L’habitat participatif pour les particuliers en auto-promotion, c’est pas gagné d’avance …

L’article de Transition France parle d’une récente rencontre des professionnels du logement social autour de l’habitat participatif. Cet article mentionne rapidement l’auto-promotion. Il parle en particuliers des difficultés.

Je vous accorde que cela ne nous concerne pas directement. J’ai toutefois relevé une information en particuliers, plutôt une confirmation en fait : « … que l’auto-promotion est toujours bloquée par manque de solutions de financement ou de l’impossibilité de trouver une garantie d’achèvement rendue obligatoire par la loi ALUR »

Evidemment, en tant que lecteur fidèle, vous aurez tout de suite fait le lien avec des articles précédents : nos  difficultés pour trouver un financement, ainsi que la déception concernant les derniers décrets de la loi ALUR sur la Garantie Financière d’Achèvement (la fameuse GFA).

Cette info/confirmation fait surtout écho à des discussions que j’ai eu ces dernières semaines avec d’autres groupes en auto-promotion comme nous. Ces groupes ont pris contact au travers de ce blog (oui, il y a des gens lisent ces articles ;), et ils confirment tous les difficultés pour trouver une banque pour accompagner ce type de projet (sensiblement les mêmes que les nôtres) et la difficulté « naissante » par rapport à la GFA.

I send an SOS to the world ….

Quelle difficulté naissante ? D’après ce que j’ai compris, les banques françaises n’accepteraient plus de GFA fournies par des acteurs étrangers (dans notre cas, nous avons signé la GFA auprès d’une société anglaise, amenée par un courtier français). Pourquoi une société anglaise ? Tout simplement parce que le marché français de la GFA pour particuliers n’existe pas ! En tout cas, il n’existait pas il y a 2 ans, mais je doute qu’il se soit développer depuis … cela risque vraiment de compliquer la donne !

C’est quoi la solution ? En dehors de la persévérance, j’avoue que je ne vois pas trop ce qu’un projet peut faire à son échelle. Peut-être faudrait-il que les banques fassent évoluer leur pratique et réduisent leur aversion pour le risque sur les projets en auto-promotion. La GFA ne servant fondamentalement à rien dans un projet en auto-promotion (cf. article précédent, ici), il ne s’agit pas pour une banque de prendre un risque inconsidéré, pour peu que les responsables du projet soient en mesure d’apporter d’autres garanties.

Sinon, je ne vois qu’une adaptation des décrets ALUR pour prendre en compte les spécificités des projets en auto-promotion vis-à-vis de la GFA … En attendant, je souhaite bien du courage et de la persévérance aux projets qui rencontreraient ces difficultés !

Revue de presse : 75 à 85% des logements neufs de Tubingen (Allemagne) en habitat participatif

Voici le lien vers un article de Libération, par Léa Lejeune, à propos de l’habitat participatif dans la ville de Tubingen (90 000 habitants, Bade Wurtemberg, Allemagne) dont je vous livre quelques extraits :

  • 1 750 € / m² : c’est le coût d’acquisition des logements pour les participants au projet
  • 75 à 85% des logements sont construits en respectant les principes de l’habitat participatif

Et l’extrait qui fait le plus écho aux difficultés que nous avons rencontrées pour trouver une banque qui accepte de nous financer :  « Les banques, frileuses au départ, ne rechignent plus à accorder des prêts aux groupes d’habitants. Elles ont bien compris que le risque de défaillance de paiement d’une coopérative est divisé entre les participants et qu’à la revente, ces appartements de qualité prennent de la valeur»

http://www.liberation.fr/futurs/2014/01/19/en-allemagne-a-tubingen-une-politique-amenagee_973971

Compte tenu de nos récentes aventures sur le sujet, y’a encore du boulot pour que les banques françaises s’emparent du sujet de l’habitat participatif et comprennent que c’est un marché intéressant !

 

La Garantie Financière d’Achèvement (GFA) dans l’habitat participatif ? Kesskeçé ?

GFA ? De quoi il va encore nous parler aujourd’hui ? Comme pour beaucoup de sujets, on apprend en marchant ! La Garantie Financière d’Achèvement fait partie de ces concepts dont on découvre l’existence au travers de nos aventures. C’est cette « découverte » et ma modeste compréhension du sujet que je vous propose de partager, même si je vous accorde que ce n’est pas le sujet le plus funky groovy …

La définition « théorique » d’une GFA

illustration_questionVous commencez à nous connaître, notre premier réflexe est de poser la question à notre moteur de recherche favori : What the fuck is a GFA* ?

Ce dernier nous renvoie rapidement sur Wikipedia qui nous apprend qu’en droit français, la GFA répond à l’obligation de l’article L261-1 (et tous ses potes) du Code de la Construction et de l’Habitation (sans doute mon prochain livre de chevet, à n’en pas douter) et donne à l’acquéreur la certitude qu’en cas de défaillance du promoteur, le financement de l’achèvement de l’immeuble est garanti.

Super, non ? Je ne sais pas pour vous, mais je me sens tout de suite mieux renseigné ! Je vous épargne la lecture de l’article L261 (qui concerne la vente d’immeuble à construire) qui  ne nous apprendra pas grand-chose de plus.

Concrètement, c’est quoi une GFA ?

