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Motivation et persévérance, le leitmotiv d’un projet d’habitat participatif

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J’ai la drôle d’impression que beaucoup de nos articles démarrent par un truc du style « cela fait longtemps que nous n’avions pas donné de nouvelles de notre projet d’habitat participatif » ou « voilà pourquoi nous avons perdu de précieux mois …. ».

Vous aurez ainsi compris que cet article ne va pas déroger à la règle. Nous avons toutefois l’intention de ne pas en faire une tradition ! Il illustre une nouvelle fois que notre projet d’habitat participatif nécessite toujours de la motivation et de la persévérance. Nous comptons également beaucoup sur la mobilisation de nos partenaires.

Previously on BBP

Habitat Participatif : avant la démolition

Avant la démolition … la maison, ex-Belle Vitry’n !

Nous vous avions laissé avec le démarrage de la démolition de la maison existante. Pour faire simple, nous avions perdu entre 3 et 4 mois à cause d’une démarche administrative pour protéger nos voisins contre les sinistres que notre chantier pourrait occasionner.

Aujourd’hui, je vais vous expliquer pourquoi nous avons perdu quelques mois supplémentaires. Nous avons dû contourner d’autres difficultés, liées à la circulation dans notre rue et à la « taille des engins ». Oui, la taille est importante !

Habitat Participatif : après la démolition

Après la démolition … les maisons avoisinantes sont toujours debout, ouf !!

Fin février / début mars, la démolition s’est très bien déroulée. Aucun dommage n’a été rapporté (ouf !). Nous étions alors très contents de pouvoir dire : »Chouette, le chantier va vraiment démarrer avec la construction … » ! Mouah ah ah, c’est beau toute cette candeur et cette naïveté !

Que s’est-il passé ? Nous avons rencontré deux problèmes dont la conjugaison des effets nous a obligé à revoir un peu la stratégie de démarrage du chantier. La vie d’un projet d’habitat participatif n’est décidemment pas un long fleuve tranquille !

Premier problème : un arrêté municipal limitant la circulation dans notre rue

Pour la faire simple, nous avons tardivement pris conscience des conséquences d’un arrêté municipal pris en juin 2016. Cet arrêté a pour effet de limiter drastiquement la circulation dans notre rue. Il est lié a un accident grave de personne survenu à proximité de l’école maternelle, notre voisine. Autant dire que la dérogation a vite été évacuée des solutions envisageables.

Habitat participatif : beaucoup de camion à faire circuler

Il faut faire tourner l’équivalent de +150 camions pour sortir toute la terre du chantier

Le problème que cela pose est simple : les travaux doivent démarrer par la réalisation des fondations et du « trou » pour le parking souterrain. Cela fait donc beaucoup, beaucoup de terre à évacuer. Et comment évacuer facilement de la terre quand les camions n’ont pas le droit de circuler ? Notre constructeur n’était pas trop chaud pour évacuer ces tonnes de gravas à la brouette. Et le retour aux méthodes traditionnelles de l’Egypte Antique ne faisait pas partie des options que nous avons retenues. Dommage ….

Deuxième problème : la configuration du terrain

Ce problème de circulation n’aurait pas été si grave s’il n’y avait pas eu, en plus, un problème de configuration du terrain. Ouaih, c’est pas nouveau, notre terrain a une configuration un peu bâtarde. Une forme de « P » et c’est la fine jambe du « P » qui donne sur la rue, c’est donc par là que devraient entrer les engins.

Une configuration batarde, un terrain difficile d'accès

Un terrain, en forme de « P », à l’accessibilité réduite

Sauf que l’ensemble est trop étroit pour que les engins « traditionnels » (qui font généralement plus de 10m de long) puissent entrer. Quant aux engins plus petits (< 8m) soit n’existent pas, soit ne sont pas disponibles.

De même, ce problème n’aurait pas été si grave (et surtout il n’est pas nouveau) … s’il s’était présenté tout seul. Mais la conjugaison de « on ne peut pas se garer à l’intérieur » et de « on ne peut pas circuler ni se garer devant 4 fois par jour » devient très délicate à gérer !

Bref, nous avons dû chercher des solutions, entamer des démarches complémentaires. Et vous aurez compris que « démarches complémentaires » = « délais supplémentaires » = « retard  dans le démarrage du chantier » !

On fait quoi maitenant ?

Comment fait-on pour résoudre ce genre de problème ? J’ai commencé à dévoiler la solution, mais nous faisons comme nous l’avons toujours fait : on discute, on envisage des solutions, on analyse les avantages et inconvénients, on organise des réunions avec les parties prenantes, notamment les services municipaux de la voierie, on a parfois (souvent ?) des discussions difficiles, on passe son temps au téléphone, et on finit par trouver des solutions acceptables, qui permettent à notre constructeur de travailler dans des conditions acceptables, tout en ne prenant surtout aucun risque (car il est bien évidemment hors de question de prendre le moindre risque, a fortiori à proximité d’une école maternelle). Bref, on fait du participatif !

Et la solution : une solution participative, forcément !

Je vous passe toutes les alternatives envisagées et envisageables, je vous passe le nombre d’heures passées en réunions, discussions, analyses, je vous passe le nombre de mails échangés, parfois à des heures indues. Au final, nous avons mis à profit la période de vacances scolaire pour faire avancer les travaux au maximum, car c’est une période durant laquelle l’arrêté municipal est allégé. Une fois que le gros oeuvre est terminé,  nous pourrons vivre plus facilement avec les limitations de circulation dans notre rue.

Je ne résiste toutefois pas à une anecdote pour illustrer le fait que nous avons des voisins très sympas et très conciliants : une des solutions envisagées (finalement non retenue) était de « louer » une partie de leur jardin, démolir la séparation entre leur jardin et notre entrée de terrain pour faciliter le passage des engins. Je ne vous cache pas qu’à leur place, il aurait fallu être particulièrement convaincant pour que j’accepte que vous veniez piétiner ma pelouse et mes géraniums … mais nos voisins, eux, ont accueilli l’idée avec une certaine forme de sérénité et envisagé sérieusement cette location sous un angle favorable.

Mobilisation et recherche de solution pour tous avancer dans le même sens : l’intérêt du chantier !

En synthèse : frustration et retard, mais mobilisation et solutions !

