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La Garantie Financière d’Achèvement (GFA) dans l’habitat participatif ? Kesskeçé ?

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GFA ? De quoi il va encore nous parler aujourd’hui ? Comme pour beaucoup de sujets, on apprend en marchant ! La Garantie Financière d’Achèvement fait partie de ces concepts dont on découvre l’existence au travers de nos aventures. C’est cette « découverte » et ma modeste compréhension du sujet que je vous propose de partager, même si je vous accorde que ce n’est pas le sujet le plus funky groovy …

La définition « théorique » d’une GFA

illustration_questionVous commencez à nous connaître, notre premier réflexe est de poser la question à notre moteur de recherche favori : What the fuck is a GFA* ?

Ce dernier nous renvoie rapidement sur Wikipedia qui nous apprend qu’en droit français, la GFA répond à l’obligation de l’article L261-1 (et tous ses potes) du Code de la Construction et de l’Habitation (sans doute mon prochain livre de chevet, à n’en pas douter) et donne à l’acquéreur la certitude qu’en cas de défaillance du promoteur, le financement de l’achèvement de l’immeuble est garanti.

Super, non ? Je ne sais pas pour vous, mais je me sens tout de suite mieux renseigné ! Je vous épargne la lecture de l’article L261 (qui concerne la vente d’immeuble à construire) qui  ne nous apprendra pas grand-chose de plus.

Concrètement, c’est quoi une GFA ?

Je vous épargne également nos recherches et discussions pour vous livrer directement le résultat de notre compréhension : la GFA est une forme d’assurance, souscrite par le promoteur, qui permet de garantir que l’acquéreur d’une construction pourra en bénéficier, même en cas de défaillance financière du promoteur (celui qui fait construire et qui vend). En gros, si le promoteur de l’appartement que vous avez acheté fait faillite avant l’achèvement de la construction, c’est l’assurance auprès de laquelle le promoteur a souscrit sa GFA qui prendra le relais pour vous garantir l’achèvement de la construction.

Combien ça coûte ? La règle veut qu’elle représente environ 1,3% des coûts de construction, mais c’est variable en fonction de la notoriété / l’expérience du promoteur. Autant vous dire que dans notre cas, nous sommes dans le standard et que notre marge de négociations est plus que réduite, compte tenu de notre expérience.

 Pourquoi avoir besoin d’une GFA ?

« Mais, mais, n’êtes-vous pas en autopromotion (ie : votre propre promoteur ? ») Oh, très bonne remarque, je vois que nous avons à faire à un lecteur attentif !

Notre projet étant en autopromotion, nous sommes effectivement notre propre promoteur. Donc techniquement la GFA nous assure contre nous-même … ou plus précisément contre notre défaillance financière. On ne sait jamais ce qui peut arriver sur un projet de construction !

Illustration_VEFA« Et votre truc de GFA, ça fait penser à de la VEFA (Ventre En Futur état d’Achèvement = achat sur plan), non ? Or en tant que particuliers vous n’avez pas le droit » Oh, très bonne remarque, je vois que nous avons un lecteur attentif ET averti …. seul un promoteur professionnel peut effectivement vendre en VEFA, et la GFA s’applique surtout dans le cadre de ce type de vente immobilière.

« En plus, quand j’ai fait construire ma maison et on ne m’a jamais demandé de GFA ». Oh oh, un lecteur attentif, averti ET expérimenté !

C’est vrai, mais la construction d’une maison entre dans le champ du logement individuel. Avec nos 5 lots, nous entrons dans celui du logement collectif, et la GFA devient obligatoire, même si on ne fait pas de VEFA ! Dura lex, sed lex** !

Heureusement que nous avions prévu de souscrire une GFA pour nous apporter des protections supplémentaires, car toutes les banques qui ont étudié notre dossier nous demandaient une GFA pour nous accorder un prêt. Or, ce que femme banque veut, Dieu le veut (Alfred de Musset, in Le fils du Titien) : nous voici donc embarqués dans la recherche d’une GFA.

Accessoirement la loi ALUR (votée, mais dont on attend toujours les décrets, by the way ….) prévoit également la souscription d’une GFA pour protéger les acquéreurs.

La GFA : surtout un marché de professionnel !

Pour trouver une GFA, le plus simple est de s’adresser à un courtier spécialisé sur ce type de produit d’assurance. Durant nos discussions avec le Crédit Coopératif, notre principal interlocuteur nous indique une société de courtage en GFA que nous sollicitons donc pour nous trouver une assurance.

