Revue de presse : Un projet participatif demande du temps et de l’énergie

Slate.fr publie aujourd’hui un article sur l’habitat participatif 

L’auteur de l’article confirme que ce type de projet est encore balbutiant en France, malgré quelques expériences de plus de 30 ans …

L’auteur de l’article mentionne toutefois  ‘l’impact non négligeable » dans l’hypothèse de « la multiplication de ces projets » que j’avoue ne pas comprendre. Rappelons simplement que plus de 20% des logements neufs en Allemagne sont construits sur une forme participative et que l’Allemagne continue d’encourager ce type d’initiative.

Mais nous confirmons la conclusion : « monter de tel projet demande du temps et de l’énergie » ! Et nous n’en sommes qu’au début !

Revue de presse : l’habitat participatif, encore beaucoup de difficultés à surmonter malgré la loi ALUR

Le Moniteur publie un nouvel article sur le thème de l’habitat participatif.

En substance, la loi ALUR apporte une forme de reconnaissance à l’habitat participatif en créant deux statuts pour abriter la structure juridique de ce type de projet.

Néanmoins beaucoup de problèmes subsistent pour que les premières expériences pilotes (récentes ou plus ancienne) transforment l’habitat participatif en véritable alternative de logement.

Notre expérience le montre assez facilement : tout est  plus compliqué (donc plus long) : il faut sans cesse convaincre, expliquer, évangéliser (banques, notaires, architectes, constructeurs, …) … mais nous restons optimistes et persévérants 🙂 … et nous essayons modestement au travers de ce blog, de contribuer à la sensibilisation du grand public !

Licence to build, ou comment obtenir un permis de construire ?

Publilius Syrus, célèbre poète latin (ouaih, moi non plus, je ne le connaissais, je cherchais juste une citation sur Google pour introduire le sujet …) avait déjà tout compris : « Le temps de la réflexion est une économie de temps ». Et quand on parle de permis de construire, c’est exactement de ça dont il est question : passer du temps sur la conception de notre immeuble pour éviter de perdre du temps durant la phase de construction ou de vivre avec une erreur de conception.

Oui, car aujourd’hui, je vais vous parler du permis de construire, des différente étapes à suivre, de son dépôt en mairie pour instruction et bien sûr, pas uniquement sur la manière de remplir les formulaires CERFA … on y va ?

Le permis de construire : une démarche administrative, mais pas que .. 

Le permis de construire est avant tout une autorisation administrative, délivrée par la mairie (du moins dans notre cas – je n’entre volontairement pas dans les autres cas, ce n’est pas le sujet) pour que nous puissions construire notre immeuble. C’est le document de référence qui permet aux autorités compétentes de vérifier que nous respectons notamment le code de l’urbanisme et le PLU (Plan Local d’Urbanisme, autrement dit la déclinaison locale du code de l’urbanisme).

PlanningPermisConstruire

Le planning de notre phase d’étude

Et pour nous, c’est surtout l’outil qui nous permet de travailler et d’échanger avec l’architecte sur les plans de nos futurs logements.

C’est pour ça que cette étape prend un peu de temps (4 mois dans notre cas) et qu’il ne faut surtout pas la bâcler : nous ne souhaitons en effet pas prendre le risque de vivre les 10 prochaines années avec un défaut de conception !

Qui estime la durée ?  C’est l’architecte sur la base de son expérience et des « standards », en considérant  la complexité et la taille du projet. Dans notre cas, il aurait été compliqué donc risqué de faire plus court.

C’est pour ça aussi que nous respectons les étapes qui divise cette phase dite d’avant-projet (car le projet, c’est la construction) :

  • L’esquisse
  • L’Avant Projet Sommaire (APS)
  • L’Avant Projet Détaillé (APD)

Etape 1 : L’esquisse (durée : 3 semaines) 

Nous avons déjà eu l’occasion d’en parler ici : l’esquisse permet de définir (sans les figer définitivement) les grands volumes de notre bâtiment, son emprise au sol, … C’est le moment où nous prenons réellement connaissance du PLU (on avait commencé un peu avant, mais c’est parce que nous sommes impatients), de son contenu et donc de ses contraintes.

Esquisse

Exemple d’esquisse

Exemple : La mise en place d’une baie vitrée nécessite d’être à une distance réglementaire de la limite de propriété pour ne pas avoir une vue trop proche sur la maison des voisins (c’est vrai quoi, on n’est pas dans Loftstory …) 

Dans notre cas, la préparation de l’esquisse a duré environs 3 semaines.

