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Le référé préventif : la suite de nos aventures

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Récemment, je vous expliquai le principe du référé préventif et pourquoi cette démarche nous avait fait perdre plus de 3 mois sur le démarrage de la construction de notre habitat participatif. J’avais conclu mon article (déjà long) par la réunion du 10 janvier qui devait réunir l’ensemble des protagonistes (en particuliers nos voisins concernés par la construction). Vous imaginez bien que cela ne s’est « évidemment » par déroulé exactement comme prévu … allez, je vous raconte !

D’abord un petit rappel de l’article précédent : c’est quoi un référé préventif ?
Habitat Participatif : le référé préventif

Dura lex, sed Lex

Nous avons eu recours à un « référé préventif » pour qu’un juge mandate un expert judiciaire afin que ce dernier réalise un « état des lieux » dans les maisons de nos voisins. Le principe est simple : il s’agit de faire une photo « avant / après » pour confirmer que nos travaux sont à l’origine (ou pas) du sinistre constaté chez nos voisins (ex : apparition d’une fissure, dégradation de l’état de la route, dégradation de la clôture, …). L’expert fait son rapport et en cas de sinistre, son rapport fait foi auprès des assureurs pour une prise en charge rapide.

Pour que cela reste efficace, l’expert qui nous a été désigné, a convoqué nos « avoisinants » (non, on ne dit pas voisin …) à une réunion (celle du 10 janvier, donc). A l’issue de cette réunion, l’expert s’invite chez nos avoisinants afin de réaliser ses constats et les consigner dans son rapport.

En théorie, les travaux peuvent démarrer le lendemain de la réunion. Donc vos travaux ont pu démarrer ? Eh eh eh … pas si vite … si vous suivez ce blog, vous savez déjà que rien ne se passe exactement comme prévu ! Nous ne vivons pas encore en Théorie, ce pays magique, peuplé de petits poneys qui galopent sur des arc-en-ciel et où tout se passe comme prévu mais bien en Pratique, pays où règne la loi de l’emmerdement maximum et le chaos total !

Comment se déroule la réunion de référé préventif ?

Il faut d’abord savoir que nous avons 5 voisins concernés par ce référé : 4 particuliers et une école maternelle. Les services de la voirie sont également concernés car il faut consigner l’état de la chaussée et des trottoirs qu’emprunteront les engins pour accéder à notre chantier. Nous avons de la chance, la plupart de nos voisins sont charmants, compréhensifs et coopératifs ! Pour la réunion, trois voisins étaient présents (dont l’école maternelle), ainsi que la Voierie. Un quatrième avait prévenu l’expert de son indisponibilité (un autre rdv avait déjà été fixé avec lui directement). Ne manquait donc qu’un seul voisin.

Référé préventif : il faut avoir des voisins sympas et coopératifs

Référé préventif : avoir des voisins coopératif, ça aide beaucoup 🙂

Concrètement, le 10 janvier, nous étions sur le chantier, l’expert réunit tout le monde. Nous commençons par expliquer la « philosophie » du projet. Ensuite l’expert fait la lecture de quelques articles (dans un jargon juridique peu accessible), mais a ensuite le bon goût de vulgariser pour le commun des mortels :). Nous avons ensuite suivi l’expert dans la visite des voisins présents.

Et si les voisins refusent de participer ?

En fait, c’est assez simple. Comme la convocation (envoyée en lettre recommandée) de l’expert est issue d’une décision de justice (ordonnée par le juge qui a désigné l’expert), un voisin ne peut se soustraire à la visite de l’expert. Si un voisin n’est pas disponible au jour défini par l’expert pour la réunion, il prend simplement contact avec l’expert et s’arrange directement avec lui pour convenir d’un rdv complémentaire.

Que se passe-t-il si vous avez un voisin frappé de la fameuse « phobie administrative » et qu’il ne contacte pas l’expert pour un rdv complémentaire ? Son absence sera constatée par l’expert à la réunion. La procédure prévoit alors que l’expert envoie une nouvelle convocation (avec un délai de 15 jours pour une convocation en lettre recommandée). Si malgré ces multiples relances, il continue à ne pas se rendre disponible, l’expert consignera l’absence du voisin et l’incapacité à faire l’état des lieux. Il sera alors plus compliqué pour ce voisin particulièrement distrait de faire valoir ses droits en cas de sinistre durant la construction.

illustration_refus2

You shall not pass !

