Comment acheter un terrain en minimisant les risques ?

Les clauses suspensives, c’est la réponse à la question posée par le titre …. Nous les avons évoquées subrepticement la semaine dernière, je vous propose aujourd’hui de parler des clauses suspensives à l’achat du terrain ! C’est un sujet très important pour bien comprendre le risque pris à s’engager dans l’achat du terrain.

Concrètement, les clauses suspensives sont les clauses de la promesse de vente qui nous permettent de nous désengager de l’achat du terrain si nous ne pouvions pas aller au bout du projet, sans payer les indemnités compensatrices (d’un montant de 50 k€ dans notre cas) … c’est donc assez sensible !

Promesse de vente ? Indemnités compensatrices ? Clauses suspensives ? 50 k€ ? Ce n’est pas si compliqué, je vais vous expliquer tout ça …

Les indemnités compensatrices pour dédommager les vendeurs d’un dédit de « confort » des acheteurs

illustration_contratUn rappel pour bien comprendre : le 18 août 2014, nous avons signé avec les vendeurs, une en présence de nos notaires respectifs. Et un minimum d’équilibre s’impose entre les acheteurs et les vendeurs …

La promesse de vente est très engageante pour les vendeurs (et leurs héritiers) : durant toute la durée de validité de la promesse (10 mois dans notre cas, j’y reviens un peu plus loin), les vendeurs ne peuvent vendre le terrain à personne d’autre, même si quelqu’un propose de payer trois fois le prix en « cash » !

Il nous engage en tant qu’acheteurs à payer le montant prévu, à la date prévue … sauf si nous décidons de ne pas aller au bout du processus. Dans cette dernière hypothèse, et pour rétablir un équilibre par rapport au risque pris par les vendeurs, nous verserons une indemnité compensatrice aux vendeurs … sauf si nous pouvons justifier d’une raison réelle et sérieuse … et c’est là que les clauses suspensives entrent en jeu !!

 

Négocier le montant sous séquestre plutôt que le montant des indemnités pour minimiser la sortie de cash

Dans notre cas, le montant de l’indemnité compensatrice a été fixé à 50 k€ (10% du montant de la vente, c’est le pourcentage qui se pratique couramment), dont 10 k€ versés à la signature de la promesse de vente et placés sous séquestre. Ce montant viendra en déduction du montant de la vente si la vente est réalisée.

Tous les montants sont négociables. Comme nous avions réellement envie d’aller au bout du projet et pour prouver notre bonne foi aux vendeurs, nous avons surtout négocié pour réduire le montant versé à la signature (10 k), pour minimiser la sortie d’argent …

Vous mesurez donc l’enjeu des clauses suspensives : 50 k€ … il est donc important de bien négocier le contenu de ces clauses et de se faire accompagner, car payer l’indemnité est une forme de double peine : non seulement nous ne pourrions pas acheter le terrain qui abritera les appartements de nos rêves, mais en plus cela nous coûterait 50 k€ !!

 

1ère clause : la validation du permis de construire

Concrètement, cette clause nous permet de nous désengager de l’achat du terrain sans payer l’indemnité (et récupérer les 10 k€ déjà versés) si notre permis de construire n’est pas validé avant le 25 avril 2015. En effet, si nous ne pouvons pas construire les appartements de nos rêves, le terrain ne nous est pas d’une grande utilité …

Toujours dans l’objectif d’une relation équilibrée, pour pouvoir activer cette clause, il faut néanmoins prouver que nous avons déposé le permis de construire avant le 18 janvier 2015.Illustration_PermisConstruire

C’est pour cela que nous avions une contrainte majeure pour déposer le permis de construire le plus rapidement possible.

Notre expérience montre qu’il s’agit sans doute de la clause la plus difficile à négocier. En effet, mettez-vous à la place des vendeurs. Votre objectif est de réaliser la vente le plus rapidement possible, et vous avez en tête un processus « classique » d’achat d’une maison qui peut être bouclé en 3 mois, pour peu que les acheteurs disposent de l’argent. Et là, vous voyez débarquer 4 couples d’hurluberlus qui vous disent qu’ils ont besoin de plus de 10 mois avant de finaliser la vente …. Comme nous ne souhaitions pas prendre le risque d’acheter le terrain, sans avoir la validation du permis de construire, nous avons consenti de limiter le délai à la validation du permis de construire, en excluant les deux mois pour le recours des tiers (nous reviendrons prochainement sur ces recours dans un prochain article).

