Quel statut juridique pour un projet d’habitat participatif ?

images4U3GQMVZOuaih, je sais, ce n’est pas le sujet le plus funky groovy que nous ayons traité sur ce blog, mais accrochez-vous un peu, c’est un sujet intéressant !

A terme, nous souhaitons que nos logements soient gérés comme une copropriété « standard », notamment pour être libre de revendre nos appartements si nos situations respectives évoluent, mais, aussi bête que cela puisse paraître, cette copro ne peut exister qu’à partir du moment où le bâtiment existe … on fait quoi en attendant ? En attendant, on créée une structure intermédiaire … Oui, mais laquelle ? C’est en substance ce que je vais vous expliquer dans cet article !

NB : nous ne sommes pas des professionnels du droit de l’immobilier. Ce que vous allez pouvoir lire dans cet article ne reflète que ma modeste et humble compréhension du sujet, adaptée à notre situation particulière. Pour une analyse de votre éventuelle situation, le mieux reste tout de même de vous adresser à un professionnel. Et si nécessaire, nous pouvons vous donner les coordonnées de personnes compétentes.

 Pourquoi une structure intermédiaire ?

Comme indiqué plus haut, nous avons besoin de créer une structure juridique intermédiaire, en attendant la création de la copropriété, pour formaliser et structurer les relations entre les associés.

Par ailleurs, bien avant le démarrage des travaux, nous mettons en jeu des sommes importantes et même si la confiance et l’amitié règnent, il n’est pas complètement déconnant de se protéger les uns les autres avec un peu de formalisme juridique.

Accessoirement, on ne peut pas toujours signer tous les documents à 8, ça devient vite lourd … Certes nous avons tous signé la promesse de vente et le permis de construire car ce sont des documents importants et engageants, mais la commande d’une étude de sol ou d’un élagage de terrain pour faciliter le travail du géomètre, ne nécessitent pas ce niveau d’engagement. Et la première question que pose en général un prestataire est « C’est pour quelle société ? Qui est le responsable à contacter ? ». Si vous commencez la relation par leur dire que vous êtes 8, ça risque de les perturber un peu !

Dans la jungle des structures juridiques

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SCIA ? SCC ? Asso 1901 ? C’est compliqué …

Bon, maintenant, que nous savons pourquoi nous avons besoin d’une structure juridique intermédiaire, que choisissons-nous ? Car il existe une foultitude de possibilités …

Autant vous le dire tout de suite, nous avons opté pour une SCIA (Société Civile Immobilière par Attribution). Pourquoi ? Parce c’est la structure utilisée par beaucoup de projets participatifs et que si des gens intelligents se sont penchés sur la question avant nous, nous ne voyons pas pourquoi nous n’aboutirions pas à la même conclusion … principe de causalité : si les conditions sont les mêmes, les mêmes causes produisent les mêmes effets !

La SCI : Société Civile Immobilière

La SCI  est le statut classique pour gérer des opérations immobilières à plusieurs personnes. Mais quand je suis propriétaire de 20% (par exemple) des parts d’une SCI, ces parts font référence à un bâtiment dans son ensemble, et ne sont pas liées à un logement en particulier. Je détiens 20% des parts d’une société qui est propriétaire d’un immeuble. C’est embêtant en cas de revente car je ne peux pas dire à un potentiel acquéreur qu’il devient propriétaire d’un appartement, mais « simplement » de parts d’une société.

La SCIA : Société Civile Immobilière d’Attribution

C’est justement à ce petit problème que le « A » de SCIA apporte une solution. SI mon appartement représente 20% (c’est toujours un exemple) de la surface totale de l’immeuble, donc je suis propriétaire de 20% des parts de la SCIA et je sais à quelle partie de l’immeuble sont attribuées mes parts. Comme dans le cas de la SCI, je détiens 20% des parts d’une société qui est propriétaire d’un immeuble, mais je sais à quelle partie de l’immeuble ces parts sont attribuées.