En synthèse, je ne vous cache pas que ceci reste très frustrant, surtout que ces problèmes auraient pu être anticipés.  Même si l’anticipation n’aurait pas suffi pour les résoudre, peut-être nous aurait-elle permis de perdre moins de temps … mais bon, c’est ce qu’on appelle philosophiquement l’expérience.

Par ailleurs tous nos partenaires et interlocuteurs se sont mobilisés pour nous trouver des solutions, ont fait preuve d’ingéniosité pour identifier des solutions « originales » (comme celle avec la location du jardin des voisins) … bref, même si cela a généré de la frustration et des discussions parfois difficiles, tout le monde a fait en sorte que le chantier prenne le moins de retard possible ! C’est ça aussi un projet d’habitat participatif.

Et vous aurez compris que ce n’est pas ça qui va nous arrêter !! Persévérance et motivation … on ne lâche jamais rien !!

Enfin, en attendant un article sur l’avancement des travaux ces dernières semaines, une petite photo pour le teasing :

On creuse, on creuse …

 

 

We can do it

Le référé préventif : la suite de nos aventures

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Récemment, je vous expliquai le principe du référé préventif et pourquoi cette démarche nous avait fait perdre plus de 3 mois sur le démarrage de la construction de notre habitat participatif. J’avais conclu mon article (déjà long) par la réunion du 10 janvier qui devait réunir l’ensemble des protagonistes (en particuliers nos voisins concernés par la construction). Vous imaginez bien que cela ne s’est « évidemment » par déroulé exactement comme prévu … allez, je vous raconte !

D’abord un petit rappel de l’article précédent : c’est quoi un référé préventif ?
Habitat Participatif : le référé préventif

Dura lex, sed Lex

Nous avons eu recours à un « référé préventif » pour qu’un juge mandate un expert judiciaire afin que ce dernier réalise un « état des lieux » dans les maisons de nos voisins. Le principe est simple : il s’agit de faire une photo « avant / après » pour confirmer que nos travaux sont à l’origine (ou pas) du sinistre constaté chez nos voisins (ex : apparition d’une fissure, dégradation de l’état de la route, dégradation de la clôture, …). L’expert fait son rapport et en cas de sinistre, son rapport fait foi auprès des assureurs pour une prise en charge rapide.

Pour que cela reste efficace, l’expert qui nous a été désigné, a convoqué nos « avoisinants » (non, on ne dit pas voisin …) à une réunion (celle du 10 janvier, donc). A l’issue de cette réunion, l’expert s’invite chez nos avoisinants afin de réaliser ses constats et les consigner dans son rapport.

En théorie, les travaux peuvent démarrer le lendemain de la réunion. Donc vos travaux ont pu démarrer ? Eh eh eh … pas si vite … si vous suivez ce blog, vous savez déjà que rien ne se passe exactement comme prévu ! Nous ne vivons pas encore en Théorie, ce pays magique, peuplé de petits poneys qui galopent sur des arc-en-ciel et où tout se passe comme prévu mais bien en Pratique, pays où règne la loi de l’emmerdement maximum et le chaos total !

Comment se déroule la réunion de référé préventif ?

Il faut d’abord savoir que nous avons 5 voisins concernés par ce référé : 4 particuliers et une école maternelle. Les services de la voirie sont également concernés car il faut consigner l’état de la chaussée et des trottoirs qu’emprunteront les engins pour accéder à notre chantier. Nous avons de la chance, la plupart de nos voisins sont charmants, compréhensifs et coopératifs ! Pour la réunion, trois voisins étaient présents (dont l’école maternelle), ainsi que la Voierie. Un quatrième avait prévenu l’expert de son indisponibilité (un autre rdv avait déjà été fixé avec lui directement). Ne manquait donc qu’un seul voisin.

Référé préventif : il faut avoir des voisins sympas et coopératifs

Référé préventif : avoir des voisins coopératif, ça aide beaucoup 🙂

Concrètement, le 10 janvier, nous étions sur le chantier, l’expert réunit tout le monde. Nous commençons par expliquer la « philosophie » du projet. Ensuite l’expert fait la lecture de quelques articles (dans un jargon juridique peu accessible), mais a ensuite le bon goût de vulgariser pour le commun des mortels :). Nous avons ensuite suivi l’expert dans la visite des voisins présents.

Et si les voisins refusent de participer ?

En fait, c’est assez simple. Comme la convocation (envoyée en lettre recommandée) de l’expert est issue d’une décision de justice (ordonnée par le juge qui a désigné l’expert), un voisin ne peut se soustraire à la visite de l’expert. Si un voisin n’est pas disponible au jour défini par l’expert pour la réunion, il prend simplement contact avec l’expert et s’arrange directement avec lui pour convenir d’un rdv complémentaire.

Que se passe-t-il si vous avez un voisin frappé de la fameuse « phobie administrative » et qu’il ne contacte pas l’expert pour un rdv complémentaire ? Son absence sera constatée par l’expert à la réunion. La procédure prévoit alors que l’expert envoie une nouvelle convocation (avec un délai de 15 jours pour une convocation en lettre recommandée). Si malgré ces multiples relances, il continue à ne pas se rendre disponible, l’expert consignera l’absence du voisin et l’incapacité à faire l’état des lieux. Il sera alors plus compliqué pour ce voisin particulièrement distrait de faire valoir ses droits en cas de sinistre durant la construction.

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You shall not pass !

Pour l’anecdote, dans notre cas, cela s’est passé un tout petit peu différemment : il se trouve que, vers la fin de la réunion, j’ai réussi à joindre sur son téléphone fixe le voisin absent n’ayant pas répondu à la convocation. L’expert a décidé de se rendre directement à son domicilie pour prendre un nouveau rdv ou faire la visite en « live ». Le voisin a alors refusé de recevoir l’expert et lui a définitivement refusé l’accès à son domicile. C’est son droit le plus absolu, et il ne m’appartient pas de juger de la situation. Toujours est-il que l’expert a consigné ce refus dans son rapport. La procédure s’est arrêtée là pour ce voisin. La bonne nouvelle pour nous est que ce voisin peu coopératif est aussi celui qui est le moins concerné par nos travaux.

Pourquoi cela empêche le démarrage de la construction ?

En théorie, le lendemain de la visite, les travaux peuvent démarrer … sauf que dans notre cas, il y avait encore quelques « sujets » à traiter. Durant les visites pour faire l’état des lieux, nous avons constaté que les travaux de démolition et de construction allaient notamment nécessiter que nous puissions « empiéter » sur le terrain de nos voisins pour faciliter la vie de l’entreprise en charge du chantier.

