L’Etat Descriptif de Division
Yannick vous a déjà expliqué il y a un moment déjà pourquoi nous avons décidé de créer une SCIA – Société Civile Immobilière par Attribution – pour héberger notre projet d’habitat participatif.
Aujourd’hui, je vais vous expliquer comment créer une SCIA … ou plutôt la première étape !
Qu’est-ce qu’un état descriptif de division ?
La SCIA, comme son nom l’indique, consiste à attribuer des lots (plutôt que des parts) aux associés. Or pour que des lots puissent être attribués … il faut d’abord qu’ils soient décrits 😉
C’est là qu’intervient l’Etat Descriptif de Division : il s’agit d’un tout premier extrait de notre futur règlement de copropriété, dans lequel chaque lot (c’est-à-dire chaque appartement, parking, …) est décrit et quantifié en 1000èmes de l’ensemble de la copropriété.
Qui rédige l’état descriptif de division ?
Un Etat Descriptif de Division (EDD) ne peut être rédigé que par un géomètre. C’est la loi. C’est une des missions des géomètres.
Après un rapide « appel d’offres » auprès de plusieurs géomètres, un coup de fil surréaliste à l’un d’entre eux qui me faisait un devis 4 fois plus important que les autres (vous êtes sûr que mettre des couleurs sur nos plans coûte 1 500 € monsieur ???), nous avons de nouveau mandaté le cabinet ALTIUS (qui a fait notre plan topographique), toujours pour les mêmes raisons : leur offre était la plus pertinente et la plus transparente pour un bon prix. Et nous savions déjà qu’ils font du bon travail.
Comment le géomètre prépare l’état descriptif de division ?
Dans notre cas, le géomètre a travaillé sur la base des plans détaillés au 1/125ème fournis par notre architecte pour préparer la demande de permis de construire. C’est assez rare pour les géomètres de travailler sur cette base – ils ont plutôt l’habitude de faire les plans eux-mêmes sur visite (dans notre cas, le bâtiment n’existant pas, ç’aurait été un peu compliqué 😉 ), ou d’utiliser les plans fournis par les constructeurs une fois le bâtiment terminé.
Après étude de nos plans, le géomètre, moi et l’ensemble du groupe avons eu pas mal de discussions sur : est-ce que telle clôture mitoyenne entre 2 lots appartient à l’un, à l’autre, aux 2 en indivision ou à l’ensemble de la co-propriété (entendez : qui va payer son entretien) ? comment attribuer des terrasses sur le toit aux lots du deuxième étage alors qu’ils n’y ont pas d’accès direct (seulement un escalier commun) ? est-ce que le « 5ème lot » (rebaptisé 15ème lot au cours de l’exercice – eh oui, en comptant toutes les places de parking et les terrasses, on arrive à 15 lots !) paie pour l’entretien du chemin qui mène au grand bâtiment (la réponse est non) ? …
Suite à cela, le géomètre a mis nos plans en couleurs, fait mouliner sa calculette à tantièmes … et rédigé notre EDD !
A quoi ressemble un état descriptif de division ?
J’ai reçu il y a quelques jours notre EDD. C’est :
- nos plans mis en couleurs qui permettent de bien identifier chaque lot et les parties communes,
- un document qui décrit le futur ensemble immobilier en détail : l’ensemble, les parties communes générales à tous les copropriétaires, les parties communes spéciales à certains copropriétaires (par exemple la fameuse clôture entre les lots 1 et 2), les parties privatives …
- un tableau de répartition des charges communes en fonction des tantièmes que représente chaque lot.
Absolument tout est pensé pour la vie de la copropriété future ! Les charges d’eau froide, le chauffage, l’entretien de la rampe d’accès au parking …
Et les tantièmes sont calculés intelligemment : un coefficient est appliqué pour qu’une terrasse, un jardin ou un parking ne compte pas autant qu’un appartement, un autre est appliqué en fonction de l’ensoleillement du séjour, etc.
Bref, nous n’avons plus qu’à transmettre ce document à notre notaire (et surtout le tableau), pour qu’elle puisse finaliser notre projet de statuts de SCIA avec le détail de quels associés possèdent quels lots !
Prochaines étapes : la finalisation des statuts, et … l’immatriculation de la société 😉
Bonjour !