C’est également un statut que les banquiers commencent à bien connaître, ne serait-ce que par sa proximité avec une SCI. Notre dossier étant déjà suffisamment complexe, pour épargner celle-ci à nos amis banquiers Oui, les banquiers sont nos amis, car nous avons besoin de financer notre projet J … rhôoo un peu d’humour, quoi !

Par ailleurs, les démarches pour créer une SCIA sont assez simples, même si elles nécessitent la contribution d’un notaire (donc des frais de création, à compléter ensuite par des frais de transformation de la SCIA en copropriété).

L’association de loi 1901 (ie : à but non lucratif) 

C’est un statut qui peut être intéressant en tout début de projet, notamment pour la facilité de création d’une association et pour donner une existence légale et juridique au projet, mais vous allez vite être limités par les possibilités de ce statut. Ex : une association ne peut être propriétaire d’un bien immobilier … c’est ballot !

Nous ne l’avons pas utilisé au début de notre projet car nous n’en ressentions pas le besoin, mais cela peut être intéressant pour des programmes plus complexes que le nôtre.

La SCC : Société Coopérative de Construction 

C’est la version « coopérative » de la SCI, techniquement assez proche de la SCIA. La principale différence avec la SCIA réside dans la répartition des « pouvoirs ». Dans une SCIA, mon pouvoir équivaut aux nombres de parts que je détiens. Dans un SCC, un  associé = une voix, indépendamment du nombre de parts détenues.

Nous aurions pu utiliser cette forme de société pour notre projet, mais il y a d’autres subtilités qui justifient que nous lui avons préféré la SCIA. Je vous renvoie néanmoins vers un spécialiste si ces subtilités pour intéressent.

Et quand y’en a plus, y’en a encore ….

Je vous épargne les SCIAPP (Accession Progressive à la Propriété) qui nécessitent la présence d’un bailleur social, les SCIC, les SAS et SARL …. Comme je vous le disais en intro, je ne suis pas un professionnel.

Mais la loi ALUR dans tout ça ?

En effet, si vous vous intéressez au sujet de l’habitat participatif, vous avez sans doute entendu parler des nouveaux statuts introduits par cette loi. L’article 22 de la loi ALUR crée deux formes juridiques spécifiques pour abriter les projets d’habitat participatif :

  • Les Coopératives d’Habitants
  • Les Sociétés d’Attributions et d’Autopromotion

Notre humble analyse des textes et de la littérature disponible en ligne montre que, dans notre cas, ces nouveaux statuts n’apportent pas beaucoup plus que les statuts existants (notamment la SCIA vis-à-vis des Sociétés d’Attributions et d’Autopromotion).

Cette loi a néanmoins le mérite de reconnaître les projets d’habitat participatif et de leur apporter une caution « légale », une manière de dire aux différents acteurs, notamment aux banquiers : « n’ayez pas peur de ces projets, ce ne sont pas des hurluberlus, l’Etat les considère avec bienveillance »

Il faut également avoir en tête qu’à l’heure où j’écris cet article, les décrets d’application de la loi ne sont pas publiés …. C’est donc un peu tard pour nous !

En synthèse, nous sommes en train de créer une SCIA notamment pour démarrer les travaux. Avant les travaux, ce n’est pas complètement nécessaire, d’autant plus que les plans détaillés sont nécessaires pour finaliser les statuts de la SCIA.

16 réponses
  1. Jules
    Jules says:

    Bonjour !
    Nous sommes nous aussi en train de monter une SCIA pour un projet d’habitat à Apt dans le Vaucluse.
    Je vous raconterais le projet plus en détail si ça vous intéresse, mais si je viens vers vous c’est au sujet des statuts…
    Nous avons déjà bien bosser sur les détails du montage juridique en SCIA, mais ce qu’il nous manque maintenant ce sont des statuts types afin de commencer la rédaction des nôtres. Ou bien la possibilité de lire vos statuts afin de pouvoir nous en inspirer…

    Je vous remercie, et j’espère à très bientôt,
    Jules, et les futurs habitants de MudCity

    Répondre
    • Lefoulon
      Lefoulon says:

