Quel statut juridique pour un projet d’habitat participatif ?
Ouaih, je sais, ce n’est pas le sujet le plus funky groovy que nous ayons traité sur ce blog, mais accrochez-vous un peu, c’est un sujet intéressant !
A terme, nous souhaitons que nos logements soient gérés comme une copropriété « standard », notamment pour être libre de revendre nos appartements si nos situations respectives évoluent, mais, aussi bête que cela puisse paraître, cette copro ne peut exister qu’à partir du moment où le bâtiment existe … on fait quoi en attendant ? En attendant, on créée une structure intermédiaire … Oui, mais laquelle ? C’est en substance ce que je vais vous expliquer dans cet article !
NB : nous ne sommes pas des professionnels du droit de l’immobilier. Ce que vous allez pouvoir lire dans cet article ne reflète que ma modeste et humble compréhension du sujet, adaptée à notre situation particulière. Pour une analyse de votre éventuelle situation, le mieux reste tout de même de vous adresser à un professionnel. Et si nécessaire, nous pouvons vous donner les coordonnées de personnes compétentes.
Pourquoi une structure intermédiaire ?
Comme indiqué plus haut, nous avons besoin de créer une structure juridique intermédiaire, en attendant la création de la copropriété, pour formaliser et structurer les relations entre les associés.
Par ailleurs, bien avant le démarrage des travaux, nous mettons en jeu des sommes importantes et même si la confiance et l’amitié règnent, il n’est pas complètement déconnant de se protéger les uns les autres avec un peu de formalisme juridique.
Accessoirement, on ne peut pas toujours signer tous les documents à 8, ça devient vite lourd … Certes nous avons tous signé la promesse de vente et le permis de construire car ce sont des documents importants et engageants, mais la commande d’une étude de sol ou d’un élagage de terrain pour faciliter le travail du géomètre, ne nécessitent pas ce niveau d’engagement. Et la première question que pose en général un prestataire est « C’est pour quelle société ? Qui est le responsable à contacter ? ». Si vous commencez la relation par leur dire que vous êtes 8, ça risque de les perturber un peu !
Dans la jungle des structures juridiques
SCIA ? SCC ? Asso 1901 ? C’est compliqué …
Bon, maintenant, que nous savons pourquoi nous avons besoin d’une structure juridique intermédiaire, que choisissons-nous ? Car il existe une foultitude de possibilités …
Autant vous le dire tout de suite, nous avons opté pour une SCIA (Société Civile Immobilière par Attribution). Pourquoi ? Parce c’est la structure utilisée par beaucoup de projets participatifs et que si des gens intelligents se sont penchés sur la question avant nous, nous ne voyons pas pourquoi nous n’aboutirions pas à la même conclusion … principe de causalité : si les conditions sont les mêmes, les mêmes causes produisent les mêmes effets !
La SCI : Société Civile Immobilière
La SCI est le statut classique pour gérer des opérations immobilières à plusieurs personnes. Mais quand je suis propriétaire de 20% (par exemple) des parts d’une SCI, ces parts font référence à un bâtiment dans son ensemble, et ne sont pas liées à un logement en particulier. Je détiens 20% des parts d’une société qui est propriétaire d’un immeuble. C’est embêtant en cas de revente car je ne peux pas dire à un potentiel acquéreur qu’il devient propriétaire d’un appartement, mais « simplement » de parts d’une société.
La SCIA : Société Civile Immobilière d’Attribution
C’est justement à ce petit problème que le « A » de SCIA apporte une solution. SI mon appartement représente 20% (c’est toujours un exemple) de la surface totale de l’immeuble, donc je suis propriétaire de 20% des parts de la SCIA et je sais à quelle partie de l’immeuble sont attribuées mes parts. Comme dans le cas de la SCI, je détiens 20% des parts d’une société qui est propriétaire d’un immeuble, mais je sais à quelle partie de l’immeuble ces parts sont attribuées.
C’est également un statut que les banquiers commencent à bien connaître, ne serait-ce que par sa proximité avec une SCI. Notre dossier étant déjà suffisamment complexe, pour épargner celle-ci à nos amis banquiers Oui, les banquiers sont nos amis, car nous avons besoin de financer notre projet J … rhôoo un peu d’humour, quoi !
Par ailleurs, les démarches pour créer une SCIA sont assez simples, même si elles nécessitent la contribution d’un notaire (donc des frais de création, à compléter ensuite par des frais de transformation de la SCIA en copropriété).