Nous rencontrons alors notre problème désormais « classique », c’est-à-dire expliquer notre situation atypique et faire comprendre que :

  • non, nous ne sommes pas des professionnels,
  • non, nous ne faisons pas de VEFA,
  • et non, nous ne pouvons pas vous fournir tous les documents qu’un professionnel peut sans doute vous fournir habituellement … va falloir s’adapter !

Cela demande un peu d’effort, mais nous sommes habitués maintenant 🙂 ! Notre discours est bien rôdé !

Le vrai « problème » que rencontre néanmoins la société de courtage est le suivant : le marché français de la GFA estIllustration_FranceUK quasi-exclusivement fait pour des promoteurs professionnels. Eh eh eh … quand je vous disais que nous n’étions pas au bout de nos peines !

Euh, on fait quoi alors ? Benh, on va chercher une assurance dans un autre pays … pas trop le choix, en fait ! C’est comme ça qu’on se retrouve à souscrire une GFA auprès d’une société d’assurance basée à Londres.

Vous l’aurez compris, l’habitat participatif est dans une zone de flou vis-à-vis de la GFA : il est difficile de dire si elle est vraiment nécessaire, mais le simple fait que la plupart des banques en font une condition pour l’obtention d’un prêt, motive à en souscrire une. Peut-être que la situation évoluera avec la multiplication des projets participatifs, mais en attendant, cela reste une étape quasi-obligatoire.

Et comment font les autres projets ? J’avoue que je n’en sais rien … nous avons de temps en temps l’occasion d’échanger avec d’autres projets, mais c’est un sujet que nous n’avons pas abordé. Si quelqu’un veut bien partager son retour d’expérience avec nous (sur ce sujet en particulier, mais sur tous les autres également), nous sommes preneurs !!

 

* pour les non anglophones : « Put-biiiiiip, c’est quoi une GFA ? »

** pour les non latinistes : la Loi est dure, mais c’est la Loi !

C’est quoi un recours de tiers dans le cadre du permis de construire ?

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Edit du 11/09/2017 : Suite au commentaire d’un lecteur attentif et pour éviter toute ambiguité et autres quiproquo, il est évident que le passage sur les arts martiaux est un passage qui se veut humoristique. Les expériences montrent toutefois qu’il n’est pas évident de percevoir l’humour chez qqn que l’on ne connait pas. Je me dois donc de rétablir la vérité : aucun des membres de BBP ne dispose d’une ceinture noire. Je dois également confesser que nous n’avons pas (encore) fait de stage commando !

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Vous vous souvenez que notre permis de construire a été validé le 23 mars dernier … définitivement ? pas complètement, en fait !

Après une étude de 3 mois, la mairie a confirmé que notre projet respecte bien le PLU, mais une procédure a été mise en place pour que les « gens » puissent indiquer que notre projet ne leur convient pas. La procédure prévoit donc qu’un tiers puisse déposer un recours. La conséquence : la remise en cause complète ou partielle de notre projet. Et une remise en cause partielle, pour peu qu’elle soit fondée, se traite via un permis modificatif.

Evidemment n’importe qui ne peut pas faire n’importe quoi n’importe comment n’importe quand … Et c’est exactement le sujet du jour 🙂 ! Vous venez ?

 

Pas n’importe quand : 2 mois à partir à partir de la publicité du permis de construire 

Panneau à afficher de manière visible

Panneau à afficher de manière visible

Après l’obtention de notre permis, nous nous sommes dépêchés d’afficher un panneau (ce que vous voyez sans doute souvent sans y faire réellement attention) assez grand, avec tout un tas d’informations obligatoires, dont le numéro de permis et l’identité du bénéficiaire.

Pourquoi ? Car c’est à partir du jour d’affichage de ce panneau qu’a démarré le compte à rebours de 2 mois ! Les « gens » disposent en effet de 2 mois pour déposer un recours. Et pour éviter toute contestation, nous avons fait constater ce dépôt par un huissier … ça coûte quelques sesterces, mais ça sécurise.

Evidemment, il faut que ce panneau soit visible, il ne s’agit pas de le cacher à un endroit où personne ne peut le voir …

Il parait que vous pouvez également prendre une photo horodatée, l’imprimer et vous l’envoyer par lettre recommandée avec accusé réception. Il vous suffit de ne pas ouvrir le courrier que vous recevrez pour prouver (si on vous le demande) que la photo a été prise au moment où vous le prétendez. C’est sans doute vrai, mais nous avons préféré ne pas prendre le risque.

Pas n’importe qui : tout le monde ne peut pas déposer un recours sur notre permis 

illustration_donCorleone

I’m gonna make you an offer you can’t refuse !

