De l’art de savoir s’entourer, épisode 2 …

23 mars 2015/6 Commentaires/dans Le projet, sa vie, son oeuvre, Points d'avancement, Trucs et astuces /par gael

Nous vous avions déjà présenté il y a quelques mois l’un des acteurs clé de notre projet qu’est l’architecte.

Cette fois ci nous en mettons un second à l’honneur, et non le moindre : notre notaire !

La loi ne permettant pas à un notaire d’avoir une activité « commerciale », il n’est donc pas autorisé à faire de la pub, c’est pourquoi il ne sera pas nommé ici. Pour le besoin de l’article nous le nommerons Maître G.

Au fait, pourquoi un notaire ?

Parce que toute transaction immobilière nécessite le recours à un notaire, en tant que représentant de la loi, qui sera garant juridiquement du transfert de propriété entre le vendeur et l’acheteur.

Dit comme cela, la mission paraît simple : à l’issue de la vente, le vendeur ne dispose plus du titre de propriété, qui nous revient à nous, les acheteurs, et le notaire réalise toutes les actions nécessaires à entériner cette situation au regard de la loi et, in fine, au reste du monde … au moins régit par la loi française 🙂

Avant d’en arriver là il doit néanmoins s’acquitter de multiples tâches administratives, dont bien entendu la rédaction des actes de vente, mais également :

vérifier la propriété du bien et s’assurer auprès du vendeur de la nature de ce qui est vendu : titre de propriété, permis de construire, attestation d’assurance dommage ouvrage, etc. toute pièce racontant la vie du bien entre son acquisition et sa revente
vérifier la situation hypothécaire du bien
s’assure auprès de la mairie que le bien ne présente pas de servitudes qui pourraient le rendre inexploitable
purger le bien d’un éventuel droit de préemption de la commune
etc.

« Mais, me direz-vous, les vendeurs disposent déjà d’un notaire. Pourquoi en avoir sollicité un ? »

Parce ce qu’en complément de sa casquette juridique et administrative, le notaire a également un rôle de conseil et d’accompagnement, rôle éminemment important dans l’aventure dans laquelle nous nous sommes lancés. Et ce ne sont pas nos 3 amis du groupe qui sont, ou ont été, consultants et dont le conseil est le fondement du métier qui diront le contraire 😉

Pour la promesse de vente d’abord, les échanges avec Maître G. ont permis d’affiner notre compréhension du document que nous allions signer, engagement fort s’il en est ! C’est assez rassurant le jour de la signature de ne pas se trouver face à un document abscons et secondé par la personne qui vous l’a expliqué. C’est aussi auprès de notre notaire que nous nous sommes tourné pour l’intégration des clauses suspensives, liées par exemple à la nature des fondations (cf. le début de l’aventure … sinon un peu de patience pour des précisions sur ces clauses, on vous en parle la semaine prochaine !), ou bien pour minimiser le montant de l’acompte à signature, ce qui nous assurait de conserver notre trésorerie pour les frais qui venaient ensuite ! C’est Maître G. a négocié tout cela avec son confrère, le notaire des vendeurs.

Rappelez-vous également que notre achat se fonde sur une SCIA, dont il convient de rédiger les statuts. Là encore nous ne disposions pas dans nos multiples compétences de celles requises ! C’est donc là aussi Maître G. qui nous a fait une proposition que nous avons pris le temps de lire et valider, pour la constitution prochaine de cette structure qui va régir le partage en fin de projet.

Enfin, mission qui pourrait sembler quelque peu anecdotique mais qui s’inscrit toujours dans cette logique d’un cadre pour l’achat commun et le partage qui en découle : le suivi de nos dépenses. Depuis la signature nous avons fait appel à de nombreux prestataires dans l’avancement du projet : un architecte, un bureau d’étude, un géomètre, etc. Ces frais sont engagés avant même l’obtention du prêt, mais sont nécessaires à la constitution puis l’obtention du permis de construire … qui sera le sésame justement auprès des banques. Et qui mieux que le notaire pour s’assurer que l’argent investi est équitablement réparti entre nous ?

Mais comment trouver la perle rare ?

Faîtes appel au notre 😉

Blague à part, l’engagement sur un tel projet requiert de s’assurer de disposer des compétences adéquates, et dans le domaine juridique ce sont celles d’un notaire. S’il reste possible de s’en passer, il semble toutefois déraisonnable d’opter pour cette solution tant les enjeux financiers sont importants. Et si le frein peut être les frais qu’il est nécessaire d’engager, sachez que ceux-ci sont réglementés, et qu’ils seront constants que vous ayez ou non fait appel à votre propre notaire : ils seront partagés entre notaires.

Il est donc primordiale, comme pout le choix de chacun des acteurs importants du projet, de bien choisir. Et comme dans notre cas pour l’architecte, c’est le feeling qui a guidé notre choix en plus des références. Mais surtout nous disposions dans le réseau du groupe d’un notaire, ce qui nous a grandement facilité les choses ! 🙂

Et puisque nous avons une tendance raisonnée plutôt que téméraire, il n’était pas envisageable de se passer de ses services.