L’association de loi 1901 (ie : à but non lucratif)
C’est un statut qui peut être intéressant en tout début de projet, notamment pour la facilité de création d’une association et pour donner une existence légale et juridique au projet, mais vous allez vite être limités par les possibilités de ce statut. Ex : une association ne peut être propriétaire d’un bien immobilier … c’est ballot !
Nous ne l’avons pas utilisé au début de notre projet car nous n’en ressentions pas le besoin, mais cela peut être intéressant pour des programmes plus complexes que le nôtre.
La SCC : Société Coopérative de Construction
C’est la version « coopérative » de la SCI, techniquement assez proche de la SCIA. La principale différence avec la SCIA réside dans la répartition des « pouvoirs ». Dans une SCIA, mon pouvoir équivaut aux nombres de parts que je détiens. Dans un SCC, un associé = une voix, indépendamment du nombre de parts détenues.
Nous aurions pu utiliser cette forme de société pour notre projet, mais il y a d’autres subtilités qui justifient que nous lui avons préféré la SCIA. Je vous renvoie néanmoins vers un spécialiste si ces subtilités pour intéressent.
Et quand y’en a plus, y’en a encore ….
Je vous épargne les SCIAPP (Accession Progressive à la Propriété) qui nécessitent la présence d’un bailleur social, les SCIC, les SAS et SARL …. Comme je vous le disais en intro, je ne suis pas un professionnel.
Mais la loi ALUR dans tout ça ?
En effet, si vous vous intéressez au sujet de l’habitat participatif, vous avez sans doute entendu parler des nouveaux statuts introduits par cette loi. L’article 22 de la loi ALUR crée deux formes juridiques spécifiques pour abriter les projets d’habitat participatif :
- Les Coopératives d’Habitants
- Les Sociétés d’Attributions et d’Autopromotion
Notre humble analyse des textes et de la littérature disponible en ligne montre que, dans notre cas, ces nouveaux statuts n’apportent pas beaucoup plus que les statuts existants (notamment la SCIA vis-à-vis des Sociétés d’Attributions et d’Autopromotion).
Cette loi a néanmoins le mérite de reconnaître les projets d’habitat participatif et de leur apporter une caution « légale », une manière de dire aux différents acteurs, notamment aux banquiers : « n’ayez pas peur de ces projets, ce ne sont pas des hurluberlus, l’Etat les considère avec bienveillance »
Il faut également avoir en tête qu’à l’heure où j’écris cet article, les décrets d’application de la loi ne sont pas publiés …. C’est donc un peu tard pour nous !
En synthèse, nous sommes en train de créer une SCIA notamment pour démarrer les travaux. Avant les travaux, ce n’est pas complètement nécessaire, d’autant plus que les plans détaillés sont nécessaires pour finaliser les statuts de la SCIA.
Bonjour !
Nous sommes nous aussi en train de monter une SCIA pour un projet d’habitat à Apt dans le Vaucluse.
Je vous raconterais le projet plus en détail si ça vous intéresse, mais si je viens vers vous c’est au sujet des statuts…
Nous avons déjà bien bosser sur les détails du montage juridique en SCIA, mais ce qu’il nous manque maintenant ce sont des statuts types afin de commencer la rédaction des nôtres. Ou bien la possibilité de lire vos statuts afin de pouvoir nous en inspirer…
Je vous remercie, et j’espère à très bientôt,
Jules, et les futurs habitants de MudCity
Bonjour Jules
est il possible de vous appeler car je suis également très intéressé par le modèle de statuts pour les SCIA
mon portable est le 06 32 80 30 64, je peux également vous appeler
Jean Baptiste Lefoulon
Bonjour Yannick
Nous sommes 4 personnes intéressées par le statut de SCIA pour un projet d’habitat collectif (4 petits logements) sur un terrain que nous voulons acheter sur la commune de Montreuil. Le choix de la SCIA semble idéal car est exactement ce que nous voulons faire, à savoir financer l’achat du terrain et la construction du terrain, puis la dissoudre pour passer en copropriété, chacun de nous 4 devenant propriétaire de son logement. Le notaire du vendeur nous presse pour la signature de la promesse de vente du terrain prévue en décembre et j’aurai quelques questions à vous poser, si possible par téléphone; mon numéro est le 06 32 80 30 64 – je peux vous appeler bien entendu
merci pour votre aide
Jean Baptiste Lefoulon
Bonjour Jean-Baptiste, je vous appelle demain (sans doute en fin de journée si ok pour vous).
