C’est quoi un recours de tiers dans le cadre du permis de construire ?

Edit du 11/09/2017 : Suite au commentaire d’un lecteur attentif et pour éviter toute ambiguité et autres quiproquo, il est évident que le passage sur les arts martiaux est un passage qui se veut humoristique. Les expériences montrent toutefois qu’il n’est pas évident de percevoir l’humour chez qqn que l’on ne connait pas. Je me dois donc de rétablir la vérité : aucun des membres de BBP ne dispose d’une ceinture noire. Je dois également confesser que nous n’avons pas (encore) fait de stage commando !

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Vous vous souvenez que notre permis de construire a été validé le 23 mars dernier … définitivement ? pas complètement, en fait !

Après une étude de 3 mois, la mairie a confirmé que notre projet respecte bien le PLU, mais une procédure a été mise en place pour que les « gens » puissent indiquer que notre projet ne leur convient pas. La procédure prévoit donc qu’un tiers puisse déposer un recours. La conséquence : la remise en cause complète ou partielle de notre projet. Et une remise en cause partielle, pour peu qu’elle soit fondée, se traite via un permis modificatif.

Evidemment n’importe qui ne peut pas faire n’importe quoi n’importe comment n’importe quand … Et c’est exactement le sujet du jour 🙂 ! Vous venez ?

 

Pas n’importe quand : 2 mois à partir à partir de la publicité du permis de construire 

Panneau à afficher de manière visible

Panneau à afficher de manière visible

Après l’obtention de notre permis, nous nous sommes dépêchés d’afficher un panneau (ce que vous voyez sans doute souvent sans y faire réellement attention) assez grand, avec tout un tas d’informations obligatoires, dont le numéro de permis et l’identité du bénéficiaire.

Pourquoi ? Car c’est à partir du jour d’affichage de ce panneau qu’a démarré le compte à rebours de 2 mois ! Les « gens » disposent en effet de 2 mois pour déposer un recours. Et pour éviter toute contestation, nous avons fait constater ce dépôt par un huissier … ça coûte quelques sesterces, mais ça sécurise.

Evidemment, il faut que ce panneau soit visible, il ne s’agit pas de le cacher à un endroit où personne ne peut le voir …

Il parait que vous pouvez également prendre une photo horodatée, l’imprimer et vous l’envoyer par lettre recommandée avec accusé réception. Il vous suffit de ne pas ouvrir le courrier que vous recevrez pour prouver (si on vous le demande) que la photo a été prise au moment où vous le prétendez. C’est sans doute vrai, mais nous avons préféré ne pas prendre le risque.

Pas n’importe qui : tout le monde ne peut pas déposer un recours sur notre permis 

illustration_donCorleone

I’m gonna make you an offer you can’t refuse !

Non, inutile de courir déposer un recours pour nous embêter, hé hé, bande de petits malandrins… 1) à l’heure où vous lirez ces lignes, il sera trop tard et 2) vous devez justifier que notre projet affecte directement la jouissance du bien que vous habitez ou louez de manière régulière ou que vous habiterez / louerez prochainement (car titulaire d’une promesse de vente ou d’un bail). N’importe quel lambda ne peut donc pas déposer un recours sur notre projet !

C’est ensuite à la mairie d’apprécier la réalité de votre intérêt. Si elle estime que votre recours n’est pas fondé, nous avons l’opportunité de demander des dommages et intérêts pour procédure abusive. Vous voulez jouer 😉 ?

Il faut aussi que je vous rappelle que tous les membres du projet sont a minima ceinture noire d’un art martial (Krav Maga, Ju-Jitsu, Lean Six Sigma …), que nous sortons tous de plusieurs stages commando (pour forger l’esprit d’équipe) … mais j’dis ça, j’dis rien, hein 😉 !

Pas n’importe comment : le recours doit être notifié aux bénéficiaires du permis (nous) 

Je vous épargne le détail de la procédure que vous trouverez facilement en ligne si cela vous intéresse. L’important pour nous est de savoir qu’un recours doit nous être notifié pour être valable. Autrement dit, si un tiers a déposé un recours, il est obligé de nous tenir au courant sous peine de voir annuler son recours.illustration_LRAR

Que se passe-t-il en cas de recours fondé ? 