 

2ème clause : l’obtention d’un prêt

Illustration_PretBancaireCette clause est un classique pour quiconque achète une maison, un appartement, un terrain … si aucune banque n’accepte de nous financer ou si les conditions sont peu acceptables (taux abusif, montant trop important, ou une durée excessive), alors nous pouvons nous désengager sans payer l’indemnité compensatrice.

Là aussi, pour pouvoir activer cette clause, il faut néanmoins montrer que nous avons déposé des dossiers avant le 15 novembre 2014 dans au moins deux banques différentes.

 

3ème clause : la nature des fondations

Cette clause nous permet de gérer le risque lié à la nécessité de réaliser des fondations spéciales (donc très chères, donc hors budget) si la nature du terrain l’exigeait. Si l’étude de sol avait montré que la nature du sol nécessitait des fondations d’un montant supérieur à 90 k€, nous avions la possibilité de nous rétracter et de récupérer notre indemnité.

La taupe a perdu sa GoPro

La taupe a perdu sa GoPro

Comme nous avons fait réaliser l’étude de sol très rapidement (rappelez-vous les taupes et les go-pro), c’est une clause que nous avons pu lever assez rapidement.

Je vous épargne les détails sur les autres clauses suspensives plus « classiques » sur la situation hypothécaire, les servitudes, le droit de préemption …

Enfin, si vous avez suivi les derniers épisodes de nos aventures, vous savez que nous avons obtenu le permis de construire. Nous ne pourrons plus utiliser cette clause, un grand soulagement pour nous pour le passage de cette étape mais également pour nos vendeurs !

Il ne nous manque plus que l’obtention d’un prêt bancaire non seulement pour continuer notre projet mais surtout pour finaliser l’achat de notre terrain.

Au passage, si vous êtes un banquier, que vous êtes intéressés par notre projet ou que vous connaissez quelqu’un qui connait un banquier qui pourrait être intéressé, n’hésitez pas à nous contacter !

Revue de presse : toit terrasse végétalisé obligatoire pour tous les centres commerciaux

Notre construction prend un peu d’avance sur la nouvelle législation, selon cet article de WeDemain

Bon, c’est vrai, nous ne construisons pas un centre commercial, mais il n’en est pas moins vrai que la végétalisation d’un toit terrasse apporte beaucoup d’avantages pour les économies d’énergies.

Et ça tombe bien, le PLU (Plan Local d’Urbanisme) nous impose 40% d’espaces verts … le toit terrasse végétalisé nous a permis de respecter cet engagement qui garantit un cadre de vie agréable.

Voici quelques extraits de l’article :

[…] En effet, les toits végétalisés favorisent l’absorption et le stockage de l’eau de pluie. Une eau qui, lors du processus d’évaporation, rafraîchit l’air ambiant, ce qui permet de réduire l’usage de la climatisation à l’intérieur des bâtiments

les toitures végétalisées permettent d’économiser de l’énergie quelle que soit la saison », avec 23 % de gains en été, voire 28 % si les toitures sont arrosées régulièrement

Revue de presse : bientôt tous colocataires ?

 

Un article de consoglobe parle de l’habitat participatif pour rappeler qu’il s’agit d’une vraie tendance, sans doute amenée à se développer.

Il reste néanmoins quelques freins à lever pour convaincre les « institutionnels » du bien-fondé de ces projets. Notre expérience montre en effet que tout est toujours plus compliqué car il faut systématiquement « évangéliser » son interlocuteur avant qu’il ne commence à vous prendre au sérieux.

On ne va pas se plaindre, nous savions avant de nous lancer qu’il s’agit d’un projet complexe, ambitieux, risqué … et c’est ça aussi qui fait l’aventure 🙂 !

De l’art de savoir s’entourer, épisode 2 …

Nous vous avions déjà présenté il y a quelques mois l’un des acteurs clé de notre projet qu’est l’architecte.

Cette fois ci nous en mettons un second à l’honneur, et non le moindre : notre notaire !

La loi ne permettant pas à un notaire d’avoir une activité « commerciale », il n’est donc pas autorisé à faire de la pub, c’est pourquoi il ne sera pas nommé ici. Pour le besoin de l’article nous le nommerons Maître G.

