Un petit aperçu de la mission de l’architecte …

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La semaine dernière nous vous présentions la genèse de notre projet présentée par notre architecte, Guita Maleki.

Lors de cette interview, quelques interrogations complémentaires ont alimenté l’échange, abordant notamment la mission et les difficultés de l’architecte.

En voici ici la retranscription.

Une des choses qui ressort dans ton travail est l’attention particulière que tu portes aux concepts de lumière et d’espace. C’est ce qui nous a touchés lors de la visite du projet d’extension de Chatou, car ces deux caractéristiques sont celles auxquelles nous attachons le plus d’importance dans la conception de nos futurs habitats. En quoi ces éléments sont-ils si importants pour toi ?

Dans nombre de ses citations, Le Corbusier lie intimement les volumes et la lumière dans sa vision de l’architecture. De beaux volumes dans une belle lumière, c’est, pour moi, l’essence de l’architecture : sculpter l’espace, qui à son tour va sculpter la lumière qui varie selon le moment de la journée. Maîtriser ce lien entre l’espace et le temps, pour apporter à chacun de vous son propre univers.

Quelles difficultés as-tu rencontrées pour exprimer au mieux ces deux caractéristiques dans notre projet ?

En raison de l’étroitesse de votre terrain (ndlr : 18 mètres) nous avons dû faire quelques concessions pour répondre habilement aux contraintes du PLU et à vos souhaits de surfaces et de luminosité.

C’est ainsi que, du côté de l’école maternelle, j’ai proposé une grande façade sans fenêtre principale. Sans être aveugle, puisqu’ajourée pour apporter tout de même un peu de lumière, cette façade était l’une des contraintes forte de votre projet, et une première pour moi qui n’avait jusqu’alors jamais rien proposé de tel dans mes conceptions.

Notre projet étant un peu atypique au sein de des précédentes réalisations, il t’a confronté à de nouvelles situations. Comment les as-tu abordées ?

Chaque nouveau projet apporte son lot de challenges, de défis, et le vôtre particulièrement.

Dans ses recherches sur le langage, Freud évoque des mots qui peuvent véhiculer une idée et son contraire.

Ma « philosophie » professionnelle, issue de ma propre expérience, ainsi que de mes collaborations avec d’autres architectes comme Jean Nouvel ou Massimiliano Fuksas,, pourrait s’illustrer par une formule de ce dernier, que je reprends à mon titre : transformer le négatif en positif, ou comment apporter une valeur ajoutée au travers d’une contrainte.

Pour illustrer mon propos, je pourrais citer l’appartement de Marie et Fabien, qui souhaitaient un grand vide sur séjour et un rez-de-chaussée totalement ouvert. Il était néanmoins nécessaire de soutenir l’étage au-dessus sans disposer un poteau incongru dans cet espace.

La solution que j’y ai apportée est un mur discret, à l’aplomb de la mezzanine, sur lequel vient s’accrocher l’escalier. Tout en portant le bâtiment, cela confère un côté aérien à l’escalier sans casser le volume du séjour. En intégrant la contrainte initiale, on conserve l’aspect design et fonctionnel. Il participe aux jeux visuels entre la mezzanine et le séjour. Voilà un exemple permettant de comprendre la gymnastique intellectuelle de l’architecte !

Comment le PLU, qui peut devenir une contrainte forte, influence-t-il ton travail ?

Le principe primordial est de respecter la réglementation, sinon c’est s’exposer au risque de voir son projet rejeté. Le système administratif est tel que tu ne peux pas déroger à la règle. Il faut donc savoir apporter la dose d’intelligence et de créativité pour pousser cette règle dans ses retranchements tout en conservant un projet de qualité.

Prenons l’exemple de la maison de Chatou, et de son étage en porte-à-faux. J’ai conservé le retrait réglementaire en rez-de-jardin et j’ai étiré l’étage jusqu’en limite de propriété, sans toutefois me poser dessus, donnant de la légèreté au projet. Cette proposition aurait pu être rejetée par le service de l’urbanisme de Chatou, mais elle a fonctionné car elle ne contredisait pas la règle mais l’appliquait à sa manière …

Pour Vitry, on peut  citer la façade  sans vue directe coté maternelle : l’idée est née au cours de réunions de travail d’en faire un support artistique offert aux enfants et à la ville, ce qui peut devenir le clou du projet !

C’est le défi de ce projet à Vitry : 5 habitations sur un terrain juste assez grand, la bataille étant d’essayer de garder un projet léger, esthétique, agréable et qui donne envie malgré une densité importante.

Quelles autres problématiques es-tu amenée à rencontrer au cours de tes projets ?

En premier lieu je répondrais les difficultés financières.

La crise économique impacte durablement le secteur et les projets sont contraints par les enveloppes budgétaires plus restreintes. Il reste bien entendu possible de réaliser des projets « bon marché », en limitant quelque peu la liberté de conception ou le choix des matériaux dans les premières phases du projet, ou, plus facilement, lors des finitions et de l’aménagement. Mais  l’exercice consiste à faire passer un projet ambitieux dans un budget « moyen ».

Ensuite, j’ajouterais la multiplication des réglementations.

Si elles ont souvent vocation à répondre à une exigence progressiste et tout à fait compréhensible (le respect de l’environnement et les économies d’énergie avec la RT 2012, la sécurité des personnes au travers des normes de sécurité contre l’incendie, l’accessibilité aux personnes handicapées, etc.), elles peuvent aussi entraver significativement les possibilités de l’architecte de répondre aux souhaits de ses clients. Dans votre cas je prendrais l’exemple de la surface de baies vitrées, qu’il a été nécessaire de réduire pour rester dans le cadre de la réglementation thermique.

Ces normes peuvent également avoir des répercussions financières indirectes, induites par la nécessité d’adaptations ou d’équipements destinés au respect de la réglementation ! Par exemple nécessiter du triple vitrage peut compenser la  grande surface vitrée … mais à quel prix !