Pour l’anecdote, dans notre cas, cela s’est passé un tout petit peu différemment : il se trouve que, vers la fin de la réunion, j’ai réussi à joindre sur son téléphone fixe le voisin absent n’ayant pas répondu à la convocation. L’expert a décidé de se rendre directement à son domicilie pour prendre un nouveau rdv ou faire la visite en « live ». Le voisin a alors refusé de recevoir l’expert et lui a définitivement refusé l’accès à son domicile. C’est son droit le plus absolu, et il ne m’appartient pas de juger de la situation. Toujours est-il que l’expert a consigné ce refus dans son rapport. La procédure s’est arrêtée là pour ce voisin. La bonne nouvelle pour nous est que ce voisin peu coopératif est aussi celui qui est le moins concerné par nos travaux.

Pourquoi cela empêche le démarrage de la construction ?

En théorie, le lendemain de la visite, les travaux peuvent démarrer … sauf que dans notre cas, il y avait encore quelques « sujets » à traiter. Durant les visites pour faire l’état des lieux, nous avons constaté que les travaux de démolition et de construction allaient notamment nécessiter que nous puissions « empiéter » sur le terrain de nos voisins pour faciliter la vie de l’entreprise en charge du chantier.

Nos voisins, toujours aussi charmants et coopératifs, ont accepté le principe de nous laisser temporairement empiéter sur leur terrain (et donc d’enlever la clôture et de la remettre ensuite, évidemment). A la demande de l’expert, nous avons alors convenu d’une « convention » avec nos voisins. Autrement dit, nous avons décrit ce que nous comptions faire, les engagements que nous prenions (ex : remettre en place la clôture à l’issue des travaux). L’une des conventions était nécessaire avant de démarrer la démolition. Il nous a donc fallu attendre quelques « jours » supplémentaires pour pouvoir réellement démarrer.

Et si c’était à refaire, conseillerais-tu d’en passer par un référé préventif ?
Référé préventif : une évaluation des risques à prendre (ou pas)

L’enjeu du référé préventif : une évaluation des risques !

Malgré les difficultés et le retard que cette démarche a occasionné sur notre projet, je reste convaincu que la démarche était la bonne. Et je ne suis manifestement pas le seul à le penser. C’est toujours frustrant de perdre de précieux mois alors que nous avons tous les éléments pour démarrer la construction, cela créé également pas mal de problème (notamment à l’entreprise de construction qui mobilise des ressources qui ne peuvent pas travailler), mais si cela nous permet d’être mieux protégé, c’est un moindre mal.

La bonne nouvelle est que toutes les démarches sont terminées, nous avons reçu un courrier de l’expert qui confirme que nous pouvons démarrer car tous les éléments sont réunis :)) !! Démarrage la semaine prochaine !

 

L’habitat participatif pour les particuliers en auto-promotion, c’est pas gagné d’avance …

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L’article de Transition France parle d’une récente rencontre des professionnels du logement social autour de l’habitat participatif. Cet article mentionne rapidement l’auto-promotion. Il parle en particuliers des difficultés.

Les acteurs du logement social s’engagent pour l’habitat participatif – actualités d’Hab-Fab

Je vous accorde que cela ne nous concerne pas directement. J’ai toutefois relevé une information en particuliers, plutôt une confirmation en fait : « … que l’auto-promotion est toujours bloquée par manque de solutions de financement ou de l’impossibilité de trouver une garantie d’achèvement rendue obligatoire par la loi ALUR »

Evidemment, en tant que lecteur fidèle, vous aurez tout de suite fait le lien avec des articles précédents : nos  difficultés pour trouver un financement, ainsi que la déception concernant les derniers décrets de la loi ALUR sur la Garantie Financière d’Achèvement (la fameuse GFA).

