Comment choisir son système de chauffage ?

Pour qu’un dossier de permis de construire soit complet, outre les plans du bâtiment et le respect du PLU (Plan Local d’Urbanisme, dont nous parlerons dans un prochain article), il faut également préciser le système de chauffage : comment chauffer nos appartements (car nous ne misons pas tout sur le réchauffement climatique à deux ans …) et comment obtenir de l’eau chaude pour nos douches / bains, tout en respectant la RT2012 (vous souvenez, c’est et )

Nous vous proposons donc aujourd’hui de suivre nos aventures dans le monde merveilleux et trépidant des systèmes de chauffage … vous venez ?

 Etape 1 : pose ta question à Google et à tes amis

Comme pour beaucoup de sujets sur lesquels nous sommes assez novices, notre premier réflexe reste de poser la question à Google. On tombe alors sur des sites plus ou moins documentés, plus ou moins récents, plus ou moins sérieux, plus ou moins objectifs … bref, il faut savoir séparer le bon grain de l’ivraie (ouaih, j’aime utiliser des expressions des années 70 que les moins de 20 ans ne peuvent pas connaître 😉 )

L’avantage est que cela permet d’améliorer notre niveau de connaissance d’un sujet, de repérer les thématiques récurrentes et d’apprendre du nouveau vocabulaire qui fait croire qu’on devient moins novice.

Comment tu gères ton système de chauffage, toi ?

Comment tu gères ton système de chauffage, toi ?

A ce propos, le site ForumConstruire est particulièrement bien fait et source d’infos pertinentes.

Et comme on aime bien discuter de nos projets avec tout le monde, on en parle aussi pas mal pour nous enrichir des expériences des autres. On connait tous quelqu’un qui connait quelqu’un qui connait et a déjà vécu la même chose (ou presque).

Etape 2 : structure ta démarche

illustration_analyseVous commencez à nous connaitre : « Once a consultant, always a consultant » ! On n’avance jamais aussi vite que quand on se sait où on va (à moins d’être coursé par pitbull mal dressé, mais c’est un autre débat). Obtenir plein d’infos c’est génial, mais il faut aussi structurer un peu cette masse pour identifier les points clés et les sujets sur lesquels porter notre attention.

Pour le choix d’un système de chauffage, la démarche n’est pas très compliquée :

  • On identifie les différents types de chauffage possible, et il y en a une foultitude !
  • On fait une analyse des avantages et inconvénients de chaque solution
  • On y ajoute quelques critères de comparaison comme l’estimation des coûts d’installation et d’exploitation, la facilité d’entretien, le caractère écologique et renouvelables des ressources utilisées, etc …

Et hop, cela nous permet de nous forger des convictions sur quelques solutions envisageables et d’éliminer rapidement d’autres solutions.

Etape 3 : élimine les solutions les moins séduisantes et/ou comportant des risques

Nous avons ainsi assez rapidement éliminé le fioul, le charbon, pas très écologiques ni très innovants. Même chose pour le propane, qui nécessite une cuve qui aurait juré dans le jardin (ou qu’il aurait fallu enterrer). On s’est intéressé à la fusion nucléaire. Un laser mégajoule et un tokamak auraient été hyper innovants  mais il parait que la technique n’est pas encore complètement au point  …

Lors d’une visite au salon Batimat, nous avions pré-identifié des solutions qui avaient l’air assez innovantes mais avec des « technos » propriétaires. Elles avaient l’air très prometteuses, mais on fait quoi pour la maintenance si la techno ne se développe pas, ou si le constructeur et/ou le distributeur français fait faillite … Nous ne voulions pas prendre trop de risques avec un système de chauffage un peu trop avant-gardiste !

Nous nous sommes intéressés au chauffage avec des granules de bois. La solution est séduisante (et renouvelable assez facilement : un arbre pousse en général plus rapidement qu’une nappe de pétrole), mais elle nous pose quelques problèmes :

Si homme blanc couper beaucoup bois, hiver rigoureux ...