Enfin, et de manière totalement personnelle à l’architecte, vient le désir de réaliser son « projet idéal ».

Je crois que l’architecte rêve toujours de concrétiser son projet idéal. Pourtant il se rend compte qu’il y a très peu de projets « idéaux », chaque projet étant le fruit d’une situation différente, avec des gens disposant de leurs souhaits propres, dans un contexte donné, avec des contraintes définies. En définitive chaque projet représente une partie de cet idéal …

Et toi, l’as-tu atteint ce rêve ?

Pas encore complètement, mais ça vient petit à petit ! Et votre projet y contribue par son originalité en tant que projet collaboratif, par la dynamique de votre groupe et votre parcours inhabituel pour parvenir à sa réalisation. Donc j’espère qu’esthétiquement aussi le bâtiment sera idéal, et qu’il reflétera l’originalité de sa genèse ! 🙂

Pourrais-tu nous dire un dernier mot pour les personnes qui pourraient être intéressées par un tel projet et souhaiteraient faire appel à toi ?

Bienvenues … mais préparez-vous 🙂 !

En effet construire est un acte volontaire très noble, qui demande un peu d’audace. Mais comme vous l’aurez déjà constaté à d’autres étapes de votre projet, la construction peut également être semée d’embûches et d’impondérables : une entreprise déficiente, un corps de métier qui ne travaille pas en pleine synergie avec les autres, les « ratés » entraînant des surcoûts, etc.

Bien sûr de bonnes surprises peuvent également se présenter, loin de moi la volonté d’être l’oiseau de mauvais augure. Pour autant que vous soyez parés, ces aléas vous affecteront d’autant que vous avez choisi d’être vos propres maîtres d’ouvrage.

Je n’aurais de meilleure métaphore que celle d’un accouchement !

Mais c’est une très belle aventure, dans laquelle j’aurais plaisir à me lancer avec vous 🙂

L’architecte en tant que créateur d’un projet d’habitat participatif : la grande interview.

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Il s’est écoulé plus d’un an depuis notre première rencontre avec Guita, l’architecte qui est une des clés du succès de notre projet participatif : de sa compétence dépendra en grande partie la concrétisation de huit rêves distincts dans un seul immeuble collectif !

Nous vous proposons aujourd’hui de découvrir un des acteurs clé de notre projet au travers de son interview.

Guita, peux-tu nous raconter comment tout cela a commencé, et quelle était ta motivation initiale face au projet d’habitat participatif que nous t’avons proposé à l’époque ?

Nous nous sommes rencontrés pendant les Journées d’Architecture à Vivre, à Chatou, lors de la visite d’un de mes projets d’extension d’une maison. Le contact a d’emblée été sympathique et ceux d’entre vous qui étaient présents ont apprécié la qualité des espaces, en me disant : on veut la même chose pour nous !

Mais le déclic s’est réellement produit en discutant, par hasard, d’un projet d’une revue d’architecture que j’avais trouvé très intéressant, et qui consistait en 2 ou 3 maisons imbriquées. Fabien m’a alors dit : « Nous avons justement le projet de construire, avec des amis, un bâtiment commun, avec des espaces collectifs, où chacun disposerait de son propre appartement. »

Nous nous retrouvions donc autour d’une motivation commune, et, très spontanément en poursuivant la discussion, nous avons ébauché la possibilité de travailler ensemble, l’idée d’un tel projet me plaisait beaucoup et nous avions comme perspective de pouvoir faire quelque chose d’original.

Au moment de démarrer le projet, as-tu identifié certains challenges ou intérêts particuliers à te lancer avec nous ?

Entre le moment de notre rencontre et le démarrage réel du projet ce sont écoulés de nombreux mois, durant lesquels vous avez progressé sur divers sujets, et ainsi mis en avant de nouvelles problématiques, telles que les carrières en sous-sol ou le financement.
Chaque projet apporte son lot de questions nouvelles, et l’un des premiers challenges motivants auquel j’ai eu à faire face a été de vous accompagner pour y apporter, ensemble, les réponses, quand bien même ces questions concernaient des aspects connexes au projet architectural.

La dimension humaine a également suscité mon intérêt pour votre projet. Il y a dans notre contrat une mission nommée « assistance à maîtrise d’ouvrage », que j’apprécie pour le rapport d’échange qui s’instaure avec les clients, où je passe de l’autre coté pour mieux guider leurs attentes et y répondre en revenant à mon rôle d’architecte. Avec vous cette relation a acquis une saveur particulièrement intéressante, parce que s’appuyant sur une réelle collaboration : c’était comme une espèce de magma avec lequel nous allions fabriquer ensemble quelque-chose, nous allions penser ensemble l’évolution du projet. On ressent dans votre projet toute votre motivation, la dynamique et l’énergie du groupe. Et c’est comme ça que vous avez surmonté tous les obstacles que vous avez rencontrés jusqu’ici, et c’est comme ça que vous surmonterez les suivants !

Enfin, je ne m’étais jamais lancé dans un projet d’habitat participatif, même si le concept m’a toujours intéressée. Les premières expériences d’habitat participatif en France, dans les années 60/70, restaient des initiatives marginales, tandis qu’aujourd’hui certains projets participatifs sont proposés par des collectivités, ou se font par le biais de la promotion immobilière. Le votre est encore plus audacieux car il s’agit d’auto-promotion !
Pour moi, cela représente un moyen original, voire transgressif, pour les habitants de s’approprier la ville à travers le logement, sans passer par le circuit du commerce immobilier ou des promoteurs.
C’est également l’intégration dans un seul et unique projet d’aspirations distinctes. Une pensée collective pour des bien-êtres individuels ! Deux facettes de l’habitat participatif que j’ai eu très envie de découvrir avec vous !

Penses-tu que certaines aptitudes ou compétences particulières soient nécessaires pour la conception d’un tel projet ?

La première particularité de votre projet ne tient pas à son architecture, mais à son contexte. L’habitat participatif est en effet un contexte de travail particulier qui requiert les aptitudes adéquates

En premier lieu je répondrais écoute et empathie.

