Edit du 11/09/2017 : Suite au commentaire d’un lecteur attentif et pour éviter toute ambiguité et autres quiproquo, il est évident que le passage sur les arts martiaux est un passage qui se veut humoristique. Les expériences montrent toutefois qu’il n’est pas évident de percevoir l’humour chez qqn que l’on ne connait pas. Je me dois donc de rétablir la vérité : aucun des membres de BBP ne dispose d’une ceinture noire. Je dois également confesser que nous n’avons pas (encore) fait de stage commando !

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Vous vous souvenez que notre permis de construire a été validé le 23 mars dernier … définitivement ? pas complètement, en fait !

Après une étude de 3 mois, la mairie a confirmé que notre projet respecte bien le PLU, mais une procédure a été mise en place pour que les « gens » puissent indiquer que notre projet ne leur convient pas. La procédure prévoit donc qu’un tiers puisse déposer un recours. La conséquence : la remise en cause complète ou partielle de notre projet. Et une remise en cause partielle, pour peu qu’elle soit fondée, se traite via un permis modificatif.

Evidemment n’importe qui ne peut pas faire n’importe quoi n’importe comment n’importe quand … Et c’est exactement le sujet du jour 🙂 ! Vous venez ?

Pas n’importe quand : 2 mois à partir à partir de la publicité du permis de construire 

Panneau à afficher de manière visible

Après l’obtention de notre permis, nous nous sommes dépêchés d’afficher un panneau (ce que vous voyez sans doute souvent sans y faire réellement attention) assez grand, avec tout un tas d’informations obligatoires, dont le numéro de permis et l’identité du bénéficiaire.

Pourquoi ? Car c’est à partir du jour d’affichage de ce panneau qu’a démarré le compte à rebours de 2 mois ! Les « gens » disposent en effet de 2 mois pour déposer un recours. Et pour éviter toute contestation, nous avons fait constater ce dépôt par un huissier … ça coûte quelques sesterces, mais ça sécurise.

Evidemment, il faut que ce panneau soit visible, il ne s’agit pas de le cacher à un endroit où personne ne peut le voir …

Il parait que vous pouvez également prendre une photo horodatée, l’imprimer et vous l’envoyer par lettre recommandée avec accusé réception. Il vous suffit de ne pas ouvrir le courrier que vous recevrez pour prouver (si on vous le demande) que la photo a été prise au moment où vous le prétendez. C’est sans doute vrai, mais nous avons préféré ne pas prendre le risque.

Pas n’importe qui : tout le monde ne peut pas déposer un recours sur notre permis 

I’m gonna make you an offer you can’t refuse !

Non, inutile de courir déposer un recours pour nous embêter, hé hé, bande de petits malandrins… 1) à l’heure où vous lirez ces lignes, il sera trop tard et 2) vous devez justifier que notre projet affecte directement la jouissance du bien que vous habitez ou louez de manière régulière ou que vous habiterez / louerez prochainement (car titulaire d’une promesse de vente ou d’un bail). N’importe quel lambda ne peut donc pas déposer un recours sur notre projet !

C’est ensuite à la mairie d’apprécier la réalité de votre intérêt. Si elle estime que votre recours n’est pas fondé, nous avons l’opportunité de demander des dommages et intérêts pour procédure abusive. Vous voulez jouer 😉 ?

Il faut aussi que je vous rappelle que tous les membres du projet sont a minima ceinture noire d’un art martial (Krav Maga, Ju-Jitsu, Lean Six Sigma …), que nous sortons tous de plusieurs stages commando (pour forger l’esprit d’équipe) … mais j’dis ça, j’dis rien, hein 😉 !

Pas n’importe comment : le recours doit être notifié aux bénéficiaires du permis (nous) 

Je vous épargne le détail de la procédure que vous trouverez facilement en ligne si cela vous intéresse. L’important pour nous est de savoir qu’un recours doit nous être notifié pour être valable. Autrement dit, si un tiers a déposé un recours, il est obligé de nous tenir au courant sous peine de voir annuler son recours.

Que se passe-t-il en cas de recours fondé ? 

La mairie transmet le dossier au tribunal administratif et c’est un juge administratif qui décidera si le recours remet totalement ou partiellement en cause la délivrance du permis de construire.

Dans le cas d’une remise en cause partielle, nous aurions eu la possibilité de traiter le recours en adaptant les plans de notre projet via une demande pour un permis modificatif. Cela nous aurait sans doute faire perdre quelques semaines / mois, mais n’aurait pas remis en cause l’ensemble de notre projet.

Intégrer le délai de recours des tiers dans l’achat du terrain

La bonne pratique consiste à intégrer ce délai de recours de tiers dans les clauses suspensives de la promesse de vente (c’est ici pour le rappel des clauses suspensives) pour être sur d’acheter le terrain en disposant d’un permis de construire purgé de tous recours … sauf que cela allonge d’autant le délai de la promesse.

Nous vous avons déjà expliqué qu’il n’est pas évident de faire comprendre à votre vendeur que le délai entre la promesse de vente et la vente, ne sera pas de 3 mois (comme c’est souvent le cas), mais plus proche de 10/12 mois … du coup, dans la négociation, nous avons accepté de lâcher sur le délai de recours de tiers.

Le risque ? Nous avons estimé qu’il était assez faible, notamment car nous sommes allés à la rencontre de nos futurs voisins (avec une boite de chocolat, forcément) pour leur expliquer notre projet. Car la meilleure manière de traiter les recours, c’est de ne pas en avoir 😉 !!

Conclusion : Notre projet n’a pas généré de recours, nous venons donc de passer une nouvelle étape de notre projet !! Nous disposons d’un permis de construire purgé des recours de tiers. Prochaine étape : finaliser l’achat du terrain. Stay tuned !!