Alors bonne ~~chasse~~ chance ! 😉

Lien complémentaire : un article succinct mais intéressant sur le rôle du notaire

PS : bientôt pour nous l’échéance pour l’obtention du PC ! Nous serons donc amenés prochainement à croiser de nouveau notre notaire

La répartition des lots

26 février 2015/0 Commentaires/dans Le projet, sa vie, son oeuvre, Outils, Trucs et astuces /par gael

.. ou comment nous avons opéré l’attribution de nos appartements respectifs sans nous taper dessus ! 🙂
Voici comment nous avons procédé pour parvenir au résultat que vous connaissez aujourd’hui (ou sinon c’est par ici).

Prospection et estimations

L’un des éléments structurant pour se lancer dans un projet de construction, c’est disposer d’un terrain. Mais avant de se lancer à la recherche de la perle rare, encore est-il nécessaire d’avoir quelques critères de sélection. Nous avions donc élaboré une grille regroupant les aspects qui nous semblaient les plus intéressants, comme la disponibilité de transports en commun ou la proximité des commerces, mais également la surface de notre futur logement, notre toute première répartition de l’espace à vivre.

Cette surface avait en fait pour objectif de passer avec succès l’épreuve du COS, ou Coefficient d’Occupation des Sols (*), qui précise le ratio entre les m² de surface de plancher que l’on peut bâtir et la superficie du terrain. Notre première estimation de la surface totale était de 500 m². Pour un COS compris entre 0.5 et 0.7, il nous fallait donc un terrain entre 700 et 1000 m² (soit entre 500 / 0.7 et 500/0.5).

Nous ne souhaitions pas des logements uniformes, et avions des aspirations propres quant à l’espace dans lequel de envisagions d’habiter. La répartition « à la louche » a donc été assez vite remplacée par une matrice, dans laquelle chacun a posé les bases de l’espace désiré :

espace privé du logement
terrasses et jardins
espaces communs
choix collégiale de l’espace accordé au 5e lot

Cette matrice avait en premier lieu une vocation financière, permettant de déterminer l’enveloppe de notre projet. Puisque nous avions défini au départ le budget, ceci a permis de converger rapidement vers une situation d’équilibre pour cette seconde itération de notre répartition.

Ça se précise, on va voir l’architecte !

Une fois le terrain trouvé, qui comblait toutes nos attentes, ainsi que choisi notre architecte (le détail de nos péripéties est là, et là), il était temps de rentrer dans le vif du sujet, la construction : nous avions certes une idée de notre espace idéal, mais il manquait mettre toutes les pièces du puzzle ensemble. Pour aider l’architecte dans cette tâche, nous avons chacun fourni un peu plus de détail sur nos logements :

les pièces souhaitées, et leurs dimensions idéales
les terrasses, que nous avions vaguement abordées auparavant
les souhaits de jardin ou pas
vivre en étage ou au rez-de chaussée
en duplex ou de plain-pied
etc.

Le grand jeu de l’architecte …

Première approche très édulcorée de la conception des logements, cela a surtout permit d’éclaire l’architecte sur les différents volumes à emboîter, et comment les organiser pour répondre aux mieux à nos aspirations. De ces premières esquisses, non retenues lorsqu’ils ne correspondaient pas à notre conception du vivre ensemble, ou justement aux détails précisés plus haut, l’une est rapidement sortie du lot, et a défini ce que serait la répartition finale : 2 appartement en L en bas, duplex en rez-de-jardin, pour ceux qui voulaient justement un accès jardin, un appartement en L au-dessus et un plus petit de plain-pied pour ceux qui préféraient les étages.

Certes nos aspirations ont quelque peu facilité cette répartition, si nous avions tous désiré un rez-de-jardin de plain-pied … nous y serions toujours 🙂

Et le 5e lot alors ?

Les plus perspicaces d’entre vous auront remarqué que j’en parle un peu au début, mais qu’il a fini par disparaître. Ce serait omettre qu’il a bien failli être attribué à l’un d’entre nous, lorsque les difficultés du PLU sont venu pimenter la conception et que l’architecte rencontrait quelques difficultés à conserver la répartition issue des esquisses.

J’évoquais notre conception du vivre ensemble, et l’idée d’un bâtiment commun était justement l’une d’entre elles, le 5e lot ayant plus vocation à conserver son indépendance. Nous avons donc défendu cette vision, ainsi que la disposition actuelle de nos appartements dans le bâtiment principal.

Voilà un projet et une organisation rondement menés, et une répartition établie en toute sérénité 🙂

(*) petite note sur « feu » le COS, notion qui n’existe plus depuis mars 2014 et la loi ALUR, c’est à présent le PLU seul qui fixe les contraintes de constructibilité

C’est quoi le PLU ?

9 février 2015/0 Commentaires/dans Le projet, sa vie, son oeuvre, Trucs et astuces /par isabelle

Le PLU est l’abréviation de Plan Local d’Urbanisme. La définition que propose Wikipédia est très complète à ce sujet. Le PLU est défini selon chaque commune en fonction de sa situation géographique et de son environnement, il peut donc être différent d’une ville à l’autre.

Le PLU régit plusieurs règles à respecter concernant la taille, l’architecture et l’emplacement du bâtiment sur le terrain, entre autres :

– La hauteur maximale du bâtiment. Dans notre cas notre projet comporte deux étages supérieurs, c’est le maximum que nous pouvions faire.