Votre projet consiste en l’intégration en un seul bâtiment de 4 appartements, destinés à 4 couples disposant chacun de ses propres aspirations, plus un cinquième lot anonyme en habitat individuel. Il a donc fallu être à l’écoute de chacun des couples, pour que les projets individuels répondent aux attentes de chacun, mais aussi à l’écoute du groupe, pour que la fusion soit à l’image de celle que vous attendiez et partagiez tous ensemble.
L’empathie permet de valoriser l’écoute en se mettant « dans la tête » du client, et ainsi d’identifier au mieux son besoin pour y apporter la meilleure réponse.
Cet apprentissage d’une écoute collective est intéressant, et il me semble qu’avec le temps et l’expérience je sais à présent mieux entendre le désir et les besoins de mes clients.

Ensuite, des aptitudes d’accompagnement.

Il n’était pas évident au départ d’identifier toutes les difficultés que nous allions pouvoir rencontrer, alors nous avons naturellement choisi de travailler dans une relation de conseil, basée sur mes expériences : sans être spécialiste sur certains sujets, comme le financement ou le notariat, j’ai proposé de vous orienter vers les banques coopératives, j’ai taché de vous éclairer sur les assurances à contracter, donné quelques conseil sur l’étude de sol ou la purge du recours des tiers pour l’obtention du permis de construire, etc.

Et puis vous êtes des maîtres d’ouvrage « non-sachant », non professionnels, tandis qu’habituellement je travaille avec des maîtres d’ouvrage professionnels. Il était nécessaire que je puise au-delà de mes compétences d’architecte pour enrichir pleinement nos échanges et  notre collaboration, et le processus du projet m’a aussi apporté un nouvel éclairage sur mon travail.

Et puis vous devenez, par la force des choses, des vrais professionnels de l’habitat participatif en auto promotion !

Enfin, la créativité.

Bien sûr un architecte se doit d’être créatif. Dans le cas de votre projet, cette faculté a été mise à profit notamment pour tirer au mieux parti du PLU, en tendant vers ses limites pour répondre à certains de vos souhaits et optimiser les surfaces créées. Elle a également contribué à trouver des solutions dans l’organisation de vos espaces respectifs, en les conservant au plus près de l’image que vous en aviez tout en les imbriquant dans un volume restreint imposé par le PLU.

Comment as-tu procédé pour incorporer les souhaits propres à chacun des 4 couples dans une structure collective ?

Cela n’a pas été facile, mais la mise en œuvre des quelques aptitudes citées précédemment a été fructueuse. Et puis vous êtes des clients sympathiques, conscient du travail que l’architecte allait devoir accomplir.

Nous avons travaillé en bonne intelligence jusqu’à présent ! A défaut de disposer d’une précédente expérience sur un projet d’habitat participatif, j’ai usé de créativité, improvisé pour trouver des solutions, mis à profit mes diverses expériences passées pour progresser avec vous.

Finalement c’est l’expérience globale, l’intelligence globale, mise dans ce projet qui nous a aidés, ensemble, à aller plus loin, même si aucun de nous n’avait réalisé de choses similaires.

Nos réunions couple par couple, au café, en s’appuyant sur un dazibao de croquis sur calque, ont permis de mieux discuter que sur la base de n’importe quel plan ou dessin « sec » sur l’ordinateur, nécessaires au projet, mais que les gens ont du mal à lire. Et au travers de ces interactions chacun a pu s’approprier au mieux le projet, ce qui a facilité la progression de mon travail.

Avais-tu imaginé concevoir certaines choses pour ce projet, qui finalement n’ont pu être retenues ? N’est-ce pas frustrant ?

Tout comme vous j’aurais souhaité pouvoir proposer de grandes baies vitrées, mais le PLU et la réglementation thermique ont quelque peu tempéré nos désirs.

C’est un ensemble collectif dans lequel j’ai essayé d’insuffler l’esprit de 4 logements bien identifiés, en y conservant l’identité de chacun de vous. Certaines aspirations propres à du logement individuel ne pouvaient donc pas y trouver leur place. Mais on est arrivé à une typologie intermédiaire.

Et puis le rythme du projet a été soutenu, les délais courts, votre budget clairement définis dès le départ, les contraintes urbanistiques étaient assez fortes. Pour autant je crois que nous sommes parvenus à aller à l’essentiel, tout en gardant une part de magie du au caractère original apporté par l’habitat participatif, et je trouve que la surface et les besoins de chacun se sont bien accommodés avec le gabarit de bâtiment obtenu.

Même s’il est très sobre et minimaliste architecturalement, j’espère qu’il est harmonieusement proportionné, et c’est dans le détail et les prochaines phases du projet que nous irons chercher ces notes qui lui conféreront, je le crois, sa grande qualité. Nous prendrons d’ailleurs plus de temps pour développer ces détails et ainsi parvenir à quelque chose de vraiment qualitatif.

Ce projet n’est donc pas du tout une source de frustration !

Je suis assez fière du résultat, des espaces intérieurs, je pense qu’il y aura de très beaux volumes. J’ai insisté pour qu’on puisse conserver les hauteurs sous plafond, la surface de vitrages, même s’il a été nécessaire de faire quelques concessions, et je crois que la relation aux jardins et à l’espace environnant sera très intéressant.

De plus, les coteaux de Vitry sont un site exceptionnel, et Vitry, elle-même, une ville de mutations et d’expérimentations créatives. Un joli contexte tout ça !

Penses-tu renouveler cette expérience avec un nouveau projet d’habitat participatif ?

Oui, très certainement ! Et vous ? (rires)

 

La suite de l’interview la semaine prochaine. Vous y découvrirez la manière de travailler de Guita et son approche de notre projet.

A bientôt !

A Vitry, quand on se promène il faut avoir les yeux partout…

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Comme on vous l’a déjà dit ici et ici, on a un projet dans le projet. A savoir une fresque « street art » sur notre façade donnant sur la cour de l’école maternelle.