Je vous épargne également nos recherches et discussions pour vous livrer directement le résultat de notre compréhension : la GFA est une forme d’assurance, souscrite par le promoteur, qui permet de garantir que l’acquéreur d’une construction pourra en bénéficier, même en cas de défaillance financière du promoteur (celui qui fait construire et qui vend). En gros, si le promoteur de l’appartement que vous avez acheté fait faillite avant l’achèvement de la construction, c’est l’assurance auprès de laquelle le promoteur a souscrit sa GFA qui prendra le relais pour vous garantir l’achèvement de la construction.

Combien ça coûte ? La règle veut qu’elle représente environ 1,3% des coûts de construction, mais c’est variable en fonction de la notoriété / l’expérience du promoteur. Autant vous dire que dans notre cas, nous sommes dans le standard et que notre marge de négociations est plus que réduite, compte tenu de notre expérience.

 Pourquoi avoir besoin d’une GFA ?

« Mais, mais, n’êtes-vous pas en autopromotion (ie : votre propre promoteur ? ») Oh, très bonne remarque, je vois que nous avons à faire à un lecteur attentif !

Notre projet étant en autopromotion, nous sommes effectivement notre propre promoteur. Donc techniquement la GFA nous assure contre nous-même … ou plus précisément contre notre défaillance financière. On ne sait jamais ce qui peut arriver sur un projet de construction !

Illustration_VEFA« Et votre truc de GFA, ça fait penser à de la VEFA (Ventre En Futur état d’Achèvement = achat sur plan), non ? Or en tant que particuliers vous n’avez pas le droit » Oh, très bonne remarque, je vois que nous avons un lecteur attentif ET averti …. seul un promoteur professionnel peut effectivement vendre en VEFA, et la GFA s’applique surtout dans le cadre de ce type de vente immobilière.

« En plus, quand j’ai fait construire ma maison et on ne m’a jamais demandé de GFA ». Oh oh, un lecteur attentif, averti ET expérimenté !

C’est vrai, mais la construction d’une maison entre dans le champ du logement individuel. Avec nos 5 lots, nous entrons dans celui du logement collectif, et la GFA devient obligatoire, même si on ne fait pas de VEFA ! Dura lex, sed lex** !

Heureusement que nous avions prévu de souscrire une GFA pour nous apporter des protections supplémentaires, car toutes les banques qui ont étudié notre dossier nous demandaient une GFA pour nous accorder un prêt. Or, ce que femme banque veut, Dieu le veut (Alfred de Musset, in Le fils du Titien) : nous voici donc embarqués dans la recherche d’une GFA.

Accessoirement la loi ALUR (votée, mais dont on attend toujours les décrets, by the way ….) prévoit également la souscription d’une GFA pour protéger les acquéreurs.

La GFA : surtout un marché de professionnel !

Pour trouver une GFA, le plus simple est de s’adresser à un courtier spécialisé sur ce type de produit d’assurance. Durant nos discussions avec le Crédit Coopératif, notre principal interlocuteur nous indique une société de courtage en GFA que nous sollicitons donc pour nous trouver une assurance.

Nous rencontrons alors notre problème désormais « classique », c’est-à-dire expliquer notre situation atypique et faire comprendre que :

  • non, nous ne sommes pas des professionnels,
  • non, nous ne faisons pas de VEFA,
  • et non, nous ne pouvons pas vous fournir tous les documents qu’un professionnel peut sans doute vous fournir habituellement … va falloir s’adapter !

Cela demande un peu d’effort, mais nous sommes habitués maintenant 🙂 ! Notre discours est bien rôdé !

Le vrai « problème » que rencontre néanmoins la société de courtage est le suivant : le marché français de la GFA estIllustration_FranceUK quasi-exclusivement fait pour des promoteurs professionnels. Eh eh eh … quand je vous disais que nous n’étions pas au bout de nos peines !

Euh, on fait quoi alors ? Benh, on va chercher une assurance dans un autre pays … pas trop le choix, en fait ! C’est comme ça qu’on se retrouve à souscrire une GFA auprès d’une société d’assurance basée à Londres.

Vous l’aurez compris, l’habitat participatif est dans une zone de flou vis-à-vis de la GFA : il est difficile de dire si elle est vraiment nécessaire, mais le simple fait que la plupart des banques en font une condition pour l’obtention d’un prêt, motive à en souscrire une. Peut-être que la situation évoluera avec la multiplication des projets participatifs, mais en attendant, cela reste une étape quasi-obligatoire.

Et comment font les autres projets ? J’avoue que je n’en sais rien … nous avons de temps en temps l’occasion d’échanger avec d’autres projets, mais c’est un sujet que nous n’avons pas abordé. Si quelqu’un veut bien partager son retour d’expérience avec nous (sur ce sujet en particulier, mais sur tous les autres également), nous sommes preneurs !!

 

* pour les non anglophones : « Put-biiiiiip, c’est quoi une GFA ? »

** pour les non latinistes : la Loi est dure, mais c’est la Loi !

C’est bientôt les « journées d’architecture à vivre »

Les JAV dont on vous à déjà parlé dans l’article sur le choix de notre architecte se déroulent tous les ans au mois de juin, sur 2 week ends (du vendredi au dimanche), cette année ce sera les 12/13/14 et 19/20/21 juin.

Qu’est ce que c’est ?

Ce sont des visites de maisons/appartements d’architectes en présence de l’architecte et en général du propriétaire du logement. On peut y voir de tout, du réagencement intérieur jusqu’à la construction totale. Les visites se font partout en France, pas besoin d’être parisien.

