La répartition des lots

.. ou comment nous avons opéré l’attribution de nos appartements respectifs sans nous taper dessus ! 🙂
Voici comment nous avons procédé pour parvenir au résultat que vous connaissez aujourd’hui (ou sinon c’est par ici).

Prospection et estimations

L’un des éléments structurant pour se lancer dans un projet de construction, c’est disposer d’un terrain. Mais avant de se lancer à la recherche de la perle rare, encore est-il nécessaire d’avoir quelques critères de sélection. Nous avions donc élaboré une grille regroupant les aspects qui nous semblaient les plus intéressants, comme la disponibilité de transports en commun ou la proximité des commerces, mais également la surface de notre futur logement, notre toute première répartition de l’espace à vivre.

Cette surface avait en fait pour objectif de passer avec succès l’épreuve du COS, ou Coefficient d’Occupation des Sols (*), qui précise le ratio entre les m² de surface de plancher que l’on peut bâtir et la superficie du terrain. Notre première estimation de la surface totale était de 500 m². Pour un COS compris entre 0.5 et 0.7, il nous fallait donc un terrain entre 700 et 1000 m² (soit entre 500 / 0.7 et 500/0.5).

Nous ne souhaitions pas des logements uniformes, et avions des aspirations propres quant à l’espace dans lequel de envisagions d’habiter. La répartition « à la louche » a donc été assez vite remplacée par une matrice, dans laquelle chacun a posé les bases de l’espace désiré :

  • espace privé du logement
  • terrasses et jardins
  • espaces communs
  • choix collégiale de l’espace accordé au 5e lot

Cette matrice avait en premier lieu une vocation financière, permettant de déterminer l’enveloppe de notre projet. Puisque nous avions défini au départ le budget, ceci a permis de converger rapidement vers une situation d’équilibre pour cette seconde itération de notre répartition.

Ça se précise, on va voir l’architecte !

Une fois le terrain trouvé, qui comblait toutes nos attentes, ainsi que choisi notre architecte (le détail de nos péripéties est , et ), il était temps de rentrer dans le vif du sujet, la construction : nous avions certes une idée de notre espace idéal, mais il manquait mettre toutes les pièces du puzzle ensemble. Pour aider l’architecte dans cette tâche, nous avons chacun fourni un peu plus de détail sur nos logements :

  • les pièces souhaitées, et leurs dimensions idéales
  • les terrasses, que nous avions vaguement abordées auparavant
  • les souhaits de jardin ou pas
  • vivre en étage ou au rez-de chaussée
  • en duplex ou de plain-pied
  • etc.
Le grand jeu de l'architecte ...

Le grand jeu de l’architecte …

Première approche très édulcorée de la conception des logements, cela a surtout permit d’éclaire l’architecte sur les différents volumes à emboîter, et comment les organiser pour répondre aux mieux à nos aspirations. De ces premières esquisses, non retenues lorsqu’ils ne correspondaient pas à notre conception du vivre ensemble, ou justement aux détails précisés plus haut, l’une est rapidement sortie du lot, et a défini ce que serait la répartition finale : 2 appartement en L en bas, duplex en rez-de-jardin, pour ceux qui voulaient justement un accès jardin, un appartement en L au-dessus et un plus petit de plain-pied pour ceux qui préféraient les étages.

Certes nos aspirations ont quelque peu facilité cette répartition, si nous avions tous désiré un rez-de-jardin de plain-pied … nous y serions toujours 🙂

Et le 5e lot alors ?

Les plus perspicaces d’entre vous auront remarqué que j’en parle un peu au début, mais qu’il a fini par disparaître. Ce serait omettre qu’il a bien failli être attribué à l’un d’entre nous, lorsque les difficultés du PLU sont venu pimenter la conception et que l’architecte rencontrait quelques difficultés à conserver la répartition issue des esquisses.

J’évoquais notre conception du vivre ensemble, et l’idée d’un bâtiment commun était justement l’une d’entre elles, le 5e lot ayant plus vocation à conserver son indépendance. Nous avons donc défendu cette vision, ainsi que la disposition actuelle de nos appartements dans le bâtiment principal.

