas des professionnels du droit de l’immobilier. Ce que vous allez pouvoir lire dans cet article ne reflète que ma modeste et humble compréhension du sujet, adaptée à notre situation particulière. Pour une analyse de votre éventuelle situation, le mieux reste tout de même de vous adresser à un professionnel. Et si nécessaire, nous pouvons vous donner les coordonnées de personnes compétentes.

 Pourquoi une structure intermédiaire ?

Comme indiqué plus haut, nous avons besoin de créer une structure juridique intermédiaire, en attendant la création de la copropriété, pour formaliser et structurer les relations entre les associés.

Par ailleurs, bien avant le démarrage des travaux, nous mettons en jeu des sommes importantes et même si la confiance et l’amitié règnent, il n’est pas complètement déconnant de se protéger les uns les autres avec un peu de formalisme juridique.

Accessoirement, on ne peut pas toujours signer tous les documents à 8, ça devient vite lourd … Certes nous avons tous signé la promesse de vente et le permis de construire car ce sont des documents importants et engageants, mais la commande d’une étude de sol ou d’un élagage de terrain pour faciliter le travail du géomètre, ne nécessitent pas ce niveau d’engagement. Et la première question que pose en général un prestataire est « C’est pour quelle société ? Qui est le responsable à contacter ? ». Si vous commencez la relation par leur dire que vous êtes 8, ça risque de les perturber un peu !

Dans la jungle des structures juridiques

Balance_justice

SCIA ? SCC ? Asso 1901 ? C’est compliqué …

Bon, maintenant, que nous savons pourquoi nous avons besoin d’une structure juridique intermédiaire, que choisissons-nous ? Car il existe une foultitude de possibilités …

Autant vous le dire tout de suite, nous avons opté pour une SCIA (Société Civile Immobilière par Attribution). Pourquoi ? Parce c’est la structure utilisée par beaucoup de projets participatifs et que si des gens intelligents se sont penchés sur la question avant nous, nous ne voyons pas pourquoi nous n’aboutirions pas à la même conclusion … principe de causalité : si les conditions sont les mêmes, les mêmes causes produisent les mêmes effets !

La SCI : Société Civile Immobilière

La SCI  est le statut classique pour gérer des opérations immobilières à plusieurs personnes. Mais quand je suis propriétaire de 20% (par exemple) des parts d’une SCI, ces parts font référence à un bâtiment dans son ensemble, et ne sont pas liées à un logement en particulier. Je détiens 20% des parts d’une société qui est propriétaire d’un immeuble. C’est embêtant en cas de revente car je ne peux pas dire à un potentiel acquéreur qu’il devient propriétaire d’un appartement, mais « simplement » de parts d’une société.

La SCIA : Société Civile Immobilière d’Attribution

C’est justement à ce petit problème que le « A » de SCIA apporte une solution. SI mon appartement représente 20% (c’est toujours un exemple) de la surface totale de l’immeuble, donc je suis propriétaire de 20% des parts de la SCIA et je sais à quelle partie de l’immeuble sont attribuées mes parts. Comme dans le cas de la SCI, je détiens 20% des parts d’une société qui est propriétaire d’un immeuble, mais je sais à quelle partie de l’immeuble ces parts sont attribuées.

C’est également un statut que les banquiers commencent à bien connaître, ne serait-ce que par sa proximité avec une SCI. Notre dossier étant déjà suffisamment complexe, pour épargner celle-ci à nos amis banquiers Oui, les banquiers sont nos amis, car nous avons besoin de financer notre projet J … rhôoo un peu d’humour, quoi !

Par ailleurs, les démarches pour créer une SCIA sont assez simples, même si elles nécessitent la contribution d’un notaire (donc des frais de création, à compléter ensuite par des frais de transformation de la SCIA en copropriété).

L’association de loi 1901 (ie : à but non lucratif) 

C’est un statut qui peut être intéressant en tout début de projet, notamment pour la facilité de création d’une association et pour donner une existence légale et juridique au projet, mais vous allez vite être limités par les possibilités de ce statut. Ex : une association ne peut être propriétaire d’un bien immobilier … c’est ballot !

Nous ne l’avons pas utilisé au début de notre projet car nous n’en ressentions pas le besoin, mais cela peut être intéressant pour des programmes plus complexes que le nôtre.