Nos voisins, toujours aussi charmants et coopératifs, ont accepté le principe de nous laisser temporairement empiéter sur leur terrain (et donc d’enlever la clôture et de la remettre ensuite, évidemment). A la demande de l’expert, nous avons alors convenu d’une « convention » avec nos voisins. Autrement dit, nous avons décrit ce que nous comptions faire, les engagements que nous prenions (ex : remettre en place la clôture à l’issue des travaux). L’une des conventions était nécessaire avant de démarrer la démolition. Il nous a donc fallu attendre quelques « jours » supplémentaires pour pouvoir réellement démarrer.

Et si c’était à refaire, conseillerais-tu d’en passer par un référé préventif ?
Référé préventif : une évaluation des risques à prendre (ou pas)

L’enjeu du référé préventif : une évaluation des risques !

Malgré les difficultés et le retard que cette démarche a occasionné sur notre projet, je reste convaincu que la démarche était la bonne. Et je ne suis manifestement pas le seul à le penser. C’est toujours frustrant de perdre de précieux mois alors que nous avons tous les éléments pour démarrer la construction, cela créé également pas mal de problème (notamment à l’entreprise de construction qui mobilise des ressources qui ne peuvent pas travailler), mais si cela nous permet d’être mieux protégé, c’est un moindre mal.

La bonne nouvelle est que toutes les démarches sont terminées, nous avons reçu un courrier de l’expert qui confirme que nous pouvons démarrer car tous les éléments sont réunis :)) !! Démarrage la semaine prochaine !

 

L’habitat participatif pour les particuliers en auto-promotion, c’est pas gagné d’avance …

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L’article de Transition France parle d’une récente rencontre des professionnels du logement social autour de l’habitat participatif. Cet article mentionne rapidement l’auto-promotion. Il parle en particuliers des difficultés.

Les acteurs du logement social s’engagent pour l’habitat participatif – actualités d’Hab-Fab

Je vous accorde que cela ne nous concerne pas directement. J’ai toutefois relevé une information en particuliers, plutôt une confirmation en fait : « … que l’auto-promotion est toujours bloquée par manque de solutions de financement ou de l’impossibilité de trouver une garantie d’achèvement rendue obligatoire par la loi ALUR »

Evidemment, en tant que lecteur fidèle, vous aurez tout de suite fait le lien avec des articles précédents : nos  difficultés pour trouver un financement, ainsi que la déception concernant les derniers décrets de la loi ALUR sur la Garantie Financière d’Achèvement (la fameuse GFA).

Cette info/confirmation fait surtout écho à des discussions que j’ai eu ces dernières semaines avec d’autres groupes en auto-promotion comme nous. Ces groupes ont pris contact au travers de ce blog (oui, il y a des gens lisent ces articles ;), et ils confirment tous les difficultés pour trouver une banque pour accompagner ce type de projet (sensiblement les mêmes que les nôtres) et la difficulté « naissante » par rapport à la GFA.

I send an SOS to the world ….

Quelle difficulté naissante ? D’après ce que j’ai compris, les banques françaises n’accepteraient plus de GFA fournies par des acteurs étrangers (dans notre cas, nous avons signé la GFA auprès d’une société anglaise, amenée par un courtier français). Pourquoi une société anglaise ? Tout simplement parce que le marché français de la GFA pour particuliers n’existe pas ! En tout cas, il n’existait pas il y a 2 ans, mais je doute qu’il se soit développer depuis … cela risque vraiment de compliquer la donne !

C’est quoi la solution ? En dehors de la persévérance, j’avoue que je ne vois pas trop ce qu’un projet peut faire à son échelle. Peut-être faudrait-il que les banques fassent évoluer leur pratique et réduisent leur aversion pour le risque sur les projets en auto-promotion. La GFA ne servant fondamentalement à rien dans un projet en auto-promotion (cf. article précédent, ici), il ne s’agit pas pour une banque de prendre un risque inconsidéré, pour peu que les responsables du projet soient en mesure d’apporter d’autres garanties.

Sinon, je ne vois qu’une adaptation des décrets ALUR pour prendre en compte les spécificités des projets en auto-promotion vis-à-vis de la GFA … En attendant, je souhaite bien du courage et de la persévérance aux projets qui rencontreraient ces difficultés !

Tout ça, pour ça ?! Le décret loi ALUR pour l’habitat participatif

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Aujourd’hui, je vous propose mon décryptage du nouveau décret de la loi ALUR, publié pour préciser la nécessité d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA) dans un projet d’habitat participatif

…. oups, Médiamétrie m’appelle pour me dire que je viens de perdre la moitié des lecteurs ! Tant pis, je continue pour ceux qui s’accrochent 🙂 … merci d’être resté avec moi !

Rappel sur la loi ALUR et la GFA (Garantie Financière d’Achèvement)
Habitat Participatif, Loi ALUR, Garantie Financière d'Achèvement, GFA

ALUR : Accès au Logement et Urbanisme Rénové (loi Duflot de 2014)

Vous vous souvenez de la loi ALUR  votée en 2014. Une partie de cette loi concernait les projets d’habitat participatif, au travers notamment de la création de deux statuts pensés pour faciliter la création de ce type de projet. Nous l’avons déjà évoqué dans ces lignes : dans notre cas, ces statuts n’apportent rien (je ne parle que de notre cas, hein …).

GFA : une forme d'assurance

GFA : une forme d’assurance

Une autre petite partie de la loi concernait également les précisions sur la GFA (Garantie Financière d’Achèvement). Vous vous souvenez ? Nous en parlions dans cet article. Pour faire simple, la GFA est une forme d’assurance qui nous protège contre nous-même. Je vous laisse relire l’article pour comprendre comment nous en étions arrivés à cette conclusion qui place l’intérêt de la GFA au même niveau que celui de la mer … sauf qu’elle nous aura tout de même coûté pas loin de 20 000 € … ça fait cher le niveau de mer ! A l’époque de notre recherche d’emprunt, j’avais partagé ce constat (et le désarroi associé) avec quelques banquiers qui partageaient mon point de vue « en off », mais qui étaient obligés par les directives actuelles de nous imposer cette GFA.

Précision complémentaire : je reconnais l’intérêt protecteur de la GFA dans les projets immobiliers, je questionne surtout le manque de subtilité et de finesse d’un dispositif qui s’applique sans discernement.