– Le retrait minimal du bâtiment par rapport aux bordures du terrain. Pour éviter qu’un voisin vienne édifier son bâtiment au ras de votre haie. Pour le vis-à-vis c’est déjà ça de gagné. Dans notre cas, pour mettre de grandes baies vitrées, il faut au moins être à 6m des limites de propriétés (dans les faits c’est un peu plus compliqué, mais vous pouvez consulter le PLU de Vitry si les détails vous intéressent). En deçà de ces 6m, les ouvertures doivent être situées à 1,9m (une hauteur à laquelle une personne « moyenne » ne voit pas ce qu’il se passe chez les autres mais qui permet d’apporter un peu de lumière).

– La superficie maximale constructible par rapport au terrain, c’est le COS (Coefficient d’Occupation des Sols). Notre architecte a été au maximum de ce qui était autorisé pour notre projet. Le PLU de Vitry-sur-Seine mettant l’accent sur les espaces verts, cela nous laisse tout de même une superficie de jardin très convenable selon nous, ni trop grand ni trop petit. Pour information, depuis le 1er janvier 2015, avec la loi Alur, mise en place par Cécile Duflot, il n’y a plus de COS.

– L’aspect extérieur du bâtiment. Nous évoquions dans un précédent article l’intérêt que porte la ville de Vitry pour l’architecture et le street art. Qui sait peut être que l’une de nos façades sera décorée d’un dessin…

– Les voies d’accès automobiles et de desserte. Par exemple, il est nécessaire de vérifier la distance entre la voirie et le bâtiment afin que les pompiers puissent intervenir en cas d’incendie. Le PLU impose également un nombre de places de parking selon la surface des logements (la fameuse SDP pour Surface De Plancher). Je vous épargne la formule de calcul, mais cela nous oblige à avoir 9 places de parking minimum. C’est pourquoi, compte tenu de la surface de notre terrain, nous avons opté pour un parking en sous-sol. C’est plus cher, mais nous n’avions pas le choix.

– Le PLU régit également la surface d’espaces verts. Dans notre cas, 40% minimum de la surface doit être dédiée à du vert, donc au moins 30% en pleine terre (ie : au sol). Si c’est nécessaire, on compte également les terrasses végétalisées, les toitures, etc …

Ainsi le PLU protège d’avance chaque habitant des mauvais choix que pourraient faire ses voisins.

Inutile donc de vous dire que le respect du PLU est très important pour que le permis de construire de votre futur logement ou de l’extension de votre habitation actuelle soit approuvé par la ville. Attention néanmoins, le PLU c’est comme une loi : il y a le PLU et il y a l’esprit du PLU. Même si je respecte scrupuleusement tous les règlements du PLU, je ne vais pas pouvoir insérer mon bâtiment roccoco-néoclassique (oui, j’invente des styles architecturaux si je veux …) dans un environnement d’inspiration romano-gothique … Autrement dit, le « simple » respect du PLU ne vaut pas validation du permis de construire, ça serait trop simple.

Dans notre cas, les limites de propriété et les vis à vis ont été très structurants. Guita, notre architecte, a du faire entrer notre bâtiment « au chausse pied » dans le PLU, comme elle dit ! Notre terrain est donc parfaitement fait pour nous (ou nous avons su tirer parti du PLU quitte à le repousser dans ses retranchements de temps en temps), le maximum de mètres carrés au sol et en hauteur ont été utilisés pour nous permettre de répondre à nos besoins tout en garantissant une harmonie architecturale et environnementale.

Un avis sur le PLU de Vitry ? Même s’il nous a parfois fallu être astucieux pour le respecter, on peut dire qu’il est bien équilibré. Il permet de garantir un bon équilibre entre les constructions et les espaces verts pour préserver un cadre de vie agréable. Il n’est pas non plus trop contraignant et autorise les constructions un peu « atypique » comme la nôtre ☺ !

Comment choisir son système de chauffage ?

26 janvier 2015/4 Commentaires/dans Le projet, sa vie, son oeuvre, Points d'avancement, Trucs et astuces /par Yannick Stachon

Pour qu’un dossier de permis de construire soit complet, outre les plans du bâtiment et le respect du PLU (Plan Local d’Urbanisme, dont nous parlerons dans un prochain article), il faut également préciser le système de chauffage : comment chauffer nos appartements (car nous ne misons pas tout sur le réchauffement climatique à deux ans …) et comment obtenir de l’eau chaude pour nos douches / bains, tout en respectant la RT2012 (vous souvenez, c’est là et là)

Nous vous proposons donc aujourd’hui de suivre nos aventures dans le monde merveilleux et trépidant des systèmes de chauffage … vous venez ?

Etape 1 : pose ta question à Google et à tes amis

Comme pour beaucoup de sujets sur lesquels nous sommes assez novices, notre premier réflexe reste de poser la question à Google. On tombe alors sur des sites plus ou moins documentés, plus ou moins récents, plus ou moins sérieux, plus ou moins objectifs … bref, il faut savoir séparer le bon grain de l’ivraie (ouaih, j’aime utiliser des expressions des années 70 que les moins de 20 ans ne peuvent pas connaître 😉 )

L’avantage est que cela permet d’améliorer notre niveau de connaissance d’un sujet, de repérer les thématiques récurrentes et d’apprendre du nouveau vocabulaire qui fait croire qu’on devient moins novice.

Comment tu gères ton système de chauffage, toi ?