Cette info/confirmation fait surtout écho à des discussions que j’ai eu ces dernières semaines avec d’autres groupes en auto-promotion comme nous. Ces groupes ont pris contact au travers de ce blog (oui, il y a des gens lisent ces articles ;), et ils confirment tous les difficultés pour trouver une banque pour accompagner ce type de projet (sensiblement les mêmes que les nôtres) et la difficulté « naissante » par rapport à la GFA.

I send an SOS to the world ….

Quelle difficulté naissante ? D’après ce que j’ai compris, les banques françaises n’accepteraient plus de GFA fournies par des acteurs étrangers (dans notre cas, nous avons signé la GFA auprès d’une société anglaise, amenée par un courtier français). Pourquoi une société anglaise ? Tout simplement parce que le marché français de la GFA pour particuliers n’existe pas ! En tout cas, il n’existait pas il y a 2 ans, mais je doute qu’il se soit développer depuis … cela risque vraiment de compliquer la donne !

C’est quoi la solution ? En dehors de la persévérance, j’avoue que je ne vois pas trop ce qu’un projet peut faire à son échelle. Peut-être faudrait-il que les banques fassent évoluer leur pratique et réduisent leur aversion pour le risque sur les projets en auto-promotion. La GFA ne servant fondamentalement à rien dans un projet en auto-promotion (cf. article précédent, ici), il ne s’agit pas pour une banque de prendre un risque inconsidéré, pour peu que les responsables du projet soient en mesure d’apporter d’autres garanties.

Sinon, je ne vois qu’une adaptation des décrets ALUR pour prendre en compte les spécificités des projets en auto-promotion vis-à-vis de la GFA … En attendant, je souhaite bien du courage et de la persévérance aux projets qui rencontreraient ces difficultés !

Comment acheter un terrain en minimisant les risques ?

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Les clauses suspensives, c’est la réponse à la question posée par le titre …. Nous les avons évoquées subrepticement la semaine dernière, je vous propose aujourd’hui de parler des clauses suspensives à l’achat du terrain ! C’est un sujet très important pour bien comprendre le risque pris à s’engager dans l’achat du terrain.

Concrètement, les clauses suspensives sont les clauses de la promesse de vente qui nous permettent de nous désengager de l’achat du terrain si nous ne pouvions pas aller au bout du projet, sans payer les indemnités compensatrices (d’un montant de 50 k€ dans notre cas) … c’est donc assez sensible !

Promesse de vente ? Indemnités compensatrices ? Clauses suspensives ? 50 k€ ? Ce n’est pas si compliqué, je vais vous expliquer tout ça …

Les indemnités compensatrices pour dédommager les vendeurs d’un dédit de « confort » des acheteurs

illustration_contratUn rappel pour bien comprendre : le 18 août 2014, nous avons signé avec les vendeurs, une en présence de nos notaires respectifs. Et un minimum d’équilibre s’impose entre les acheteurs et les vendeurs …

La promesse de vente est très engageante pour les vendeurs (et leurs héritiers) : durant toute la durée de validité de la promesse (10 mois dans notre cas, j’y reviens un peu plus loin), les vendeurs ne peuvent vendre le terrain à personne d’autre, même si quelqu’un propose de payer trois fois le prix en « cash » !

Il nous engage en tant qu’acheteurs à payer le montant prévu, à la date prévue … sauf si nous décidons de ne pas aller au bout du processus. Dans cette dernière hypothèse, et pour rétablir un équilibre par rapport au risque pris par les vendeurs, nous verserons une indemnité compensatrice aux vendeurs … sauf si nous pouvons justifier d’une raison réelle et sérieuse … et c’est là que les clauses suspensives entrent en jeu !!

 

Négocier le montant sous séquestre plutôt que le montant des indemnités pour minimiser la sortie de cash

Dans notre cas, le montant de l’indemnité compensatrice a été fixé à 50 k€ (10% du montant de la vente, c’est le pourcentage qui se pratique couramment), dont 10 k€ versés à la signature de la promesse de vente et placés sous séquestre. Ce montant viendra en déduction du montant de la vente si la vente est réalisée.