Voilà un projet et une organisation rondement menés, et une répartition établie en toute sérénité 🙂

(*) petite note sur « feu » le COS, notion qui n’existe plus depuis mars 2014 et la loi ALUR, c’est à présent le PLU seul qui fixe les contraintes de constructibilité

Expo #streetart, parce qu’on trouve toujours une solution sympathique à une contrainte

Hein ? On parle de street art maintenant ici ? C’est pas un blog sur la construction d’un immeuble en habitat participatif ?

Ok. Je vous ré-explique le cheminement de pensée qui nous amène à vous parler de cette chouette expo qui a lieu en ce moment à Paris, au-delà du simple intérêt intellectuel que nous portons au street art.

facade Comme vous disait Isabelle la semaine dernière, le PLU de Vitry-sur-Seine porte une attention particulière aux vis-à-vis. En clair, on n’a pas le droit de mettre de fenêtres ou autres baies vitrées à moins de 6 mètres de la limite de notre terrain. Or, pour faire rentrer notre immeuble avec tous nos (grands) appartements dedans, Guita (notre architecte) a été obligée de faire aller le bâtiment jusqu’à 3 mètres de la limite sur un côté. Donc, sur cette façade, nous ne pouvons mettre que des micro-ouvertures ou des petites fenêtres à plus d’1,9 m du sol. En gros, c’est une façade un peu aveugle, et, vue de l’extérieur, un peu moche.

Isabelle vous a aussi raconté il y a quelque temps que le street-art était très présent à Vitry-sur-Seine. Nous venions de publier cet article-là lorsque Guita faisait part de son désarroi à Marie. Guita, elle n’aime pas les façades aveugles « un peu moches » sur les immeubles qu’elle conçoit. Alors Marie a dit : eh bien, faisons-y faire une fresque en street-art ! Et voilà, le cheminement de pensée était fait.

Bref, vous l’avez compris, nous envisageons de faire dessiner une fresque sur le mur Nord de notre bâtiment, celui qui donne sur l’école maternelle (street-artistes qui aimez le jeune public, si vous nous lisez … contactez-nous !).

Et donc, lorsque j’ai vu cette publicité pour une exposition sur le street-art,

  • j’ai dit à Marie : « on y va ? »,
  • elle a répondu « ouais ! quand ? »,
  • puis on a dit aux autres membres de notre équipe « vous venez ? » …
  • Bref, on va à l’expo Street art 🙂

Voilà comment nous nous sommes retrouvés à cette exposition bien sympathique proposée par la fondation EDF dans un très chouette bâtiment du 7ème arrondissement de Paris.

DSC_0136Dès l’entrée, le thème est posé : mannequins face au mur en sweat à capuche, en position de dessiner en cachette ; Pégase sur tout un pan de mur, qui change de forme en fonction de notre position ; boîte aux lettres customisée … Dans les premières vitrines, on voit les tous premiers exemples de street-art, à commencer par les peintures rupestres des hommes préhistoriques, en passant par les bonshommes joyeux de Keith Haring. Puis on descend voir des vidéos de Street-artistes en action. Voir C215 faire ses pochoirs – et surtout le résultat est assez bluffant ! Et j’ai adoré cette vidéo de jeunes Australiens qui ont fait des « peintures éphémères » dans une usine désaffectée.

A l’étage, on découvre de nouvelles formes du street-art, comme le « light art » (du « dessin » à la lumière sur des photos en pose longue)(on pouvait même faire son propre light tableau mais je préfère pas vous montrer le nôtre c’est tout raté !), ou encore ces photos qui mettent en scène des objets de la rue avec une vision différente (vous avez vu le monstre du Loch Ness ?).

Enfin, nous sommes repartis avec un zeste d’inspiration, une (légère) meilleure connaissance du monde du street-art … et la confirmation de notre envie d’en avoir un exemple sur notre futur immeuble !

Le nouveau site Big Bang Participatif est en ligne !

Si vous venez régulièrement par ici, vous aurez sans doute noté comme un léger changement … oui, nous avons mis en ligne une nouvelle version de notre site 🙂 !

Je vous emmène faire le tour du propriétaire 😉 ?

On commence par une nouvelle page d’accueil qui vous donne un accès rapide aux derniers articles, la localisation de notre futur bâtiment, ainsi que l’avancement du projet en temps réel, full HD, avec des effets de ouf !!

