La Garantie Financière d’Achèvement (GFA) dans l’habitat participatif ? Kesskeçé ?

GFA ? De quoi il va encore nous parler aujourd’hui ? Comme pour beaucoup de sujets, on apprend en marchant ! La Garantie Financière d’Achèvement fait partie de ces concepts dont on découvre l’existence au travers de nos aventures. C’est cette « découverte » et ma modeste compréhension du sujet que je vous propose de partager, même si je vous accorde que ce n’est pas le sujet le plus funky groovy …

La définition « théorique » d’une GFA

illustration_questionVous commencez à nous connaître, notre premier réflexe est de poser la question à notre moteur de recherche favori : What the fuck is a GFA* ?

Ce dernier nous renvoie rapidement sur Wikipedia qui nous apprend qu’en droit français, la GFA répond à l’obligation de l’article L261-1 (et tous ses potes) du Code de la Construction et de l’Habitation (sans doute mon prochain livre de chevet, à n’en pas douter) et donne à l’acquéreur la certitude qu’en cas de défaillance du promoteur, le financement de l’achèvement de l’immeuble est garanti.

Super, non ? Je ne sais pas pour vous, mais je me sens tout de suite mieux renseigné ! Je vous épargne la lecture de l’article L261 (qui concerne la vente d’immeuble à construire) qui  ne nous apprendra pas grand-chose de plus.

Concrètement, c’est quoi une GFA ?

Je vous épargne également nos recherches et discussions pour vous livrer directement le résultat de notre compréhension : la GFA est une forme d’assurance, souscrite par le promoteur, qui permet de garantir que l’acquéreur d’une construction pourra en bénéficier, même en cas de défaillance financière du promoteur (celui qui fait construire et qui vend). En gros, si le promoteur de l’appartement que vous avez acheté fait faillite avant l’achèvement de la construction, c’est l’assurance auprès de laquelle le promoteur a souscrit sa GFA qui prendra le relais pour vous garantir l’achèvement de la construction.

Combien ça coûte ? La règle veut qu’elle représente environ 1,3% des coûts de construction, mais c’est variable en fonction de la notoriété / l’expérience du promoteur. Autant vous dire que dans notre cas, nous sommes dans le standard et que notre marge de négociations est plus que réduite, compte tenu de notre expérience.

 Pourquoi avoir besoin d’une GFA ?

« Mais, mais, n’êtes-vous pas en autopromotion (ie : votre propre promoteur ? ») Oh, très bonne remarque, je vois que nous avons à faire à un lecteur attentif !

Notre projet étant en autopromotion, nous sommes effectivement notre propre promoteur. Donc techniquement la GFA nous assure contre nous-même … ou plus précisément contre notre défaillance financière. On ne sait jamais ce qui peut arriver sur un projet de construction !

Illustration_VEFA« Et votre truc de GFA, ça fait penser à de la VEFA (Ventre En Futur état d’Achèvement = achat sur plan), non ? Or en tant que particuliers vous n’avez pas le droit » Oh, très bonne remarque, je vois que nous avons un lecteur attentif ET averti …. seul un promoteur professionnel peut effectivement vendre en VEFA, et la GFA s’applique surtout dans le cadre de ce type de vente immobilière.

« En plus, quand j’ai fait construire ma maison et on ne m’a jamais demandé de GFA ». Oh oh, un lecteur attentif, averti ET expérimenté !

C’est vrai, mais la construction d’une maison entre dans le champ du logement individuel. Avec nos 5 lots, nous entrons dans celui du logement collectif, et la GFA devient obligatoire, même si on ne fait pas de VEFA ! Dura lex, sed lex** !

Heureusement que nous avions prévu de souscrire une GFA pour nous apporter des protections supplémentaires, car toutes les banques qui ont étudié notre dossier nous demandaient une GFA pour nous accorder un prêt. Or, ce que femme banque veut, Dieu le veut (Alfred de Musset, in Le fils du Titien) : nous voici donc embarqués dans la recherche d’une GFA.

Accessoirement la loi ALUR (votée, mais dont on attend toujours les décrets, by the way ….) prévoit également la souscription d’une GFA pour protéger les acquéreurs.