Bonjour Yannick,
Nous sommes un collectif de trois familles. Nous souhaitons acquérir ensemble une bâtisse en Seine et Marne qui abritera deux familles et la grange sera détruite et reconstruite en bois-paille. Après avoir bien étudié la co-pro, il nous apparait que la SCIA est bien mieux adaptée au projet participatif et groupé. Le vendeur est ok pour attendre juillet pour signer mais il nous reste peu de temps pour monter la structure. Pourriez-vous me communiquer vos statuts ? merci pour vos infos précédentes, en effet le juridique est une jungle et le notaire y règne un peu en maître… Caroline : 06.31.14.32.18.
Bonjour Caroline,
Merci pour votre commentaire.
Je me suis permis de vous répondre par mail.
Bonne journée,
Yannick
Bonjour Yannick,
J’ai découvert votre blog hier et j’y ai appris déjà beaucoup de choses ! Nous sommes deux couples en phase de réflexion sur un projet d’achat de terrain à bâtir en lotissement via une SCIA en vue de construire deux maisons. La finalité étant de pouvoir diviser la copro à partir de 2022 (10 ans à compter de l’accord du permis d’aménager ayant autorisé le lotissement).
Je vous avoue, qu’à ce stade du dossier, j’ai le plus grand mal à trouver des informations fiables concernant la fiscalité et les droits afférents au partage des parts. J’ai déjà contacté 2 notaires : l’un évoque des frais de partage à hauteur de 2,5% et son confrère indique que nous serions redevable uniquement de la taxe de publication foncière.
Je souhaitais savoir si vous aviez des informations précises à ce sujet et si vous accepteriez de les partages.
Je vous en remercie par avance,
Marie
Bonjour Marie-Hélène,
Merci pour vos encouragements 🙂 ! C’est toujours sympa et motivant d’avoir la confirmation que nos articles peuvent servir !
Sans être expert de la fiscalité d’une SCIA, j’aurais tendance à aller dans le sens du 2ème notaire (avec la taxe de publication) car cela correspond à l’information que nous avons. Nous souhaitons à terme transformer notre SCIA en copro « classique » et notre notaire nous a surtout parler d’une taxe de « transformation ».
Je m’avance toutefois sur un sujet sur lequel je n’ai pas véritable légitimité et notre situation peut ne pas être complètement comparable à la vôtre. Mon principal conseil serait ainsi de consulter de vérifier lequel de vos notaires a déjà eu l’opportunité de traiter le cas relativement spécifique d’une SCIA. Au besoin, je peux vous transmettre les coordonnées de la nôtre. Elle avait traité d’autres dossiers de SCIA avant le nôtre.
Si vous avez des questions complémentaires, n’hésitez pas !
Bonne journée,
Yannick
Bonjour,
je réponds tardivement.. merci pour le partage de vos informations. C’est effectivement assez complexe mais je continue de me renseigner.
Bonne journée,
Marie
Bonjour à tous,
C’est la première fois que j’utilise un forum de discussion, me voila dans le grand bain!
Je suis très intéressée par vos échanges qui confirme notre intention d’opter pour la Scia… sauf que impossible de trouver un notaire qui accepte de faire ce montage !
Auriez vous une idée d’un site, un cabinet, n’importe quelle piste bienvenue, pour trouver un notaire compétent ?
1000 mercis par avance:-)
Perrine
Bonjour Perrine,
Bravo pour le saut dans le grand bain 🙂 !
Je peux vous proposer les coordonnées de notre notaire (en message privé) si cela peut vous intéresser. Elle est très compétente sur les SCIA. Son étude est en région nantaise et elle vient régulièrement sur Paris.
En dehors de ça, peut-être pouvez-vous contacter la chambre des notaires de votre région pour identifier efficacement un notaire qui sait traiter ce type de sujet, même si je reste surpris que des notaires refusent purement et simplement de traiter ce type de montage.
Si vous avez des questions complémentaires, n’hésitez pas !
Yannick
Oh Yannick,
1000 mercis pour cette réponse rapide et qui me redonne espoir!
Effectivement je ne comprends pas non plus les réticences des notaires que nous avons contactés…
Oui s’il vous plait je veux bien recevoir les coordonnées de votre notaire, C’est parfait si elle peut se déplacer à Paris:-)
Très cordialement,
Perrine
Mon mail:
perrinelievens@gmail.com
Merci par avance:-)
Bonjour Perrine,
Je viens de répondre à votre question par mail.