La SCC : Société Coopérative de Construction 

C’est la version « coopérative » de la SCI, techniquement assez proche de la SCIA. La principale différence avec la SCIA réside dans la répartition des « pouvoirs ». Dans une SCIA, mon pouvoir équivaut aux nombres de parts que je détiens. Dans un SCC, un  associé = une voix, indépendamment du nombre de parts détenues.

Nous aurions pu utiliser cette forme de société pour notre projet, mais il y a d’autres subtilités qui justifient que nous lui avons préféré la SCIA. Je vous renvoie néanmoins vers un spécialiste si ces subtilités pour intéressent.

Et quand y’en a plus, y’en a encore ….

Je vous épargne les SCIAPP (Accession Progressive à la Propriété) qui nécessitent la présence d’un bailleur social, les SCIC, les SAS et SARL …. Comme je vous le disais en intro, je ne suis pas un professionnel.

Mais la loi ALUR dans tout ça ?

En effet, si vous vous intéressez au sujet de l’habitat participatif, vous avez sans doute entendu parler des nouveaux statuts introduits par cette loi. L’article 22 de la loi ALUR crée deux formes juridiques spécifiques pour abriter les projets d’habitat participatif :

  • Les Coopératives d’Habitants
  • Les Sociétés d’Attributions et d’Autopromotion

Notre humble analyse des textes et de la littérature disponible en ligne montre que, dans notre cas, ces nouveaux statuts n’apportent pas beaucoup plus que les statuts existants (notamment la SCIA vis-à-vis des Sociétés d’Attributions et d’Autopromotion).

Cette loi a néanmoins le mérite de reconnaître les projets d’habitat participatif et de leur apporter une caution « légale », une manière de dire aux différents acteurs, notamment aux banquiers : « n’ayez pas peur de ces projets, ce ne sont pas des hurluberlus, l’Etat les considère avec bienveillance »

Il faut également avoir en tête qu’à l’heure où j’écris cet article, les décrets d’application de la loi ne sont pas publiés …. C’est donc un peu tard pour nous !

En synthèse, nous sommes en train de créer une SCIA notamment pour démarrer les travaux. Avant les travaux, ce n’est pas complètement nécessaire, d’autant plus que les plans détaillés sont nécessaires pour finaliser les statuts de la SCIA.

Previously on Big Bang Participatif* !

* précédemment sur Big Bang Participatif 

A la veille du dépôt du permis de construire (oui, c’est pour bientôt), il nous a semblé opportun de faire une synthèse de nos premiers mois d’aventures participatives ! Que s’est-il passé dans la première saison de Big Bang Participatif ?

Episode S01E00 : l’épisode pilote

Nous vous avons succinctement raconté qui nous sommes, notre groupe, la genèse du projet immobilier, pourquoi nous nous sommes lancés,  nos vacances au Pérou, les chiffres clés du projet. Nous vous avons également raconté comment nous avons choisi notre architecte, Guita Maleki.

Episode S0101 : La recherche du terrain

Vous avez ainsi pu constater que la recherche du terrain n’est pas une activité de tout repos et qu’il ne suffit pas d’avoir trouvé LE terrain qui répond au maximum des critères. Il faut ensuite gérer toute la partie administrative de la promesse de vente.street art 1

Nous avons finalement trouvé sur le terrain sur la commune de Vitry, capitale du street art !

Episode S01E02 : la gestion des carrières

C’est sans doute un des premiers points à gérer lorsque vous avez trouvé le terrain de vos rêves : vérifier l’état de son sous-sol pour deux raisons : 1) déterminer la nature des fondations sur lesquelles reposeront votre bâtiment, 2) identifier (et budgéter) la nécessité de combler les gros trous du sous-sol qui peuvent faire des gros trous dans votre budget.

La taupe a perdu sa GoPro

La taupe a perdu sa GoPro

C’est pour ça que nous avons mandaté des taupes équipées de GoPro pour sonder le sous-sol. Ces taupes ont fini par être porteuses de bonnes nouvelles puisque nous ne devrions pas avoir à combler les carrières et que des fondations superficielles sont suffisantes pour supporter notre bâtiment.

Episode S01E03 : l’élaboration du permis de construire

Je ne reviens pas sur les étapes qui jalonnent l’élaboration du permis de construire. Les détails sont disponibles ici.

