La gestion des carrières, l’un des premiers points à traiter quand on a repéré un terrain intéressant en région parisienne

Carrière : « Cavités creusées dans le sous-sol pour permettre l’extraction de matériaux de construction (calcaire, craie, argiles, etc.). Différentes techniques d’extraction ont été utilisées qui ont entraîné des cavités de tailles et de géométries diverses (exploitations en chambres et piliers par exemple). Après l’arrêt de l’exploitation, ces cavités souterraines n’ont pas été remblayées pour des raisons de coût. La dégradation de ces cavités par affaissement ou effondrement, peut causer de graves dommages. »

Maintenant je vais vous donner la vraie définition d’une carrière: « Trou dans le sol provoquant un trou dans le budget ». Tout est une histoire de trou.

Des carrières ?

Pour bien comprendre l’enjeu par rapport aux carrières, il faut savoir que la région parisienne est un vrai gruyère, truffé de « cavités souterraines », les carrières.

Encore innocents au début de nos recherches de terrain, nous nous renseignons auprès de l’agent immobilier, toujours très rassurant : « Oui, mais c’est très profond, à 35m, il n’y aura rien à faire », traduction : « Ai confiaannnnceee, crois en moaaaaaa …. »

Ayant quand même quelques doutes sur l’excès d’optimisme de cette personne, nous sommes donc allés voir l’Inspection Générale des Carrières (IGC) située à Denfert Rochereau à Paris

L’IGC : Retour vers le futur

carriere

Carte IGC

Nous sommes reçus par une personne fort sympathique qui après avoir écouté notre demande, part chercher une carte des sous-sols de Vitry. Vous connaissez « retour vers le futur » ? Ce fut la même chose, tant la dite carte semble tout droit venue d’une autre époque.

Vous pensiez que tout serait informatisé ? Mouah ah ah, Que nenni… nous avons le droit à une belle carte papier ayant 50 ans, remplie d’annotation, gribouillis et hiéroglyphes divers et variés. Il ne manquait plus qu’un « X » pour marquer la localisation du trésor !

Après une bonne demi-heure de cours complets (et très intéressant) sur les carrières, le couperet tombe : « Ah mon bon monsieur, il y a des carrières à 29 m avec un vide de 1,7m, du plein sur 50 cm, puis un autre espace vide de 1,2 m. Si vous voulez construire en R+2, va falloir combler » !

Aie, aie, aie… va falloir établir quelques devis !

Les méthodes : Vous êtes plutôt piliers maçonnés ou plutôt injection ?

Mon ami Google ne me propose pas une foultitude d’entreprises spécialisées dans le comblement de carrières. J’apprends néanmoins qu’il y a deux méthodes principales :

  • Consolidation par piliers maçonnés
pillier

Piliers maçonnés

Il s’agit de soutenir le plafond de la carrière par des piliers maçonnés.  Oui des parpaings, cela a l’air assez basique comme méthode, mais efficace !

  • Consolidation par injection

Cette méthode consiste à injecter du ciment à prise rapide dans la cavité jusqu’à obtenir « une pression de refus »

Et ça coûte combien tout ça ? Humh, ça dépend!

Forts de ces connaissances nouvellement acquises, nous contactons plusieurs entreprises spécialisées pour avoir des devis estimatifs. Les retours sont pour le moins surprenants et disparates, allant du simple au double, de 100k€ a 200k€… vous comprenez maintenant pourquoi je parle de trou dans le budget ? 🙂

Cette nouvelle a été cause d’une grande désillusion. Nous avons dû revoir tout notre budget et financement afin de pouvoir envisager d’absorber ces coûts supplémentaires. Par ricochet, ce temps de réflexion nous a fait perdre environ une année (pas uniquement pour les carrières, mais c’est une autre histoire ….), mais au moins nous sommes maintenant sûrs du budget associé à cet aléa et de son financement.

Dans le prochain épisode : le comblement de carrières comme si vous y étiez (normalement d’ici 9 mois si tout va bien…)

Et pour en savoir plus, le documentaire « Les dessous de Paris » repassera sur France 5 le 18 septembre 2014 à 15h40 : http://www.france5.fr/emission/les-dessous-de/diffusion-du-29-08-2014-20h40

Tout est dans tout et réciproquement ! Ou comment gérer un projet d’habitat participatif ?