Comment on s’inscrit ?

Sur le site JAV, une quinzaine de jours avant les week ends de visite. Toutes les visites sont répertoriées, classées par région, puis par département. Vous choisissez les visites et les horaires, vous payez la modique somme de 2€  par personne et par visite.

Comment ça se passe ?

Après vous être inscrit sur le site, vous recevez l’adresse de la visite. Le jour dit, à l’heure dite, vous vous rendez sur les lieux, (en général vous y rencontrez d’autres visiteurs) où vous êtes accueillis par l’architecte et la visite commence. Vous pouvez poser toutes les questions que vous voulez et si les propriétaires sont là, c’est encore mieux, ils adorent vous raconter leur aventure (un peu comme nous en fait !)

Trucs et astuces : Si vous vous lancez dans les JAV, je préfère vous avertir, il faut avoir un peu temps et une bonne connection internet. Le site de réservation est pris d’assaut et souvent saturé. Dans vos plannings prévoyez une heure au moins par visite et tenez compte des temps de trajet entre deux sites pour ne pas courir (vécu). Personnellement je prévois 2 heures entre chaque créneau pour être tranquille (une visite à 14 h et la suivante à 16 h par exemple) et je regroupe les visites par secteur géographique (c’est assez casse tête).

Voilà vous savez tout, ah non, j’ai oublié de vous dire que les inscriptions commencent aujourd’hui et c’est par ici !

Info supplémentaire mais non moins intéressante : les 12 et 13 juin, ce sont les agences d’architectes qui ouvrent leurs portes. Plus d’infos ici.

C’est quoi un recours de tiers dans le cadre du permis de construire ?

Edit du 11/09/2017 : Suite au commentaire d’un lecteur attentif et pour éviter toute ambiguité et autres quiproquo, il est évident que le passage sur les arts martiaux est un passage qui se veut humoristique. Les expériences montrent toutefois qu’il n’est pas évident de percevoir l’humour chez qqn que l’on ne connait pas. Je me dois donc de rétablir la vérité : aucun des membres de BBP ne dispose d’une ceinture noire. Je dois également confesser que nous n’avons pas (encore) fait de stage commando !

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Vous vous souvenez que notre permis de construire a été validé le 23 mars dernier … définitivement ? pas complètement, en fait !

Après une étude de 3 mois, la mairie a confirmé que notre projet respecte bien le PLU, mais une procédure a été mise en place pour que les « gens » puissent indiquer que notre projet ne leur convient pas. La procédure prévoit donc qu’un tiers puisse déposer un recours. La conséquence : la remise en cause complète ou partielle de notre projet. Et une remise en cause partielle, pour peu qu’elle soit fondée, se traite via un permis modificatif.

Evidemment n’importe qui ne peut pas faire n’importe quoi n’importe comment n’importe quand … Et c’est exactement le sujet du jour 🙂 ! Vous venez ?

 

Pas n’importe quand : 2 mois à partir à partir de la publicité du permis de construire 

Panneau à afficher de manière visible

Panneau à afficher de manière visible

Après l’obtention de notre permis, nous nous sommes dépêchés d’afficher un panneau (ce que vous voyez sans doute souvent sans y faire réellement attention) assez grand, avec tout un tas d’informations obligatoires, dont le numéro de permis et l’identité du bénéficiaire.

Pourquoi ? Car c’est à partir du jour d’affichage de ce panneau qu’a démarré le compte à rebours de 2 mois ! Les « gens » disposent en effet de 2 mois pour déposer un recours. Et pour éviter toute contestation, nous avons fait constater ce dépôt par un huissier … ça coûte quelques sesterces, mais ça sécurise.

Evidemment, il faut que ce panneau soit visible, il ne s’agit pas de le cacher à un endroit où personne ne peut le voir …

Il parait que vous pouvez également prendre une photo horodatée, l’imprimer et vous l’envoyer par lettre recommandée avec accusé réception. Il vous suffit de ne pas ouvrir le courrier que vous recevrez pour prouver (si on vous le demande) que la photo a été prise au moment où vous le prétendez. C’est sans doute vrai, mais nous avons préféré ne pas prendre le risque.

Pas n’importe qui : tout le monde ne peut pas déposer un recours sur notre permis 

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I’m gonna make you an offer you can’t refuse !

Non, inutile de courir déposer un recours pour nous embêter, hé hé, bande de petits malandrins… 1) à l’heure où vous lirez ces lignes, il sera trop tard et 2) vous devez justifier que notre projet affecte directement la jouissance du bien que vous habitez ou louez de manière régulière ou que vous habiterez / louerez prochainement (car titulaire d’une promesse de vente ou d’un bail). N’importe quel lambda ne peut donc pas déposer un recours sur notre projet !

C’est ensuite à la mairie d’apprécier la réalité de votre intérêt. Si elle estime que votre recours n’est pas fondé, nous avons l’opportunité de demander des dommages et intérêts pour procédure abusive. Vous voulez jouer 😉 ?

Il faut aussi que je vous rappelle que tous les membres du projet sont a minima ceinture noire d’un art martial (Krav Maga, Ju-Jitsu, Lean Six Sigma …), que nous sortons tous de plusieurs stages commando (pour forger l’esprit d’équipe) … mais j’dis ça, j’dis rien, hein 😉 !