Ces étapes ont été le fil rouge de cette première saison. C’est sans aucun doute le cœur de cette première saison, l’étape qui aboutit à la conception de nos futurs logements, celle qui nous a demandé le plus de travail, d’aller-retour, de validation, d’échange, … Je n’ose pas compter le nombre de version de plans envoyés par Guita, relues et commentées durant nos longues soirées automnales !

Notre bâtiment dans son environnement

Notre bâtiment dans son environnement

Nous vous avons livré une partie des plans au fur et à mesure de leur validation. Nous terminerons cette première saison de nos aventures par le dépôt du permis de construire mardi 23/12 (oui, demain !).

Et nous sommes très fiers du résultat obtenu 🙂 !

Episode S01E04 : La recherche de financement

Aujourd’hui, on a les idées mais pas encore le pétrole ! C’est le point compliqué du moment (même si nous n’en avons pas encore beaucoup parlé), celui qui focalisera nos attentions et nos énergies dans les prochaines semaines et sans doute le dernier point qui pourrait encore nous empêcher de transformer notre rêve en réalité. Bien sûr nous réalisons que nous ne sommes pas au bout de nos peines, mais sans argent, nous risquons de ne pas pouvoir aller beaucoup plus loin !

Heureusement, sur cette partie-là aussi nous sommes bien accompagnés et notre courtière ne ménage pas ses efforts pour nous décrocher un financement.

D’ailleurs, si un banquier nous lit, trouve notre projet intéressant et motivant, nous sommes ouverts à la discussion !  Nous sommes également prêts à discuter avec de généreux mécènes ! Nous ne sommes pas sectaires.

Episode S01E05 : La gestion de groupe

Réunion de travail - Photo

Le groupe au moment de la validation de l’APS

On s’entend super bien, tout est trop facile, ça roule ….. nan j’déconne, vous imaginez bien qu’un projet de cette complexité et avec ces enjeux pour nous, ne va pas sans quelques discussions « viriles mais correctes » (c’est balaud d’avoir loupé ce terrain dans la forêt enchantée des poneys magiques !). Oui, nous avons eu quelques petites tensions, mais avons toujours su les surmonter. Et il n’y a aucune raison que nous ne parvenions pas à surmonter les prochaines !

La clé ? Nous n’hésitons pas à nous dire « les choses » même si elles fâchent, plutôt que de laisser pourrir une situation qui finira par exploser tôt ou tard.

Episode S01E06 : l’épisode final

Cette saison devrait se terminer mardi 23/12 (oui, demain) par le dépôt du permis de construire à la mairie de Vitry. Ne vous inquiétez nous reviendrons très vite pour vous parler des prochaines étapes, notamment le choix des entreprises de construction, le choix des matériaux, les éventuels recours de tiers, …

Pour conclure cette première saison, que retenons-nous ? Quelques bonnes pratiques / astuces si vous souhaitez vous lancer dans une aventure similaire :

  • Ne cherchez pas la méthode miracle pour gérer ce type de projet, elle n’existe pas (pas encore du moins …). Chaque projet est spécifique et il faudra apprendre en marchant en sachant prendre des risques (plus ou moins bien calculés …)
  • Il va vous falloir une (très) bonne dose d’énergie, de patience et surtout de persévérance !
  • Vous allez avoir besoin d’un minimum d’économie pour vous lancer et payer les premières échéances avant de décrocher un prêt auprès d’une banque (architecte, bureau d’étude, géotechniciens pour étude de sol, bureau de contrôle, ….)
  • N’hésitez pas à dépenser quelques euros supplémentaires pour vous faire entourer des « bonnes » compétences, celles dont vous ne disposez pas et qui vous feraient perdre de l’énergie et du temps supplémentaire si vous essayiez de vous débrouiller seul …

Les réunions de travail

En ce début de semaine, nous souhaitons partager avec vous le fonctionnement de nos réunions de travail.

La plupart du temps, un échange par mail ou via « hangout » nous permet de valider une décision. En effet, il nous suffit d’arbitrer en fonction des devis proposés. (Ex : Choix de l’architecte, choix du prestataire qui fera les petits trous, …).

Cependant, pour les décisions structurantes (Ex : définition du budget, définition des surfaces, validation des plans, …), il est important de nous réunir afin de nous assurer que nous ayons tous le même niveau d’informations et de prendre les décisions ensemble.

Tout d’abord, il nous faut définir une date et un lieu de rendez-vous (Nous ne reviendrons pas dessus, nous en avons déjà parlé dans un précédent article).