Au fait, pourquoi un notaire ?

loiParce que toute transaction immobilière nécessite le recours à un notaire, en tant que représentant de la loi, qui sera garant juridiquement du transfert de propriété entre le vendeur et l’acheteur.

Dit comme cela, la mission paraît simple : à l’issue de la vente, le vendeur ne dispose plus du titre de propriété, qui nous revient à nous, les acheteurs, et le notaire réalise toutes les actions nécessaires à entériner cette situation au regard de la loi et, in fine, au reste du monde … au moins régit par la loi française 🙂

Avant d’en arriver là il doit néanmoins s’acquitter de multiples tâches administratives, dont bien entendu la rédaction des actes de vente, mais également :

  • vérifier la propriété du bien et s’assurer auprès du vendeur de la nature de ce qui est vendu : titre de propriété, permis de construire, attestation d’assurance dommage ouvrage, etc. toute pièce racontant la vie du bien entre son acquisition et sa revente
  • vérifier la situation hypothécaire du bien
  • s’assure auprès de la mairie que le bien ne présente pas de servitudes qui pourraient le rendre inexploitable
  • purger le bien d’un éventuel droit de préemption de la commune
  • etc.

« Mais, me direz-vous, les vendeurs disposent déjà d’un notaire. Pourquoi en avoir sollicité un ? »

Parce ce qu’en complément de sa casquette juridique et administrative, le notaire a également un rôle de conseil et d’accompagnement, rôle éminemment important dans l’aventure dans laquelle nous nous sommes lancés. Et ce ne sont pas nos 3 amis du groupe qui sont, ou ont été, consultants et dont le conseil est le fondement du métier qui diront le contraire 😉

Pour la promesse de vente d’abord, les échanges avec Maître G. ont permis d’affiner notre compréhension du document que nous allions signer, engagement fort s’il en est ! C’est assez rassurant le jour de la signature de ne pas se trouver face à un document abscons et secondé par la personne qui vous l’a expliqué. C’est aussi auprès de notre notaire que nous nous sommes tourné pour l’intégration des clauses suspensives, liées par exemple à la nature des fondations (cf. le début de l’aventure … sinon un peu de patience pour des précisions sur ces clauses, on vous en parle la semaine prochaine !), ou bien pour minimiser le montant de l’acompte à signature, ce qui nous assurait de conserver notre trésorerie pour les frais qui venaient ensuite ! C’est Maître G. a négocié tout cela avec son confrère, le notaire des vendeurs.

Rappelez-vous également que notre achat se fonde sur une SCIA, dont il convient de rédiger les statuts. Là encore nous ne disposions pas dans nos multiples compétences de celles requises ! C’est donc là aussi Maître G. qui nous a fait une proposition que nous avons pris le temps de lire et valider, pour la constitution prochaine de cette structure qui va régir le partage en fin de projet.

Enfin, mission qui pourrait sembler quelque peu anecdotique mais qui s’inscrit toujours dans cette logique d’un cadre pour l’achat commun et le partage qui en découle : le suivi de nos dépenses. signatureDepuis la signature nous avons fait appel à de nombreux prestataires dans l’avancement du projet : un architecte, un bureau d’étude, un géomètre, etc. Ces frais sont engagés avant même l’obtention du prêt, mais sont nécessaires à la constitution puis l’obtention du permis de construire … qui sera le sésame justement auprès des banques. Et qui mieux que le notaire pour s’assurer que l’argent investi est équitablement réparti entre nous ?

Mais comment trouver la perle rare ?

Faîtes appel au notre 😉

Blague à part, l’engagement sur un tel projet requiert de s’assurer de disposer des compétences adéquates, et dans le domaine juridique ce sont celles d’un notaire. S’il reste possible de s’en passer, il semble toutefois déraisonnable d’opter pour cette solution tant les enjeux financiers sont importants. Et si le frein peut être les frais qu’il est nécessaire d’engager, sachez que ceux-ci sont réglementés, et qu’ils seront constants que vous ayez ou non fait appel à votre propre notaire : ils seront partagés entre notaires.

Il est donc primordiale, comme pout le choix de chacun des acteurs importants du projet, de bien choisir. Et comme dans notre cas pour l’architecte, c’est le feeling qui a guidé notre choix en plus des références. Mais surtout nous disposions dans le réseau du groupe d’un notaire, ce qui nous a grandement facilité les choses ! 🙂

Et puisque nous avons une tendance raisonnée plutôt que téméraire, il n’était pas envisageable de se passer de ses services.