Bonne journée,
Yannick
Bonjour Yannick, nous serions intéressés pour avoir les coordonées de votre notaire. Notre projet se situe dans le nord de Rennes et nous opterions pour une SAA.
Bien cordialement, Anaïg
anaigthomas@hotmail.fr
Bonjour Anaig,
Je viens de répondre à votre commentaire par mail.
Bonne journée,
Yannick
******Bonjour une question sur la SCIA :
Un constructeur vend un terrain diviser en 2 Et veut nous faire acheter avec une scia avec un autre couple je voudrais savoir qu’elle sont les risques ? Et si c’est vrai que A l’issu de la remise des clés la scia se dissout automatiquement et que nous serons on pleine propriété à notre nom ? Et pendant la constructîon l’hypothèque est Elle sur le terrain complet ? Merci dla s l’attente d’une réponse de votre part *
Bonjour Khoum,
Vous aurez sans doute compris à la lecture de notre blog, que je ne suis pas un professionnel de la SCIA, je suis donc un peu embêté pour vous répondre précisément sur les risques. Je ne peux qu’alimenter votre réflexion avec nos expériences sur le sujet et je vous conseille surtout de vous adresser à un professionnel (un notaire) pour traiter ce sujet.
Je comprends que vous avez identifié un terrain intéressant pour une future construction et que le constructeur, actuel propriétaire du terrain, vous propose de le vendre à une SCIA dont vous seriez le co-actionnaire avec un autre couple. Votre projet de construction se fera-t-il également avec la SCIA ou aurez-vous un nouveau statut « indépendant » de la SCIA pour le projet de construction ?
Je peux toutefois vous apporter quelques éléments de réponse non exhaustif et non engageant :
– La dissolution de la SCIA ne sera pas automatique, il faudra l’organiser avec votre notaire à l’issue de la construction. Evidemment, cela représente un coût et j’avoue ne pas savoir l’estimer aujourd’hui.
– Dans notre cas, nous prévoyons de dissoudre la SCIA pour la transformer en copropriété classique et nous serons tous propriétaires de nos logements respectifs.
– Un des risques que j’identifierais est celui du montage financier. Si vous n’avez pas besoin d’un prêt pour financer votre projet, la question ne se pose pas. Par contre, si vous avez besoin d’emprunter de l’argent auprès d’une banque, sachez que votre montage peut vous compliquer la vie avec les banques, notamment car la banque pourrait demander à ce que vous soyez solidaire de l’autre couple (et réciproquement) Je vous renvoie à un autre article de ce blog sur les difficultés que nous avons rencontrées sur ce sujet.
– Vous aurez sans doute un sujet à creuser pour traiter le risque de défaillance de l’autre couple d’acheteur durant le projet de construction. Que se passe-t-il si l’autre couple ne peut plus payer ses échéances ? et réciproquement, que se passe-t-il si vous ne pouvez plus payer les autres.
Enfin j’avoue ne pas comprendre l’intérêt de votre constructeur avec ce type de montage …
Bonne journée,
Yannick
Bonjour,
auriez-vous l’amabilité de me communiquer les coordonnées de la personne ayant rédigé vos statuts. Je vous avoue que cela est assez urgent, la personne censé le faire nous ayant « lâché ».
Merci
Cordialement
Bonjour RV, je viens de répondre à votre commentaire par mail « privé ».
Bonne journée, bon courage,
Yannick
Bonjour Yannick,
C’est avec plaisir que je découvre votre blog. Merci pour toutes ces informations!
Nous sommes sur le point de déposer le PC pour un Habitat Groupé de 4 logements + communs (en Hte Savoie), dans un bâtiment agricole qui sera détruit, pour la construction en neuf (dans les mêmes volumes) d’un nouveau bâtiment (passif) en structure bois paille.
Nous sommes aussi sur le point de constituer une SCIA (qui deviendra Copropriété), et c’est bien compliqué de trouver un notaire et des statuts pour exemple.
Est ce qu’il vous serait possible de partager vos statuts?
Un GRAND merci d’avance
Très cordialement
Yves
Bonjour Yannick,
Merci d’abord de partager votre expérience et de votre générosité de réponses!
je suis moi aussi intéressé par votre expérience de SCIA;
Nous envisageons avec 3 ami(e)s de constituer une SCIA pour acquérir un terrain ; puis de construire sur ce terrain un habitat pour chacun et une maison commune. Suivrait une copropriété avec parties privatives et partie commune.