La mairie transmet le dossier au tribunal administratif et c’est un juge administratif qui décidera si le recours remet totalement ou partiellement en cause la délivrance du permis de construire.

Dans le cas d’une remise en cause partielle, nous aurions eu la possibilité de traiter le recours en adaptant les plans de notre projet via une demande pour un permis modificatif. Cela nous aurait sans doute faire perdre quelques semaines / mois, mais n’aurait pas remis en cause l’ensemble de notre projet.

Intégrer le délai de recours des tiers dans l’achat du terrain

La bonne pratique consiste à intégrer ce délai de recours de tiers dans les clauses suspensives de la promesse de vente (c’est ici pour le rappel des clauses suspensives) pour être sur d’acheter le terrain en disposant d’un permis de construire purgé de tous recours … sauf que cela allonge d’autant le délai de la promesse.

Nous vous avons déjà expliqué qu’il n’est pas évident de faire comprendre à votre vendeur que le délai entre la promesse de vente et la vente, ne sera pas de 3 mois (comme c’est souvent le cas), mais plus proche de 10/12 mois … du coup, dans la négociation, nous avons accepté de lâcher sur le délai de recours de tiers.

Le risque ? Nous avons estimé qu’il était assez faible, notamment car nous sommes allés à la rencontre de nos futurs voisins (avec une boite de chocolat, forcément) pour leur expliquer notre projet. Car la meilleure manière de traiter les recours, c’est de ne pas en avoir 😉 !!

Conclusion : Notre projet n’a pas généré de recours, nous venons donc de passer une nouvelle étape de notre projet !! Nous disposons d’un permis de construire purgé des recours de tiers. Prochaine étape : finaliser l’achat du terrain. Stay tuned !! 

 

Qui contacter sur l’habitat participatif pour obtenir des informations ?

Qu’est-ce-que vous faites quand vous décidez de vous lancer dans une aventure sans tout maîtriser du sujet ? Un de mes premiers réflexes est de poser la question à mon moteur de recherche privilégié : il a forcément des éléments de réponse !

Bien sûr, il faut savoir poser la bonne question avec les bons mots clés,  il faut parfois décrypter les réponses, et ne pas toujours se contenter des résultats de la première page, mais avec un peu d’effort vous commencez à identifier quelques éléments de réponse qui vous permettent d’affiner votre recherche (mais je ne suis pas là pour vous apprendre à utiliser un moteur de recherche !).

Parmi les premiers éléments que je trouve, je me dis que les associations et les collectivités locales peuvent être une bonne source d’informations et vous continuez à creuser … et c’est ce que je vous propose aujourd’hui : décrypter partiellement le maquis des associations et des collectivités locales.

Premier constat : beaucoup d’acteurs   

Vous vous doutez bien que je n’ai pas utilisé le terme « maquis » complètement par hasard. Faites le test d’une recherche Google avec « association habitat participatif » et vous comprendrez : beaucoup de résultats, difficile de faire le tri.

Illustration_foule2On trouve moultes associations de promotions, de discussions, de conseils, plus ou moins militantes, des réseaux d’associations, des coordinations d’association de particuliers, de professionnels. On trouve également des entités de collectivités territoriales.

Lesquelles je contacte ? Ok, on n’a rien sans rien et il faut bien faire quelques efforts : je clique sur les premiers résultats. Je commence à collecter quelques informations intéressantes, souvent des thèmes « évoqués » qui vont alimenter ma réflexion.

Deuxième constat : beaucoup de bénévolat pour les associations, parfois hyper-spécialisées 

Mais le principal problème que je rencontre lors de mes recherches : la fraîcheur et la qualité des informations.

En effet, toutes ces bonnes initiatives reposent très souvent sur le temps libre de bénévoles, passionnés par le sujet, prêts à donner de leur temps … mais qui n’ont pas que ça à faire ! Je tombe donc bien souvent sur des sites dont la dernière mise à jour remonte à « longtemps » : elle a l’air super intéressante la réunion … ah mais, elle est passée depuis plus de 3 ans, dommage !

Pas grave, y’a une adresse mail, rien ne remplace un « véritable » échange. Nouveau problème : mes mails de prise de contact sont plus proches de la bouteille à la mer et il faut croire qu’une bonne partie de mes mails n’a toujours atteint les côtes.