« Street art » ou « graph » ?

Parceque ce n’est pas la même chose, nous l’avons appris dimanche grâce à Jean Philippe.

En effet, ce qu’on appelle street art, c’est de l’art sorti des galeries, fait par des artistes de formation, qui sont issus des écoles d’art (ou de design, de communication, etc) Ils utilisent plusieurs techniques, comme le pochoir ou le collage. A la différence des grapheurs qui n’utilisent que de la peinture en bombe et n’ont pas appris l’art de façon académique. Ces deux courants se côtoient à Vitry et peuvent même être amenés à collaborer pour le grand bonheur des habitants.

Mais qui est Jean Philippe ??

Jean Philippe à été notre guide aujourd’hui pour une longue balade dans Vitry à la découverte de la facette artistique de cette ville de banlieue un peu comme les autres, mais pas tant que ça.

Cette balade était organisée par l’association de Jean Phillippe : Vitry’n urbaine, qui à pour objectif de faire connaitre et développer l’art urbain vitriot. C’est par l’intermédiaire de cette association que nous allons développer notre projet de fresque avec un ou des artistes .

Accompagnés de notre guide, nous avons déambulé plus de 3 heures dans Vitry, d’abord dans le quartier de l’hôtel de ville puis vers d’autres « spots » d’artistes, pour finir par croiser un groupe en plein travail dans un cadre très bucolique.

Place aux photos !

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Les réservations se font sur le site du comité du tourisme du Val-de-Marne pour la somme modique de 6€.

Des sites pour plus d’infos et de photos :

C 215

carte des oeuvres

Avataar

Bebar

j’aime Vitry

 

 

C’est bientôt les « journées d’architecture à vivre »

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Les JAV dont on vous à déjà parlé dans l’article sur le choix de notre architecte se déroulent tous les ans au mois de juin, sur 2 week ends (du vendredi au dimanche), cette année ce sera les 12/13/14 et 19/20/21 juin.

Qu’est ce que c’est ?

Ce sont des visites de maisons/appartements d’architectes en présence de l’architecte et en général du propriétaire du logement. On peut y voir de tout, du réagencement intérieur jusqu’à la construction totale. Les visites se font partout en France, pas besoin d’être parisien.

Comment on s’inscrit ?

Sur le site JAV, une quinzaine de jours avant les week ends de visite. Toutes les visites sont répertoriées, classées par région, puis par département. Vous choisissez les visites et les horaires, vous payez la modique somme de 2€  par personne et par visite.

Comment ça se passe ?

Après vous être inscrit sur le site, vous recevez l’adresse de la visite. Le jour dit, à l’heure dite, vous vous rendez sur les lieux, (en général vous y rencontrez d’autres visiteurs) où vous êtes accueillis par l’architecte et la visite commence. Vous pouvez poser toutes les questions que vous voulez et si les propriétaires sont là, c’est encore mieux, ils adorent vous raconter leur aventure (un peu comme nous en fait !)

Trucs et astuces : Si vous vous lancez dans les JAV, je préfère vous avertir, il faut avoir un peu temps et une bonne connection internet. Le site de réservation est pris d’assaut et souvent saturé. Dans vos plannings prévoyez une heure au moins par visite et tenez compte des temps de trajet entre deux sites pour ne pas courir (vécu). Personnellement je prévois 2 heures entre chaque créneau pour être tranquille (une visite à 14 h et la suivante à 16 h par exemple) et je regroupe les visites par secteur géographique (c’est assez casse tête).

Voilà vous savez tout, ah non, j’ai oublié de vous dire que les inscriptions commencent aujourd’hui et c’est par ici !

Info supplémentaire mais non moins intéressante : les 12 et 13 juin, ce sont les agences d’architectes qui ouvrent leurs portes. Plus d’infos ici.

C’est quoi un recours de tiers dans le cadre du permis de construire ?

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Edit du 11/09/2017 : Suite au commentaire d’un lecteur attentif et pour éviter toute ambiguité et autres quiproquo, il est évident que le passage sur les arts martiaux est un passage qui se veut humoristique. Les expériences montrent toutefois qu’il n’est pas évident de percevoir l’humour chez qqn que l’on ne connait pas. Je me dois donc de rétablir la vérité : aucun des membres de BBP ne dispose d’une ceinture noire. Je dois également confesser que nous n’avons pas (encore) fait de stage commando !

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Vous vous souvenez que notre permis de construire a été validé le 23 mars dernier … définitivement ? pas complètement, en fait !

Après une étude de 3 mois, la mairie a confirmé que notre projet respecte bien le PLU, mais une procédure a été mise en place pour que les « gens » puissent indiquer que notre projet ne leur convient pas. La procédure prévoit donc qu’un tiers puisse déposer un recours. La conséquence : la remise en cause complète ou partielle de notre projet. Et une remise en cause partielle, pour peu qu’elle soit fondée, se traite via un permis modificatif.

Evidemment n’importe qui ne peut pas faire n’importe quoi n’importe comment n’importe quand … Et c’est exactement le sujet du jour 🙂 ! Vous venez ?

 

Pas n’importe quand : 2 mois à partir à partir de la publicité du permis de construire 

Panneau à afficher de manière visible

Panneau à afficher de manière visible

Après l’obtention de notre permis, nous nous sommes dépêchés d’afficher un panneau (ce que vous voyez sans doute souvent sans y faire réellement attention) assez grand, avec tout un tas d’informations obligatoires, dont le numéro de permis et l’identité du bénéficiaire.

Pourquoi ? Car c’est à partir du jour d’affichage de ce panneau qu’a démarré le compte à rebours de 2 mois ! Les « gens » disposent en effet de 2 mois pour déposer un recours. Et pour éviter toute contestation, nous avons fait constater ce dépôt par un huissier … ça coûte quelques sesterces, mais ça sécurise.