Comme toute bonne réunion qui se veut efficace, nous échangeons au préalable sur l’ordre du jour et les objectifs. Les éléments (« entrants ») sont envoyés quelques jours avant afin que chacun ait le temps d’en prendre connaissance et de commencer à préparer ses questions (Ici, nous prendrons l’exemple des premiers plans).

Nos réunions se déroulent ensuite de la manière suivante :

  • L’un d’entre nous commence par faire un point de la situation (Ici : Explication des plans)

Réunion de travail - Support

  • Nous échangeons ensuite en prenant garde au fait que tout le monde puisse exprimer son point de vue
  • Nous arbitrons sur les points devant l’être
  • L’un d’entre nous est désigné pour prendre les notes (Ici : Nos remarques seront envoyées vers l’architecte)

Réunion de travail - CR

  •  Enfin, et parce que nous sommes toujours heureux d’avoir réussi à satisfaire tout le monde, nous faisons une petite photo souvenir 🙂

Réunion de travail - Photo

 

Licence to build, ou comment obtenir un permis de construire ?

Publilius Syrus, célèbre poète latin (ouaih, moi non plus, je ne le connaissais, je cherchais juste une citation sur Google pour introduire le sujet …) avait déjà tout compris : « Le temps de la réflexion est une économie de temps ». Et quand on parle de permis de construire, c’est exactement de ça dont il est question : passer du temps sur la conception de notre immeuble pour éviter de perdre du temps durant la phase de construction ou de vivre avec une erreur de conception.

Oui, car aujourd’hui, je vais vous parler du permis de construire, des différente étapes à suivre, de son dépôt en mairie pour instruction et bien sûr, pas uniquement sur la manière de remplir les formulaires CERFA … on y va ?

Le permis de construire : une démarche administrative, mais pas que .. 

Le permis de construire est avant tout une autorisation administrative, délivrée par la mairie (du moins dans notre cas – je n’entre volontairement pas dans les autres cas, ce n’est pas le sujet) pour que nous puissions construire notre immeuble. C’est le document de référence qui permet aux autorités compétentes de vérifier que nous respectons notamment le code de l’urbanisme et le PLU (Plan Local d’Urbanisme, autrement dit la déclinaison locale du code de l’urbanisme).

PlanningPermisConstruire

Le planning de notre phase d’étude

Et pour nous, c’est surtout l’outil qui nous permet de travailler et d’échanger avec l’architecte sur les plans de nos futurs logements.

C’est pour ça que cette étape prend un peu de temps (4 mois dans notre cas) et qu’il ne faut surtout pas la bâcler : nous ne souhaitons en effet pas prendre le risque de vivre les 10 prochaines années avec un défaut de conception !

Qui estime la durée ?  C’est l’architecte sur la base de son expérience et des « standards », en considérant  la complexité et la taille du projet. Dans notre cas, il aurait été compliqué donc risqué de faire plus court.

C’est pour ça aussi que nous respectons les étapes qui divise cette phase dite d’avant-projet (car le projet, c’est la construction) :

  • L’esquisse
  • L’Avant Projet Sommaire (APS)
  • L’Avant Projet Détaillé (APD)

Etape 1 : L’esquisse (durée : 3 semaines) 

Nous avons déjà eu l’occasion d’en parler ici : l’esquisse permet de définir (sans les figer définitivement) les grands volumes de notre bâtiment, son emprise au sol, … C’est le moment où nous prenons réellement connaissance du PLU (on avait commencé un peu avant, mais c’est parce que nous sommes impatients), de son contenu et donc de ses contraintes.

Esquisse

Exemple d’esquisse

Exemple : La mise en place d’une baie vitrée nécessite d’être à une distance réglementaire de la limite de propriété pour ne pas avoir une vue trop proche sur la maison des voisins (c’est vrai quoi, on n’est pas dans Loftstory …) 

Dans notre cas, la préparation de l’esquisse a duré environs 3 semaines.

 

 

Etape 2 : Avant Projet Sommaire (APS – durée 4 semaines) 

Pour l’APS, on entre un peu plus dans les détails et on commence à se poser des questions existentielles : où seront situés les appartements de chacun ? Où vais-je positionner la chambre ? La salle de bains ? Quelle sera ma superficie ? Pourquoi il a une plus grande terrasse que la mienne 😉 ?