Alors bonne chasse chance ! 😉

Lien complémentaire : un article succinct mais intéressant sur le rôle du notaire

PS : bientôt pour nous l’échéance pour l’obtention du PC ! Nous serons donc amenés prochainement à croiser de nouveau notre notaire

Au fait, pourquoi Big Bang Participatif ? Il vient d’où ce nom ?

Ah la la, vous n’imaginez même pas l’intense réflexion qui se cache derrière le choix de ce nom de projet … je vous raconte tout ça pour vous donner un aperçu ? Allez, c’est parti !

On évite les classiques Andromède, Cassiopée, Isis, Easy, …

Le besoin de trouver un nom pour le projet a rapidement été identifié. Il fallait bien donner une identité, presque une existence, que dis-je, une âme à notre projet ! Ne serait-ce que pour communiquer avec d’autres personnes. Nous décrire à chaque fois par « Mais si, vous savez, le projet d’habitat participatif des 4 couples d’amis à Vitry », ça fait un peu long et ça devenait assez lourd !ProjetCassiopee

Nous avons rapidement écarté tous les noms de projet que nous rencontrons classiquement dans nos vies professionnelles respectives : Andromède, Isis, Cap XXXX (remplacer XXXX par la date espérée d’atterrissage du projet, en étant sûr et certain que la date ne sera pas respectée), Renaissance, etc … Je connais même une entreprise (que le secret professionnel m’empêche de citer) qui dispose d’un service dédié pour trouver des acronymes de projet qui ont un sens.

Et appeler notre projet EASY, aurait sans doute été légèrement présomptueux J ….

 

Une partie de scrabble avec nos initiales ?

Je vous laisse jouer avec les initiales de nos prénoms : C, C, M, I, G, Y, F, L … Vous vous souvenez du sketch du Scrabble de Pierre Palmade (Rappel pour les moins de 25 ans 😉 ? Benh, c’était pareil pour nous !

Oh y’a bien des sites qui permettent de sortir des trucs à peu près cohérents avec une suite de lettres, mais compte tenu du manque de voyelles, nous n’obtenions pas grand-chose de vraiment exploitable ! Il est sans doute possible de faire quelque chose avec ça en Araméen, en Swahili ou Ouzbek oriental néoclassique, mais l’objectif est aussi que cela veuille dire quelque chose et que cela reste compréhensible par un public majoritairement francophone.

Faute d’inspiration divine, notre projet s’est, un temps, appelé « MICC & GLYF » … mais ça faisait un peu trop cabinet d’avocat new-yorkais, genre « Brothers & Brothers » ou « Suits »  !

 

Influence des séries TV

En fait, nous cherchions un nom qui soit à notre image : un nom sympa, qui fasse un peu sérieux mais pas trop non plus, quelque chose qui rappelle facilement et simplement l’aspect participatif et collaboratif de notre projet, et enfin un nom qui rappelle aussi que cela fait pas mal d’années que nous nous connaissons.

Bon, c’est vrai que que nous sommes tous assez fans de séries TV (Joséphine Ange Gardien, Louis la Brocante … mais nan, j’déconne !). Parmi nos séries préférées, vous connaissez sans doute « the Big Bang Theory » ?

bazingaNon ? Sérieux ? C’est pas possible ! Vous ne connaissez pas Sheldon ? Leonard ? Penny ? Le pitch en quelques mots : un groupe de scientifiques nerd/geek asociaux, fans de Comics et de Star trek, voit ses habitudes bouleversées lorsqu’une charmante jeune fille blonde légèrement écervelée (un oxymore, nécessairement) s’installe sur le même palier. Le décalage entre les deux univers, associée à la franchise candide de Sheldon, atteint du syndrome d’Asperger, est à l’origine de nombreux gags et de blagues assez savoureuse, sans parler des constantes références au Comics, à Star trek, Battlestar Galactica, les jeux video, les jeux de plateau …

Donc nous sommes au moins quelques-uns dans le groupe à être très fans de cette série (n’insistez pas, je n’indiquerai pas qui joue le rôle de Sheldon, de Penny ou de Raj).