 

 

Etape 2 : Avant Projet Sommaire (APS – durée 4 semaines) 

Pour l’APS, on entre un peu plus dans les détails et on commence à se poser des questions existentielles : où seront situés les appartements de chacun ? Où vais-je positionner la chambre ? La salle de bains ? Quelle sera ma superficie ? Pourquoi il a une plus grande terrasse que la mienne 😉 ?

Pour s’imprégner de nos envies et dessiner les appartements de nos rêves, notre architecte a demandé à chaque couple de produire son « cahier des charges » (autrement dit, notre liste au Père Noel  et cette année, le Père Noel s’appelle Guita !).

PlanAPS

Le plan d’un lot en phase d’APS

Avec les premiers résultats, chaque couple du projet a également rencontré Guita pour ajuster les premiers plans et discuter des différentes options de positionnement. Vous vous souvenez du dazibao ? C’était pour ça !

Avec ces plans détaillés, le Bureau d’Etudes Techniques (BET, on vous fera un article dédié bientôt) qui travaille avec notre architecte a également travaillé sur une première estimation financière en prenant des hypothèses (ex : sur la nature des fondations nécessaires, le système de chauffage, …).

Résultat : Toh ! (pour citer un autre célèbre poète), heureusement nous avons des pistes d’optimisation :  la robinetterie en or ça fait finalement un peu trop bling-bling et le sol en marbre n’est pas compatible avec un chauffage au sol …. dommage 🙂 !

Dans notre cas, la préparation de l’APS a duré 4 semaines. A l’heure où j’écris cet article, nous venons de terminer cette étape et nous apprêtons à entrer dans l’étape suivante. La bonne nouvelle est que nous respectons le timing. So far so good, comme disait William quand il déjeunait avec Jean-Baptiste 🙂 !

Etape 3 : Avant Projet Détaillé (APD – durée estimée : 6 semaines) 

Bon, j’imagine que vous avez compris le principe. Oui, nous allons entrer encore un peu plus dans les détails. A l’issue de l’étape d’APD, nous aurons les plans détaillés, nous aurons affiné l’estimation financière avec le BET. Nous aurons arrêté le choix du système de chauffage dont dépendra le bilan thermique de notre immeuble et le respect de la RT 2012 (dont vous êtes des spécialistes depuis l’article de la semaine dernière). Nous aurons également travaillé sur tout un tas d’autres normes et réglementations comme la réglementation PMR (Personne à Mobilité Réduite), l’accessibilité des secours, etc.

Et après ? On dépose notre Dossier de Permis de Construire en mairie et on attend … 

C’est uniquement après tout ce travail que nous serons en mesure de remplir les formulaires CERFA et fournir tous les documents qui les accompagnent. Il nous faudra bien quelques jours. Nous pourrons alors déposer notre demande de permis de construire auprès des services compétents, en l’occurrence le Service d’Urbanisme.

Comme nous n’entrons pas dans le cadre d’une construction individuelle, la mairie dispose de trois mois pour étudier le dossier. Toujours bon à savoir : l’absence de réponse vaut acceptation ! Bien sûr, nous n’allons pas nous tourner les pouces pour autant : ce sera notamment le moment de travailler sur la sélection du / des constructeur(s)

Et après c’est validé ? Techniquement, il reste le recours des tiers … mais nous vous en parlerons dans un autre article ! Et seulement après, nous pourrons démarrer les travaux.

On fait quoi si la mairie refuse ?

Les plus curieux d’entre vous se demandent sans doute : vous faites quoi si la mairie refuse ? Ben oui, qui dit demande d’autorisation, dit éventualité d’une réponse négative !

Concrètement, cela va dépendre la nature du refus. S’il s’agit de quelques réserves, nous les traiterons jusqu’à obtenir validation. S’il s’agit d’un refus net et franc, nous avons toujours la possibilité d’un recours administratif.

Dans le pire des cas, en « bons pères de famille » (c’est une expression, hein) bien avisés et bien conseillés, nous avons fait de l’obtention du permis de construire une clause suspensive de l’achat du terrain … malin, non 😉 ? Autrement dit, nous n’achèterons pas le terrain, ce qui n’empêche pas que nous aurons dépensé beaucoup d’argent dans l’élaboration du permis de construire, dans l’étude de sol, etc.