Tous les montants sont négociables. Comme nous avions réellement envie d’aller au bout du projet et pour prouver notre bonne foi aux vendeurs, nous avons surtout négocié pour réduire le montant versé à la signature (10 k), pour minimiser la sortie d’argent …

Vous mesurez donc l’enjeu des clauses suspensives : 50 k€ … il est donc important de bien négocier le contenu de ces clauses et de se faire accompagner, car payer l’indemnité est une forme de double peine : non seulement nous ne pourrions pas acheter le terrain qui abritera les appartements de nos rêves, mais en plus cela nous coûterait 50 k€ !!

 

1ère clause : la validation du permis de construire

Concrètement, cette clause nous permet de nous désengager de l’achat du terrain sans payer l’indemnité (et récupérer les 10 k€ déjà versés) si notre permis de construire n’est pas validé avant le 25 avril 2015. En effet, si nous ne pouvons pas construire les appartements de nos rêves, le terrain ne nous est pas d’une grande utilité …

Toujours dans l’objectif d’une relation équilibrée, pour pouvoir activer cette clause, il faut néanmoins prouver que nous avons déposé le permis de construire avant le 18 janvier 2015.Illustration_PermisConstruire

C’est pour cela que nous avions une contrainte majeure pour déposer le permis de construire le plus rapidement possible.

Notre expérience montre qu’il s’agit sans doute de la clause la plus difficile à négocier. En effet, mettez-vous à la place des vendeurs. Votre objectif est de réaliser la vente le plus rapidement possible, et vous avez en tête un processus « classique » d’achat d’une maison qui peut être bouclé en 3 mois, pour peu que les acheteurs disposent de l’argent. Et là, vous voyez débarquer 4 couples d’hurluberlus qui vous disent qu’ils ont besoin de plus de 10 mois avant de finaliser la vente …. Comme nous ne souhaitions pas prendre le risque d’acheter le terrain, sans avoir la validation du permis de construire, nous avons consenti de limiter le délai à la validation du permis de construire, en excluant les deux mois pour le recours des tiers (nous reviendrons prochainement sur ces recours dans un prochain article).

 

2ème clause : l’obtention d’un prêt

Illustration_PretBancaireCette clause est un classique pour quiconque achète une maison, un appartement, un terrain … si aucune banque n’accepte de nous financer ou si les conditions sont peu acceptables (taux abusif, montant trop important, ou une durée excessive), alors nous pouvons nous désengager sans payer l’indemnité compensatrice.

Là aussi, pour pouvoir activer cette clause, il faut néanmoins montrer que nous avons déposé des dossiers avant le 15 novembre 2014 dans au moins deux banques différentes.

 

3ème clause : la nature des fondations

Cette clause nous permet de gérer le risque lié à la nécessité de réaliser des fondations spéciales (donc très chères, donc hors budget) si la nature du terrain l’exigeait. Si l’étude de sol avait montré que la nature du sol nécessitait des fondations d’un montant supérieur à 90 k€, nous avions la possibilité de nous rétracter et de récupérer notre indemnité.

La taupe a perdu sa GoPro

La taupe a perdu sa GoPro

Comme nous avons fait réaliser l’étude de sol très rapidement (rappelez-vous les taupes et les go-pro), c’est une clause que nous avons pu lever assez rapidement.

Je vous épargne les détails sur les autres clauses suspensives plus « classiques » sur la situation hypothécaire, les servitudes, le droit de préemption …

Enfin, si vous avez suivi les derniers épisodes de nos aventures, vous savez que nous avons obtenu le permis de construire. Nous ne pourrons plus utiliser cette clause, un grand soulagement pour nous pour le passage de cette étape mais également pour nos vendeurs !

Il ne nous manque plus que l’obtention d’un prêt bancaire non seulement pour continuer notre projet mais surtout pour finaliser l’achat de notre terrain.

Au passage, si vous êtes un banquier, que vous êtes intéressés par notre projet ou que vous connaissez quelqu’un qui connait un banquier qui pourrait être intéressé, n’hésitez pas à nous contacter !

De l’art de savoir s’entourer, épisode 2 …

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Nous vous avions déjà présenté il y a quelques mois l’un des acteurs clé de notre projet qu’est l’architecte.

