L’Etat Descriptif de Division

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Yannick vous a déjà expliqué il y a un moment déjà pourquoi nous avons décidé de créer une SCIA – Société Civile Immobilière par Attribution – pour héberger notre projet d’habitat participatif.

Aujourd’hui, je vais vous expliquer comment créer une SCIA … ou plutôt la première étape !

Qu’est-ce qu’un état descriptif de division ?

La SCIA, comme son nom l’indique, consiste à attribuer des lots (plutôt que des parts) aux associés. Or pour que des lots puissent être attribués … il faut d’abord qu’ils soient décrits 😉

C’est là qu’intervient l’Etat Descriptif de Division : il s’agit d’un tout premier extrait de notre futur règlement de copropriété, dans lequel chaque lot (c’est-à-dire chaque appartement, parking, …) est décrit et quantifié en 1000èmes de l’ensemble de la copropriété.

Qui rédige l’état descriptif de division ?

Un Etat Descriptif de Division (EDD) ne peut être rédigé que par un géomètre. C’est la loi. C’est une des missions des géomètres.

Après un rapide « appel d’offres » auprès de plusieurs géomètres, un coup de fil surréaliste à l’un d’entre eux qui me faisait un devis 4 fois plus important que les autres (vous êtes sûr que mettre des couleurs sur nos plans coûte 1 500 € monsieur ???), nous avons de nouveau mandaté le cabinet ALTIUS (qui a fait notre plan topographique), toujours pour les mêmes raisons : leur offre était la plus pertinente et la plus transparente pour un bon prix. Et nous savions déjà qu’ils font du bon travail.

Comment le géomètre prépare l’état descriptif de division ?

Dans notre cas, le géomètre a travaillé sur la base des plans détaillés au 1/125ème fournis par notre architecte pour préparer la demande de permis de construire. C’est assez rare pour les géomètres de travailler sur cette base – ils ont plutôt l’habitude de faire les plans eux-mêmes sur visite (dans notre cas, le bâtiment n’existant pas, ç’aurait été un peu compliqué 😉 ), ou d’utiliser les plans fournis par les constructeurs une fois le bâtiment terminé.

ExtraitEDDAprès étude de nos plans, le géomètre, moi et l’ensemble du groupe avons eu pas mal de discussions sur : est-ce que telle clôture mitoyenne entre 2 lots appartient à l’un, à l’autre, aux 2 en indivision ou à l’ensemble de la co-propriété (entendez : qui va payer son entretien) ? comment attribuer des terrasses sur le toit aux lots du deuxième étage alors qu’ils n’y ont pas d’accès direct (seulement un escalier commun) ? est-ce que le « 5ème lot » (rebaptisé 15ème lot au cours de l’exercice – eh oui, en comptant toutes les places de parking et les terrasses, on arrive à 15 lots !) paie pour l’entretien du chemin qui mène au grand bâtiment (la réponse est non) ? …

Suite à cela, le géomètre a mis nos plans en couleurs, fait mouliner sa calculette à tantièmes … et rédigé notre EDD !

A quoi ressemble un état descriptif de division ?

TableauTantièmesJ’ai reçu il y a quelques jours notre EDD. C’est :

  • nos plans mis en couleurs qui permettent de bien identifier chaque lot et les parties communes,
  • un document qui décrit le futur ensemble immobilier en détail : l’ensemble, les parties communes générales à tous les copropriétaires, les parties communes spéciales à certains copropriétaires (par exemple la fameuse clôture entre les lots 1 et 2), les parties privatives …
  • un tableau de répartition des charges communes en fonction des tantièmes que représente chaque lot.

Absolument tout est pensé pour la vie de la copropriété future ! Les charges d’eau froide, le chauffage, l’entretien de la rampe d’accès au parking …

Et les tantièmes sont calculés intelligemment : un coefficient est appliqué pour qu’une terrasse, un jardin ou un parking ne compte pas autant qu’un appartement, un autre est appliqué en fonction de l’ensoleillement du séjour, etc.

Bref, nous n’avons plus qu’à transmettre ce document à notre notaire (et surtout le tableau), pour qu’elle puisse finaliser notre projet de statuts de SCIA avec le détail de quels associés possèdent quels lots !