Non, inutile de courir déposer un recours pour nous embêter, hé hé, bande de petits malandrins… 1) à l’heure où vous lirez ces lignes, il sera trop tard et 2) vous devez justifier que notre projet affecte directement la jouissance du bien que vous habitez ou louez de manière régulière ou que vous habiterez / louerez prochainement (car titulaire d’une promesse de vente ou d’un bail). N’importe quel lambda ne peut donc pas déposer un recours sur notre projet !

C’est ensuite à la mairie d’apprécier la réalité de votre intérêt. Si elle estime que votre recours n’est pas fondé, nous avons l’opportunité de demander des dommages et intérêts pour procédure abusive. Vous voulez jouer 😉 ?

Il faut aussi que je vous rappelle que tous les membres du projet sont a minima ceinture noire d’un art martial (Krav Maga, Ju-Jitsu, Lean Six Sigma …), que nous sortons tous de plusieurs stages commando (pour forger l’esprit d’équipe) … mais j’dis ça, j’dis rien, hein 😉 !

Pas n’importe comment : le recours doit être notifié aux bénéficiaires du permis (nous) 

Je vous épargne le détail de la procédure que vous trouverez facilement en ligne si cela vous intéresse. L’important pour nous est de savoir qu’un recours doit nous être notifié pour être valable. Autrement dit, si un tiers a déposé un recours, il est obligé de nous tenir au courant sous peine de voir annuler son recours.illustration_LRAR

Que se passe-t-il en cas de recours fondé ? 

La mairie transmet le dossier au tribunal administratif et c’est un juge administratif qui décidera si le recours remet totalement ou partiellement en cause la délivrance du permis de construire.

Dans le cas d’une remise en cause partielle, nous aurions eu la possibilité de traiter le recours en adaptant les plans de notre projet via une demande pour un permis modificatif. Cela nous aurait sans doute faire perdre quelques semaines / mois, mais n’aurait pas remis en cause l’ensemble de notre projet.

Intégrer le délai de recours des tiers dans l’achat du terrain

La bonne pratique consiste à intégrer ce délai de recours de tiers dans les clauses suspensives de la promesse de vente (c’est ici pour le rappel des clauses suspensives) pour être sur d’acheter le terrain en disposant d’un permis de construire purgé de tous recours … sauf que cela allonge d’autant le délai de la promesse.

Nous vous avons déjà expliqué qu’il n’est pas évident de faire comprendre à votre vendeur que le délai entre la promesse de vente et la vente, ne sera pas de 3 mois (comme c’est souvent le cas), mais plus proche de 10/12 mois … du coup, dans la négociation, nous avons accepté de lâcher sur le délai de recours de tiers.

Le risque ? Nous avons estimé qu’il était assez faible, notamment car nous sommes allés à la rencontre de nos futurs voisins (avec une boite de chocolat, forcément) pour leur expliquer notre projet. Car la meilleure manière de traiter les recours, c’est de ne pas en avoir 😉 !!

Conclusion : Notre projet n’a pas généré de recours, nous venons donc de passer une nouvelle étape de notre projet !! Nous disposons d’un permis de construire purgé des recours de tiers. Prochaine étape : finaliser l’achat du terrain. Stay tuned !! 

 

Quel statut juridique pour un projet d’habitat participatif ?

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images4U3GQMVZOuaih, je sais, ce n’est pas le sujet le plus funky groovy que nous ayons traité sur ce blog, mais accrochez-vous un peu, c’est un sujet intéressant !

A terme, nous souhaitons que nos logements soient gérés comme une copropriété « standard », notamment pour être libre de revendre nos appartements si nos situations respectives évoluent, mais, aussi bête que cela puisse paraître, cette copro ne peut exister qu’à partir du moment où le bâtiment existe … on fait quoi en attendant ? En attendant, on créée une structure intermédiaire … Oui, mais laquelle ? C’est en substance ce que je vais vous expliquer dans cet article !

NB : nous ne sommes pas des professionnels du droit de l’immobilier. Ce que vous allez pouvoir lire dans cet article ne reflète que ma modeste et humble compréhension du sujet, adaptée à notre situation particulière. Pour une analyse de votre éventuelle situation, le mieux reste tout de même de vous adresser à un professionnel. Et si nécessaire, nous pouvons vous donner les coordonnées de personnes compétentes.

 Pourquoi une structure intermédiaire ?

Comme indiqué plus haut, nous avons besoin de créer une structure juridique intermédiaire, en attendant la création de la copropriété, pour formaliser et structurer les relations entre les associés.

Par ailleurs, bien avant le démarrage des travaux, nous mettons en jeu des sommes importantes et même si la confiance et l’amitié règnent, il n’est pas complètement déconnant de se protéger les uns les autres avec un peu de formalisme juridique.