A ce propos, le site ForumConstruire est particulièrement bien fait et source d’infos pertinentes.

Et comme on aime bien discuter de nos projets avec tout le monde, on en parle aussi pas mal pour nous enrichir des expériences des autres. On connait tous quelqu’un qui connait quelqu’un qui connait et a déjà vécu la même chose (ou presque).

Etape 2 : structure ta démarche

Vous commencez à nous connaitre : « Once a consultant, always a consultant » ! On n’avance jamais aussi vite que quand on se sait où on va (à moins d’être coursé par pitbull mal dressé, mais c’est un autre débat). Obtenir plein d’infos c’est génial, mais il faut aussi structurer un peu cette masse pour identifier les points clés et les sujets sur lesquels porter notre attention.

Pour le choix d’un système de chauffage, la démarche n’est pas très compliquée :

On identifie les différents types de chauffage possible, et il y en a une foultitude !
On fait une analyse des avantages et inconvénients de chaque solution
On y ajoute quelques critères de comparaison comme l’estimation des coûts d’installation et d’exploitation, la facilité d’entretien, le caractère écologique et renouvelables des ressources utilisées, etc …

Et hop, cela nous permet de nous forger des convictions sur quelques solutions envisageables et d’éliminer rapidement d’autres solutions.

Etape 3 : élimine les solutions les moins séduisantes et/ou comportant des risques

Nous avons ainsi assez rapidement éliminé le fioul, le charbon, pas très écologiques ni très innovants. Même chose pour le propane, qui nécessite une cuve qui aurait juré dans le jardin (ou qu’il aurait fallu enterrer). On s’est intéressé à la fusion nucléaire. Un laser mégajoule et un tokamak auraient été hyper innovants mais il parait que la technique n’est pas encore complètement au point …

Lors d’une visite au salon Batimat, nous avions pré-identifié des solutions qui avaient l’air assez innovantes mais avec des « technos » propriétaires. Elles avaient l’air très prometteuses, mais on fait quoi pour la maintenance si la techno ne se développe pas, ou si le constructeur et/ou le distributeur français fait faillite … Nous ne voulions pas prendre trop de risques avec un système de chauffage un peu trop avant-gardiste !

Nous nous sommes intéressés au chauffage avec des granules de bois. La solution est séduisante (et renouvelable assez facilement : un arbre pousse en général plus rapidement qu’une nappe de pétrole), mais elle nous pose quelques problèmes :

Si homme blanc couper beaucoup bois, hiver rigoureux …

Il faut un espace dédié pour stocker les granules : si l’espace est trop petit, il faudra organiser des livraisons très régulièrement (ça peut vite devenir contraignant). S’il est trop grand, il nous prend des m², et au prix du m² en région parisienne, l’équation économique n’est pas évidente à résoudre.
Nous construisons dans une rue très étroite qui se termine en impasse. Le camion de livraison aura-t-il la place de se garer ? Aura-t-il les tuyaux assez grands pour atteindre l’espace de stockage que nous situerions dans le garage souterrain ? Pas évident …
Il faut aussi savoir que toutes les granules ne sont pas complètement compatibles avec toutes les chaudières et qu’une granule inadaptée peut accélérer le vieillissement de votre chaudière …. Bon, ok, ça se gère à court et moyen terme, mais il faut mesurer le risque pris à long terme (> 5 ans)

Bref, à cette étape de nos réflexions, nous avons identifié que les pompes à chaleur (PAC pour les intimes), le gaz de ville (notamment avec des chaudières à condensation) et l’électricité (tout simplement) pouvaient être des solutions à creuser.

Etape 4 : respecte de la RT2012

Maintenant que nous avons sensiblement augmenté notre niveau de connaissances théoriques, il est temps de discuter avec des vrais spécialistes, autrement dit avec le Bureau d’études techniques (BET) qui travaille avec notre architecte. Ce sont eux qui réalisent en particulier, sur la base des plans du bâtiment, une étude du système de chauffage en étudiant plusieurs scénarios. Un des objectifs est de garantir autant que possible que nous respecterons la RT2012.

A l’issue de nos discussions et des recommandations du BET, nous avons finalement opté pour une PAC. Et comme il y a encore beaucoup de choses à dire sur les différents types de PAC, on continuera la suite de nos aventures dans un prochain article 🙂 !

To be continued …

Quel statut juridique pour un projet d’habitat participatif ?

12 janvier 2015/34 Commentaires/dans Le projet, sa vie, son oeuvre, Points d'avancement, Trucs et astuces /par Yannick Stachon

Ouaih, je sais, ce n’est pas le sujet le plus funky groovy que nous ayons traité sur ce blog, mais accrochez-vous un peu, c’est un sujet intéressant !

A terme, nous souhaitons que nos logements soient gérés comme une copropriété « standard », notamment pour être libre de revendre nos appartements si nos situations respectives évoluent, mais, aussi bête que cela puisse paraître, cette copro ne peut exister qu’à partir du moment où le bâtiment existe … on fait quoi en attendant ? En attendant, on créée une structure intermédiaire … Oui, mais laquelle ? C’est en substance ce que je vais vous expliquer dans cet article !