Cette fois ci nous en mettons un second à l’honneur, et non le moindre : notre notaire !

La loi ne permettant pas à un notaire d’avoir une activité « commerciale », il n’est donc pas autorisé à faire de la pub, c’est pourquoi il ne sera pas nommé ici. Pour le besoin de l’article nous le nommerons Maître G.

Au fait, pourquoi un notaire ?

loiParce que toute transaction immobilière nécessite le recours à un notaire, en tant que représentant de la loi, qui sera garant juridiquement du transfert de propriété entre le vendeur et l’acheteur.

Dit comme cela, la mission paraît simple : à l’issue de la vente, le vendeur ne dispose plus du titre de propriété, qui nous revient à nous, les acheteurs, et le notaire réalise toutes les actions nécessaires à entériner cette situation au regard de la loi et, in fine, au reste du monde … au moins régit par la loi française 🙂

Avant d’en arriver là il doit néanmoins s’acquitter de multiples tâches administratives, dont bien entendu la rédaction des actes de vente, mais également :

  • vérifier la propriété du bien et s’assurer auprès du vendeur de la nature de ce qui est vendu : titre de propriété, permis de construire, attestation d’assurance dommage ouvrage, etc. toute pièce racontant la vie du bien entre son acquisition et sa revente
  • vérifier la situation hypothécaire du bien
  • s’assure auprès de la mairie que le bien ne présente pas de servitudes qui pourraient le rendre inexploitable
  • purger le bien d’un éventuel droit de préemption de la commune
  • etc.

« Mais, me direz-vous, les vendeurs disposent déjà d’un notaire. Pourquoi en avoir sollicité un ? »

Parce ce qu’en complément de sa casquette juridique et administrative, le notaire a également un rôle de conseil et d’accompagnement, rôle éminemment important dans l’aventure dans laquelle nous nous sommes lancés. Et ce ne sont pas nos 3 amis du groupe qui sont, ou ont été, consultants et dont le conseil est le fondement du métier qui diront le contraire 😉

Pour la promesse de vente d’abord, les échanges avec Maître G. ont permis d’affiner notre compréhension du document que nous allions signer, engagement fort s’il en est ! C’est assez rassurant le jour de la signature de ne pas se trouver face à un document abscons et secondé par la personne qui vous l’a expliqué. C’est aussi auprès de notre notaire que nous nous sommes tourné pour l’intégration des clauses suspensives, liées par exemple à la nature des fondations (cf. le début de l’aventure … sinon un peu de patience pour des précisions sur ces clauses, on vous en parle la semaine prochaine !), ou bien pour minimiser le montant de l’acompte à signature, ce qui nous assurait de conserver notre trésorerie pour les frais qui venaient ensuite ! C’est Maître G. a négocié tout cela avec son confrère, le notaire des vendeurs.

Rappelez-vous également que notre achat se fonde sur une SCIA, dont il convient de rédiger les statuts. Là encore nous ne disposions pas dans nos multiples compétences de celles requises ! C’est donc là aussi Maître G. qui nous a fait une proposition que nous avons pris le temps de lire et valider, pour la constitution prochaine de cette structure qui va régir le partage en fin de projet.

Enfin, mission qui pourrait sembler quelque peu anecdotique mais qui s’inscrit toujours dans cette logique d’un cadre pour l’achat commun et le partage qui en découle : le suivi de nos dépenses. signatureDepuis la signature nous avons fait appel à de nombreux prestataires dans l’avancement du projet : un architecte, un bureau d’étude, un géomètre, etc. Ces frais sont engagés avant même l’obtention du prêt, mais sont nécessaires à la constitution puis l’obtention du permis de construire … qui sera le sésame justement auprès des banques. Et qui mieux que le notaire pour s’assurer que l’argent investi est équitablement réparti entre nous ?

Mais comment trouver la perle rare ?

Faîtes appel au notre 😉

Blague à part, l’engagement sur un tel projet requiert de s’assurer de disposer des compétences adéquates, et dans le domaine juridique ce sont celles d’un notaire. S’il reste possible de s’en passer, il semble toutefois déraisonnable d’opter pour cette solution tant les enjeux financiers sont importants. Et si le frein peut être les frais qu’il est nécessaire d’engager, sachez que ceux-ci sont réglementés, et qu’ils seront constants que vous ayez ou non fait appel à votre propre notaire : ils seront partagés entre notaires.