La GFA : surtout un marché de professionnel !

Pour trouver une GFA, le plus simple est de s’adresser à un courtier spécialisé sur ce type de produit d’assurance. Durant nos discussions avec le Crédit Coopératif, notre principal interlocuteur nous indique une société de courtage en GFA que nous sollicitons donc pour nous trouver une assurance.

Nous rencontrons alors notre problème désormais « classique », c’est-à-dire expliquer notre situation atypique et faire comprendre que :

  • non, nous ne sommes pas des professionnels,
  • non, nous ne faisons pas de VEFA,
  • et non, nous ne pouvons pas vous fournir tous les documents qu’un professionnel peut sans doute vous fournir habituellement … va falloir s’adapter !

Cela demande un peu d’effort, mais nous sommes habitués maintenant 🙂 ! Notre discours est bien rôdé !

Le vrai « problème » que rencontre néanmoins la société de courtage est le suivant : le marché français de la GFA estIllustration_FranceUK quasi-exclusivement fait pour des promoteurs professionnels. Eh eh eh … quand je vous disais que nous n’étions pas au bout de nos peines !

Euh, on fait quoi alors ? Benh, on va chercher une assurance dans un autre pays … pas trop le choix, en fait ! C’est comme ça qu’on se retrouve à souscrire une GFA auprès d’une société d’assurance basée à Londres.

Vous l’aurez compris, l’habitat participatif est dans une zone de flou vis-à-vis de la GFA : il est difficile de dire si elle est vraiment nécessaire, mais le simple fait que la plupart des banques en font une condition pour l’obtention d’un prêt, motive à en souscrire une. Peut-être que la situation évoluera avec la multiplication des projets participatifs, mais en attendant, cela reste une étape quasi-obligatoire.

Et comment font les autres projets ? J’avoue que je n’en sais rien … nous avons de temps en temps l’occasion d’échanger avec d’autres projets, mais c’est un sujet que nous n’avons pas abordé. Si quelqu’un veut bien partager son retour d’expérience avec nous (sur ce sujet en particulier, mais sur tous les autres également), nous sommes preneurs !!

 

* pour les non anglophones : « Put-biiiiiip, c’est quoi une GFA ? »

** pour les non latinistes : la Loi est dure, mais c’est la Loi !

6 réponses
  1. Mansion
    Mansion says:

    Bonsoir,
    nous sommes dans un projet sur Tours et cherchons une GFA.
    Pourriez vous nous donner les coordonnées de la société basée à Londres; ou d’autres pouvant répondre à notre demande?
    D’avance merci et bravo pour votre article!
    Damien Mansioin

    Répondre
  2. BEN GUIGUI Roland
    BEN GUIGUI Roland says:

    Bonjour,

    Nous sommes sur un projet de promotion immobilière et cherchons une GFA.
    Pourriez vous nous donner les coordonnées à nous aussi de la société basée à Londres; ou d’autres pouvant répondre à notre demande?

    D’avance merci, car les courtiers en assurance ne sont pas toujours clairs.
    Dans une promotion immobilière il n’y a pas que la GARDENAL comme assurance et nous voudrions connaître le pourcentage total qui regroupe toutes toutes les assurances comme l’assurance dommage ouvrage, l’assurance qui couvre les ouvriers du chantier etc…
    Si vous pouvez nous aider, vous en serai très reconnaissant.

    Roland

    Répondre
  3. BEN GUIGUI Roland
    BEN GUIGUI Roland says:

    Accueil
    Le projet
    Le blog
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    Partenaires
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    Big bang participatif
    La Garantie Financière d’Achèvement (GFA) dans l’habitat participatif ? Kesskeçé ?

    15 juillet 2015/3 Commentaires/dans Le projet, sa vie, son oeuvre, Points d’avancement, Trucs et astuces /par Yannick Stachon
    GFA ? De quoi il va encore nous parler aujourd’hui ? Comme pour beaucoup de sujets, on apprend en marchant ! La Garantie Financière d’Achèvement fait partie de ces concepts dont on découvre l’existence au travers de nos aventures. C’est cette « découverte » et ma modeste compréhension du sujet que je vous propose de partager, même si je vous accorde que ce n’est pas le sujet le plus funky groovy …

    La définition « théorique » d’une GFA

    illustration_questionVous commencez à nous connaître, notre premier réflexe est de poser la question à notre moteur de recherche favori : What the fuck is a GFA* ?