Prochaines étapes : la finalisation des statuts, et … l’immatriculation de la société 😉

Tickets, s’il-vous-plaît !

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Si vous êtes allés voir la page de présentation de nos partenaires, vous avez sûrement remarqué que nous y mentionnons un « bureau de contrôle ». Et pourtant, nous ne vous en avons encore jamais parlé ici. Eh bien, aujourd’hui ce sera chose faite 🙂

A quoi sert un bureau de contrôle ?

Donc, pourquoi faisons-nous appel à un bureau de contrôle ? Non, ce n’est pas pour vérifier que nous avons bien nos titres de transport … ni vous, pour pouvoir lire ces lignes … bon ok j’arrête c’est vraiment un mauvais jeu de mots, désolée j’ai pas trouvé mieux !

Le bureau de contrôle est un organisme agréé par l’état, dont le rôle est d’identifier et de réduire, dès les premiers plans, les risques liés au projet de construction : solidité des ouvrages, sécurité incendie, sécurité des personnes en cas de séisme … Mais aussi de vérifier que les obligations légales sont respectées : exigences d’isolation thermique, acoustique, accessibilité des personnes handicapées …

L’intervention d’un bureau de contrôle est obligatoire dans certains cas de construction : bâtiments publics, bâtiments qui font plus de 28 mètres de haut, bâtiments construits en zones sismiques … je vais m’arrêter là, si vous voulez la liste exhaustive vous pouvez aller voir Wikipedia 😉

Dans notre cas, elle n’est pas obligatoire. Pourtant, nous avons décidé d’y faire appel parce que :

  • n’étant pas du métier nous-mêmes, cela nous permettait d’avoir l’avis d’un tiers sur les travaux de notre architecte et son bureau d’études techniques (même si nous avons une totale confiance en eux, c’est toujours bien d’avoir l’avis d’un tiers spécialiste, qui plus est),
  • les assureurs, mais aussi les banques, apprécient largement (quand ils ne le rendent pas obligatoire) la présence d’un bureau de contrôle sur un projet de construction,
  • le coût du bureau de contrôle, comparé au coût total de la construction, est très faible. S’il peut permettre d’éviter que la construction s’effondre … ça vaut le coût 😉

Bref, nous avons fait appel à un bureau de contrôle parce que nous voulons donner toutes ses chances à notre projet, tant pour avoir un immeuble solide que pour obtenir une assurance dommage-ouvrage intéressante et un prêt immobilier !

Comment avons-nous sélectionné notre bureau de contrôle ?

Eh bien, pour une fois je ne m’étendrai pas trop là-dessus, nous avons fait un peu comme d’habitude :

  • demandé leur devis à plusieurs prestataires,
  • évalué l’offre la plus pertinente techniquement ET financièrement,
  • négocié un petit peu 😉

Bref, nous avons sélectionné Risk Control parce qu’ils ont été réactifs à notre demande de devis (certains m’ont répondu après 4 semaines, d’autres … jamais), que leur offre montrait qu’ils avaient réellement étudié notre dossier avec sérieux (et pas simplement balancé un devis « standard »), enfin, que leur offre financière, quoique pas la plus faible, restait raisonnable, et surtout, transparente.

Comment se passe la prestation d’un bureau de contrôle ?

AvisBureauContrôleEh bien pour le moment je ne pourrai vous parler que de la première partie de son travail, puisque celui-ci doit se poursuivre jusqu’à la fin du chantier …

La première étape de sa prestation a consisté à étudier nos documents de conception, et à émettre son avis dans le cadre des 4 missions que nous lui avons confiées : solidité des ouvrages, sécurité incendie, mais aussi respect des normes thermiques et d’accessibilité handicapés.