Pas n’importe comment : le recours doit être notifié aux bénéficiaires du permis (nous) 

Je vous épargne le détail de la procédure que vous trouverez facilement en ligne si cela vous intéresse. L’important pour nous est de savoir qu’un recours doit nous être notifié pour être valable. Autrement dit, si un tiers a déposé un recours, il est obligé de nous tenir au courant sous peine de voir annuler son recours.illustration_LRAR

Que se passe-t-il en cas de recours fondé ? 

La mairie transmet le dossier au tribunal administratif et c’est un juge administratif qui décidera si le recours remet totalement ou partiellement en cause la délivrance du permis de construire.

Dans le cas d’une remise en cause partielle, nous aurions eu la possibilité de traiter le recours en adaptant les plans de notre projet via une demande pour un permis modificatif. Cela nous aurait sans doute faire perdre quelques semaines / mois, mais n’aurait pas remis en cause l’ensemble de notre projet.

Intégrer le délai de recours des tiers dans l’achat du terrain

La bonne pratique consiste à intégrer ce délai de recours de tiers dans les clauses suspensives de la promesse de vente (c’est ici pour le rappel des clauses suspensives) pour être sur d’acheter le terrain en disposant d’un permis de construire purgé de tous recours … sauf que cela allonge d’autant le délai de la promesse.

Nous vous avons déjà expliqué qu’il n’est pas évident de faire comprendre à votre vendeur que le délai entre la promesse de vente et la vente, ne sera pas de 3 mois (comme c’est souvent le cas), mais plus proche de 10/12 mois … du coup, dans la négociation, nous avons accepté de lâcher sur le délai de recours de tiers.

Le risque ? Nous avons estimé qu’il était assez faible, notamment car nous sommes allés à la rencontre de nos futurs voisins (avec une boite de chocolat, forcément) pour leur expliquer notre projet. Car la meilleure manière de traiter les recours, c’est de ne pas en avoir 😉 !!

Conclusion : Notre projet n’a pas généré de recours, nous venons donc de passer une nouvelle étape de notre projet !! Nous disposons d’un permis de construire purgé des recours de tiers. Prochaine étape : finaliser l’achat du terrain. Stay tuned !! 

 

Qui contacter sur l’habitat participatif pour obtenir des informations ?

Qu’est-ce-que vous faites quand vous décidez de vous lancer dans une aventure sans tout maîtriser du sujet ? Un de mes premiers réflexes est de poser la question à mon moteur de recherche privilégié : il a forcément des éléments de réponse !

Bien sûr, il faut savoir poser la bonne question avec les bons mots clés,  il faut parfois décrypter les réponses, et ne pas toujours se contenter des résultats de la première page, mais avec un peu d’effort vous commencez à identifier quelques éléments de réponse qui vous permettent d’affiner votre recherche (mais je ne suis pas là pour vous apprendre à utiliser un moteur de recherche !).

Parmi les premiers éléments que je trouve, je me dis que les associations et les collectivités locales peuvent être une bonne source d’informations et vous continuez à creuser … et c’est ce que je vous propose aujourd’hui : décrypter partiellement le maquis des associations et des collectivités locales.

Premier constat : beaucoup d’acteurs   

Vous vous doutez bien que je n’ai pas utilisé le terme « maquis » complètement par hasard. Faites le test d’une recherche Google avec « association habitat participatif » et vous comprendrez : beaucoup de résultats, difficile de faire le tri.

Illustration_foule2On trouve moultes associations de promotions, de discussions, de conseils, plus ou moins militantes, des réseaux d’associations, des coordinations d’association de particuliers, de professionnels. On trouve également des entités de collectivités territoriales.

Lesquelles je contacte ? Ok, on n’a rien sans rien et il faut bien faire quelques efforts : je clique sur les premiers résultats. Je commence à collecter quelques informations intéressantes, souvent des thèmes « évoqués » qui vont alimenter ma réflexion.

Deuxième constat : beaucoup de bénévolat pour les associations, parfois hyper-spécialisées 

Mais le principal problème que je rencontre lors de mes recherches : la fraîcheur et la qualité des informations.

En effet, toutes ces bonnes initiatives reposent très souvent sur le temps libre de bénévoles, passionnés par le sujet, prêts à donner de leur temps … mais qui n’ont pas que ça à faire ! Je tombe donc bien souvent sur des sites dont la dernière mise à jour remonte à « longtemps » : elle a l’air super intéressante la réunion … ah mais, elle est passée depuis plus de 3 ans, dommage !

Pas grave, y’a une adresse mail, rien ne remplace un « véritable » échange. Nouveau problème : mes mails de prise de contact sont plus proches de la bouteille à la mer et il faut croire qu’une bonne partie de mes mails n’a toujours atteint les côtes.

On trouve également des associations très militantes, qui participent aux réflexions, notamment sur la loi ALUR avec les collectivités / administrations. C’est intellectuellement très intéressant et très important sur le long terme, mais moi, je suis plutôt à la recherche d’informations pratico-pratiques à court-terme. Je reviendrai vous voir quand mon niveau d’expérience sera un peu plus élevé, je pourrai alors apporter ma pierre à l’édifice !

Troisième constat : des périmètres difficiles à cerner pour les collectivités locales 

Autre problème rencontré lors de mes recherches : j’identifie des collectivités locales (mairie, communauté de mairie, département, région, …) qui ont mis en place des services qui traitent de l’habitat participatif.