Evidemment, il faut que ce panneau soit visible, il ne s’agit pas de le cacher à un endroit où personne ne peut le voir …

Il parait que vous pouvez également prendre une photo horodatée, l’imprimer et vous l’envoyer par lettre recommandée avec accusé réception. Il vous suffit de ne pas ouvrir le courrier que vous recevrez pour prouver (si on vous le demande) que la photo a été prise au moment où vous le prétendez. C’est sans doute vrai, mais nous avons préféré ne pas prendre le risque.

Pas n’importe qui : tout le monde ne peut pas déposer un recours sur notre permis 

illustration_donCorleone

I’m gonna make you an offer you can’t refuse !

Non, inutile de courir déposer un recours pour nous embêter, hé hé, bande de petits malandrins… 1) à l’heure où vous lirez ces lignes, il sera trop tard et 2) vous devez justifier que notre projet affecte directement la jouissance du bien que vous habitez ou louez de manière régulière ou que vous habiterez / louerez prochainement (car titulaire d’une promesse de vente ou d’un bail). N’importe quel lambda ne peut donc pas déposer un recours sur notre projet !

C’est ensuite à la mairie d’apprécier la réalité de votre intérêt. Si elle estime que votre recours n’est pas fondé, nous avons l’opportunité de demander des dommages et intérêts pour procédure abusive. Vous voulez jouer 😉 ?

Il faut aussi que je vous rappelle que tous les membres du projet sont a minima ceinture noire d’un art martial (Krav Maga, Ju-Jitsu, Lean Six Sigma …), que nous sortons tous de plusieurs stages commando (pour forger l’esprit d’équipe) … mais j’dis ça, j’dis rien, hein 😉 !

Pas n’importe comment : le recours doit être notifié aux bénéficiaires du permis (nous) 

Je vous épargne le détail de la procédure que vous trouverez facilement en ligne si cela vous intéresse. L’important pour nous est de savoir qu’un recours doit nous être notifié pour être valable. Autrement dit, si un tiers a déposé un recours, il est obligé de nous tenir au courant sous peine de voir annuler son recours.illustration_LRAR

Que se passe-t-il en cas de recours fondé ? 

La mairie transmet le dossier au tribunal administratif et c’est un juge administratif qui décidera si le recours remet totalement ou partiellement en cause la délivrance du permis de construire.

Dans le cas d’une remise en cause partielle, nous aurions eu la possibilité de traiter le recours en adaptant les plans de notre projet via une demande pour un permis modificatif. Cela nous aurait sans doute faire perdre quelques semaines / mois, mais n’aurait pas remis en cause l’ensemble de notre projet.

Intégrer le délai de recours des tiers dans l’achat du terrain

La bonne pratique consiste à intégrer ce délai de recours de tiers dans les clauses suspensives de la promesse de vente (c’est ici pour le rappel des clauses suspensives) pour être sur d’acheter le terrain en disposant d’un permis de construire purgé de tous recours … sauf que cela allonge d’autant le délai de la promesse.

Nous vous avons déjà expliqué qu’il n’est pas évident de faire comprendre à votre vendeur que le délai entre la promesse de vente et la vente, ne sera pas de 3 mois (comme c’est souvent le cas), mais plus proche de 10/12 mois … du coup, dans la négociation, nous avons accepté de lâcher sur le délai de recours de tiers.

Le risque ? Nous avons estimé qu’il était assez faible, notamment car nous sommes allés à la rencontre de nos futurs voisins (avec une boite de chocolat, forcément) pour leur expliquer notre projet. Car la meilleure manière de traiter les recours, c’est de ne pas en avoir 😉 !!

Conclusion : Notre projet n’a pas généré de recours, nous venons donc de passer une nouvelle étape de notre projet !! Nous disposons d’un permis de construire purgé des recours de tiers. Prochaine étape : finaliser l’achat du terrain. Stay tuned !! 

 

Qui contacter sur l’habitat participatif pour obtenir des informations ?

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Qu’est-ce-que vous faites quand vous décidez de vous lancer dans une aventure sans tout maîtriser du sujet ? Un de mes premiers réflexes est de poser la question à mon moteur de recherche privilégié : il a forcément des éléments de réponse !

Bien sûr, il faut savoir poser la bonne question avec les bons mots clés,  il faut parfois décrypter les réponses, et ne pas toujours se contenter des résultats de la première page, mais avec un peu d’effort vous commencez à identifier quelques éléments de réponse qui vous permettent d’affiner votre recherche (mais je ne suis pas là pour vous apprendre à utiliser un moteur de recherche !).

Parmi les premiers éléments que je trouve, je me dis que les associations et les collectivités locales peuvent être une bonne source d’informations et vous continuez à creuser … et c’est ce que je vous propose aujourd’hui : décrypter partiellement le maquis des associations et des collectivités locales.

Premier constat : beaucoup d’acteurs   

Vous vous doutez bien que je n’ai pas utilisé le terme « maquis » complètement par hasard. Faites le test d’une recherche Google avec « association habitat participatif » et vous comprendrez : beaucoup de résultats, difficile de faire le tri.

Illustration_foule2On trouve moultes associations de promotions, de discussions, de conseils, plus ou moins militantes, des réseaux d’associations, des coordinations d’association de particuliers, de professionnels. On trouve également des entités de collectivités territoriales.

Lesquelles je contacte ? Ok, on n’a rien sans rien et il faut bien faire quelques efforts : je clique sur les premiers résultats. Je commence à collecter quelques informations intéressantes, souvent des thèmes « évoqués » qui vont alimenter ma réflexion.

Deuxième constat : beaucoup de bénévolat pour les associations, parfois hyper-spécialisées 

Mais le principal problème que je rencontre lors de mes recherches : la fraîcheur et la qualité des informations.

En effet, toutes ces bonnes initiatives reposent très souvent sur le temps libre de bénévoles, passionnés par le sujet, prêts à donner de leur temps … mais qui n’ont pas que ça à faire ! Je tombe donc bien souvent sur des sites dont la dernière mise à jour remonte à « longtemps » : elle a l’air super intéressante la réunion … ah mais, elle est passée depuis plus de 3 ans, dommage !