NB : nous ne sommes pas des professionnels du droit de l’immobilier. Ce que vous allez pouvoir lire dans cet article ne reflète que ma modeste et humble compréhension du sujet, adaptée à notre situation particulière. Pour une analyse de votre éventuelle situation, le mieux reste tout de même de vous adresser à un professionnel. Et si nécessaire, nous pouvons vous donner les coordonnées de personnes compétentes.

Pourquoi une structure intermédiaire ?

Comme indiqué plus haut, nous avons besoin de créer une structure juridique intermédiaire, en attendant la création de la copropriété, pour formaliser et structurer les relations entre les associés.

Par ailleurs, bien avant le démarrage des travaux, nous mettons en jeu des sommes importantes et même si la confiance et l’amitié règnent, il n’est pas complètement déconnant de se protéger les uns les autres avec un peu de formalisme juridique.

Accessoirement, on ne peut pas toujours signer tous les documents à 8, ça devient vite lourd … Certes nous avons tous signé la promesse de vente et le permis de construire car ce sont des documents importants et engageants, mais la commande d’une étude de sol ou d’un élagage de terrain pour faciliter le travail du géomètre, ne nécessitent pas ce niveau d’engagement. Et la première question que pose en général un prestataire est « C’est pour quelle société ? Qui est le responsable à contacter ? ». Si vous commencez la relation par leur dire que vous êtes 8, ça risque de les perturber un peu !

Dans la jungle des structures juridiques

SCIA ? SCC ? Asso 1901 ? C’est compliqué …

Bon, maintenant, que nous savons pourquoi nous avons besoin d’une structure juridique intermédiaire, que choisissons-nous ? Car il existe une foultitude de possibilités …

Autant vous le dire tout de suite, nous avons opté pour une SCIA (Société Civile Immobilière par Attribution). Pourquoi ? Parce c’est la structure utilisée par beaucoup de projets participatifs et que si des gens intelligents se sont penchés sur la question avant nous, nous ne voyons pas pourquoi nous n’aboutirions pas à la même conclusion … principe de causalité : si les conditions sont les mêmes, les mêmes causes produisent les mêmes effets !

La SCI : Société Civile Immobilière

La SCI est le statut classique pour gérer des opérations immobilières à plusieurs personnes. Mais quand je suis propriétaire de 20% (par exemple) des parts d’une SCI, ces parts font référence à un bâtiment dans son ensemble, et ne sont pas liées à un logement en particulier. Je détiens 20% des parts d’une société qui est propriétaire d’un immeuble. C’est embêtant en cas de revente car je ne peux pas dire à un potentiel acquéreur qu’il devient propriétaire d’un appartement, mais « simplement » de parts d’une société.

La SCIA : Société Civile Immobilière d’Attribution

C’est justement à ce petit problème que le « A » de SCIA apporte une solution. SI mon appartement représente 20% (c’est toujours un exemple) de la surface totale de l’immeuble, donc je suis propriétaire de 20% des parts de la SCIA et je sais à quelle partie de l’immeuble sont attribuées mes parts. Comme dans le cas de la SCI, je détiens 20% des parts d’une société qui est propriétaire d’un immeuble, mais je sais à quelle partie de l’immeuble ces parts sont attribuées.

C’est également un statut que les banquiers commencent à bien connaître, ne serait-ce que par sa proximité avec une SCI. Notre dossier étant déjà suffisamment complexe, pour épargner celle-ci à nos amis banquiers Oui, les banquiers sont nos amis, car nous avons besoin de financer notre projet J … rhôoo un peu d’humour, quoi !

Par ailleurs, les démarches pour créer une SCIA sont assez simples, même si elles nécessitent la contribution d’un notaire (donc des frais de création, à compléter ensuite par des frais de transformation de la SCIA en copropriété).

L’association de loi 1901 (ie : à but non lucratif)

C’est un statut qui peut être intéressant en tout début de projet, notamment pour la facilité de création d’une association et pour donner une existence légale et juridique au projet, mais vous allez vite être limités par les possibilités de ce statut. Ex : une association ne peut être propriétaire d’un bien immobilier … c’est ballot !

Nous ne l’avons pas utilisé au début de notre projet car nous n’en ressentions pas le besoin, mais cela peut être intéressant pour des programmes plus complexes que le nôtre.

La SCC : Société Coopérative de Construction

C’est la version « coopérative » de la SCI, techniquement assez proche de la SCIA. La principale différence avec la SCIA réside dans la répartition des « pouvoirs ». Dans une SCIA, mon pouvoir équivaut aux nombres de parts que je détiens. Dans un SCC, un associé = une voix, indépendamment du nombre de parts détenues.

Nous aurions pu utiliser cette forme de société pour notre projet, mais il y a d’autres subtilités qui justifient que nous lui avons préféré la SCIA. Je vous renvoie néanmoins vers un spécialiste si ces subtilités pour intéressent.

Et quand y’en a plus, y’en a encore ….

Je vous épargne les SCIAPP (Accession Progressive à la Propriété) qui nécessitent la présence d’un bailleur social, les SCIC, les SAS et SARL …. Comme je vous le disais en intro, je ne suis pas un professionnel.

Mais la loi ALUR dans tout ça ?