    Ce dernier nous renvoie rapidement sur Wikipedia qui nous apprend qu’en droit français, la GFA répond à l’obligation de l’article L261-1 (et tous ses potes) du Code de la Construction et de l’Habitation (sans doute mon prochain livre de chevet, à n’en pas douter) et donne à l’acquéreur la certitude qu’en cas de défaillance du promoteur, le financement de l’achèvement de l’immeuble est garanti.

    Super, non ? Je ne sais pas pour vous, mais je me sens tout de suite mieux renseigné ! Je vous épargne la lecture de l’article L261 (qui concerne la vente d’immeuble à construire) qui ne nous apprendra pas grand-chose de plus.

    Concrètement, c’est quoi une GFA ?

    Je vous épargne également nos recherches et discussions pour vous livrer directement le résultat de notre compréhension : la GFA est une forme d’assurance, souscrite par le promoteur, qui permet de garantir que l’acquéreur d’une construction pourra en bénéficier, même en cas de défaillance financière du promoteur (celui qui fait construire et qui vend). En gros, si le promoteur de l’appartement que vous avez acheté fait faillite avant l’achèvement de la construction, c’est l’assurance auprès de laquelle le promoteur a souscrit sa GFA qui prendra le relais pour vous garantir l’achèvement de la construction.

    Combien ça coûte ? La règle veut qu’elle représente environ 1,3% des coûts de construction, mais c’est variable en fonction de la notoriété / l’expérience du promoteur. Autant vous dire que dans notre cas, nous sommes dans le standard et que notre marge de négociations est plus que réduite, compte tenu de notre expérience.

    Pourquoi avoir besoin d’une GFA ?

    « Mais, mais, n’êtes-vous pas en autopromotion (ie : votre propre promoteur ? ») Oh, très bonne remarque, je vois que nous avons à faire à un lecteur attentif !

    Notre projet étant en autopromotion, nous sommes effectivement notre propre promoteur. Donc techniquement la GFA nous assure contre nous-même … ou plus précisément contre notre défaillance financière. On ne sait jamais ce qui peut arriver sur un projet de construction !

    Illustration_VEFA« Et votre truc de GFA, ça fait penser à de la VEFA (Ventre En Futur état d’Achèvement = achat sur plan), non ? Or en tant que particuliers vous n’avez pas le droit » Oh, très bonne remarque, je vois que nous avons un lecteur attentif ET averti …. seul un promoteur professionnel peut effectivement vendre en VEFA, et la GFA s’applique surtout dans le cadre de ce type de vente immobilière.

    « En plus, quand j’ai fait construire ma maison et on ne m’a jamais demandé de GFA ». Oh oh, un lecteur attentif, averti ET expérimenté !

    C’est vrai, mais la construction d’une maison entre dans le champ du logement individuel. Avec nos 5 lots, nous entrons dans celui du logement collectif, et la GFA devient obligatoire, même si on ne fait pas de VEFA ! Dura lex, sed lex** !

    Heureusement que nous avions prévu de souscrire une GFA pour nous apporter des protections supplémentaires, car toutes les banques qui ont étudié notre dossier nous demandaient une GFA pour nous accorder un prêt. Or, ce que femme banque veut, Dieu le veut (Alfred de Musset, in Le fils du Titien) : nous voici donc embarqués dans la recherche d’une GFA.

    Accessoirement la loi ALUR (votée, mais dont on attend toujours les décrets, by the way ….) prévoit également la souscription d’une GFA pour protéger les acquéreurs.

    La GFA : surtout un marché de professionnel !

    Pour trouver une GFA, le plus simple est de s’adresser à un courtier spécialisé sur ce type de produit d’assurance. Durant nos discussions avec le Crédit Coopératif, notre principal interlocuteur nous indique une société de courtage en GFA que nous sollicitons donc pour nous trouver une assurance.