Les lecteurs déjà fidèles de ce blog connaissent la leçon n°1 : il n’y a pas de méthode standard qui garantisse le succès d’un projet d’habitat participatif ! Ce n’est pas une raison pour appliquer une rigueur méthodique à faire n’importe quoi 🙂 .

Quelques grandes étapes s’imposent assez naturellement, d’autres sont un peu plus subtiles. Je vais décrire les grandes lignes de quelques-unes d’entre elles aujourd’hui et, promis, nous reviendrons sur les détails de chacune d’entre elles, de manière aussi exhaustive que possible dans les prochains articles.

La constitution du groupe

IllustrationArticle3_Groupe

Le groupe !

Dans notre cas, cette étape n’a pas été très compliquée : le groupe est à l’origine du projet. La difficulté est ensuite de savoir gérer intelligemment les « crises » qui ne manqueront pas de se produire. Oui, nous avons conscience que nous aurons parfois des discussions « musclées », mais cela fait partie de ce type de projet à forts enjeux pour nous ! Et on ne se lance pas dans un tel projet sans une bonne dose de résistance au stress et à la gestion de l’incertitude, ou alors on l’apprend très vite !

L’expérience d’autres projets dont nous avons entendu parler, montre que c’est une étape cruciale et une des premières causes d’échec de ce type de projet. En effet, les priorités, le timing, les aspirations d’un groupe de personnes qui ne se connaissent pas forcément au départ, font qu’il n’est pas évident de conserver une cohésion sur la durée.

La recherche du terrain

Retranscription d’une discussion récurrente au début du projet lors de la recherche du terrain : «

  • Pour nous l’important c’est la proximité des transports en commun et des commerces, car nous n’avons pas de voiture !
  • Ouais, mais nous, on veut être proche des axes routiers pour ne pas trop galérer dans les bouchons
  • Ben moi, j’ai besoin d’un héliport ! C’est complètement inutile, donc rigoureusement indispensable !
  • Euh, les gars, vous êtes bien urbains, mais vous pensez un peu au budget aussi ?
  • Et peut-être qu’il faudra envisager que chacun fasse des concessions pour trouver LE terrain qui réponde au maximum de critères dans un budget raisonnable ! »
Le terrain ... enfin, un bout !

Le terrain … enfin, un bout !

Bref, ce n’était pas gagné, et pourtant … comme nous vous l’indiquions dans le premier article, nous avons signé une promesse de vente pour LE terrain (situé sur la commune de Vitry-sur-Seine, au sud de Paris). Sans vous dévoiler la suite de l’histoire, je peux d’ores et déjà vous dire que l’héliport fait néanmoins partie des concessions J

Truc & Astuce : assez rapidement après avoir repéré le terrain de vos rêves, renseignez-vous  sur l’état des carrières sous votre terrain (auprès des vendeurs, de l’agence immobilière, voire directement auprès de l’Institut de Gestion des Carrières). En fonction de ce paramètre et votre bâtiment, vous serez peut-être amené à combler ces carrières et donc à prévoir le budget de votre construction en conséquence.

La recherche d’un architecte

  • Les gars, on va avoir besoin d’un architecte, quelqu’un sait comment on s’y prend pour le choisir ?
  • Non, Yannick, tu ne feras pas un RFI / RFP (*)
  • Mais euh L … ok, mais je ferai au moins un grille d’analyse comparative pour rationnaliser notre choix
  • Si tu veux …

Pour vous la faire courte, nous avons choisi l’architecte en fonction de sa motivation pour notre dossier, et de notre envie de travailler avec (et accessoirement, de notre envie de lui confier la réalisation de notre future maison).

Y’a plus d’étapes que dans un tour de France cycliste

IllustrationArticle3_Roue.jpg

Elle est longue cette étape !

Entre la recherche de financement, les négociations avec les vendeurs, les phases de l’élaboration d’un permis de construire … avant même de parler travaux, il y a plus d’étapes dans un projet participatif que dans le tour de France cycliste !

Je ne vais pas toutes vous les décrire aujourd’hui, mais vous pouvez d’ores et déjà retenir la leçon n°2 : tout est dans tout et réciproquement,  c’est-à-dire qu’une des difficultés est liée à l’interdépendance de toutes ces étapes et à la nécessité de les faire avancer en parallèle. Et quand on n’est pas des professionnels de l’immobilier et du BTP, cela nécessite parfois (souvent) une bonne dose de prise de recul, de patience et surtout de persévérance ! On lâche rien !!