En effet, si vous vous intéressez au sujet de l’habitat participatif, vous avez sans doute entendu parler des nouveaux statuts introduits par cette loi. L’article 22 de la loi ALUR crée deux formes juridiques spécifiques pour abriter les projets d’habitat participatif :

Les Coopératives d’Habitants
Les Sociétés d’Attributions et d’Autopromotion

Notre humble analyse des textes et de la littérature disponible en ligne montre que, dans notre cas, ces nouveaux statuts n’apportent pas beaucoup plus que les statuts existants (notamment la SCIA vis-à-vis des Sociétés d’Attributions et d’Autopromotion).

Cette loi a néanmoins le mérite de reconnaître les projets d’habitat participatif et de leur apporter une caution « légale », une manière de dire aux différents acteurs, notamment aux banquiers : « n’ayez pas peur de ces projets, ce ne sont pas des hurluberlus, l’Etat les considère avec bienveillance »

Il faut également avoir en tête qu’à l’heure où j’écris cet article, les décrets d’application de la loi ne sont pas publiés …. C’est donc un peu tard pour nous !

En synthèse, nous sommes en train de créer une SCIA notamment pour démarrer les travaux. Avant les travaux, ce n’est pas complètement nécessaire, d’autant plus que les plans détaillés sont nécessaires pour finaliser les statuts de la SCIA.

Previously on Big Bang Participatif* !

22 décembre 2014/0 Commentaires/dans Le projet, sa vie, son oeuvre, Points d'avancement, Trucs et astuces /par Yannick Stachon

* précédemment sur Big Bang Participatif

A la veille du dépôt du permis de construire (oui, c’est pour bientôt), il nous a semblé opportun de faire une synthèse de nos premiers mois d’aventures participatives ! Que s’est-il passé dans la première saison de Big Bang Participatif ?

Episode S01E00 : l’épisode pilote

Nous vous avons succinctement raconté qui nous sommes, notre groupe, la genèse du projet immobilier, pourquoi nous nous sommes lancés, nos vacances au Pérou, les chiffres clés du projet. Nous vous avons également raconté comment nous avons choisi notre architecte, Guita Maleki.

Episode S0101 : La recherche du terrain

Vous avez ainsi pu constater que la recherche du terrain n’est pas une activité de tout repos et qu’il ne suffit pas d’avoir trouvé LE terrain qui répond au maximum des critères. Il faut ensuite gérer toute la partie administrative de la promesse de vente.

Nous avons finalement trouvé sur le terrain sur la commune de Vitry, capitale du street art !

Episode S01E02 : la gestion des carrières

C’est sans doute un des premiers points à gérer lorsque vous avez trouvé le terrain de vos rêves : vérifier l’état de son sous-sol pour deux raisons : 1) déterminer la nature des fondations sur lesquelles reposeront votre bâtiment, 2) identifier (et budgéter) la nécessité de combler les gros trous du sous-sol qui peuvent faire des gros trous dans votre budget.

La taupe a perdu sa GoPro

C’est pour ça que nous avons mandaté des taupes équipées de GoPro pour sonder le sous-sol. Ces taupes ont fini par être porteuses de bonnes nouvelles puisque nous ne devrions pas avoir à combler les carrières et que des fondations superficielles sont suffisantes pour supporter notre bâtiment.

Episode S01E03 : l’élaboration du permis de construire

Je ne reviens pas sur les étapes qui jalonnent l’élaboration du permis de construire. Les détails sont disponibles ici.

Ces étapes ont été le fil rouge de cette première saison. C’est sans aucun doute le cœur de cette première saison, l’étape qui aboutit à la conception de nos futurs logements, celle qui nous a demandé le plus de travail, d’aller-retour, de validation, d’échange, … Je n’ose pas compter le nombre de version de plans envoyés par Guita, relues et commentées durant nos longues soirées automnales !

Notre bâtiment dans son environnement

Nous vous avons livré une partie des plans au fur et à mesure de leur validation. Nous terminerons cette première saison de nos aventures par le dépôt du permis de construire mardi 23/12 (oui, demain !).

Et nous sommes très fiers du résultat obtenu 🙂 !

Episode S01E04 : La recherche de financement

Aujourd’hui, on a les idées mais pas encore le pétrole ! C’est le point compliqué du moment (même si nous n’en avons pas encore beaucoup parlé), celui qui focalisera nos attentions et nos énergies dans les prochaines semaines et sans doute le dernier point qui pourrait encore nous empêcher de transformer notre rêve en réalité. Bien sûr nous réalisons que nous ne sommes pas au bout de nos peines, mais sans argent, nous risquons de ne pas pouvoir aller beaucoup plus loin !

Heureusement, sur cette partie-là aussi nous sommes bien accompagnés et notre courtière ne ménage pas ses efforts pour nous décrocher un financement.

D’ailleurs, si un banquier nous lit, trouve notre projet intéressant et motivant, nous sommes ouverts à la discussion ! Nous sommes également prêts à discuter avec de généreux mécènes ! Nous ne sommes pas sectaires.

Episode S01E05 : La gestion de groupe

Le groupe au moment de la validation de l’APS

On s’entend super bien, tout est trop facile, ça roule ….. nan j’déconne, vous imaginez bien qu’un projet de cette complexité et avec ces enjeux pour nous, ne va pas sans quelques discussions « viriles mais correctes » (c’est balaud d’avoir loupé ce terrain dans la forêt enchantée des poneys magiques !). Oui, nous avons eu quelques petites tensions, mais avons toujours su les surmonter. Et il n’y a aucune raison que nous ne parvenions pas à surmonter les prochaines !