On trouve également des associations très militantes, qui participent aux réflexions, notamment sur la loi ALUR avec les collectivités / administrations. C’est intellectuellement très intéressant et très important sur le long terme, mais moi, je suis plutôt à la recherche d’informations pratico-pratiques à court-terme. Je reviendrai vous voir quand mon niveau d’expérience sera un peu plus élevé, je pourrai alors apporter ma pierre à l’édifice !

Troisième constat : des périmètres difficiles à cerner pour les collectivités locales 

Autre problème rencontré lors de mes recherches : j’identifie des collectivités locales (mairie, communauté de mairie, département, région, …) qui ont mis en place des services qui traitent de l’habitat participatif.

Génial, je commence à prendre contact … pour me rendre compte que ces entités ont souvent des périmètres géographiques bien précis (et forcément le mien n’en fait pas partie) ou des périmètres de compétences bien définis : « – Désolé, nous, ce sont les cas de rénovation / insalubrité / avec bailleur sociaux que nous accompagnons (rayer la mention inutile)

– Et vous n’auriez rien sur les projets d’habitat participatif pour particuliers en auto-promotion ?

– Non, désolé …

– Bon, tant pis, merci pour vos informations. »

 

Conclusion : quelques associations sortent du maquis 🙂  

Le tableau est un peu négatif ? Ne vous inquiétez pas, il y a également quelques associations qui sont intéressantes, y compris pour notre type de projet :

La CAHP (Collectif d’Animation pour l’Habitat Participatif) : son site internet ne lui rend pas hommage, mais j’ai rencontré son président lors d’une réunion d’information organisée par les Acteurs du Paris durable. La CAHP organise régulièrement des visites / rencontres d’habitat participatif existant, ainsi que des formations concrètes (ex : les acteurs d’un projet d’habitat participatif / les outils juridiques et la gouvernance d’un groupe). C’est également au travers de cette association que nous avons pu faire la connaissance avec d’autres porteurs de projets, proches du nôtre et d’échanger nos expériences pour avancer mutuellement !

La Coordin’action Nationale de l’Habitat Participatif : Elle regroupe plusieurs associations, dont la CAHP et organise des journées portes ouvertes et participe aux journées nationales de l’habitat participatif.

Conclusion ? Difficile de s’y retrouver, mais avec un peu de persévérance, de curiosité et de communication, vous trouverez forcément une personne qui connait une personne qui connait une association qui pourra vous aider dans votre projet 🙂 … et au passage, vous pouvez aussi en profiter pour faire part de vos propres expériences pour aider d’autres projets !

 

Wou-ouh, y’a quelqu’un ??

Oui, cela fait quelques semaines (2 pour être exact) que nous ne vous avons pas donné de nouvelles de notre projet … rassurez-vous, nous sommes toujours là !

Les traditionnels ponts du mois de mai et l’apparition des premiers rayons de soleil, ne favorisent sans doute pas la production d’articles de blog … il n’y a néanmoins pas que ça qui nous occupe actuellement !

IllustrationPrêtImmoNos attentions et nos énergies sont en effet concentrées sur la recherche d’un financement. Nous reviendrons plus en détail sur les difficultés liées au financement d’un habitat participatif (oui, je peux déjà vous dire que c’est loin d’être évident …). Aujourd’hui, nous avons les idées (le permis de construire, les plans, …) mais pas complètement le pétrole !!

Vous commencez à nous connaître, nous sommes prévoyants, et nous n’avons pas attendu la dernière minute pour solliciter les banques (au travers de notre courtière, que nous vous présenterons également dans un prochain article) … nous ne sommes plus très loin d’un accord, mais encore faut-il pouvoir traiter les derniers « détails » (et vous savez comme moi que le Diable se cache souvent dans ces détails, le fourbe !).

Cette recherche du Graal financier est d’autant plus dans notre actualité « chaude » que l’échéance de notre promesse de vente est proche. Concrètement, les propriétaires du terrain se sont engagés à nous réserver le terrain jusqu’à une date définie dans la promesse de vente. Quelques mécanismes permettent de prolonger ce délai de quelques jours pour traiter la paperasserie … mais nos vendeurs vont finir par s’impatienter !

Nous restons optimistes, la situation devrait se débloquer dans les prochains jours !! Stay tuned !