Génial, je commence à prendre contact … pour me rendre compte que ces entités ont souvent des périmètres géographiques bien précis (et forcément le mien n’en fait pas partie) ou des périmètres de compétences bien définis : « – Désolé, nous, ce sont les cas de rénovation / insalubrité / avec bailleur sociaux que nous accompagnons (rayer la mention inutile)

– Et vous n’auriez rien sur les projets d’habitat participatif pour particuliers en auto-promotion ?

– Non, désolé …

– Bon, tant pis, merci pour vos informations. »

 

Conclusion : quelques associations sortent du maquis 🙂  

Le tableau est un peu négatif ? Ne vous inquiétez pas, il y a également quelques associations qui sont intéressantes, y compris pour notre type de projet :

La CAHP (Collectif d’Animation pour l’Habitat Participatif) : son site internet ne lui rend pas hommage, mais j’ai rencontré son président lors d’une réunion d’information organisée par les Acteurs du Paris durable. La CAHP organise régulièrement des visites / rencontres d’habitat participatif existant, ainsi que des formations concrètes (ex : les acteurs d’un projet d’habitat participatif / les outils juridiques et la gouvernance d’un groupe). C’est également au travers de cette association que nous avons pu faire la connaissance avec d’autres porteurs de projets, proches du nôtre et d’échanger nos expériences pour avancer mutuellement !

La Coordin’action Nationale de l’Habitat Participatif : Elle regroupe plusieurs associations, dont la CAHP et organise des journées portes ouvertes et participe aux journées nationales de l’habitat participatif.

Conclusion ? Difficile de s’y retrouver, mais avec un peu de persévérance, de curiosité et de communication, vous trouverez forcément une personne qui connait une personne qui connait une association qui pourra vous aider dans votre projet 🙂 … et au passage, vous pouvez aussi en profiter pour faire part de vos propres expériences pour aider d’autres projets !

 

L’Etat Descriptif de Division

Yannick vous a déjà expliqué il y a un moment déjà pourquoi nous avons décidé de créer une SCIA – Société Civile Immobilière par Attribution – pour héberger notre projet d’habitat participatif.

Aujourd’hui, je vais vous expliquer comment créer une SCIA … ou plutôt la première étape !

Qu’est-ce qu’un état descriptif de division ?

La SCIA, comme son nom l’indique, consiste à attribuer des lots (plutôt que des parts) aux associés. Or pour que des lots puissent être attribués … il faut d’abord qu’ils soient décrits 😉

C’est là qu’intervient l’Etat Descriptif de Division : il s’agit d’un tout premier extrait de notre futur règlement de copropriété, dans lequel chaque lot (c’est-à-dire chaque appartement, parking, …) est décrit et quantifié en 1000èmes de l’ensemble de la copropriété.

Qui rédige l’état descriptif de division ?

Un Etat Descriptif de Division (EDD) ne peut être rédigé que par un géomètre. C’est la loi. C’est une des missions des géomètres.

Après un rapide « appel d’offres » auprès de plusieurs géomètres, un coup de fil surréaliste à l’un d’entre eux qui me faisait un devis 4 fois plus important que les autres (vous êtes sûr que mettre des couleurs sur nos plans coûte 1 500 € monsieur ???), nous avons de nouveau mandaté le cabinet ALTIUS (qui a fait notre plan topographique), toujours pour les mêmes raisons : leur offre était la plus pertinente et la plus transparente pour un bon prix. Et nous savions déjà qu’ils font du bon travail.

Comment le géomètre prépare l’état descriptif de division ?

Dans notre cas, le géomètre a travaillé sur la base des plans détaillés au 1/125ème fournis par notre architecte pour préparer la demande de permis de construire. C’est assez rare pour les géomètres de travailler sur cette base – ils ont plutôt l’habitude de faire les plans eux-mêmes sur visite (dans notre cas, le bâtiment n’existant pas, ç’aurait été un peu compliqué 😉 ), ou d’utiliser les plans fournis par les constructeurs une fois le bâtiment terminé.

ExtraitEDDAprès étude de nos plans, le géomètre, moi et l’ensemble du groupe avons eu pas mal de discussions sur : est-ce que telle clôture mitoyenne entre 2 lots appartient à l’un, à l’autre, aux 2 en indivision ou à l’ensemble de la co-propriété (entendez : qui va payer son entretien) ? comment attribuer des terrasses sur le toit aux lots du deuxième étage alors qu’ils n’y ont pas d’accès direct (seulement un escalier commun) ? est-ce que le « 5ème lot » (rebaptisé 15ème lot au cours de l’exercice – eh oui, en comptant toutes les places de parking et les terrasses, on arrive à 15 lots !) paie pour l’entretien du chemin qui mène au grand bâtiment (la réponse est non) ? …

Suite à cela, le géomètre a mis nos plans en couleurs, fait mouliner sa calculette à tantièmes … et rédigé notre EDD !

A quoi ressemble un état descriptif de division ?

TableauTantièmesJ’ai reçu il y a quelques jours notre EDD. C’est :

  • nos plans mis en couleurs qui permettent de bien identifier chaque lot et les parties communes,
  • un document qui décrit le futur ensemble immobilier en détail : l’ensemble, les parties communes générales à tous les copropriétaires, les parties communes spéciales à certains copropriétaires (par exemple la fameuse clôture entre les lots 1 et 2), les parties privatives …
  • un tableau de répartition des charges communes en fonction des tantièmes que représente chaque lot.