 

(*) RFI / RFP : Request For Information / Request For Protocol : il s’agit de l’équivalent d’un cahier des charges, envoyé à N prestataires dans l’objectif d’en sélectionner un parmi les N, pour réaliser une prestation. En l’occurrence, une prestation d’architecture.

Et si on habitait ensemble ? Ou pourquoi se lance-t-on dans un projet d’habitat participatif ?

A l’origine : un groupe d’amis qui souhaitent choisir leurs voisins

  • Et si on habitait ensemble ?
  • Euh, tu peux préciser ce que tu entends par « ensemble » avant que je ne pense à une proposition inappropriée ??
  • Non, on ne se lancerait pas dans une communauté post-hippy, une secte pré-raélienne ou un kibboutz, mais plutôt un truc du genre, on a chacun notre appart’ / maison sur un terrain commun. On pourrait mutualiser certains « trucs » pour optimiser la surface de nos logements et réduire les coûts de construction.
  • On choisit ses amis, pourquoi ne choisirait-on ses voisins ?
  • Ah ouaih, pourquoi pas, ça pourrait être sympa, cela mérite réflexion …
  • Ouaih, mais il faudra faire attention au vis-à-vis, vous m’êtes très sympathiques, mais je veux néanmoins conserver un peu d’intimité et ne pas vous voir si j’en ai envie !
  • On est tous d’accord là-dessus !!

Pendant longtemps, tout ceci ne resta que discussions agréables et rêveuses, en imaginant ce que nous pourrions avoir, mais jamais rien de concret. Jusqu’au jour où nous nous sommes mis à y réfléchir de plus en plus sérieusement, jusqu’au jour où nous nous sommes lancés sérieusement dans un projet d’habitat participatif.

Voilà, le terme est lâché ! Habitat participatif … mais nous développerons prochainement, ne vous inquiétez pas !

Mais au fait, c’est qui « nous » ?

C’est vrai que nous aurions pu commencer par les présentations !

4 garçons dans le vent ...

De gauche à droite : Gaël, Yannick, Ludo, Fabien

Au début de l’histoire, 4 jeunes étudiants, Fabien, Gaël, Ludovic et Yannick, qui font connaissance à la fin de leurs études d’ingénieurs à l’EISTI (ah là là, c’était il y  a plus de 15 ans … le bon temps, ils étaient jeunes, naïfs et innocents ;).

Puis, vinrent les « valeurs ajoutées » (c’est toujours plus sympa que les « pièces rapportées »), respectivement : Marie, Carolina, Isabelle et Carine

4 jeunes filles en fleur...

De gauche à droite : Marie, Isabelle, Carine, Carolina

Oui, vous comptez bien, 8 personnes, 4 couples, plus de 15 ans de connaissance, un minimum de points communs et de valeurs communes, suffisamment du moins pour envisager de vivre « ensemble »

 

 

Et maintenant, on fait quoi ?

Comment gère-t-on un tel projet ? Par quoi faut-il commencer ? Dans quel état j’erre ? Pourquoi ?

Leçon n°1 : Y’a pas de méthode ! Assez rapidement, nous réalisons qu’il n’y a pas de méthode « toute faite », élaborée suite à des années d’expérience sur le sujet, qu’il faudra donc « improviser » et apprendre en marchant ! Il va y avoir du sport !

Ce sont donc nos aventures et notre expérience autour de ce projet que nous vous proposons de suivre au fur et à mesure de nos avancées, de nos reculades (il y en aura sans doute), nos difficultés (nous ne sommes pas sur un long fleuve tranquille …), nos réussites, nos réflexions … pas de militantisme, rien de politique, juste la chronique d’un projet d’habitat participatif.

Aujourd’hui, nous avons signé la promesse de vente !

Oui, aujourd’hui, nous avons passé une première étape importante du projet d’habitat participatif qui fera l’objet de ce blog.

Nous venons de signer la promesse de vente d’un terrain situé à Vitry sur Seine (94), pour y faire construire notre habitat participatif (ou collaboratif, les deux sont acceptés).

Les billets de ce blog nous permettront de partager avec vous nos expériences, nos aventures, nos difficultés, etc.

Nous vous raconterons qui est « nous », comment nous avons organisé nos recherches pour trouver THE terrain, quelles sont les difficultés que nous avons déjà rencontrées (et celles que nous ne manquerons pas de rencontrer à nouveau), comment nous avons constitué notre groupe, et plein d’autres choses encore !

Stay tuned  🙂