Si homme blanc couper beaucoup bois, hiver rigoureux …

  • Il faut un espace dédié pour stocker les granules : si l’espace est trop petit, il faudra organiser des livraisons très régulièrement (ça peut vite devenir contraignant). S’il est trop grand, il nous prend des m², et au prix du m² en région parisienne, l’équation économique n’est pas évidente à résoudre.
  • Nous construisons dans une rue très étroite qui se termine en impasse. Le camion de livraison aura-t-il la place de se garer ? Aura-t-il les tuyaux assez grands pour atteindre l’espace de stockage que nous situerions dans le garage souterrain ? Pas évident …
  • Il faut aussi savoir que toutes les granules ne sont pas complètement compatibles avec toutes les chaudières et qu’une granule inadaptée peut accélérer le vieillissement de votre chaudière …. Bon, ok, ça se gère à court et moyen terme, mais il faut mesurer le risque pris à long terme (> 5 ans)

Bref, à cette étape de nos réflexions, nous avons identifié que les pompes à chaleur (PAC pour les intimes), le gaz de ville (notamment avec des chaudières à condensation) et l’électricité (tout simplement) pouvaient être des solutions à creuser.

Etape 4 : respecte de la RT2012   

illustration_RT2012_2Maintenant que nous avons sensiblement augmenté notre niveau de connaissances théoriques, il est temps de discuter avec des vrais spécialistes, autrement dit avec le Bureau d’études techniques (BET) qui travaille avec notre architecte. Ce sont eux qui réalisent en particulier, sur la base des plans du bâtiment, une étude du système de chauffage en étudiant plusieurs scénarios. Un des objectifs est de garantir autant que possible que nous respecterons la RT2012.

A l’issue de nos discussions et des recommandations du BET, nous avons finalement opté pour une PAC. Et comme il y a encore beaucoup de choses à dire sur les différents types de PAC, on continuera la suite de nos aventures dans un prochain article 🙂 !

To be continued …

Quel statut juridique pour un projet d’habitat participatif ?

images4U3GQMVZOuaih, je sais, ce n’est pas le sujet le plus funky groovy que nous ayons traité sur ce blog, mais accrochez-vous un peu, c’est un sujet intéressant !

A terme, nous souhaitons que nos logements soient gérés comme une copropriété « standard », notamment pour être libre de revendre nos appartements si nos situations respectives évoluent, mais, aussi bête que cela puisse paraître, cette copro ne peut exister qu’à partir du moment où le bâtiment existe … on fait quoi en attendant ? En attendant, on créée une structure intermédiaire … Oui, mais laquelle ? C’est en substance ce que je vais vous expliquer dans cet article !

NB : nous ne sommes pas des professionnels du droit de l’immobilier. Ce que vous allez pouvoir lire dans cet article ne reflète que ma modeste et humble compréhension du sujet, adaptée à notre situation particulière. Pour une analyse de votre éventuelle situation, le mieux reste tout de même de vous adresser à un professionnel. Et si nécessaire, nous pouvons vous donner les coordonnées de personnes compétentes.

 Pourquoi une structure intermédiaire ?

Comme indiqué plus haut, nous avons besoin de créer une structure juridique intermédiaire, en attendant la création de la copropriété, pour formaliser et structurer les relations entre les associés.

Par ailleurs, bien avant le démarrage des travaux, nous mettons en jeu des sommes importantes et même si la confiance et l’amitié règnent, il n’est pas complètement déconnant de se protéger les uns les autres avec un peu de formalisme juridique.

Accessoirement, on ne peut pas toujours signer tous les documents à 8, ça devient vite lourd … Certes nous avons tous signé la promesse de vente et le permis de construire car ce sont des documents importants et engageants, mais la commande d’une étude de sol ou d’un élagage de terrain pour faciliter le travail du géomètre, ne nécessitent pas ce niveau d’engagement. Et la première question que pose en général un prestataire est « C’est pour quelle société ? Qui est le responsable à contacter ? ». Si vous commencez la relation par leur dire que vous êtes 8, ça risque de les perturber un peu !

Dans la jungle des structures juridiques

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SCIA ? SCC ? Asso 1901 ? C’est compliqué …

Bon, maintenant, que nous savons pourquoi nous avons besoin d’une structure juridique intermédiaire, que choisissons-nous ? Car il existe une foultitude de possibilités …

Autant vous le dire tout de suite, nous avons opté pour une SCIA (Société Civile Immobilière par Attribution). Pourquoi ? Parce c’est la structure utilisée par beaucoup de projets participatifs et que si des gens intelligents se sont penchés sur la question avant nous, nous ne voyons pas pourquoi nous n’aboutirions pas à la même conclusion … principe de causalité : si les conditions sont les mêmes, les mêmes causes produisent les mêmes effets !