La clé ? Nous n’hésitons pas à nous dire « les choses » même si elles fâchent, plutôt que de laisser pourrir une situation qui finira par exploser tôt ou tard.

Episode S01E06 : l’épisode final

Cette saison devrait se terminer mardi 23/12 (oui, demain) par le dépôt du permis de construire à la mairie de Vitry. Ne vous inquiétez nous reviendrons très vite pour vous parler des prochaines étapes, notamment le choix des entreprises de construction, le choix des matériaux, les éventuels recours de tiers, …

Pour conclure cette première saison, que retenons-nous ? Quelques bonnes pratiques / astuces si vous souhaitez vous lancer dans une aventure similaire :

Ne cherchez pas la méthode miracle pour gérer ce type de projet, elle n’existe pas (pas encore du moins …). Chaque projet est spécifique et il faudra apprendre en marchant en sachant prendre des risques (plus ou moins bien calculés …)
Il va vous falloir une (très) bonne dose d’énergie, de patience et surtout de persévérance !
Vous allez avoir besoin d’un minimum d’économie pour vous lancer et payer les premières échéances avant de décrocher un prêt auprès d’une banque (architecte, bureau d’étude, géotechniciens pour étude de sol, bureau de contrôle, ….)
N’hésitez pas à dépenser quelques euros supplémentaires pour vous faire entourer des « bonnes » compétences, celles dont vous ne disposez pas et qui vous feraient perdre de l’énergie et du temps supplémentaire si vous essayiez de vous débrouiller seul …

Licence to build, ou comment obtenir un permis de construire ?

27 octobre 2014/0 Commentaires/dans Le projet, sa vie, son oeuvre, Points d'avancement, Trucs et astuces /par Yannick Stachon

Publilius Syrus, célèbre poète latin (ouaih, moi non plus, je ne le connaissais, je cherchais juste une citation sur Google pour introduire le sujet …) avait déjà tout compris : « Le temps de la réflexion est une économie de temps ». Et quand on parle de permis de construire, c’est exactement de ça dont il est question : passer du temps sur la conception de notre immeuble pour éviter de perdre du temps durant la phase de construction ou de vivre avec une erreur de conception.

Oui, car aujourd’hui, je vais vous parler du permis de construire, des différente étapes à suivre, de son dépôt en mairie pour instruction et bien sûr, pas uniquement sur la manière de remplir les formulaires CERFA … on y va ?

Le permis de construire : une démarche administrative, mais pas que ..

Le permis de construire est avant tout une autorisation administrative, délivrée par la mairie (du moins dans notre cas – je n’entre volontairement pas dans les autres cas, ce n’est pas le sujet) pour que nous puissions construire notre immeuble. C’est le document de référence qui permet aux autorités compétentes de vérifier que nous respectons notamment le code de l’urbanisme et le PLU (Plan Local d’Urbanisme, autrement dit la déclinaison locale du code de l’urbanisme).

Le planning de notre phase d’étude

Et pour nous, c’est surtout l’outil qui nous permet de travailler et d’échanger avec l’architecte sur les plans de nos futurs logements.

C’est pour ça que cette étape prend un peu de temps (4 mois dans notre cas) et qu’il ne faut surtout pas la bâcler : nous ne souhaitons en effet pas prendre le risque de vivre les 10 prochaines années avec un défaut de conception !

Qui estime la durée ? C’est l’architecte sur la base de son expérience et des « standards », en considérant la complexité et la taille du projet. Dans notre cas, il aurait été compliqué donc risqué de faire plus court.

C’est pour ça aussi que nous respectons les étapes qui divise cette phase dite d’avant-projet (car le projet, c’est la construction) :

L’esquisse
L’Avant Projet Sommaire (APS)
L’Avant Projet Détaillé (APD)

Etape 1 : L’esquisse (durée : 3 semaines)

Nous avons déjà eu l’occasion d’en parler ici : l’esquisse permet de définir (sans les figer définitivement) les grands volumes de notre bâtiment, son emprise au sol, … C’est le moment où nous prenons réellement connaissance du PLU (on avait commencé un peu avant, mais c’est parce que nous sommes impatients), de son contenu et donc de ses contraintes.

Exemple d’esquisse

Exemple : La mise en place d’une baie vitrée nécessite d’être à une distance réglementaire de la limite de propriété pour ne pas avoir une vue trop proche sur la maison des voisins (c’est vrai quoi, on n’est pas dans Loftstory …)

Dans notre cas, la préparation de l’esquisse a duré environs 3 semaines.

Etape 2 : Avant Projet Sommaire (APS – durée 4 semaines)

Pour l’APS, on entre un peu plus dans les détails et on commence à se poser des questions existentielles : où seront situés les appartements de chacun ? Où vais-je positionner la chambre ? La salle de bains ? Quelle sera ma superficie ? Pourquoi il a une plus grande terrasse que la mienne 😉 ?

Pour s’imprégner de nos envies et dessiner les appartements de nos rêves, notre architecte a demandé à chaque couple de produire son « cahier des charges » (autrement dit, notre liste au Père Noel et cette année, le Père Noel s’appelle Guita !).

Le plan d’un lot en phase d’APS

Avec les premiers résultats, chaque couple du projet a également rencontré Guita pour ajuster les premiers plans et discuter des différentes options de positionnement. Vous vous souvenez du dazibao ? C’était pour ça !