Il est donc primordiale, comme pout le choix de chacun des acteurs importants du projet, de bien choisir. Et comme dans notre cas pour l’architecte, c’est le feeling qui a guidé notre choix en plus des références. Mais surtout nous disposions dans le réseau du groupe d’un notaire, ce qui nous a grandement facilité les choses ! 🙂

Et puisque nous avons une tendance raisonnée plutôt que téméraire, il n’était pas envisageable de se passer de ses services.

Alors bonne chasse chance ! 😉

Lien complémentaire : un article succinct mais intéressant sur le rôle du notaire

PS : bientôt pour nous l’échéance pour l’obtention du PC ! Nous serons donc amenés prochainement à croiser de nouveau notre notaire

Quel statut juridique pour un projet d’habitat participatif ?

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images4U3GQMVZOuaih, je sais, ce n’est pas le sujet le plus funky groovy que nous ayons traité sur ce blog, mais accrochez-vous un peu, c’est un sujet intéressant !

A terme, nous souhaitons que nos logements soient gérés comme une copropriété « standard », notamment pour être libre de revendre nos appartements si nos situations respectives évoluent, mais, aussi bête que cela puisse paraître, cette copro ne peut exister qu’à partir du moment où le bâtiment existe … on fait quoi en attendant ? En attendant, on créée une structure intermédiaire … Oui, mais laquelle ? C’est en substance ce que je vais vous expliquer dans cet article !

NB : nous ne sommes pas des professionnels du droit de l’immobilier. Ce que vous allez pouvoir lire dans cet article ne reflète que ma modeste et humble compréhension du sujet, adaptée à notre situation particulière. Pour une analyse de votre éventuelle situation, le mieux reste tout de même de vous adresser à un professionnel. Et si nécessaire, nous pouvons vous donner les coordonnées de personnes compétentes.

 Pourquoi une structure intermédiaire ?

Comme indiqué plus haut, nous avons besoin de créer une structure juridique intermédiaire, en attendant la création de la copropriété, pour formaliser et structurer les relations entre les associés.

Par ailleurs, bien avant le démarrage des travaux, nous mettons en jeu des sommes importantes et même si la confiance et l’amitié règnent, il n’est pas complètement déconnant de se protéger les uns les autres avec un peu de formalisme juridique.

Accessoirement, on ne peut pas toujours signer tous les documents à 8, ça devient vite lourd … Certes nous avons tous signé la promesse de vente et le permis de construire car ce sont des documents importants et engageants, mais la commande d’une étude de sol ou d’un élagage de terrain pour faciliter le travail du géomètre, ne nécessitent pas ce niveau d’engagement. Et la première question que pose en général un prestataire est « C’est pour quelle société ? Qui est le responsable à contacter ? ». Si vous commencez la relation par leur dire que vous êtes 8, ça risque de les perturber un peu !

Dans la jungle des structures juridiques

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SCIA ? SCC ? Asso 1901 ? C’est compliqué …

Bon, maintenant, que nous savons pourquoi nous avons besoin d’une structure juridique intermédiaire, que choisissons-nous ? Car il existe une foultitude de possibilités …

Autant vous le dire tout de suite, nous avons opté pour une SCIA (Société Civile Immobilière par Attribution). Pourquoi ? Parce c’est la structure utilisée par beaucoup de projets participatifs et que si des gens intelligents se sont penchés sur la question avant nous, nous ne voyons pas pourquoi nous n’aboutirions pas à la même conclusion … principe de causalité : si les conditions sont les mêmes, les mêmes causes produisent les mêmes effets !

La SCI : Société Civile Immobilière

La SCI  est le statut classique pour gérer des opérations immobilières à plusieurs personnes. Mais quand je suis propriétaire de 20% (par exemple) des parts d’une SCI, ces parts font référence à un bâtiment dans son ensemble, et ne sont pas liées à un logement en particulier. Je détiens 20% des parts d’une société qui est propriétaire d’un immeuble. C’est embêtant en cas de revente car je ne peux pas dire à un potentiel acquéreur qu’il devient propriétaire d’un appartement, mais « simplement » de parts d’une société.