2 ans pour publier un décret d'application

2 ans pour publier un décret d’application

Nous étions donc impatients de voir ce que contiendrait les décrets qui précisent l’application de la Loi. Il n’aura fallu attendre que deux ans (vous sentez le sarcasme ?) pour la publication des décrets.

Et aujourd’hui, il dit quoi le décret de la loi ALUR ?

Un article du Moniteur vous donne quelques détails, mais de ma compréhension actuelle de ces décrets, cela ne nous avance toujours pas à grand chose. Il ne vient surtout pas remettre en cause la pertinence de la GFA. Il parle d’une ouverture de crédit par un organisme habilité (banque, assurance, établissement de crédit immo, …) qui se chargera ainsi d’avancer les sommes nécessaires à la poursuite des travaux en cas de défaillance du constructeur. L’organisme va donc avancer l’argent, mais contre qui va-t-il se retourner pour se faire rembourser cette avance de trésorerie … sans doute contre le promoteur, autrement dit, nous ! Le constat est donc toujours le même : nous nous protégeons contre nous-même et en plus il faut payer pour ça !

Mais ce n’est pas complètement terminé : la liste des pièces justificatives doit être précisée dans un décret à paraître … s’il faut encore attendre deux ans pour que ce dernier soit publié, on a encore le temps de faire 2 ou 3 projets d’habitat participatif 🙂 !

Bon anniversaire de blog : déjà 2 ans d’aventures dans l’habitat participatif

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Oui, deuxième anniversaire … cela fait deux ans que nous vous racontons les aventures de notre projet d’habitat participatif ! Quel parcours en deux ans … même s’il nous reste encore pas mal d’étapes à franchir !

Il y a deux ans, nous ouvrions ce blog quasiment le jour de la signature de la promesse de vente pour notre terrain, la première « grosse » étape de notre projet. Aujourd’hui, nous venons de signer avec le constructeur qui a hérité de la lourde charge de construire nos futurs logement.

Que s’est-il passé entre deux ? Vous le savez plus ou moins si vous suivez nos aventures, mais les grandes lignes :

  • Nous avons déposé notre permis de construire en décembre 2014 et il a été validé en mars 2015
    • Remarque au passage, c’est peut-être la seule étape sur laquelle nous avons respecté le planning que nous nous étions fixé … peut-être car c’est la seule étape pour laquelle nous ne demandions de personne d’autre que nous et que les délais de validation d’un permis de construire sont inscrits dans la loi
  • Nous nous sommes mis à la recherche d’un financement, autrement qu’une banque nous prête l’argent pour financer l’opération
    • Je vous laisse vous souvenir à quel point nous avons « souffert ». Avec cette étape, nous ne sommes pas passés très loin de l’abandon du projet.
  • Nous avons affiné progressivement nos plans pour pouvoir produire un Dossier de Consultation des Entreprises (DCE) qui nous a récemment permis de sélectionner notre constructeur
  • Cette année nous aura également permis de constater que l’habitat participatif mène à tout, tout en nous insérant dans l’éco-système culturel de la ville de Vitry, en particuliers au travers du Street Art :
    • Nous avons prêté les murs de la maison existante (et vouée à la démolition) à la « Belle Vitry’n » pour que des artistes de Street Art puisse exprimer leurs talents (et ils n’en manquent pas). Cette action originale nous a apporté un peu de visibilité à notre projet : Ici, ici et ici
    • Nous avons prêté cette même maison pour la réalisation d’un clip, une expérience aussi intéressante qu’inattendue !
    • Nous avons, enfin, prêté nos murs à Arcanes Ateliers pour le déroulement d’une Criminal Quest avec un scénario original 🙂 !

 

Les grandes étapes de notre projet sur les trois premières années ...

Les grandes étapes de notre projet sur les trois premières années …

Si tout se passe bien, pour notre 3ème anniversaire, nous devrions être en mesure de vous montrer les photos d’un avancement « correct » de la construction !

Il est également d’usage de faire un bilan de l’année écoulée. Ce n’est pas compliqué, il est sensiblement le même que celui de l’an passé : Persévérance et Tenacité !

Je pense que cette devise va finir gravée sur un des murs de nos futurs logements, tellement elle représente bien ce que nous vivons : un projet qui, sur le papier, ne porte pas de difficultés majeures (j’ai cru comprendre que nous n’étions pas les premiers à faire construire un immeuble de 3 étapes + parking en sous-sol), mais pour lequel nous rencontrons régulièrement des retards car nous n’entrons pas dans les cases traditionnelles !

C’est sans doute le prix de « l’innovation », mais cela ne nous empêchera de terminer notre projet car, devinez quoi, nous sommes tenaces et persévérants !!

Une fois que le DCE est rédigé, on fait quoi, chef ?

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La semaine dernière je vous racontais comment nous avons élaboré le Dossier de Consultation des Entreprises avec l’aide de nos architectes et du Bureau d’Etudes Techniques. Aujourd’hui, je complète  cet article car vous avez sans doute plein de questions, n’est-ce-pas : comment identifie-t-on les entreprises à solliciter ? Comment analyser une offre ? Quels sont les critères de sélection ?

Ne vous inquiétez plus, j’apporte nos éléments de réponse à ces questions existentielles (au moins ….) ! Vous venez ?

 

Un seul généraliste ou plusieurs spécialistes ?

Une des premières questions à se poser est : constructeur généraliste ou assemblage de spécialistes ? Autrement dit, faut-il confier notre projet à une entreprise qui est capable d’intégrer l’ensemble des corps de métiers (menuiseries, maçonnerie, plomberie, …) ou plutôt faire appel à un spécialiste de chaque corps de métiers sachant que nous avons 11 lots différents (Démolition, Gros Oeuvre / Maçonnerie, Menuiseries intérieures et extérieures, Electricité, Étanchéité, Plomberie, …) ?

La première solution, l’approche intégrée, est plus « confortable », mais elle est réputée plus onéreuse. La deuxième nous oblige à un effort de coordination plus important (porté par nos architectes), mais est réputée moins onéreuse et elle permet de répartir le risque de faillite.

Au lancement de notre appel d’offres, nous avions un scénario hybride en tête : sélectionner 3 à 5 sociétés en capacité de couvrir les 11 lots. Au final, à la lecture de notre dernier article, vous aurez compris que nous avons sélectionné une entreprise unique. Y’a que les abrutis qui ne changent pas d’avis !