Pas grave, y’a une adresse mail, rien ne remplace un « véritable » échange. Nouveau problème : mes mails de prise de contact sont plus proches de la bouteille à la mer et il faut croire qu’une bonne partie de mes mails n’a toujours atteint les côtes.

On trouve également des associations très militantes, qui participent aux réflexions, notamment sur la loi ALUR avec les collectivités / administrations. C’est intellectuellement très intéressant et très important sur le long terme, mais moi, je suis plutôt à la recherche d’informations pratico-pratiques à court-terme. Je reviendrai vous voir quand mon niveau d’expérience sera un peu plus élevé, je pourrai alors apporter ma pierre à l’édifice !

Troisième constat : des périmètres difficiles à cerner pour les collectivités locales 

Autre problème rencontré lors de mes recherches : j’identifie des collectivités locales (mairie, communauté de mairie, département, région, …) qui ont mis en place des services qui traitent de l’habitat participatif.

Génial, je commence à prendre contact … pour me rendre compte que ces entités ont souvent des périmètres géographiques bien précis (et forcément le mien n’en fait pas partie) ou des périmètres de compétences bien définis : « – Désolé, nous, ce sont les cas de rénovation / insalubrité / avec bailleur sociaux que nous accompagnons (rayer la mention inutile)

– Et vous n’auriez rien sur les projets d’habitat participatif pour particuliers en auto-promotion ?

– Non, désolé …

– Bon, tant pis, merci pour vos informations. »

 

Conclusion : quelques associations sortent du maquis 🙂  

Le tableau est un peu négatif ? Ne vous inquiétez pas, il y a également quelques associations qui sont intéressantes, y compris pour notre type de projet :

La CAHP (Collectif d’Animation pour l’Habitat Participatif) : son site internet ne lui rend pas hommage, mais j’ai rencontré son président lors d’une réunion d’information organisée par les Acteurs du Paris durable. La CAHP organise régulièrement des visites / rencontres d’habitat participatif existant, ainsi que des formations concrètes (ex : les acteurs d’un projet d’habitat participatif / les outils juridiques et la gouvernance d’un groupe). C’est également au travers de cette association que nous avons pu faire la connaissance avec d’autres porteurs de projets, proches du nôtre et d’échanger nos expériences pour avancer mutuellement !

La Coordin’action Nationale de l’Habitat Participatif : Elle regroupe plusieurs associations, dont la CAHP et organise des journées portes ouvertes et participe aux journées nationales de l’habitat participatif.

Conclusion ? Difficile de s’y retrouver, mais avec un peu de persévérance, de curiosité et de communication, vous trouverez forcément une personne qui connait une personne qui connait une association qui pourra vous aider dans votre projet 🙂 … et au passage, vous pouvez aussi en profiter pour faire part de vos propres expériences pour aider d’autres projets !

 

Wou-ouh, y’a quelqu’un ??

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Oui, cela fait quelques semaines (2 pour être exact) que nous ne vous avons pas donné de nouvelles de notre projet … rassurez-vous, nous sommes toujours là !

Les traditionnels ponts du mois de mai et l’apparition des premiers rayons de soleil, ne favorisent sans doute pas la production d’articles de blog … il n’y a néanmoins pas que ça qui nous occupe actuellement !

IllustrationPrêtImmoNos attentions et nos énergies sont en effet concentrées sur la recherche d’un financement. Nous reviendrons plus en détail sur les difficultés liées au financement d’un habitat participatif (oui, je peux déjà vous dire que c’est loin d’être évident …). Aujourd’hui, nous avons les idées (le permis de construire, les plans, …) mais pas complètement le pétrole !!

Vous commencez à nous connaître, nous sommes prévoyants, et nous n’avons pas attendu la dernière minute pour solliciter les banques (au travers de notre courtière, que nous vous présenterons également dans un prochain article) … nous ne sommes plus très loin d’un accord, mais encore faut-il pouvoir traiter les derniers « détails » (et vous savez comme moi que le Diable se cache souvent dans ces détails, le fourbe !).

Cette recherche du Graal financier est d’autant plus dans notre actualité « chaude » que l’échéance de notre promesse de vente est proche. Concrètement, les propriétaires du terrain se sont engagés à nous réserver le terrain jusqu’à une date définie dans la promesse de vente. Quelques mécanismes permettent de prolonger ce délai de quelques jours pour traiter la paperasserie … mais nos vendeurs vont finir par s’impatienter !

Nous restons optimistes, la situation devrait se débloquer dans les prochains jours !! Stay tuned !

L’Etat Descriptif de Division

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Yannick vous a déjà expliqué il y a un moment déjà pourquoi nous avons décidé de créer une SCIA – Société Civile Immobilière par Attribution – pour héberger notre projet d’habitat participatif.

Aujourd’hui, je vais vous expliquer comment créer une SCIA … ou plutôt la première étape !

Qu’est-ce qu’un état descriptif de division ?

La SCIA, comme son nom l’indique, consiste à attribuer des lots (plutôt que des parts) aux associés. Or pour que des lots puissent être attribués … il faut d’abord qu’ils soient décrits 😉

C’est là qu’intervient l’Etat Descriptif de Division : il s’agit d’un tout premier extrait de notre futur règlement de copropriété, dans lequel chaque lot (c’est-à-dire chaque appartement, parking, …) est décrit et quantifié en 1000èmes de l’ensemble de la copropriété.

Qui rédige l’état descriptif de division ?

Un Etat Descriptif de Division (EDD) ne peut être rédigé que par un géomètre. C’est la loi. C’est une des missions des géomètres.