Et voici une première question:lors de l’attribution des parties privatives: elles comprennent du terrain + la maison, ou seulement la maison , le terrain initial restant partie commune?
Dans votre expérience, quels ont été finalement les différents frais (création SCIA, rédaction des statuts par le notaire, enregistrements, taxes, autres…)? Avez vous procédé à la « distribution » des lots? Quels coûts associés à la distribution?
Nous serions nous aussi très intéressés par les statuts de votre SCIA…cela nous permettrait de préparer la nôtre…
Enfin nous envisageons comme alternative l’achat d’un terrain, suivi d’un bornage, et partage en « lots » (lotissement). Puis l’achat par chacun(e) d’un lot du lotissement. Aviez vous exploré cette piste?
Merci d’avance pour votre réponse!
Yves Mathieu
Bonjour Yannick,
Je viens de voir que vous avez répondu à Anaïg Thomas tout récemment et du coup je relance mon message de janvier dernier:
Nous avons déposé le PC pour un Habitat Groupé de 4 logements + communs (en Hte Savoie), dans un bâtiment agricole qui sera détruit, pour la construction en neuf (dans les mêmes volumes) d’un nouveau bâtiment (passif) en structure bois paille.
Nous sommes aussi sur le point de constituer une SCIA (qui deviendra Copropriété), et c’est bien compliqué de trouver un notaire et des statuts pour exemple.
Est ce qu’il vous serait possible de partager vos statuts?
Un GRAND merci d’avance
Très cordialement
Yves
Bonjour,
Nous avons énormément galéré également. Contactez moi en MP je pourrais vous communiquer le nom d’un notaire qui connaît.
Cordialement
HC
Bonsoir Hervé,
Merci pour votre message. Comment je peux vous contacter en privé?
Cordialement
Yves
Bonjour,
envoyez moi un courriel à l’adresse suivante active pour la journée.
D-s1gtv2@maildrop.cc
Cordialement
Hervé
Bonjour Hervé,
Malgré ma tentative de contact avec vous via votre adresse mail temporaire, je n’ai pas eu de message de votre part.
Pouvez-vous me contacter sur: famillemarlinge @yahoo.fr
Cordialement,
Yves
Bonjour,
Je vous ai transmis mes coordonnées par courriel
Cordialement
Hervé
Bonjour Hervé,
J’aimerais également vous contacter pour des questions de choix de statut juridique, et pour rencontrer des juristes qui s’y connaissent. Pourriez-vous m’envoyer mes coordonnées par courriel ? elise.dammarez@gmail.com
Je vous remercie,
Bien cordialement,
Elise
Bonjour,
Merci beaucoup pour ce blog et toutes les informations que vous partagez. C’est une mine d’or pour nous qui sommes sur le point de monter une scia pour acheter un domaine à 4 familles. Il se trouve en région nantaise et sommes donc très intéressés par le contact de votre notaire (son étude se trouve dans le coin d’après ce que je lis dans un commentaire ;).
Nous avons entendu que la banque pourrait exiger que nous passions en copropriété pour des raisons de garantie des emprunts (hypothèque pas possible si scia). Est-ce le cas ?
De votre côté, êtes vous finalement passés en copro classique ? Pouvez-vous nous dire combien vous a couté l’opération ?
Mille mercis par avance.
Très belle journée à vous
Natacha
Bonjour Natacha. Je me suis permis de répondre à vos questions directement par mail. Bonne journée
Bonjour Yannick et merci pour ce blog passionnant ! Nous sommes en plein montage et financement pour trois petits bâtiments à restaurer en moyenne montagne et bloquons sur la structure juridique, alors que le notaire nous presse ! Peut-on avoir les statuts de votre scia si vous acceptez de les partager ? merci beaucoup
Doh et Pat
Bonjour
Nous achetons une ferme dans le Tarn à 3 familles… Nous avons monté une copropriété. Je ne connaissais pas bien la Scia… Quelles sont les avantages par rapport à la copropriété et pourquoi avez vous besoin de monter une copro après la scia( et pas des le début ?)
Grand merci
Cécile de Toulouse
Bonjour,
Je cherche un notaire qui aurait connaissance des solutions juridiques pour monter un habitat à 2 familles…
Quelqu’un aurait-il cette expérience et pourrait me conseiller quelqu’un ou me donner des conseils directement ?
Merci beaucoup !
Elise