Le réseau, outil pour identifier les entreprises à solliciter pour un DCE

Le réseau, outil pour identifier les entreprises à solliciter pour un DCE

Comment identifier les entreprises à solliciter ?

Vous comprendrez assez facilement qu’il est important de trouver des entreprises de construction « de confiance » : une entreprise qui bosse bien et à un prix raisonnable. Quoi de plus efficace que de compter sur le « réseau » de nos architectes et du BET (Bureau d’Etudes Techniques) ? Ce fut assez naturellement notre première source : des entreprises avec lesquelles ils avaient déjà bien travaillé ou qu’ils avaient déjà eu l’opportunité de croiser ou qui leur avaient été recommandées par des personnes de confiance.

Avec nos réseaux personnels, ou des rencontres lors de salons (ex : Batibouw), nous avons également apporté notre contribution à cette sélection.

 

Dans le BTP, la taille compte …

Une de leçons que nous retiendrons de cette expérience : la taille compte J ! Désolé …

En effet Il est important de sélectionner les entreprises adaptées à la taille de votre projet : inutile de solliciter Vinci Construction pour une maison individuelle ou Maison Phoenix pour un programme de 120 logements.

Problème, notre projet est d’une taille un peu bâtarde : un peu plus grand qu’une maison individuelle, mais pas non plus un programme de plusieurs dizaines de logement. Il est donc « trop compliqué » pour des constructeurs de maisons individuelles qui ne disposent pas nécessairement de l’équipement adapté, mais trop petit pour un « gros » constructeur, donc pas rentable.

Il a donc fallu identifier les sociétés capables d’adresser un projet « atypique » (on commence à avoir l’habitude), et ce ne fut pas aussi facile que cela en a l’air (d’où l’importance du réseau).

Ne pas confondre respect du budget et moi-disant !

Ne pas confondre respect du budget et moi-disant !

Les critères de sélection : le budget et la confiance !

Pour avoir une bonne grille d’analyse des réponses, nous avons préparé une liste de critères de sélection pour évaluer les offres. Il y a bien sûr des critères complètement objectifs, presque mécaniques, et d’autres un peu plus subjectifs :

  • Le budget: c’est bien évidemment le principal critère, même si notre objectif n’est pas de sélectionner le moins disant, pas toujours synonyme de qualité et de pérennité
  • Le périmètre de la réponse: Ce n’est pas tout de respecter le budget, encore faut-il répondre aux besoins exprimés …
  • La fourniture et la qualité des éléments « annexes »: en complément du périmètre et du budget, nous demandons également des éléments de planning, délais de réalisation, des références, …
Confiance et motivation, deux critères subjectifs mais importants pour trouver le bon partenaire !

Confiance et motivation, deux critères subjectifs mais importants pour trouver le bon partenaire !

Deux autres critères, beaucoup plus subjectifs, étaient également importants pour nous : la confiance et la motivation. En effet, vous aurez compris que nous ne sommes pas des professionnels de la construction (ce qui ne nous empêche pas d’apprendre rapidement), et la confiance, c’est cette « petite voix intérieure » (inutile d’appeler l’ambulance tout de suite, je vais bien !) qui vous donne envie (ou pas) de travailler avec un tel ou une telle et qui vous permet d’envisager sereinement de confier la construction de votre futur logement principal à une société !

Par nature, c’est un critère difficilement quantifiable, mais c’est ainsi que nous sélectionnons tous nos prestataires (nos architectes, les taupes, le géomètre, …) et jusqu’ici cela nous réussit plutôt bien.

Comment mesure-t-on la confiance et la motivation ? Je vous accorde que ce n’est pas évident, mais des indices peuvent alimenter ces deux critères : la société a-t-elle fait l’effort de passer sur le terrain pour se faire une idée « en live » car nous insistons sur la difficulté d’accès du terrain situé dans une impasse ? La société a-t-elle posé des questions ou s’est-elle contentée de produire une réponse standard ? Les questions étaient-elles pertinentes ? Comment se déroulent les échanges ? Tous ces petits « trucs » permettent d’alimenter votre envie de travailler avec une entreprise !

 

La réception des offres : ça dépend, ça dépasse !  

Les premières réponses nous arrivent, et là, c’est le drame : la grande majorité des entreprises qui répondent ne prennent pas la peine de respecter les consignes définies par le BET. Bon, pourquoi pas, il parait que c’est « normal », que cela fait partie des usages de la profession … ça me laisse dubitatif compte tenu de mes propres expériences professionnelles sur ce type d’exercice, mais s’il avait fallu ne conserver que les entreprises qui respectent les consignes, nous n’aurions pas grand-chose à analyser.

Quelqu'un aurait-il gagner au loto récemment ?

Quelqu’un aurait-il gagner au loto récemment ?

Les problèmes se poursuivent à l’analyse des offres : le BET fait une analyse exhaustive et objective des offres en attribuant des notes sur les différents critères (budget / périmètre de l’offre). Résultat : les offres sérieuses sont largement au-dessus du budget et sur certains lots du DCE, nous n’avons qu’une seule offre, ça fait léger pour faire un choix !

Nous avons pris le temps de rencontrer l’entreprise généraliste qui nous a fait l’offre la plus sérieuse, mais avec un écart de +50% par rapport à notre budget, l’écart était trop important pour que nous puissions sérieusement envisager une négo !

Comment fait-on dans ce cas-là ? Y’a pas 56 manières de traiter le problème, nous n’avons malheureusement pas un budget extensible, nous ne pouvions nous permettre d’être « hors budget », nous avons donc été obligé de prendre le temps de relancer un nouvel appel d’offres avec un nouveau panel d’entreprises. Nous avons donc « perdu » 2 – 3 mois supplémentaires, mais il fallait bien en passer par là !

Je vous la fais courte, mais à l’issue de ce 2ème round, nous avons trouvé LA société qui nous convenait (nous vous la présenterons plus en détail dans un prochain article) : une proposition financière proche de notre budget (ça laisse de la place pour une négo), une offre sérieuse et documentée avec, luxe ultime, un planning de réalisation. Après une première rencontre, le courant passe bien …  et après une négo (rondement menée, merci Fabien), nous parvenons à revenir dans les limites de notre budget ! Que demander de plus !!

pas loin de 5 kg de contrat à signer, avec paraphe de TOUTES les pages !

Des mois d’effort pour signer + de 5 kg de papiers en triple exemplaire !