Après un rapide « appel d’offres » auprès de plusieurs géomètres, un coup de fil surréaliste à l’un d’entre eux qui me faisait un devis 4 fois plus important que les autres (vous êtes sûr que mettre des couleurs sur nos plans coûte 1 500 € monsieur ???), nous avons de nouveau mandaté le cabinet ALTIUS (qui a fait notre plan topographique), toujours pour les mêmes raisons : leur offre était la plus pertinente et la plus transparente pour un bon prix. Et nous savions déjà qu’ils font du bon travail.

Comment le géomètre prépare l’état descriptif de division ?

Dans notre cas, le géomètre a travaillé sur la base des plans détaillés au 1/125ème fournis par notre architecte pour préparer la demande de permis de construire. C’est assez rare pour les géomètres de travailler sur cette base – ils ont plutôt l’habitude de faire les plans eux-mêmes sur visite (dans notre cas, le bâtiment n’existant pas, ç’aurait été un peu compliqué 😉 ), ou d’utiliser les plans fournis par les constructeurs une fois le bâtiment terminé.

ExtraitEDDAprès étude de nos plans, le géomètre, moi et l’ensemble du groupe avons eu pas mal de discussions sur : est-ce que telle clôture mitoyenne entre 2 lots appartient à l’un, à l’autre, aux 2 en indivision ou à l’ensemble de la co-propriété (entendez : qui va payer son entretien) ? comment attribuer des terrasses sur le toit aux lots du deuxième étage alors qu’ils n’y ont pas d’accès direct (seulement un escalier commun) ? est-ce que le « 5ème lot » (rebaptisé 15ème lot au cours de l’exercice – eh oui, en comptant toutes les places de parking et les terrasses, on arrive à 15 lots !) paie pour l’entretien du chemin qui mène au grand bâtiment (la réponse est non) ? …

Suite à cela, le géomètre a mis nos plans en couleurs, fait mouliner sa calculette à tantièmes … et rédigé notre EDD !

A quoi ressemble un état descriptif de division ?

TableauTantièmesJ’ai reçu il y a quelques jours notre EDD. C’est :

  • nos plans mis en couleurs qui permettent de bien identifier chaque lot et les parties communes,
  • un document qui décrit le futur ensemble immobilier en détail : l’ensemble, les parties communes générales à tous les copropriétaires, les parties communes spéciales à certains copropriétaires (par exemple la fameuse clôture entre les lots 1 et 2), les parties privatives …
  • un tableau de répartition des charges communes en fonction des tantièmes que représente chaque lot.

Absolument tout est pensé pour la vie de la copropriété future ! Les charges d’eau froide, le chauffage, l’entretien de la rampe d’accès au parking …

Et les tantièmes sont calculés intelligemment : un coefficient est appliqué pour qu’une terrasse, un jardin ou un parking ne compte pas autant qu’un appartement, un autre est appliqué en fonction de l’ensoleillement du séjour, etc.

Bref, nous n’avons plus qu’à transmettre ce document à notre notaire (et surtout le tableau), pour qu’elle puisse finaliser notre projet de statuts de SCIA avec le détail de quels associés possèdent quels lots !

Prochaines étapes : la finalisation des statuts, et … l’immatriculation de la société 😉

Tickets, s’il-vous-plaît !

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Si vous êtes allés voir la page de présentation de nos partenaires, vous avez sûrement remarqué que nous y mentionnons un « bureau de contrôle ». Et pourtant, nous ne vous en avons encore jamais parlé ici. Eh bien, aujourd’hui ce sera chose faite 🙂

A quoi sert un bureau de contrôle ?

Donc, pourquoi faisons-nous appel à un bureau de contrôle ? Non, ce n’est pas pour vérifier que nous avons bien nos titres de transport … ni vous, pour pouvoir lire ces lignes … bon ok j’arrête c’est vraiment un mauvais jeu de mots, désolée j’ai pas trouvé mieux !

Le bureau de contrôle est un organisme agréé par l’état, dont le rôle est d’identifier et de réduire, dès les premiers plans, les risques liés au projet de construction : solidité des ouvrages, sécurité incendie, sécurité des personnes en cas de séisme … Mais aussi de vérifier que les obligations légales sont respectées : exigences d’isolation thermique, acoustique, accessibilité des personnes handicapées …

L’intervention d’un bureau de contrôle est obligatoire dans certains cas de construction : bâtiments publics, bâtiments qui font plus de 28 mètres de haut, bâtiments construits en zones sismiques … je vais m’arrêter là, si vous voulez la liste exhaustive vous pouvez aller voir Wikipedia 😉

Dans notre cas, elle n’est pas obligatoire. Pourtant, nous avons décidé d’y faire appel parce que :

  • n’étant pas du métier nous-mêmes, cela nous permettait d’avoir l’avis d’un tiers sur les travaux de notre architecte et son bureau d’études techniques (même si nous avons une totale confiance en eux, c’est toujours bien d’avoir l’avis d’un tiers spécialiste, qui plus est),
  • les assureurs, mais aussi les banques, apprécient largement (quand ils ne le rendent pas obligatoire) la présence d’un bureau de contrôle sur un projet de construction,
  • le coût du bureau de contrôle, comparé au coût total de la construction, est très faible. S’il peut permettre d’éviter que la construction s’effondre … ça vaut le coût 😉

Bref, nous avons fait appel à un bureau de contrôle parce que nous voulons donner toutes ses chances à notre projet, tant pour avoir un immeuble solide que pour obtenir une assurance dommage-ouvrage intéressante et un prêt immobilier !

Comment avons-nous sélectionné notre bureau de contrôle ?

Eh bien, pour une fois je ne m’étendrai pas trop là-dessus, nous avons fait un peu comme d’habitude :

  • demandé leur devis à plusieurs prestataires,
  • évalué l’offre la plus pertinente techniquement ET financièrement,
  • négocié un petit peu 😉

Bref, nous avons sélectionné Risk Control parce qu’ils ont été réactifs à notre demande de devis (certains m’ont répondu après 4 semaines, d’autres … jamais), que leur offre montrait qu’ils avaient réellement étudié notre dossier avec sérieux (et pas simplement balancé un devis « standard »), enfin, que leur offre financière, quoique pas la plus faible, restait raisonnable, et surtout, transparente.