      Bonjour Jules
      est il possible de vous appeler car je suis également très intéressé par le modèle de statuts pour les SCIA
      mon portable est le 06 32 80 30 64, je peux également vous appeler
      Jean Baptiste Lefoulon

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  2. Lefoulon
    Lefoulon says:

    Bonjour Yannick
    Nous sommes 4 personnes intéressées par le statut de SCIA pour un projet d’habitat collectif (4 petits logements) sur un terrain que nous voulons acheter sur la commune de Montreuil. Le choix de la SCIA semble idéal car est exactement ce que nous voulons faire, à savoir financer l’achat du terrain et la construction du terrain, puis la dissoudre pour passer en copropriété, chacun de nous 4 devenant propriétaire de son logement. Le notaire du vendeur nous presse pour la signature de la promesse de vente du terrain prévue en décembre et j’aurai quelques questions à vous poser, si possible par téléphone; mon numéro est le 06 32 80 30 64 – je peux vous appeler bien entendu
    merci pour votre aide
    Jean Baptiste Lefoulon

    Répondre
  3. Caroline M
    Caroline M says:

    Bonjour Yannick,

    Nous sommes un collectif de trois familles. Nous souhaitons acquérir ensemble une bâtisse en Seine et Marne qui abritera deux familles et la grange sera détruite et reconstruite en bois-paille. Après avoir bien étudié la co-pro, il nous apparait que la SCIA est bien mieux adaptée au projet participatif et groupé. Le vendeur est ok pour attendre juillet pour signer mais il nous reste peu de temps pour monter la structure. Pourriez-vous me communiquer vos statuts ? merci pour vos infos précédentes, en effet le juridique est une jungle et le notaire y règne un peu en maître… Caroline : 06.31.14.32.18.

    Répondre
  4. Marie-Hélène
    Marie-Hélène says:

    Bonjour Yannick,

    J’ai découvert votre blog hier et j’y ai appris déjà beaucoup de choses ! Nous sommes deux couples en phase de réflexion sur un projet d’achat de terrain à bâtir en lotissement via une SCIA en vue de construire deux maisons. La finalité étant de pouvoir diviser la copro à partir de 2022 (10 ans à compter de l’accord du permis d’aménager ayant autorisé le lotissement).
    Je vous avoue, qu’à ce stade du dossier, j’ai le plus grand mal à trouver des informations fiables concernant la fiscalité et les droits afférents au partage des parts. J’ai déjà contacté 2 notaires : l’un évoque des frais de partage à hauteur de 2,5% et son confrère indique que nous serions redevable uniquement de la taxe de publication foncière.
    Je souhaitais savoir si vous aviez des informations précises à ce sujet et si vous accepteriez de les partages.
    Je vous en remercie par avance,
    Marie

    Répondre
  5. Yannick Stachon
    Yannick Stachon says:

    Bonjour Marie-Hélène,

    Merci pour vos encouragements 🙂 ! C’est toujours sympa et motivant d’avoir la confirmation que nos articles peuvent servir !

    Sans être expert de la fiscalité d’une SCIA, j’aurais tendance à aller dans le sens du 2ème notaire (avec la taxe de publication) car cela correspond à l’information que nous avons. Nous souhaitons à terme transformer notre SCIA en copro « classique » et notre notaire nous a surtout parler d’une taxe de « transformation ».

    Je m’avance toutefois sur un sujet sur lequel je n’ai pas véritable légitimité et notre situation peut ne pas être complètement comparable à la vôtre. Mon principal conseil serait ainsi de consulter de vérifier lequel de vos notaires a déjà eu l’opportunité de traiter le cas relativement spécifique d’une SCIA. Au besoin, je peux vous transmettre les coordonnées de la nôtre. Elle avait traité d’autres dossiers de SCIA avant le nôtre.

    Si vous avez des questions complémentaires, n’hésitez pas !

    Bonne journée,

    Yannick

    Répondre
  6. Marie-Hélène
    Marie-Hélène says:

    Bonjour,
    je réponds tardivement.. merci pour le partage de vos informations. C’est effectivement assez complexe mais je continue de me renseigner.