Absolument tout est pensé pour la vie de la copropriété future ! Les charges d’eau froide, le chauffage, l’entretien de la rampe d’accès au parking …

Et les tantièmes sont calculés intelligemment : un coefficient est appliqué pour qu’une terrasse, un jardin ou un parking ne compte pas autant qu’un appartement, un autre est appliqué en fonction de l’ensoleillement du séjour, etc.

Bref, nous n’avons plus qu’à transmettre ce document à notre notaire (et surtout le tableau), pour qu’elle puisse finaliser notre projet de statuts de SCIA avec le détail de quels associés possèdent quels lots !

Prochaines étapes : la finalisation des statuts, et … l’immatriculation de la société 😉

Tickets, s’il-vous-plaît !

Si vous êtes allés voir la page de présentation de nos partenaires, vous avez sûrement remarqué que nous y mentionnons un « bureau de contrôle ». Et pourtant, nous ne vous en avons encore jamais parlé ici. Eh bien, aujourd’hui ce sera chose faite 🙂

A quoi sert un bureau de contrôle ?

Donc, pourquoi faisons-nous appel à un bureau de contrôle ? Non, ce n’est pas pour vérifier que nous avons bien nos titres de transport … ni vous, pour pouvoir lire ces lignes … bon ok j’arrête c’est vraiment un mauvais jeu de mots, désolée j’ai pas trouvé mieux !

Le bureau de contrôle est un organisme agréé par l’état, dont le rôle est d’identifier et de réduire, dès les premiers plans, les risques liés au projet de construction : solidité des ouvrages, sécurité incendie, sécurité des personnes en cas de séisme … Mais aussi de vérifier que les obligations légales sont respectées : exigences d’isolation thermique, acoustique, accessibilité des personnes handicapées …

L’intervention d’un bureau de contrôle est obligatoire dans certains cas de construction : bâtiments publics, bâtiments qui font plus de 28 mètres de haut, bâtiments construits en zones sismiques … je vais m’arrêter là, si vous voulez la liste exhaustive vous pouvez aller voir Wikipedia 😉

Dans notre cas, elle n’est pas obligatoire. Pourtant, nous avons décidé d’y faire appel parce que :

  • n’étant pas du métier nous-mêmes, cela nous permettait d’avoir l’avis d’un tiers sur les travaux de notre architecte et son bureau d’études techniques (même si nous avons une totale confiance en eux, c’est toujours bien d’avoir l’avis d’un tiers spécialiste, qui plus est),
  • les assureurs, mais aussi les banques, apprécient largement (quand ils ne le rendent pas obligatoire) la présence d’un bureau de contrôle sur un projet de construction,
  • le coût du bureau de contrôle, comparé au coût total de la construction, est très faible. S’il peut permettre d’éviter que la construction s’effondre … ça vaut le coût 😉

Bref, nous avons fait appel à un bureau de contrôle parce que nous voulons donner toutes ses chances à notre projet, tant pour avoir un immeuble solide que pour obtenir une assurance dommage-ouvrage intéressante et un prêt immobilier !

Comment avons-nous sélectionné notre bureau de contrôle ?

Eh bien, pour une fois je ne m’étendrai pas trop là-dessus, nous avons fait un peu comme d’habitude :

  • demandé leur devis à plusieurs prestataires,
  • évalué l’offre la plus pertinente techniquement ET financièrement,
  • négocié un petit peu 😉

Bref, nous avons sélectionné Risk Control parce qu’ils ont été réactifs à notre demande de devis (certains m’ont répondu après 4 semaines, d’autres … jamais), que leur offre montrait qu’ils avaient réellement étudié notre dossier avec sérieux (et pas simplement balancé un devis « standard »), enfin, que leur offre financière, quoique pas la plus faible, restait raisonnable, et surtout, transparente.

Comment se passe la prestation d’un bureau de contrôle ?

AvisBureauContrôleEh bien pour le moment je ne pourrai vous parler que de la première partie de son travail, puisque celui-ci doit se poursuivre jusqu’à la fin du chantier …

La première étape de sa prestation a consisté à étudier nos documents de conception, et à émettre son avis dans le cadre des 4 missions que nous lui avons confiées : solidité des ouvrages, sécurité incendie, mais aussi respect des normes thermiques et d’accessibilité handicapés.

AvisDefavorablesBureauContrôleNous avons donc reçu notre premier « rapport de contrôle technique » peu de temps avant de déposer notre demande de permis de construire. Ce rapport contenait des avis favorables et défavorables sur des sujets comme les ouvrages de fondation prévus, la résistance au feu des structures prévues, les calculs de consommation d’énergie en cas de température extrême … Les avis défavorables étaient bien sûr expliqués, ce qui a permis à notre architecte et au bureau d’études techniques de corriger tout ce qu’il fallait, juste à temps pour déposer notre demande 🙂

La suite des travaux du bureau de contrôle consisteront, d’après ce que j’ai compris, à émettre de nouveaux rapports sur la base de :

  • nos documents d’appel d’offre aux constructeurs (la prochaine GRANDE étape de notre projet) : c’est le « Rapport Initial de Contrôle Technique »,
  • les documents « d’exécution », décrivant la future construction, rédigés par les constructeurs,
  • les ouvrages construits, après visite,
  • un récapitulatif de l’ensemble des points qui n’ont pas été résolus à la fin de leur prestation : c’est le « Rapport Final de Contrôle Technique ».