Nous sommes un groupe impliqué dans un projet d’habitat participatif au Mans. Nous en sommes à l’achat du terrain et nous nous posons des tas de questions (les mêmes que celles qui sont abordées dans ce blog, merci à vous pour le partage). En lisant cet article sur l’état descriptif de division, je me demande comment vous avez pu constituer votre SCIA si tard dans le projet. En effet, pour mettre cet EDD dans les statuts, vous avez du avoir à disposition un grand nombre d’informations qui ne sont disponibles qu’au moment de la rédaction du permis de construire, et donc une fois que la promesse d’achat du terrain est signée. Du coup, je me demande avec quelle structure vous avez signé la promesse d’achat puisque apparemment la SCIA n’était pas encore constituée ?
Merci d’avance de votre réponse, et merci pour ce blog qui constitue pour nous une vraie mine d’informations.
Bonjour Fabien,
Merci pour les encouragements sur notre blog 🙂
En fait, la réponse est simple : les 8 participants ont signé la promesse de vente. La constitution de la SCIA n’est heureusement pas un pré-requis à la signature de la promesse de vente. Comme vous le soulignez la constitution de la SCIA nécessite des infos dont nous ne disposons pas au moment de la signature de la promesse de vente.
Par contre, la constitution de la SCIA est obligatoire pour la signature lors de l’acquisition définitive du terrain.
Dans notre cas, il s’est passé un an entre la signature de la promesse de vente et l’acte d’achat définitif. Durant cette année, nous avons élaboré et validé le permis de construire, « trouvé » le financement et levé toutes les clauses suspensives (ex : la présence des carrières dans notre cas, en plus de l’obtention du prêt) … ce ne fut donc pas une année très reposante 😉 !!
Si vous avez des questions complémentaires, n’hésitez pas !
Bon courage pour votre projet, n’oubliez pas de faire des stocks de persévérence !!
Yannick
Bonjour,
Merci pour cette mine d’informations qu’est votre blog.
J’ai une question concernant l’Etat Descriptif de Division.
Contexte :
Nous sommes 2 couples envisageant d’acheter ensemble à 50-50 une propriété comportant une grande maison et un grand terrain que nous souhaitons partager, en deux pour simplifier, afin d’obtenir chacun notre propre propriété.
Pour faciliter la gestion des prêts et éviter tous les inconvénients d’un achat en indivision nous nous orientons vers une SCIA.
Concernant la division en lots, si la chose est simple pour la maison parce que nous avons déjà procédé à ce découpage sur la base des plans fournis par le vendeur, il en va tout autrement pour le terrain. Nous souhaitons nous partager celui-ci à parts égales mais, pour ce qui est de préciser exactement la délimitation des terrains, nous souhaiterions attendre un peu d’y avoir vécu afin d’avoir tous un peu de recul pour déterminer le découpage idéal qui conviendra à chacun.
Alors question :
Si nous comprenons que pour procéder à l’attribution des lots de copropriété au moment de la dissolution de la SCIA, il est parfaitement nécessaire d’avoir une description de ceux-ci résultant du travail d’un professionnel, ne peut-on pas :
– Se contenter d’un EDD sommaire lors de la création de le SCIA, (préciser pour ce qui concerne le terrain la taille de chacun des lots. par exemple.) tout en s’engageant à fournir une seconde version de l’EDD, celle-ci réalisée par un géomètre, avant la dissolution.
– Acheter le bien via la SCIA et l’occuper quelque temps
– Faire réaliser la V2 de l’EDD par un géomètre
– Dissoudre la SCIA afin de devenir copropriétaires effectifs ?
Je vous remercie par avance pour la réponse que vous pourriez nous apporter
Bonjour Isabelle,
Désolé pour ma réponse tardive.
Je crains également de ne pas pouvoir vous être d’une grande aide concernant votre question. Comme vous l’aurez compris, nous sommes des particuliers « novices », nous apprenons en marchant … et pour répondre précisemment et surtout correctement à votre question, je pense que le plus simple est de la poser à votre notaire. Lui/Elle-seul(e) pourra vous apporter une réponse fiable.
Bonne journée
Bonsoir s’il vous plait si nous avons un grand terrain qui est partagé entre 2 fréres et que chaque partie contient un batiment en r+1 avec un terrain nu ,
Comment qu’on puisse effectuer la numérotations des lots ainsi que les quotes part sachant que les limites sont bien défini