AvisDefavorablesBureauContrôleNous avons donc reçu notre premier « rapport de contrôle technique » peu de temps avant de déposer notre demande de permis de construire. Ce rapport contenait des avis favorables et défavorables sur des sujets comme les ouvrages de fondation prévus, la résistance au feu des structures prévues, les calculs de consommation d’énergie en cas de température extrême … Les avis défavorables étaient bien sûr expliqués, ce qui a permis à notre architecte et au bureau d’études techniques de corriger tout ce qu’il fallait, juste à temps pour déposer notre demande 🙂

La suite des travaux du bureau de contrôle consisteront, d’après ce que j’ai compris, à émettre de nouveaux rapports sur la base de :

  • nos documents d’appel d’offre aux constructeurs (la prochaine GRANDE étape de notre projet) : c’est le « Rapport Initial de Contrôle Technique »,
  • les documents « d’exécution », décrivant la future construction, rédigés par les constructeurs,
  • les ouvrages construits, après visite,
  • un récapitulatif de l’ensemble des points qui n’ont pas été résolus à la fin de leur prestation : c’est le « Rapport Final de Contrôle Technique ».

Mais je vous parlerai de tout ça beaucoup mieux quand on sera passés par là … stay tuned !

Bilan taupin

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Vous vous souvenez de nos petites taupes, équipées de leur GoPro, qui sont allées voir les carrières en dessous du terrain sur lequel nous voulons construire notre immeuble ?

Mais si, ces carrières qui nous font faire des trous dans le terrain et qui font des trous dans le budget …

Eh bien, elle n’ont pas encore fini de nous en faire, des trous ! Les taupes vont devoir se remettre au travail.

Mais rembobinons un peu, que je vous explique le pourquoi du comment.

Le rapport des taupes

RapportTaupinLe rapport d’étude géotechnique donnait un bilan précis des trous qui ont été faits, où ils ont été faits exactement, jusqu’à quelle profondeur, et de ce qu’il y avait dans le sous-sol à ces niveaux-là.

Le résultat est plutôt positif : aux 3 endroits où nous avons fait faire des forages, les carrières sont bien remblayées, il y a très peu de vides, et la nature du sol le rend suffisamment stable pour que nous n’ayons pas à faire faire de fondations spéciales …

Mais c’est à l’Inspection Générale des Carrières de confirmer que les forages ont été faits dans les règles, que les remblais sont suffisants, et, le cas échéant, c’est à elle de nous imposer de combler les trous.

L’avis de l’Inspection Générale des Carrières

Conformément à la procédure à suivre, nous avons donc joint ce rapport à notre demande de permis de construire. C’est la Mairie de Vitry-sur-Seine qui l’a transmis à l’Inspection Générale des Carrières (IGC) pour obtenir leur avis.

PlanCarrièreEt là, frayeur ! Début mars, nous recevons un courrier de la mairie qui nous transmet un avis … défavorable 🙁 Selon les plans de l’IGC, il y a une carrière et des trous beaucoup plus importants que ceux que nous avons vus … mais nous avons foré à côté ! Ils souhaitent donc que nous refassions un trou – pour sonder précisément cette carrière.

En fait, ce n’est pas par négligence que nous avions fait forer à côté : c’est simplement que, à cet endroit précis, aujourd’hui, il y a une maison ! Et que cette maison est habitée ! Eh oui, elle est toujours habitée par ses propriétaires, en attendant que la vente définitive soit signée. Or, si vous vous souvenez bien une des conditions suspensives à cette vente, c’est que nous obtenions le permis de construire. Or, un avis défavorable de l’IGC, cela signifie … un refus du permis de construire 🙁

Les prescriptions de l’IGC

Bon, il n’y a pas vraiment de suspense ici : si vous suivez notre progression dans le projet, vous savez déjà que nous avons obtenu notre permis de construire. Mais vous vous demandez maintenant : comment ont-ils fait ? Eh bien, comme nous commençons à avoir l’habitude des embûches, et que généralement nous réussissons à les contourner, nous avons fait comme d’habitude : nous avons retroussé nos manches 😉

Notre architecte nous a beaucoup aidés sur ce sujet. C’est elle qui a contacté l’IGC, qui leur a expliqué notre cas, qui leur a demandé ce que nous pouvions faire … Suite à ces échanges, nous avons envoyé un courrier recommandé à l’IGC, pour leur dire … exactement ce que je viens de vous décrire ! On veut bien faire le trou à l’endroit qu’ils nous demandent, mais d’abord nous devons démolir la maison qui se situe dessus, et donc, nous devons être propriétaires du terrain. Pour devenir propriétaires du terrain, nous avons besoin du permis de construire. Et pour obtenir ce sésame, nous avons besoin que leur avis défavorable soit levé …

Je ne vous cache pas que nous avons été un peu inquiets jusqu’à l’échéance du permis !