La SCIA : Société Civile Immobilière d’Attribution

C’est justement à ce petit problème que le « A » de SCIA apporte une solution. SI mon appartement représente 20% (c’est toujours un exemple) de la surface totale de l’immeuble, donc je suis propriétaire de 20% des parts de la SCIA et je sais à quelle partie de l’immeuble sont attribuées mes parts. Comme dans le cas de la SCI, je détiens 20% des parts d’une société qui est propriétaire d’un immeuble, mais je sais à quelle partie de l’immeuble ces parts sont attribuées.

C’est également un statut que les banquiers commencent à bien connaître, ne serait-ce que par sa proximité avec une SCI. Notre dossier étant déjà suffisamment complexe, pour épargner celle-ci à nos amis banquiers Oui, les banquiers sont nos amis, car nous avons besoin de financer notre projet J … rhôoo un peu d’humour, quoi !

Par ailleurs, les démarches pour créer une SCIA sont assez simples, même si elles nécessitent la contribution d’un notaire (donc des frais de création, à compléter ensuite par des frais de transformation de la SCIA en copropriété).

L’association de loi 1901 (ie : à but non lucratif) 

C’est un statut qui peut être intéressant en tout début de projet, notamment pour la facilité de création d’une association et pour donner une existence légale et juridique au projet, mais vous allez vite être limités par les possibilités de ce statut. Ex : une association ne peut être propriétaire d’un bien immobilier … c’est ballot !

Nous ne l’avons pas utilisé au début de notre projet car nous n’en ressentions pas le besoin, mais cela peut être intéressant pour des programmes plus complexes que le nôtre.

La SCC : Société Coopérative de Construction 

C’est la version « coopérative » de la SCI, techniquement assez proche de la SCIA. La principale différence avec la SCIA réside dans la répartition des « pouvoirs ». Dans une SCIA, mon pouvoir équivaut aux nombres de parts que je détiens. Dans un SCC, un  associé = une voix, indépendamment du nombre de parts détenues.

Nous aurions pu utiliser cette forme de société pour notre projet, mais il y a d’autres subtilités qui justifient que nous lui avons préféré la SCIA. Je vous renvoie néanmoins vers un spécialiste si ces subtilités pour intéressent.

Et quand y’en a plus, y’en a encore ….

Je vous épargne les SCIAPP (Accession Progressive à la Propriété) qui nécessitent la présence d’un bailleur social, les SCIC, les SAS et SARL …. Comme je vous le disais en intro, je ne suis pas un professionnel.

Mais la loi ALUR dans tout ça ?

En effet, si vous vous intéressez au sujet de l’habitat participatif, vous avez sans doute entendu parler des nouveaux statuts introduits par cette loi. L’article 22 de la loi ALUR crée deux formes juridiques spécifiques pour abriter les projets d’habitat participatif :

  • Les Coopératives d’Habitants
  • Les Sociétés d’Attributions et d’Autopromotion

Notre humble analyse des textes et de la littérature disponible en ligne montre que, dans notre cas, ces nouveaux statuts n’apportent pas beaucoup plus que les statuts existants (notamment la SCIA vis-à-vis des Sociétés d’Attributions et d’Autopromotion).

Cette loi a néanmoins le mérite de reconnaître les projets d’habitat participatif et de leur apporter une caution « légale », une manière de dire aux différents acteurs, notamment aux banquiers : « n’ayez pas peur de ces projets, ce ne sont pas des hurluberlus, l’Etat les considère avec bienveillance »

Il faut également avoir en tête qu’à l’heure où j’écris cet article, les décrets d’application de la loi ne sont pas publiés …. C’est donc un peu tard pour nous !

En synthèse, nous sommes en train de créer une SCIA notamment pour démarrer les travaux. Avant les travaux, ce n’est pas complètement nécessaire, d’autant plus que les plans détaillés sont nécessaires pour finaliser les statuts de la SCIA.