La SCI : Société Civile Immobilière

La SCI  est le statut classique pour gérer des opérations immobilières à plusieurs personnes. Mais quand je suis propriétaire de 20% (par exemple) des parts d’une SCI, ces parts font référence à un bâtiment dans son ensemble, et ne sont pas liées à un logement en particulier. Je détiens 20% des parts d’une société qui est propriétaire d’un immeuble. C’est embêtant en cas de revente car je ne peux pas dire à un potentiel acquéreur qu’il devient propriétaire d’un appartement, mais « simplement » de parts d’une société.

La SCIA : Société Civile Immobilière d’Attribution

C’est justement à ce petit problème que le « A » de SCIA apporte une solution. SI mon appartement représente 20% (c’est toujours un exemple) de la surface totale de l’immeuble, donc je suis propriétaire de 20% des parts de la SCIA et je sais à quelle partie de l’immeuble sont attribuées mes parts. Comme dans le cas de la SCI, je détiens 20% des parts d’une société qui est propriétaire d’un immeuble, mais je sais à quelle partie de l’immeuble ces parts sont attribuées.

C’est également un statut que les banquiers commencent à bien connaître, ne serait-ce que par sa proximité avec une SCI. Notre dossier étant déjà suffisamment complexe, pour épargner celle-ci à nos amis banquiers Oui, les banquiers sont nos amis, car nous avons besoin de financer notre projet J … rhôoo un peu d’humour, quoi !

Par ailleurs, les démarches pour créer une SCIA sont assez simples, même si elles nécessitent la contribution d’un notaire (donc des frais de création, à compléter ensuite par des frais de transformation de la SCIA en copropriété).

L’association de loi 1901 (ie : à but non lucratif) 

C’est un statut qui peut être intéressant en tout début de projet, notamment pour la facilité de création d’une association et pour donner une existence légale et juridique au projet, mais vous allez vite être limités par les possibilités de ce statut. Ex : une association ne peut être propriétaire d’un bien immobilier … c’est ballot !

Nous ne l’avons pas utilisé au début de notre projet car nous n’en ressentions pas le besoin, mais cela peut être intéressant pour des programmes plus complexes que le nôtre.

La SCC : Société Coopérative de Construction 

C’est la version « coopérative » de la SCI, techniquement assez proche de la SCIA. La principale différence avec la SCIA réside dans la répartition des « pouvoirs ». Dans une SCIA, mon pouvoir équivaut aux nombres de parts que je détiens. Dans un SCC, un  associé = une voix, indépendamment du nombre de parts détenues.

Nous aurions pu utiliser cette forme de société pour notre projet, mais il y a d’autres subtilités qui justifient que nous lui avons préféré la SCIA. Je vous renvoie néanmoins vers un spécialiste si ces subtilités pour intéressent.

Et quand y’en a plus, y’en a encore ….

Je vous épargne les SCIAPP (Accession Progressive à la Propriété) qui nécessitent la présence d’un bailleur social, les SCIC, les SAS et SARL …. Comme je vous le disais en intro, je ne suis pas un professionnel.

Mais la loi ALUR dans tout ça ?

En effet, si vous vous intéressez au sujet de l’habitat participatif, vous avez sans doute entendu parler des nouveaux statuts introduits par cette loi. L’article 22 de la loi ALUR crée deux formes juridiques spécifiques pour abriter les projets d’habitat participatif :

  • Les Coopératives d’Habitants
  • Les Sociétés d’Attributions et d’Autopromotion

Notre humble analyse des textes et de la littérature disponible en ligne montre que, dans notre cas, ces nouveaux statuts n’apportent pas beaucoup plus que les statuts existants (notamment la SCIA vis-à-vis des Sociétés d’Attributions et d’Autopromotion).

Cette loi a néanmoins le mérite de reconnaître les projets d’habitat participatif et de leur apporter une caution « légale », une manière de dire aux différents acteurs, notamment aux banquiers : « n’ayez pas peur de ces projets, ce ne sont pas des hurluberlus, l’Etat les considère avec bienveillance »

Il faut également avoir en tête qu’à l’heure où j’écris cet article, les décrets d’application de la loi ne sont pas publiés …. C’est donc un peu tard pour nous !

En synthèse, nous sommes en train de créer une SCIA notamment pour démarrer les travaux. Avant les travaux, ce n’est pas complètement nécessaire, d’autant plus que les plans détaillés sont nécessaires pour finaliser les statuts de la SCIA.