    Nous rencontrons alors notre problème désormais « classique », c’est-à-dire expliquer notre situation atypique et faire comprendre que :

    non, nous ne sommes pas des professionnels,
    non, nous ne faisons pas de VEFA,
    et non, nous ne pouvons pas vous fournir tous les documents qu’un professionnel peut sans doute vous fournir habituellement … va falloir s’adapter !
    Cela demande un peu d’effort, mais nous sommes habitués maintenant ! Notre discours est bien rôdé !

    Le vrai « problème » que rencontre néanmoins la société de courtage est le suivant : le marché français de la GFA estIllustration_FranceUK quasi-exclusivement fait pour des promoteurs professionnels. Eh eh eh … quand je vous disais que nous n’étions pas au bout de nos peines !

    Euh, on fait quoi alors ? Benh, on va chercher une assurance dans un autre pays … pas trop le choix, en fait ! C’est comme ça qu’on se retrouve à souscrire une GFA auprès d’une société d’assurance basée à Londres.

    Vous l’aurez compris, l’habitat participatif est dans une zone de flou vis-à-vis de la GFA : il est difficile de dire si elle est vraiment nécessaire, mais le simple fait que la plupart des banques en font une condition pour l’obtention d’un prêt, motive à en souscrire une. Peut-être que la situation évoluera avec la multiplication des projets participatifs, mais en attendant, cela reste une étape quasi-obligatoire.

    Et comment font les autres projets ? J’avoue que je n’en sais rien … nous avons de temps en temps l’occasion d’échanger avec d’autres projets, mais c’est un sujet que nous n’avons pas abordé. Si quelqu’un veut bien partager son retour d’expérience avec nous (sur ce sujet en particulier, mais sur tous les autres également), nous sommes preneurs !!

    * pour les non anglophones : « Put-biiiiiip, c’est quoi une GFA ? »

    ** pour les non latinistes : la Loi est dure, mais c’est la Loi !

    Mots-clés : Assurance, Difficultés, Garantie Financière Achèvement, GFA, Habitat participatif, structure juridique
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    3
    RÉPONSES
    Mansion
    Mansion says:
    27 juin 2017 à 19 h 48 min
    Bonsoir,
    nous sommes dans un projet sur Tours et cherchons une GFA.
    Pourriez vous nous donner les coordonnées de la société basée à Londres; ou d’autres pouvant répondre à notre demande?
    D’avance merci et bravo pour votre article!
    Damien Mansioin

    Répondre
    Yannick
    Yannick says:
    29 juin 2017 à 11 h 21 min
    Bonjour Damien, je me suis permis de répondre à votre commentaire en vous adressant un mail perso. Bonne journée,

    Répondre
    BEN GUIGUI Roland
    BEN GUIGUI Roland says:
    16 septembre 2017 à 17 h 00 min
    Bonjour,

    Nous sommes sur un projet de promotion immobilière et cherchons une GFA.
    Pourriez vous nous donner les coordonnées à nous aussi de la société basée à Londres; ou d’autres pouvant répondre à notre demande?

    D’avance merci, car les courtiers en assurance ne sont pas toujours clairs.
    Dans une promotion immobilière il n’y a pas que la GFA comme assurance et nous voudrions connaître le pourcentage total qui regroupe toutes toutes les assurances comme l’assurance dommage ouvrage, l’assurance qui couvre les ouvriers du chantier etc…
    Si vous pouvez nous aider, vous en serai très reconnaissant.

    Roland

    Répondre
  4. BEN GUIGUI Roland
    BEN GUIGUI Roland says:

    Bonjour,

    Nous sommes sur un projet de promotion immobilière et cherchons une GFA.
    Pourriez vous nous donner les coordonnées à nous aussi de la société basée à Londres; ou d’autres pouvant répondre à notre demande?

    D’avance merci, car les courtiers en assurance ne sont pas toujours clairs.
    Dans une promotion immobilière il n’y a pas que la GFA comme assurance et nous voudrions connaître le pourcentage total qui regroupe toutes toutes les assurances comme l’assurance dommage ouvrage, l’assurance qui couvre les ouvriers du chantier etc…
    Si vous pouvez nous aider, vous en serai très reconnaissant.

    Roland

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