Comment se passe la prestation d’un bureau de contrôle ?

AvisBureauContrôleEh bien pour le moment je ne pourrai vous parler que de la première partie de son travail, puisque celui-ci doit se poursuivre jusqu’à la fin du chantier …

La première étape de sa prestation a consisté à étudier nos documents de conception, et à émettre son avis dans le cadre des 4 missions que nous lui avons confiées : solidité des ouvrages, sécurité incendie, mais aussi respect des normes thermiques et d’accessibilité handicapés.

AvisDefavorablesBureauContrôleNous avons donc reçu notre premier « rapport de contrôle technique » peu de temps avant de déposer notre demande de permis de construire. Ce rapport contenait des avis favorables et défavorables sur des sujets comme les ouvrages de fondation prévus, la résistance au feu des structures prévues, les calculs de consommation d’énergie en cas de température extrême … Les avis défavorables étaient bien sûr expliqués, ce qui a permis à notre architecte et au bureau d’études techniques de corriger tout ce qu’il fallait, juste à temps pour déposer notre demande 🙂

La suite des travaux du bureau de contrôle consisteront, d’après ce que j’ai compris, à émettre de nouveaux rapports sur la base de :

  • nos documents d’appel d’offre aux constructeurs (la prochaine GRANDE étape de notre projet) : c’est le « Rapport Initial de Contrôle Technique »,
  • les documents « d’exécution », décrivant la future construction, rédigés par les constructeurs,
  • les ouvrages construits, après visite,
  • un récapitulatif de l’ensemble des points qui n’ont pas été résolus à la fin de leur prestation : c’est le « Rapport Final de Contrôle Technique ».

Mais je vous parlerai de tout ça beaucoup mieux quand on sera passés par là … stay tuned !

Bilan taupin

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Vous vous souvenez de nos petites taupes, équipées de leur GoPro, qui sont allées voir les carrières en dessous du terrain sur lequel nous voulons construire notre immeuble ?

Mais si, ces carrières qui nous font faire des trous dans le terrain et qui font des trous dans le budget …

Eh bien, elle n’ont pas encore fini de nous en faire, des trous ! Les taupes vont devoir se remettre au travail.

Mais rembobinons un peu, que je vous explique le pourquoi du comment.

Le rapport des taupes

RapportTaupinLe rapport d’étude géotechnique donnait un bilan précis des trous qui ont été faits, où ils ont été faits exactement, jusqu’à quelle profondeur, et de ce qu’il y avait dans le sous-sol à ces niveaux-là.

Le résultat est plutôt positif : aux 3 endroits où nous avons fait faire des forages, les carrières sont bien remblayées, il y a très peu de vides, et la nature du sol le rend suffisamment stable pour que nous n’ayons pas à faire faire de fondations spéciales …

Mais c’est à l’Inspection Générale des Carrières de confirmer que les forages ont été faits dans les règles, que les remblais sont suffisants, et, le cas échéant, c’est à elle de nous imposer de combler les trous.

L’avis de l’Inspection Générale des Carrières

Conformément à la procédure à suivre, nous avons donc joint ce rapport à notre demande de permis de construire. C’est la Mairie de Vitry-sur-Seine qui l’a transmis à l’Inspection Générale des Carrières (IGC) pour obtenir leur avis.

PlanCarrièreEt là, frayeur ! Début mars, nous recevons un courrier de la mairie qui nous transmet un avis … défavorable 🙁 Selon les plans de l’IGC, il y a une carrière et des trous beaucoup plus importants que ceux que nous avons vus … mais nous avons foré à côté ! Ils souhaitent donc que nous refassions un trou – pour sonder précisément cette carrière.

En fait, ce n’est pas par négligence que nous avions fait forer à côté : c’est simplement que, à cet endroit précis, aujourd’hui, il y a une maison ! Et que cette maison est habitée ! Eh oui, elle est toujours habitée par ses propriétaires, en attendant que la vente définitive soit signée. Or, si vous vous souvenez bien une des conditions suspensives à cette vente, c’est que nous obtenions le permis de construire. Or, un avis défavorable de l’IGC, cela signifie … un refus du permis de construire 🙁

Les prescriptions de l’IGC

Bon, il n’y a pas vraiment de suspense ici : si vous suivez notre progression dans le projet, vous savez déjà que nous avons obtenu notre permis de construire. Mais vous vous demandez maintenant : comment ont-ils fait ? Eh bien, comme nous commençons à avoir l’habitude des embûches, et que généralement nous réussissons à les contourner, nous avons fait comme d’habitude : nous avons retroussé nos manches 😉

Notre architecte nous a beaucoup aidés sur ce sujet. C’est elle qui a contacté l’IGC, qui leur a expliqué notre cas, qui leur a demandé ce que nous pouvions faire … Suite à ces échanges, nous avons envoyé un courrier recommandé à l’IGC, pour leur dire … exactement ce que je viens de vous décrire ! On veut bien faire le trou à l’endroit qu’ils nous demandent, mais d’abord nous devons démolir la maison qui se situe dessus, et donc, nous devons être propriétaires du terrain. Pour devenir propriétaires du terrain, nous avons besoin du permis de construire. Et pour obtenir ce sésame, nous avons besoin que leur avis défavorable soit levé …

Je ne vous cache pas que nous avons été un peu inquiets jusqu’à l’échéance du permis !

Mais l’IGC a été compréhensive et réactive. Il n’y a donc plus « d’avis défavorable », mais des prescriptions : nous devrons impérativement leur déclarer le démarrage de nos travaux ; faire le forage demandé à l’endroit précis où doit se trouver la carrière ; et, le cas échéant, combler cette carrière …

Bref, tout est bien qui finit bien. Et comme je vous disais : les carrières n’ont pas fini de nous faire des trous ! Dans le terrain, et dans le budget 😉 Affaire à suivre …