Mais je vous parlerai de tout ça beaucoup mieux quand on sera passés par là … stay tuned !

Bilan taupin

Vous vous souvenez de nos petites taupes, équipées de leur GoPro, qui sont allées voir les carrières en dessous du terrain sur lequel nous voulons construire notre immeuble ?

Mais si, ces carrières qui nous font faire des trous dans le terrain et qui font des trous dans le budget

Eh bien, elle n’ont pas encore fini de nous en faire, des trous ! Les taupes vont devoir se remettre au travail.

Mais rembobinons un peu, que je vous explique le pourquoi du comment.

Le rapport des taupes

RapportTaupinLe rapport d’étude géotechnique donnait un bilan précis des trous qui ont été faits, où ils ont été faits exactement, jusqu’à quelle profondeur, et de ce qu’il y avait dans le sous-sol à ces niveaux-là.

Le résultat est plutôt positif : aux 3 endroits où nous avons fait faire des forages, les carrières sont bien remblayées, il y a très peu de vides, et la nature du sol le rend suffisamment stable pour que nous n’ayons pas à faire faire de fondations spéciales …

Mais c’est à l’Inspection Générale des Carrières de confirmer que les forages ont été faits dans les règles, que les remblais sont suffisants, et, le cas échéant, c’est à elle de nous imposer de combler les trous.

L’avis de l’Inspection Générale des Carrières

Conformément à la procédure à suivre, nous avons donc joint ce rapport à notre demande de permis de construire. C’est la Mairie de Vitry-sur-Seine qui l’a transmis à l’Inspection Générale des Carrières (IGC) pour obtenir leur avis.

PlanCarrièreEt là, frayeur ! Début mars, nous recevons un courrier de la mairie qui nous transmet un avis … défavorable 🙁 Selon les plans de l’IGC, il y a une carrière et des trous beaucoup plus importants que ceux que nous avons vus … mais nous avons foré à côté ! Ils souhaitent donc que nous refassions un trou – pour sonder précisément cette carrière.

En fait, ce n’est pas par négligence que nous avions fait forer à côté : c’est simplement que, à cet endroit précis, aujourd’hui, il y a une maison ! Et que cette maison est habitée ! Eh oui, elle est toujours habitée par ses propriétaires, en attendant que la vente définitive soit signée. Or, si vous vous souvenez bien une des conditions suspensives à cette vente, c’est que nous obtenions le permis de construire. Or, un avis défavorable de l’IGC, cela signifie … un refus du permis de construire 🙁

Les prescriptions de l’IGC

Bon, il n’y a pas vraiment de suspense ici : si vous suivez notre progression dans le projet, vous savez déjà que nous avons obtenu notre permis de construire. Mais vous vous demandez maintenant : comment ont-ils fait ? Eh bien, comme nous commençons à avoir l’habitude des embûches, et que généralement nous réussissons à les contourner, nous avons fait comme d’habitude : nous avons retroussé nos manches 😉

Notre architecte nous a beaucoup aidés sur ce sujet. C’est elle qui a contacté l’IGC, qui leur a expliqué notre cas, qui leur a demandé ce que nous pouvions faire … Suite à ces échanges, nous avons envoyé un courrier recommandé à l’IGC, pour leur dire … exactement ce que je viens de vous décrire ! On veut bien faire le trou à l’endroit qu’ils nous demandent, mais d’abord nous devons démolir la maison qui se situe dessus, et donc, nous devons être propriétaires du terrain. Pour devenir propriétaires du terrain, nous avons besoin du permis de construire. Et pour obtenir ce sésame, nous avons besoin que leur avis défavorable soit levé …

Je ne vous cache pas que nous avons été un peu inquiets jusqu’à l’échéance du permis !

Mais l’IGC a été compréhensive et réactive. Il n’y a donc plus « d’avis défavorable », mais des prescriptions : nous devrons impérativement leur déclarer le démarrage de nos travaux ; faire le forage demandé à l’endroit précis où doit se trouver la carrière ; et, le cas échéant, combler cette carrière …

Bref, tout est bien qui finit bien. Et comme je vous disais : les carrières n’ont pas fini de nous faire des trous ! Dans le terrain, et dans le budget 😉 Affaire à suivre …

Comment acheter un terrain en minimisant les risques ?

Les clauses suspensives, c’est la réponse à la question posée par le titre …. Nous les avons évoquées subrepticement la semaine dernière, je vous propose aujourd’hui de parler des clauses suspensives à l’achat du terrain ! C’est un sujet très important pour bien comprendre le risque pris à s’engager dans l’achat du terrain.

Concrètement, les clauses suspensives sont les clauses de la promesse de vente qui nous permettent de nous désengager de l’achat du terrain si nous ne pouvions pas aller au bout du projet, sans payer les indemnités compensatrices (d’un montant de 50 k€ dans notre cas) … c’est donc assez sensible !