Sur la page du projet, vous trouverez les principales informations de notre projet : les chiffres clés, les dernières actus du projet et surtout la description des 5 lots !

Sur le blog, business as usual : le fidèle lecteur que vous êtes, retrouvera ses articles préférés que nous continuerons à mettre à jour très régulièrement.

Les images : comme son nom l’indique (parce qu’il y a un minimum de cohérence dans ce que nous faisons ….), vous y retrouverez les photos / images que nous prenons et que nous enrichirons avec l’avancement du projet.

Jusqu’ici on se connaissait sans vraiment se connaître … nos présentations étaient assez succinctes. La page de l’équipe permet de réparer ce petit manque avec une présentation détaillée des 8 membres de notre groupe !

Nos articles les mentionnent très régulièrement, mais avec la page Partenaires, vous trouverez facilement toutes les sociétés avec lesquelles nous travaillons pour les études techniques, les études de sol, les contrôles, etc …

Enfin, sur la page Presse, vous retrouverez tous les articles que nous trouvons « ailleurs », qu’il nous semble pertinent de diffuser et éventuellement de commenter !

N’hésitez pas à nous laisser vos commentaires / impressions sur ce nouveau site, et on espère que cela vous plaira !

C’est quoi le PLU ?

Le PLU est l’abréviation de Plan Local d’Urbanisme. La définition que propose Wikipédia est très complète à ce sujet. Le PLU est défini selon chaque commune en fonction de sa situation géographique et de son environnement, il peut donc être différent d’une ville à l’autre.

Le PLU régit plusieurs règles à respecter concernant la taille, l’architecture et l’emplacement du bâtiment sur le terrain, entre autres :

– La hauteur maximale du bâtiment. Dans notre cas notre projet comporte deux étages supérieurs, c’est le maximum que nous pouvions faire.

– Le retrait minimal du bâtiment par rapport aux bordures du terrain. Pour éviter qu’un voisin vienne édifier son bâtiment au ras de votre haie. Pour le vis-à-vis c’est déjà ça de gagné. Dans notre cas, pour mettre de grandes baies vitrées, il faut au moins être à 6m des limites de propriétés (dans les faits c’est un peu plus compliqué, mais vous pouvez consulter le PLU de Vitry si les détails vous intéressent). En deçà de ces 6m, les ouvertures doivent être situées à 1,9m (une hauteur à laquelle une personne « moyenne » ne voit pas ce qu’il se passe chez les autres mais qui permet d’apporter un peu de lumière).

– La superficie maximale constructible par rapport au terrain, c’est le COS (Coefficient d’Occupation des Sols). Notre architecte a été au maximum de ce qui était autorisé pour notre projet. Le PLU de Vitry-sur-Seine mettant l’accent sur les espaces verts, cela nous laisse tout de même une superficie de jardin très convenable selon nous, ni trop grand ni trop petit. Pour information, depuis le 1er janvier 2015, avec la loi Alur, mise en place par Cécile Duflot, il n’y a plus de COS.

– L’aspect extérieur du bâtiment. Nous évoquions dans un précédent article l’intérêt que porte la ville de Vitry pour l’architecture et le street art. Qui sait peut être que l’une de nos façades sera décorée d’un dessin…

– Les voies d’accès automobiles et de desserte. Par exemple, il est nécessaire de vérifier la distance entre la voirie et le bâtiment afin que les pompiers puissent intervenir en cas d’incendie. Le PLU impose également un nombre de places de parking selon la surface des logements (la fameuse SDP pour Surface De Plancher). Je vous épargne la formule de calcul, mais cela nous oblige à avoir 9 places de parking minimum. C’est pourquoi, compte tenu de la surface de notre terrain, nous avons opté pour un parking en sous-sol. C’est plus cher, mais nous n’avions pas le choix.

– Le PLU régit également la surface d’espaces verts. Dans notre cas, 40% minimum de la surface doit être dédiée à du vert, donc au moins 30% en pleine terre (ie : au sol). Si c’est nécessaire, on compte également les terrasses végétalisées, les toitures, etc …

Ainsi le PLU protège d’avance chaque habitant des mauvais choix que pourraient faire ses voisins.