    Bonne journée,
    Marie

    Répondre
  7. Perrine
    Perrine says:

    Bonjour à tous,
    C’est la première fois que j’utilise un forum de discussion, me voila dans le grand bain!
    Je suis très intéressée par vos échanges qui confirme notre intention d’opter pour la Scia… sauf que impossible de trouver un notaire qui accepte de faire ce montage !
    Auriez vous une idée d’un site, un cabinet, n’importe quelle piste bienvenue, pour trouver un notaire compétent ?
    1000 mercis par avance:-)

    Perrine

    Répondre
  8. Yannick
    Yannick says:

    Bonjour Perrine,

    Bravo pour le saut dans le grand bain 🙂 !

    Je peux vous proposer les coordonnées de notre notaire (en message privé) si cela peut vous intéresser. Elle est très compétente sur les SCIA. Son étude est en région nantaise et elle vient régulièrement sur Paris.

    En dehors de ça, peut-être pouvez-vous contacter la chambre des notaires de votre région pour identifier efficacement un notaire qui sait traiter ce type de sujet, même si je reste surpris que des notaires refusent purement et simplement de traiter ce type de montage.

    Si vous avez des questions complémentaires, n’hésitez pas !

    Yannick

    Répondre
  9. Khoum
    Khoum says:

    ******Bonjour une question sur la SCIA :
    Un constructeur vend un terrain diviser en 2 Et veut nous faire acheter avec une scia avec un autre couple je voudrais savoir qu’elle sont les risques ? Et si c’est vrai que A l’issu de la remise des clés la scia se dissout automatiquement et que nous serons on pleine propriété à notre nom ? Et pendant la constructîon l’hypothèque est Elle sur le terrain complet ? Merci dla s l’attente d’une réponse de votre part *

    Répondre
  10. Yannick
    Yannick says:

    Bonjour Khoum,

    Vous aurez sans doute compris à la lecture de notre blog, que je ne suis pas un professionnel de la SCIA, je suis donc un peu embêté pour vous répondre précisément sur les risques. Je ne peux qu’alimenter votre réflexion avec nos expériences sur le sujet et je vous conseille surtout de vous adresser à un professionnel (un notaire) pour traiter ce sujet.

    Je comprends que vous avez identifié un terrain intéressant pour une future construction et que le constructeur, actuel propriétaire du terrain, vous propose de le vendre à une SCIA dont vous seriez le co-actionnaire avec un autre couple. Votre projet de construction se fera-t-il également avec la SCIA ou aurez-vous un nouveau statut « indépendant » de la SCIA pour le projet de construction ?

    Je peux toutefois vous apporter quelques éléments de réponse non exhaustif et non engageant :
    – La dissolution de la SCIA ne sera pas automatique, il faudra l’organiser avec votre notaire à l’issue de la construction. Evidemment, cela représente un coût et j’avoue ne pas savoir l’estimer aujourd’hui.
    – Dans notre cas, nous prévoyons de dissoudre la SCIA pour la transformer en copropriété classique et nous serons tous propriétaires de nos logements respectifs.
    – Un des risques que j’identifierais est celui du montage financier. Si vous n’avez pas besoin d’un prêt pour financer votre projet, la question ne se pose pas. Par contre, si vous avez besoin d’emprunter de l’argent auprès d’une banque, sachez que votre montage peut vous compliquer la vie avec les banques, notamment car la banque pourrait demander à ce que vous soyez solidaire de l’autre couple (et réciproquement) Je vous renvoie à un autre article de ce blog sur les difficultés que nous avons rencontrées sur ce sujet.
    – Vous aurez sans doute un sujet à creuser pour traiter le risque de défaillance de l’autre couple d’acheteur durant le projet de construction. Que se passe-t-il si l’autre couple ne peut plus payer ses échéances ? et réciproquement, que se passe-t-il si vous ne pouvez plus payer les autres.

    Enfin j’avoue ne pas comprendre l’intérêt de votre constructeur avec ce type de montage …

    Bonne journée,

    Yannick

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