C’est comme ça que nous nous sommes retrouvés pour la signature du contrat le lundi 1er aout ! La conclusion d’une phase importante et le démarrage des aventures concrètes (qui a parlé des problèmes concrets ???). Il ne nous reste plus que quelques épreuves administratives pour envisager la démolition, les premiers coups de pelleteuse et les premières pierres !

Et si vous êtes sages, un de ces jours, je vous ferai également un retour d’expérience sur le manque cruel d’agilité dans une phase de sélection, ainsi que sur la découverte de la dématérialisation des documents et la signature pour sauver les forêts amazonienne !

Stay always tuned !

Comment choisit-on les constructeurs d’un projet immobilier : on rédige un DCE (Dossier de Consultation des Entreprises)

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Comment sélectionne-t-on les entreprises qui vont contribuer à construire les appartements de nos rêves ? C’est LA question centrale qui justifie à elle-seule la constitution du Dossier de Consultation des Entreprises (DCE). C’est en effet la phase du projet qui va nous permettre d’entrer encore un peu plus dans le concret de notre projet.

Si vous avez suivi nos dernières aventures, vous savez que nous venons de terminer cette étape. Aujourd’hui, je vous propose de vous raconter comment nous en sommes arrivés là ! On y va ?

Etape 1 : Construction détaillée des plans 

Illustration-plans-appartementCette étape nous a bien occupés sur la fin de l’année 2015, sur environ 2/3 mois. Il a fallu détailler les plans jusqu’aux moindres détails, et quand je vous parle de détail, c’est vraiment tous les détails Par exemple, il a fallu déterminer jusqu’au modèle de mitigeur de la salle de bain, le modèle de parquet dans le séjour, le positionnement des prises électriques. Et les portes, vous les voulez pleine hauteur ? sur mesure ? Et la machine à laver, vous la posez où ?

Je ne vous cache pas que se plonger dans un tel luxe de détails alors que nous sommes encore à près de 2 ans de l’emménagement, c’est un peu compliqué !

Pour cette étape, le post-it est toujours ton ami : on prend un plan imprimé à une échelle confortable, on découpe des post-it à l’échelle des meubles, des éléments de cuisine, du lit, du canapé, … et on joue : tiens, si je le positionner là … ah non, c’est pas top, je le verrai plutôt ici …. Quoique là, c’est pas mal aussi, t’en penses quoi ? Ah mais si on le pose là, ça veut dire qu’il nous faut des prises électriques ici et ici. Une fois que votre plan de post-it est relativement stable, vous pouvez jouer avec la version « digitale » du post-it avec un logiciel de modélisation 3D. Nous avons beaucoup joué avec Kozikaza, mais il doit sans doute y en avoir d’autres.

Mais c’est bien ce niveau de détail qui a permis au BET (Bureau d’Etudes Techniques) de réaliser tous les plans pour que chaque corps de métier (Electricité, Menuiserie, Gros Œuvre, …) sache exactement ce que nous attendions.

Etape 2 : le positionnement des conduits, un grand moment du projet !

Cette étape s’est faite en parallèle de la première.

Là où c’est devenu « drôle », c’est quand Guita et Emilie, nos deux architectes, ont commencé à assembler nos envies détaillées et que nous nous rendons compte qu’elles se sont pas toujours compatible les unes avec les autres, notamment pour le positionnement des conduits.

En effet, c’est sympa de positionner mes toilettes à l’endroit où je le souhaite, mais quand ils sont situés juste au-dessus de la cheminée des voisins du dessous, c’est tout de suite plus compliqué !

Comment fait-on dans ce genre de cas ? Assez simplement : on communique, on échange, on agence différemment, on ré-agence différemment et on trouve des compromis … et au bout de 46.765 versions de plans, on finit par trouver une version qui est satisfaisante pour tout le monde !

La version moderne du post-it ...

La version moderne du post-it …

 

Etape 3 : La relecture du DCE, un grand moment de littérature et de solitude !

Une fois que les plans détaillés sont finalisés, nos architectes et le BET finalisent les différents composants du DCE. Pour faire simple, c’est la version « assemblée » des plans. Le DCE est ainsi constitué de plusieurs lots : Démolition, Gros Œuvre, Menuiseries Extérieures, Menuiseries Intérieures, Electricité, Plomberie, etc…

En tant que « client final », nous devons relire et valider le contenu du DCE. Je ne vous cacherai pas que la relation de confiance avec le BET et les architectes est importante à cette étape, car il y a une grande partie du contenu de ces documents qui n’est pas accessibles au commun des mortels.

illustration_questionRelire un plan électrique, ça va, c’est assez parlant, mais relire l’étude thermique, c’est beaucoup plus « funky » !

Après cette dernière étape de relecture, l’ensemble du DCE est envoyé à tout un tas d’entreprise plus ou moins généraliste qui vont passer du temps à relire les documents et à fournir une réponse avec un des éléments les plus attendus : le budget !

Mais je vous raconterai nos aventures sur le sujet dans un prochain article . Stay tuned !

 

La sélection du constructeur : une nouvelle étape franchie sur notre projet

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Dans les articles précédents, nous vous avions promis de revenir plus souvent sur ce blog pour vous tenir au courant de l’avancement de notre projet. Hum, hum … Force est de constater que nous avons des tendances « politiciennes » en faisant des promesses que nous avons du mal à tenir … toute ressemblance avec une situation existante passée, présente ou future ne serait évidemment que le fruit du hasard !

Toujours est-il que nous revenons aujourd’hui sur ce blog avec une bonne nouvelle : après plus de 6 mois d’efforts, nous venons de sélectionner le constructeur qui va nous accompagner pour la concrétisation de tous les plans sur lesquels nous travaillons avec  nos architectes et le bureau d’études techniques.

Nous célébrons la signature du contrat

MOA, Architectes et constructeur réunis pour célébrer la signature du contrat

Et devinez quoi, cette sélection nous aura pris plus de temps que prévu ! Etonnant, non ? Pour ceux qui ne suivraient pas nos aventures avec assiduité (et je ne saurais vous blâmer compte tenu de la fréquence de mise à jour des derniers mois …), une des leçons que nous tirons de cette aventure jusqu’ici est que toutes les étapes prennent plus de temps que sur un projet « traditionnel ». Mais nous aurons l’occasion de revenir un peu plus en détail sur l’analyse de ces décalages.