Mais l’IGC a été compréhensive et réactive. Il n’y a donc plus « d’avis défavorable », mais des prescriptions : nous devrons impérativement leur déclarer le démarrage de nos travaux ; faire le forage demandé à l’endroit précis où doit se trouver la carrière ; et, le cas échéant, combler cette carrière …

Bref, tout est bien qui finit bien. Et comme je vous disais : les carrières n’ont pas fini de nous faire des trous ! Dans le terrain, et dans le budget 😉 Affaire à suivre …

#Expo Un peu de culture pour changer du juridique.

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Vendredi soir, un peu au débotté, nous sommes allés mon binôme et moi au vernissage de l’expo du street artiste Bebarbarie. Pour vous remettre dans le contexte, vous pouvez aller lire/relire l’article de Carine sur l’expo de la fondation EDF.

Ca y est ?

Donc nous avons un mur à embellir et nous voulons trouver un (ou des) artiste(s) pour nous y aider. Mais où donc chercher cet artiste ? C’est là qu’intervient Facebook qui est vraiment formidable pour connecter les gens entre eux.

Depuis que la piste street art à été envisagée, j’ai trainé de ci de là sur internet et sur les réseaux sociaux, j’ai « liké » pas mal de pages en rapport de près ou de loin avec le street art dont la page de l’association « vitry’n urbaine ». C’est sur cette page que vendredi, était annoncé le vernissage en question.

Un peu tard pour rameuter tout le monde mais pas grave, on y est allés quand même.

Et on a vraiment bien fait…

 

Bebarbarie est en expo jusqu’au 30/04 à la boutique maquis-art 42 rue Quincampoix à Paris, et accessoirement il recherche des murs à peindre ici.

L’association Vitry’n urbaine organise des balades street art (on s’est inscrits, on vous racontera).

Revue de presse – La mairie de Besançon se lance dans l’habitat participatif

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Au travers d’un appel à projet, la mairie de Besançon se lance dans l’habitat participatif.

La démarche est simple :

  • Démarrage courant juin par la présentation du projet et de la démarche retenue par la mairie
  • La ville propose de faciliter la mise en relation pour la constitution des groupes de futurs voisins
  • Une fois les groupes constitués, ils peuvent remplir avec l’aide d’un référent, le dossier de candidature pour expliciter les motivations, l’organisation, les moyens financiers
  • Le(s) groupe(s) sélectionné(s) pourra / pourront démarrer la conception et l’élaboration du permis de construire

Nous ne pouvons que nous réjouir de voir l’habitat participatif se développer avec l’assistance des collectivités locales pour crédibiliser et ainsi faciliter la démarche.

Les expériences passées dans des contextes similaires (Nanterre, Montreuil, …) montrent néanmoins que cela ne va pas être un projet de tout repos.

La première phase de constitution du groupe va être cruciale pour le bon déroulement de la suite du projet car les étapes suivantes vont demandées de la patience, de la persévérance, de la tolérance, de l’optimisme … et une bonne dose de résistance au stress : un cocktail pas évident à réunir quand on vient de faire connaissance avec les autres membres du groupe.

Toutefois, si le groupe parvient à passer les premières étapes en restant unis, c’est un très bon indicateur pour le déroulement aussi serein que possible de la suite du projet.

Notre humble avis sur la question : Un facteur clé de succès serait d’intégrer un référent, extérieur au groupe, tout au long du projet, avec une connaissance fine des enjeux et des difficultés de ce type de projet. Il pourra ainsi rassurer les membres du groupe lors des moments « compliqués », leur donner de la visibilité sur les étapes suivantes. Il devra donc être très pédagogique et rester aussi neutre que possible, sans prendre partie, pour pouvoir accompagner la résolution des tensions.