Et un jour l’un d’entre nous, nimbé dans un halo de lumière qui traversait les nuages tel un « deus ex machina », s’est écrié : «

  • Tiens, pourquoi pas Big Bang Participatif?
  • Ah ouaih, c’est vrai qu’on va vivre une forme de Big Bang en vivant dans le même immeuble
  • Cool, en plus, on retrouve « participatif »
  • Excellent, moi, j’adore la série ! Sheldon est mon héros !!
  • Trop cool !
  • Euh, moi, je ne comprends pas …. De quoi vous parlez ?
  • Ah, benh on a trouvé qui allait jouer Penny !!
  • Des objections ? Une fois … deux fois … trois fois … adjugé ! »

 

Un peu de réflexion, un peu d’inspiration … et hop !

Un périple à l’autre bout du monde

Nous sommes allés en Belgique la semaine dernière. Je vous l’accorde, ce n’est pas vraiment le bout du monde…

Mais pourquoi sommes nous allés en Belgique ? Et pourquoi en parlons nous sur ce blog dédié à la construction de notre habitation??? Pour diversifier les articles ? vous parler de nos vacances ? Que nenni! Nous sommes partis en vadrouille à Batibouw (prononcer « batibo »), le salon de la construction et de l’aménagement intérieur qui s’est tenu à Bruxelles du 26 fevrier au 08 mars 2015.

Plan de batibouw

Plan de Batibouw – Et oui c’est grand!

Et nous voila partis le dimanche 1er mars pour 2 jours de salon. Deux jours ? Et oui, batibouw c’est très grand : 12 halls, 300 000 visiteurs, plus de 1000 exposants. Il faut bien deux jours pour arpenter tout cela! Et c’est justement parce que c’est un très gros salon que nous avons décidé d’aller jusqu’en Belgique. Cela nous permet d’alimenter nos réflexions sur les prochaines étapes de notre projet immobilier, d’identifier des matériaux innovants, et d’avoir quelques idées sur les prix.

Après 3h de route nous voilà arrivés vers  11h à Bruxelles. Reste maintenant à s’organiser pour tout couvrir. Nous décidons de faire deux groupes de 3. Chaque groupe devra couvrir une partie du salon  la première journée, et la deuxième journée c’est visite libre pour que chacun puise aller voir ce qu’il veut.

Pour cette première journée,  le premier groupe va s’occuper des halls dédiés au gros œuvre, tandis que le deuxième groupe va s’occuper des halls dédiés respectivement aux revêtements de sols, Sanitaires et chauffage (plus précisément les pompes à chaleurs pour nous).

Après quelques heures à naviguer dans les allées, nous avons pu voir de très belles baies vitrées, des matériaux de construction innovants ou bien avoir un aperçu plus global des différentes pompes a chaleurs. De quoi fournir plein de nouveaux éléments à notre BET (bureau d’études) préféré!

Apres une petite pause déjeuner et un premier débriefing,  nous repartons pour les halls domotique et cheminées, où j’ai réussi à en détraquer une en voulant faire une démonstration à un autre membre du groupe… ils n’ont qu’à mettre des produits qui fonctionnent aussi!

Le soir arrive à grands pas, et après un diner prés de la grande place nous allons nous coucher bien fatigués de cette journée chargée!

Batibouw-2014-les-elements-phares

Je vous ai dit que c’était grand…

Le lendemain, nous avons continué à errer dans les allées du salon. J’ai pu y rencontrer un constructeur de maisons contemporaines belge très intéressé par notre projet et discuté assez longuement avec une banque belge (on ne sait jamais…).

Maintenant il nous reste les devoirs à la maison : éplucher toutes les documentations récoltées et mettre toutes les références et contacts  dans un beau fichier Excel, pour envoyer le tout à notre Bureau d’Etude.

Voici une petite liste de choses qui nous ont plu :

-Des stores géants de 6m sur 6, de quoi nous protéger du soleil

-des échanges très instructifs avec plusieurs fabricants et installateurs de pompes à chaleur (PAC). La solution d’une PAC par logement se dégage (versus une PAC collective)

-de belles cheminées pour tous les goûts

-des escaliers contemporains pour aller avec une architecture du même acabit

Nous avons aussi pu vérifier que oui, dire que l’on construit 500m² nous procure une certaine attention 🙂 et clairement il y a de belles négociations en vue!