Pour resituer le contexte, voici un rappel de nos principales étapes :

  • Août 2014: nous identifions un terrain et signons une promesse de vente
  • Décembre 2014: nous déposons le permis de construire auprès de la mairie de Vitry
  • Mars 2015: le permis de construire est validé
  • Août 2015: après près d’un an d’effort, une banque nous accorde sa confiance et nous prête l’argent pour financer l’opération, en commençant par l’achat du terrain.
  • Janvier 2016: nous finalisons le DCE (Dossier de Consultation des Entreprises, nous y reviendrons dans un prochain article) que nous envoyons à une première « salve » d’entreprise
  • Mars 2016: Les réponses obtenues ne sont pas satisfaisantes en termes de qualité et/ou de budget. Nous envoyons le DCE à une deuxième « salve » d’entreprise
  • Août 2016: après analyse des nouvelles réponses et négociations, nous contractualisons avec Alter Bâtiment pour un démarrage des travaux prévu pour début septembre
    • Ces travaux démarreront toutefois « doucement », car nous avons un arrêté préventif à gérer (encore un sujet dont nous vous parlerons dans un prochain article)

Moralité de l’histoire : la période estivale est une période structurante pour notre projet et pendant laquelle il se passe beaucoup de chose !

pas loin de 5 kg de contrat à signer, avec paraphe de TOUTES les pages !

pas loin de 5 kg de contrat à signer, avec paraphe de TOUTES les pages !

Pour l’anecdote, la photo du dossier qui illustre cet article, représente le « vrai » dossier que nous avons signé en trois exemplaires en paraphant TOUTES les pages : le BTP n’a donc pas encore découvert la dématérialisation et la signature électronique …

Revue de presse : 75 à 85% des logements neufs de Tubingen (Allemagne) en habitat participatif

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Voici le lien vers un article de Libération, par Léa Lejeune, à propos de l’habitat participatif dans la ville de Tubingen (90 000 habitants, Bade Wurtemberg, Allemagne) dont je vous livre quelques extraits :

  • 1 750 € / m² : c’est le coût d’acquisition des logements pour les participants au projet
  • 75 à 85% des logements sont construits en respectant les principes de l’habitat participatif

Et l’extrait qui fait le plus écho aux difficultés que nous avons rencontrées pour trouver une banque qui accepte de nous financer :  « Les banques, frileuses au départ, ne rechignent plus à accorder des prêts aux groupes d’habitants. Elles ont bien compris que le risque de défaillance de paiement d’une coopérative est divisé entre les participants et qu’à la revente, ces appartements de qualité prennent de la valeur»

http://www.liberation.fr/futurs/2014/01/19/en-allemagne-a-tubingen-une-politique-amenagee_973971

Compte tenu de nos récentes aventures sur le sujet, y’a encore du boulot pour que les banques françaises s’emparent du sujet de l’habitat participatif et comprennent que c’est un marché intéressant !

 

De la complexité d’obtenir un financement pour un projet d’habitat participatif

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Premier élément de réponse, c’est compliqué parce que c’est un projet d’habitat participatif et que tout est nécessairement plus compliqué dans un projet d’habitat participatif …. mais je vous propose tout de même d’être un peu plus spécifique en vous racontant nos aventures des 6 / 8 derniers mois sur le sujet du financement.

Sans spoiler la fin de l’article, vous savez néanmoins (cf. articles précédents) que nous avons pu obtenir ce financement. Vous savez donc que nos aventures se terminent bien ! C’est donc notre retour d’expérience que je vais vous raconter.

Au début tout va bien … 

Nous étions initialement plutôt confiants : tout d’abord, nous avons tous des situations plutôt privilégiées, donc susceptibles d’intéresser une banque. Nous disposons d’un apport confortable (plus du tiers de l’opération en cumulé). Oui, notre projet est peut-être un peu plus complexe que la moyenne, mais il ne s’agit « que » de la construction d’un immeuble … c’est loin d’être le premier, et sans doute loin d’être le dernier !!

Time is running out ...

Time is running out …

Nous étions également confiants par rapport aux délais. En effet, la promesse de vente signée fin août 2014 nous « obligeait » à contacter les banques avant octobre 2014  pour une signature de l’acte de vente définitif prévue pour le 15 mai 2015, soit plus de 6 mois pour obtenir un financement. On est large, mais ce n’est pas une raison pour s’y prendre à la dernière minute.

Néanmoins, histoire de mettre toutes les chances de notre côté, nous avons choisi de nous faire accompagner par une courtière (nous vous la présenterons dans un prochain article) disposant d’une bonne compréhension des montages « un peu » complexes. C’est donc elle qui a eu la lourde charge d’établir le premier contact avec toutes les banques de la place.

Bref, sans considérer l’affaire comme une formalité, nous nous sentions plutôt en confiance …. Eh éh éh … nous étions encore bien naïfs à l’époque !!

Raison 1 : Toutes les banques ne savent pas (ou ne veulent pas) gérer les SCIA

La SCIA est le statut juridique que nous avions choisi pour abriter notre projet (vous vous souvenez ?). Or une grande partie des banques sollicitées par notre courtière ne sait pas (ou ne souhaite pas) gérer les SCIA. La réponse a été en général assez rapide, ces banques n’ont même pas eu à ouvrir notre dossier.ビジネス文書　ファイル

Pendant un temps, nous avons considéré l’opportunité de changer de statut … sauf que la SCIA reste tout de même le statut le plus adapté à notre opération et rien ne garantissait qu’un autre statut rencontre plus de succès.

Par ailleurs, nous restions confiants (toujours) : y’a encore plein de banques sur la place, nous pouvons prendre le risque de conserver notre statut initial.

Raison 2 : nous n’avons pas individuellement la capacité financière de supporter l’ensemble des crédits du groupe

Oui, vous avez bien lu, une banque a refusé notre dossier car chaque couple n’était pas en mesure d’assumer la potentielle défaillance des trois autres. Mais M. le Banquier, on va se tutoyer tout de suite : « tu penses sincèrement que nous nous embêterions à te solliciter si nous étions tous en mesure de nous passer de toi  … ». Bref, heureusement, une seule banque nous a fait ce coup-là !

Raison 3 : ça coince au niveau du taux d’endettement

On touche là une forme de paradoxe bancaire : toutes les banques que nous avons rencontrées ont demandé que nous soyons tous caution solidaire les uns des autres (faut faire confiance à ses amis !), tout en considérant les situations individuelles de chaque couple pour évaluer notre risque-crédit et calculer le taux d’endettement. Autrement dit, je suis la Banque, je fais les calculs que je veux quand je veux, comme je veux. Dans un cas, je pense « global » (la caution solidaire), dans un autre je pense « local » (dossier par couple), si je veux !!