Promesse de vente ? Indemnités compensatrices ? Clauses suspensives ? 50 k€ ? Ce n’est pas si compliqué, je vais vous expliquer tout ça …

Les indemnités compensatrices pour dédommager les vendeurs d’un dédit de « confort » des acheteurs

illustration_contratUn rappel pour bien comprendre : le 18 août 2014, nous avons signé avec les vendeurs, une en présence de nos notaires respectifs. Et un minimum d’équilibre s’impose entre les acheteurs et les vendeurs …

La promesse de vente est très engageante pour les vendeurs (et leurs héritiers) : durant toute la durée de validité de la promesse (10 mois dans notre cas, j’y reviens un peu plus loin), les vendeurs ne peuvent vendre le terrain à personne d’autre, même si quelqu’un propose de payer trois fois le prix en « cash » !

Il nous engage en tant qu’acheteurs à payer le montant prévu, à la date prévue … sauf si nous décidons de ne pas aller au bout du processus. Dans cette dernière hypothèse, et pour rétablir un équilibre par rapport au risque pris par les vendeurs, nous verserons une indemnité compensatrice aux vendeurs … sauf si nous pouvons justifier d’une raison réelle et sérieuse … et c’est là que les clauses suspensives entrent en jeu !!

 

Négocier le montant sous séquestre plutôt que le montant des indemnités pour minimiser la sortie de cash

Dans notre cas, le montant de l’indemnité compensatrice a été fixé à 50 k€ (10% du montant de la vente, c’est le pourcentage qui se pratique couramment), dont 10 k€ versés à la signature de la promesse de vente et placés sous séquestre. Ce montant viendra en déduction du montant de la vente si la vente est réalisée.

Tous les montants sont négociables. Comme nous avions réellement envie d’aller au bout du projet et pour prouver notre bonne foi aux vendeurs, nous avons surtout négocié pour réduire le montant versé à la signature (10 k), pour minimiser la sortie d’argent …

Vous mesurez donc l’enjeu des clauses suspensives : 50 k€ … il est donc important de bien négocier le contenu de ces clauses et de se faire accompagner, car payer l’indemnité est une forme de double peine : non seulement nous ne pourrions pas acheter le terrain qui abritera les appartements de nos rêves, mais en plus cela nous coûterait 50 k€ !!

 

1ère clause : la validation du permis de construire

Concrètement, cette clause nous permet de nous désengager de l’achat du terrain sans payer l’indemnité (et récupérer les 10 k€ déjà versés) si notre permis de construire n’est pas validé avant le 25 avril 2015. En effet, si nous ne pouvons pas construire les appartements de nos rêves, le terrain ne nous est pas d’une grande utilité …

Toujours dans l’objectif d’une relation équilibrée, pour pouvoir activer cette clause, il faut néanmoins prouver que nous avons déposé le permis de construire avant le 18 janvier 2015.Illustration_PermisConstruire

C’est pour cela que nous avions une contrainte majeure pour déposer le permis de construire le plus rapidement possible.

Notre expérience montre qu’il s’agit sans doute de la clause la plus difficile à négocier. En effet, mettez-vous à la place des vendeurs. Votre objectif est de réaliser la vente le plus rapidement possible, et vous avez en tête un processus « classique » d’achat d’une maison qui peut être bouclé en 3 mois, pour peu que les acheteurs disposent de l’argent. Et là, vous voyez débarquer 4 couples d’hurluberlus qui vous disent qu’ils ont besoin de plus de 10 mois avant de finaliser la vente …. Comme nous ne souhaitions pas prendre le risque d’acheter le terrain, sans avoir la validation du permis de construire, nous avons consenti de limiter le délai à la validation du permis de construire, en excluant les deux mois pour le recours des tiers (nous reviendrons prochainement sur ces recours dans un prochain article).

 

2ème clause : l’obtention d’un prêt

Illustration_PretBancaireCette clause est un classique pour quiconque achète une maison, un appartement, un terrain … si aucune banque n’accepte de nous financer ou si les conditions sont peu acceptables (taux abusif, montant trop important, ou une durée excessive), alors nous pouvons nous désengager sans payer l’indemnité compensatrice.

Là aussi, pour pouvoir activer cette clause, il faut néanmoins montrer que nous avons déposé des dossiers avant le 15 novembre 2014 dans au moins deux banques différentes.

 

3ème clause : la nature des fondations

Cette clause nous permet de gérer le risque lié à la nécessité de réaliser des fondations spéciales (donc très chères, donc hors budget) si la nature du terrain l’exigeait. Si l’étude de sol avait montré que la nature du sol nécessitait des fondations d’un montant supérieur à 90 k€, nous avions la possibilité de nous rétracter et de récupérer notre indemnité.

La taupe a perdu sa GoPro

La taupe a perdu sa GoPro

Comme nous avons fait réaliser l’étude de sol très rapidement (rappelez-vous les taupes et les go-pro), c’est une clause que nous avons pu lever assez rapidement.

Je vous épargne les détails sur les autres clauses suspensives plus « classiques » sur la situation hypothécaire, les servitudes, le droit de préemption …

Enfin, si vous avez suivi les derniers épisodes de nos aventures, vous savez que nous avons obtenu le permis de construire. Nous ne pourrons plus utiliser cette clause, un grand soulagement pour nous pour le passage de cette étape mais également pour nos vendeurs !

Il ne nous manque plus que l’obtention d’un prêt bancaire non seulement pour continuer notre projet mais surtout pour finaliser l’achat de notre terrain.

Au passage, si vous êtes un banquier, que vous êtes intéressés par notre projet ou que vous connaissez quelqu’un qui connait un banquier qui pourrait être intéressé, n’hésitez pas à nous contacter !