Pour s’imprégner de nos envies et dessiner les appartements de nos rêves, notre architecte a demandé à chaque couple de produire son « cahier des charges » (autrement dit, notre liste au Père Noel  et cette année, le Père Noel s’appelle Guita !).

PlanAPS

Le plan d’un lot en phase d’APS

Avec les premiers résultats, chaque couple du projet a également rencontré Guita pour ajuster les premiers plans et discuter des différentes options de positionnement. Vous vous souvenez du dazibao ? C’était pour ça !

Avec ces plans détaillés, le Bureau d’Etudes Techniques (BET, on vous fera un article dédié bientôt) qui travaille avec notre architecte a également travaillé sur une première estimation financière en prenant des hypothèses (ex : sur la nature des fondations nécessaires, le système de chauffage, …).

Résultat : Toh ! (pour citer un autre célèbre poète), heureusement nous avons des pistes d’optimisation :  la robinetterie en or ça fait finalement un peu trop bling-bling et le sol en marbre n’est pas compatible avec un chauffage au sol …. dommage 🙂 !

Dans notre cas, la préparation de l’APS a duré 4 semaines. A l’heure où j’écris cet article, nous venons de terminer cette étape et nous apprêtons à entrer dans l’étape suivante. La bonne nouvelle est que nous respectons le timing. So far so good, comme disait William quand il déjeunait avec Jean-Baptiste 🙂 !

Etape 3 : Avant Projet Détaillé (APD – durée estimée : 6 semaines) 

Bon, j’imagine que vous avez compris le principe. Oui, nous allons entrer encore un peu plus dans les détails. A l’issue de l’étape d’APD, nous aurons les plans détaillés, nous aurons affiné l’estimation financière avec le BET. Nous aurons arrêté le choix du système de chauffage dont dépendra le bilan thermique de notre immeuble et le respect de la RT 2012 (dont vous êtes des spécialistes depuis l’article de la semaine dernière). Nous aurons également travaillé sur tout un tas d’autres normes et réglementations comme la réglementation PMR (Personne à Mobilité Réduite), l’accessibilité des secours, etc.

Et après ? On dépose notre Dossier de Permis de Construire en mairie et on attend … 

C’est uniquement après tout ce travail que nous serons en mesure de remplir les formulaires CERFA et fournir tous les documents qui les accompagnent. Il nous faudra bien quelques jours. Nous pourrons alors déposer notre demande de permis de construire auprès des services compétents, en l’occurrence le Service d’Urbanisme.

Comme nous n’entrons pas dans le cadre d’une construction individuelle, la mairie dispose de trois mois pour étudier le dossier. Toujours bon à savoir : l’absence de réponse vaut acceptation ! Bien sûr, nous n’allons pas nous tourner les pouces pour autant : ce sera notamment le moment de travailler sur la sélection du / des constructeur(s)

Et après c’est validé ? Techniquement, il reste le recours des tiers … mais nous vous en parlerons dans un autre article ! Et seulement après, nous pourrons démarrer les travaux.

On fait quoi si la mairie refuse ?

Les plus curieux d’entre vous se demandent sans doute : vous faites quoi si la mairie refuse ? Ben oui, qui dit demande d’autorisation, dit éventualité d’une réponse négative !

Concrètement, cela va dépendre la nature du refus. S’il s’agit de quelques réserves, nous les traiterons jusqu’à obtenir validation. S’il s’agit d’un refus net et franc, nous avons toujours la possibilité d’un recours administratif.

Dans le pire des cas, en « bons pères de famille » (c’est une expression, hein) bien avisés et bien conseillés, nous avons fait de l’obtention du permis de construire une clause suspensive de l’achat du terrain … malin, non 😉 ? Autrement dit, nous n’achèterons pas le terrain, ce qui n’empêche pas que nous aurons dépensé beaucoup d’argent dans l’élaboration du permis de construire, dans l’étude de sol, etc.

Toutefois, dans la mesure où nous faisons attention à respecter scrupuleusement les indications du PLU, nous pouvons raisonnablement penser que le permis a de bonnes chances d’être validé, à quelques demandes de correction près.

 Trucs & Astuces : comme indiqué plus haut, il faut savoir prendre (perdre ?) son temps sur cette phase primordiale de votre projet de construction. Une petite erreur à cette étape peut facilement se transformer en grosse cata dans les phases de construction …