Toutefois, dans la mesure où nous faisons attention à respecter scrupuleusement les indications du PLU, nous pouvons raisonnablement penser que le permis a de bonnes chances d’être validé, à quelques demandes de correction près.

 Trucs & Astuces : comme indiqué plus haut, il faut savoir prendre (perdre ?) son temps sur cette phase primordiale de votre projet de construction. Une petite erreur à cette étape peut facilement se transformer en grosse cata dans les phases de construction …

Les taupes sont dans la place

Toute cette semaine, l’équipe de taupes géotechniciens a fait des trous dans notre (futur) terrain pour :

  • évaluer le type de fondations dont nous aurons besoin pour construire notre immeuble,
  • évaluer l’état des carrières de pierre qui se trouvaient dessous.

Ils sont descendus jusqu’à 44 m de profondeur.

Et la bonne nouvelle (à confirmer dans le rapport officiel) … c’est qu’il semblerait que les carrières sous notre (futur) terrain soient bien remblayées … et que donc nous n’aurons pas besoin d’injecter du béton (à confirmer par l’Inspection Générale des Carrières) … un trou de moins dans le budget ?

Merci GD-MH pour le travail rapide 🙂

La RT 2012

Pour ce 1e article sur la réglementation de notre ligne éditoriale, je vais cette semaine tâcher de vous faire découvrir ce qui se cache derrière la désignation RT 2012 et pourquoi il peut être important de s’y intéresser. Ce billet, le 1e d’une – longue ? – liste, n’est qu’une mise en bouche sur la thématique, qui sera complétée dans de prochaines publications.

La RT 2012, késako ?

R pour réglementation : la RT 2012 est un ensemble d’obligations destinées à définir un cadre réglementaire applicable à la construction, et plus particulièrement pour tout ce qui a trait au volet …

T pour thermique : ce texte précise les contraintes à respecter pour toute construction neuve ou extension, relatives au domaine thermique du projet (et par extension énergétique), soit :
– comment éviter de chauffer et perdre de la chaleur en hiver
– comment éviter de climatiser et laisser entrer trop de chaleur en été
– comment éviter d’éclairer en captant naturellement le maximum de lumière naturelle
– comment éviter le gaspillage énergétique en faisant appel aux énergies renouvelables
tout en garantissant à l’habitant un confort d’utilisation de son logis.
Elle est entrée en vigueur en …

2012 pour … 1e janvier 2013 : c’est la date à partir de laquelle tout dépôt de permis de construire (construction neuve ou extension) est soumis au respect de cette réglementation.

Un peu d’histoire, ou le pourquoi d’une réglementation

Il aura fallu un sérieux choc pétrolier en 1973, et ses répercussions sur le marché de l’énergie, pour que les pouvoirs publics prennent pleinement conscience des enjeux à économiser une ressource clé telle que l’énergie. Ainsi naît la RT 1974, qui renforce la précédente réglementation datant de 1950.
Schématiquement, RT 1974 = limitation des déperditions énergétiques pour les bâtiments d’habitation.

2e choc en 1979, nouvelle réglementation : la RT 1982. Cette fois-ci, toujours pour les bâtiments à usage d’habitation, elle cherche à réduire les besoins de chauffage, et ainsi la facture énergétique, mais sans attacher de contraintes de performances aux équipements, ce que complétera l’itération suivante, la RT 1988, incluant également un volet relatif aux besoins en Eau Chaude Sanitaire.

Un pas supplémentaire avec la RT 2000 : en plus d’élargir son champ d’application au domaine de la climatisation et de l’éclairage, elle englobera également les bâtiments  tertiaires, soit les bureaux, avec des contraintes adaptées à leur usage et leur mode d’occupation.

Depuis la RT 2005, 2007, et celle actuellement en vigueur, la RT 2012, la réglementation n’a eu de cesse d’accroître son niveau d’exigence et les contraintes applicables à la construction avec pour principal objectif la réduction des dépenses énergétiques. la RT 2012 marque cependant un nouveau cap, celui de tendre vers un habitat à énergie « positive », qui produit plus qu’il ne consomme.

Et pour mieux cerner le besoin d’une réglementation visant spécifiquement le domaine de la construction, et de la nécessité de sa constante remise à jour, la répartition de la consommation énergétique par secteur donne une première clé :