Revue de presse : Vivre ensemble, chacun chez soi, un article du site Hexagones

Je vous fais part aujourd’hui d’un article très intéressant sur le site Hexagones

Même si notre projet est légèrement différent du projet Unisson décrit dans l’article, ce dernier résume assez bien notre propre philosophie, résumée dans cet extrait de l’article :

« L’habitat participatif part d’une idée simple : celle de particuliers qui se regroupent afin de concevoir, de financer et de réaliser ensemble un projet immobilier, conçu pour répondre aux besoins d’espace, aux attentes sociales ainsi qu’aux possibilités de financement de chacun. Les projets peuvent perpétuer la démarche collective sous forme coopérative ou aboutir à une copropriété classique »

Par ailleurs, Ingrid Avot, architecte et membre du projet Unisson, insiste sur un point qui nous semble également essentiel : si un projet ne dispose des compétences de pilote de projet, il faut savoir se faire accompagner par un pilote / coordinateur afin d’optimiser les chances de succès !

Enfin, si vous ne connaissez pas Hexagones, n’hésitez pas à vous inscrire. Il s’agit d’un site de news payant, qui permet de prendre du recul sur l’actualité, avec des articles de fond, bien documentés, bien écrits … bref, un site qui fait du bien au cerveau 🙂 !

La gestion des espaces communs

Dans l’habitat participatif, la notion de communauté est importante, c’était même LA priorité  pour des groupes de la fin des années 60 / début 70 …

Dans notre projet, nous avions au départ imaginé des espaces intérieurs et extérieurs pour pouvoir se réunir/bricoler/jouer (on adore les jeux de plateaux)  ensemble sans pour autant investir les appartements des uns et des autres, une sorte de Suisse ou de zone neutre.

Les premières idées

Elles étaient nombreuses, allant de la salle de jeux /sport à l’atelier de bricolage en passant par la buanderie pour les espaces intérieurs.

Pour les espaces communs extérieurs, il s’agissait d’utiliser les jardins et la terrasse du dernier étage pour faire des roof-party avec barbecue et tout …

Mais ça c’était au début …

Au fil du développement du projet, la liste des espaces communs s’est quelque peu raccourcie. Après rapide réflexion, la buanderie a été abandonnée, les logements prévus étant bien assez grands pour y loger un lave linge et même un sèche-linge et les habitudes des uns ne sont pas forcément compatibles avec les habitudes des autres.

La salle de jeux et l’atelier ont fusionné dans une grande pièce commune de 20m2 avec jardin de 30 m 2 le tout accessible par l’entrée de l’immeuble au RDC.

Dans un souci d’équilibre entre les lots, la terrasse sur le toit à été partagée entre les 2 appartements du 2ème étage qui ne disposent pas de jardin. Qu’à cela ne tienne, le barbecue est  déplacé dans le jardin commun.

Puis viennent la RT 2012, le relevé de géomètre et le PLU…

Là ça se corse, un des lots se voit amputé de sa cuisine qui dépassait de 3 mètres du reste de l’immeuble pour  non-conformité à la règlementation thermique (trop de déperdition de chaleur du coté nord de la construction) et doit donc trouver de l’espace supplémentaire. Financièrement cette modification est intéressante car elle simplifie la structure globale du bâtiment et coûte donc moins cher à construire … c’est un argument qui fait réfléchir !

Par ailleurs, l’escalier commun doit être déplacé de quelques dizaines de cm pour coller aux dimensions des places de parking en sous sol, fixées par le PLU (Plan Local d’Urbanisme) à partir du relevé du géomètre.

Les réagencements subséquents sonnent le glas de la pièce commune et du jardin commun par une réorganisation totale des espaces intérieurs privatifs.

Retour aux réalités

Retour aux réalités et à la simplicité

 

Que reste-t-il ?

Une petite bande de terrain le long de la façade nord/est, qui sera utilisée comme garage à vélo et local à poubelles, subsiste en tant qu’espace extérieur commun. Et en dehors du local pour les futures poussettes, nous n’avons plus d’espaces communs intérieurs.

Et nous continuerons à nous recevoir et à jouer les uns chez les autres, comme nous le faisons déjà actuellement … et nous profiterons de la piscine de Fabien, mais ne le lui répétez pas, il n’est pas encore au courant !!