Inutile donc de vous dire que le respect du PLU est très important pour que le permis de construire de votre futur logement ou de l’extension de votre habitation actuelle soit approuvé par la ville. Attention néanmoins, le PLU c’est comme une loi : il y a le PLU et il y a l’esprit du PLU. Même si je respecte scrupuleusement tous les règlements du PLU, je ne vais pas pouvoir insérer mon bâtiment roccoco-néoclassique (oui, j’invente des styles architecturaux si je veux …) dans un environnement d’inspiration romano-gothique … Autrement dit, le « simple » respect du PLU ne vaut pas validation du permis de construire, ça serait trop simple.

Dans notre cas, les limites de propriété et les vis à vis ont été très structurants. Guita, notre architecte, a du faire entrer notre bâtiment « au chausse pied » dans le PLU, comme elle dit ! Notre terrain est donc parfaitement fait pour nous (ou nous avons su tirer parti du PLU quitte à le repousser dans ses retranchements de temps en temps), le maximum de mètres carrés au sol et en hauteur ont été utilisés pour nous permettre de répondre à nos besoins tout en garantissant une harmonie architecturale et environnementale.

Un avis sur le PLU de Vitry ? Même s’il nous a parfois fallu être astucieux pour le respecter, on peut dire qu’il est bien équilibré. Il permet de garantir un bon équilibre entre les constructions et les espaces verts pour préserver un cadre de vie agréable. Il n’est pas non plus trop contraignant et autorise les constructions un peu « atypique » comme la nôtre ☺ !

 

Nos futurs nouveaux voisins

Si vous avez bien regardé le dessin 3D de l’architecte en bannière et dans cet article, vous avez certainement remarqué un petit bâtiment tout seul dans la bande d’entrée du terrain. Ce petit bâtiment c’est ce qu’on appelle entre nous le 5eme lot.

Il est pour qui celui là ?

Non, non, on n’a pas recruté un nouveau couple pour le projet, on est toujours 8.

Cette construction séparée du gros bâtiment commun, c’est un peu une annexe au financement. Comme vous pouvez vous en douter, un projet comme le notre coute cher, certes nous sommes 8 et nous partageons les frais entre nous mais ça reste quand même une grosse charge. Pour alléger un peu la facture, nous avons imaginé utiliser la bande d’accès assez étroite mais très longue pour faire un 5ème logement destiné à être revendu immédiatement après sa construction. N’étant pas des professionnels, nous n’avons pas le droit de le vendre sur plan, c’est-à-dire une VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement).

Comment on le dessine ?

Après étude du marché immobilier sur Vitry sur Seine, nous avons décidé que pour avoir plus de chances de le revendre facilement, il fallait prévoir une surface d’au moins 65m2 avec 2 chambres et un espace extérieur.

Comme vu précédemment , pour une habitation à usage personnel, les normes d’accessibilité aux personnes handicapées sont allégées. Mais là, puisque ce logement est destiné à être revendu (mais ça aurait été pareil pour de la location), les normes s’appliquent en totalité.

L’architecte (et nous aussi un peu quand même) s’est un peu cassé la tête à essayer de faire un logement agréable en respectant les « espaces de manœuvres » (les ronds sur les plans), mais qui pourrait aussi convenir à des personnes valides. La place réservée pour l’installation ultérieure d’un ascenseur pourra par exemple être transformée facilement en espace de rangement à tous les étages de l’appartement (ou servir à installer une rampe de pompiers mais chacun fera comme il veut).

Après pas mal de modifications des plans, voilà l’appartement tel qu’il à été présenté dans le dossier de permis de construire :

C’est donc un appartement sur 2 étages avec au RDC, une entrée, une chambre et un jardin de 27m2. Par l’escalier ou l’ascenseur, on accède au premier étage qui comprend un grand séjour de 27 m2, une chambre, une cuisine, une salle d’eau avec WC. Un deuxième espace extérieur est disponible sur le toit, avec une belle terrasse de 25 m2, de quoi faire de beaux barbecues !

5emeLot

les plans du 5eme lot

 

VueEntree (Copy)

Vue de la rue

 

 

 Alors ? Intéressé ? Si vous vous voyez bien habiter dans ce logement, n’hésitez pas à nous contacter !

Début de la construction prévue en septembre, si tout va bien.