Avec ces plans détaillés, le Bureau d’Etudes Techniques (BET, on vous fera un article dédié bientôt) qui travaille avec notre architecte a également travaillé sur une première estimation financière en prenant des hypothèses (ex : sur la nature des fondations nécessaires, le système de chauffage, …).

Résultat : Toh ! (pour citer un autre célèbre poète), heureusement nous avons des pistes d’optimisation : la robinetterie en or ça fait finalement un peu trop bling-bling et le sol en marbre n’est pas compatible avec un chauffage au sol …. dommage 🙂 !

Dans notre cas, la préparation de l’APS a duré 4 semaines. A l’heure où j’écris cet article, nous venons de terminer cette étape et nous apprêtons à entrer dans l’étape suivante. La bonne nouvelle est que nous respectons le timing. So far so good, comme disait William quand il déjeunait avec Jean-Baptiste 🙂 !

Etape 3 : Avant Projet Détaillé (APD – durée estimée : 6 semaines)

Bon, j’imagine que vous avez compris le principe. Oui, nous allons entrer encore un peu plus dans les détails. A l’issue de l’étape d’APD, nous aurons les plans détaillés, nous aurons affiné l’estimation financière avec le BET. Nous aurons arrêté le choix du système de chauffage dont dépendra le bilan thermique de notre immeuble et le respect de la RT 2012 (dont vous êtes des spécialistes depuis l’article de la semaine dernière). Nous aurons également travaillé sur tout un tas d’autres normes et réglementations comme la réglementation PMR (Personne à Mobilité Réduite), l’accessibilité des secours, etc.

Et après ? On dépose notre Dossier de Permis de Construire en mairie et on attend …

C’est uniquement après tout ce travail que nous serons en mesure de remplir les formulaires CERFA et fournir tous les documents qui les accompagnent. Il nous faudra bien quelques jours. Nous pourrons alors déposer notre demande de permis de construire auprès des services compétents, en l’occurrence le Service d’Urbanisme.

Comme nous n’entrons pas dans le cadre d’une construction individuelle, la mairie dispose de trois mois pour étudier le dossier. Toujours bon à savoir : l’absence de réponse vaut acceptation ! Bien sûr, nous n’allons pas nous tourner les pouces pour autant : ce sera notamment le moment de travailler sur la sélection du / des constructeur(s)

Et après c’est validé ? Techniquement, il reste le recours des tiers … mais nous vous en parlerons dans un autre article ! Et seulement après, nous pourrons démarrer les travaux.

On fait quoi si la mairie refuse ?

Les plus curieux d’entre vous se demandent sans doute : vous faites quoi si la mairie refuse ? Ben oui, qui dit demande d’autorisation, dit éventualité d’une réponse négative !

Concrètement, cela va dépendre la nature du refus. S’il s’agit de quelques réserves, nous les traiterons jusqu’à obtenir validation. S’il s’agit d’un refus net et franc, nous avons toujours la possibilité d’un recours administratif.

Dans le pire des cas, en « bons pères de famille » (c’est une expression, hein) bien avisés et bien conseillés, nous avons fait de l’obtention du permis de construire une clause suspensive de l’achat du terrain … malin, non 😉 ? Autrement dit, nous n’achèterons pas le terrain, ce qui n’empêche pas que nous aurons dépensé beaucoup d’argent dans l’élaboration du permis de construire, dans l’étude de sol, etc.

Toutefois, dans la mesure où nous faisons attention à respecter scrupuleusement les indications du PLU, nous pouvons raisonnablement penser que le permis a de bonnes chances d’être validé, à quelques demandes de correction près.

Trucs & Astuces : comme indiqué plus haut, il faut savoir prendre (perdre ?) son temps sur cette phase primordiale de votre projet de construction. Une petite erreur à cette étape peut facilement se transformer en grosse cata dans les phases de construction …

Un dazibao ou comment mieux se projeter dans son appartement ?

10 octobre 2014/0 Commentaires/dans Le projet, sa vie, son oeuvre, Points d'avancement, Trucs et astuces /par Yannick Stachon

A quoi pourrait ressembler la chambre de Carine & Yannick ?

Suite aux premières esquisses de notre futur logement, chaque couple a passé un peu de temps avec notre architecte pour entrer progressivement dans les détails de son appartement.

Ces réunions ont permis à chacun de mieux se projeter, d’étudier les différentes configurations possibles. Et nous avons ainsi pu vérifier que nos cahiers des charges respectifs (on vous en reparle prochainement, c’est un peu nos listes au Père Noel de l’appartement idéal) avaient été globalement respectés et que l’assemblage forme un tout à peu près cohérent !

Où met-on la cuisine ?

Pour travailler sur les différentes configurations durant ces réunions, nous avons travaillé à l’aide d’un dazibao : un calque positionné sur les esquisses qui permet de gribouiller et de recommencer autant de fois que nécessaire 🙂 …. ou de dessiner à main levée une nouvelle perspective pour appuyer un discours !

NB : vous pouvez regarder sur wikipedia la définition d’un dazibao, mais elle ne vous aidera pas à comprendre 😉 …

Crédit : l’ensemble des croquis ont été dessinés par notre architecte Guita Maleki.