Corollaire : si le dossier d’un couple ne passe pas, c’est l’ensemble du montage qui est refusé !

Même si nous avons des situations relativement privilégiées, nous avons des charges (remboursement de l’emprunt immobilier en cours, crédit auto, travaux,…) qui entrent dans le calcul du taux d’endettement. Là où cela se complique un peu, c’est qu’il y autant de manière de calculer un taux d’endettement qu’il y a de banques (voire de succursales de banque). Et comme nous sommes sur un projet atypique, les méthodes de calcul sont encore plus « innovantes ».

Exemple : les banques appliquent une décote de 15 à 30% (voire plus) sur les estimations des appartements que nous comptons mettre en vente pour constituer notre apport. Je vous épargne le calcul, mais quelques points de décote additionnelle sur le montant d’un appartement se traduisent assez facilement  par quelques points d’endettement supplémentaires …

Un dossier passe donc assez facilement d’une situation « confortable » à une situation « à risque » pour une banque.

Raison 4 : Notre dossier est trop complexe pour qu’il soit rentable pour un banquier

ArticleFinancement_Illustration05C’est ainsi que nous résumons notre compréhension des échanges que nous avons eu avec quelques banques, très intéressées initialement par notre dossier (tout est dans le « initialement »).

Nous avons rencontré plusieurs fois un schéma de discussion proche de celui-ci :

  • Phase 1 : l’évangélisation: Notre interlocuteur direct en agence nous prend initialement pour des illuminés (on commence à avoir l’habitude), mais la qualité de notre préparation (en toute modestie) au travers des documents fournis (permis de construire, budget estimatif du bureau d’études techniques, dossier de présentation, ….) et des réponses apportées (soit directement, soit au travers de notre courtière et de notre notaire), nous a souvent permis assez facilement de casser cette première impression et d’être considérés sérieusement.
  • Phase 2 : la conviction : Notre interlocuteur en agence passe ainsi de l’illumination à l’intérêt manifeste pour notre projet, ce qui permet également de convaincre son directeur d’agence.
  • Phase 3 : la déception : Compte tenu de l’importance des montants en jeu, nous dépassons le seuil d’engagement d’une agence, même pour une banque privée, qui doit donc en référer à des « instances supérieures » … et là, c’est le drame, car nous n’avons pas l’opportunité de défendre notre dossier, nous ne maîtrisons plus la communication et nous finissons sans doute sous la forme d’une fiche synthétique. Et c’est ainsi que nous passons d’un dossier sérieux et crédible à un « Objet Bancaire Non Identifié » qui ne rentre pas dans les cases des formulaires synthétiques et préétablis des banques, donc qui donne une impression de complexité. L’aversion naturelle du banquier aux risques fait le reste ….ArticleFinancement_Illustration02

Vu de notre fenêtre, cela donne l’impression qu’en dehors de nos interlocuteurs directs, personne dans les « instances supérieures » n’a pris le temps d’étudier notre dossier et l’explication qui  nous semble la plus rationnelle est que notre dossier ne doit pas être assez « juteux » pour qu’une instance de décision prenne la peine d’aller au-delà de la complexité apparente. Faut dire que la faiblesse des taux pousse de nombreux foyers à acheter ou renégocier leurs emprunts. Les banques doivent donc faire face à un surcroit d’activité. Peut-être privilégient-elles les dossiers plus simples et plus rémunérateurs à court-termes ?

Comment s’en sortir ? Comment surmonter ces embuches ?

Pour les deux premières raisons, il n’y a malheureusement pas grand-chose à faire, à part attendre que les banques réalisent qu’elles vont finir par passer à côté d’un marché prometteur.

Pour la 3ème raison (le taux d’endettement), à part rester raisonnable sur les envies de surface pour conserver une « marge d’erreur », ce qui n’est pas complètement satisfaisant, il n’y a pas de réponse toute faite. Un même dossier pourra être estimé « confortable » par une banque et « à risque », voir « refusé » par une autre.

Pour la 4ème raison (la complexité versus le gain), il faut s’armer de patience et de persévérance, encore et toujours. Il faut relancer régulièrement les interlocuteurs rencontrés, sans se montrer trop insistant, mais un peu quand même, tout en restant courtois et pédagogique… bref, ce n’est pas facile, mais on n’a rien sans rien ! On s’accroche, on ne lâche rien et dans notre cas, cela a fini par payer !

Le parcours du combattant

Le parcours du combattant

L’idéal est d’avoir accès à un interlocuteur bancaire « de haut rang » (pas de bol, moi, j’ai des potes à Alger, Casa et Marrakech … les fans d’Astérix et la surprise de César vont peut-être comprendre cette blagounette truculente, pour les autres, c’est pas grave ;), mais tout le monde n’a pas l’opportunité d’accéder à ce niveau d’interlocuteur.

Comment vit-on cette incertitude de l’intérieur ?

On va pas se mentir, cela n’a pas été facile tous les jours. Nous avons connu des moments de doutes, d’incertitude donc générateurs de tension : après quelques refus pour différentes raisons, même avec de bonnes raisons de rester confiants, on se pose nécessairement des questions. Quand approche la date de signature de l’acte de vente est que nous ne pouvons toujours pas compter sur le soutien d’une banque, on se pose encore plus de questions …

Il faut aussi compter avec le stress, compréhensible, de nos vendeurs : ça fait près d’un an qu’ils nous attendent. Et nous pouvons comprendre, qu’au bout d’un moment, notre sympathie et notre bonne foi ne suffisent plus vraiment à les rassurer, d’autant que leur propre projet immobilier dépendait de la conclusion de notre affaire !

Vous imaginez donc notre soulagement quand notre interlocuteur du Crédit Coopératif nous appelle pour nous dire que c’est bon, que notre dossier est accepté !!! YES, WE DID IT !! (oui, je ne sais pas pourquoi, mais ça fait « mieux » si c’est en anglais, non ?)

Et dans un prochain article, je vous parlerai de toute l’énergie encore nécessaire pour passer de la validation de notre dossier à la signature effective de l’acte de vente du terrain …. Car vous n’imaginez tout de même pas que ce soit là aussi une formalité : j’ai encore de quoi alimenter une saison complète de rebondissements dignes de Jack Bauer !!

Stay tuned…