Accessoirement, on ne peut pas toujours signer tous les documents à 8, ça devient vite lourd … Certes nous avons tous signé la promesse de vente et le permis de construire car ce sont des documents importants et engageants, mais la commande d’une étude de sol ou d’un élagage de terrain pour faciliter le travail du géomètre, ne nécessitent pas ce niveau d’engagement. Et la première question que pose en général un prestataire est « C’est pour quelle société ? Qui est le responsable à contacter ? ». Si vous commencez la relation par leur dire que vous êtes 8, ça risque de les perturber un peu !

Dans la jungle des structures juridiques

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SCIA ? SCC ? Asso 1901 ? C’est compliqué …

Bon, maintenant, que nous savons pourquoi nous avons besoin d’une structure juridique intermédiaire, que choisissons-nous ? Car il existe une foultitude de possibilités …

Autant vous le dire tout de suite, nous avons opté pour une SCIA (Société Civile Immobilière par Attribution). Pourquoi ? Parce c’est la structure utilisée par beaucoup de projets participatifs et que si des gens intelligents se sont penchés sur la question avant nous, nous ne voyons pas pourquoi nous n’aboutirions pas à la même conclusion … principe de causalité : si les conditions sont les mêmes, les mêmes causes produisent les mêmes effets !

La SCI : Société Civile Immobilière

La SCI  est le statut classique pour gérer des opérations immobilières à plusieurs personnes. Mais quand je suis propriétaire de 20% (par exemple) des parts d’une SCI, ces parts font référence à un bâtiment dans son ensemble, et ne sont pas liées à un logement en particulier. Je détiens 20% des parts d’une société qui est propriétaire d’un immeuble. C’est embêtant en cas de revente car je ne peux pas dire à un potentiel acquéreur qu’il devient propriétaire d’un appartement, mais « simplement » de parts d’une société.

La SCIA : Société Civile Immobilière d’Attribution

C’est justement à ce petit problème que le « A » de SCIA apporte une solution. SI mon appartement représente 20% (c’est toujours un exemple) de la surface totale de l’immeuble, donc je suis propriétaire de 20% des parts de la SCIA et je sais à quelle partie de l’immeuble sont attribuées mes parts. Comme dans le cas de la SCI, je détiens 20% des parts d’une société qui est propriétaire d’un immeuble, mais je sais à quelle partie de l’immeuble ces parts sont attribuées.

C’est également un statut que les banquiers commencent à bien connaître, ne serait-ce que par sa proximité avec une SCI. Notre dossier étant déjà suffisamment complexe, pour épargner celle-ci à nos amis banquiers Oui, les banquiers sont nos amis, car nous avons besoin de financer notre projet J … rhôoo un peu d’humour, quoi !

Par ailleurs, les démarches pour créer une SCIA sont assez simples, même si elles nécessitent la contribution d’un notaire (donc des frais de création, à compléter ensuite par des frais de transformation de la SCIA en copropriété).

L’association de loi 1901 (ie : à but non lucratif) 

C’est un statut qui peut être intéressant en tout début de projet, notamment pour la facilité de création d’une association et pour donner une existence légale et juridique au projet, mais vous allez vite être limités par les possibilités de ce statut. Ex : une association ne peut être propriétaire d’un bien immobilier … c’est ballot !

Nous ne l’avons pas utilisé au début de notre projet car nous n’en ressentions pas le besoin, mais cela peut être intéressant pour des programmes plus complexes que le nôtre.

La SCC : Société Coopérative de Construction 

C’est la version « coopérative » de la SCI, techniquement assez proche de la SCIA. La principale différence avec la SCIA réside dans la répartition des « pouvoirs ». Dans une SCIA, mon pouvoir équivaut aux nombres de parts que je détiens. Dans un SCC, un  associé = une voix, indépendamment du nombre de parts détenues.

Nous aurions pu utiliser cette forme de société pour notre projet, mais il y a d’autres subtilités qui justifient que nous lui avons préféré la SCIA. Je vous renvoie néanmoins vers un spécialiste si ces subtilités pour intéressent.

Et quand y’en a plus, y’en a encore ….

Je vous épargne les SCIAPP (Accession Progressive à la Propriété) qui nécessitent la présence d’un bailleur social, les SCIC, les SAS et SARL …. Comme je vous le disais en intro, je ne suis pas un professionnel.

Mais la loi ALUR dans tout ça ?

En effet, si vous vous intéressez au sujet de l’habitat participatif, vous avez sans doute entendu parler des nouveaux statuts introduits par cette loi. L’article 22 de la loi ALUR crée deux formes juridiques spécifiques pour abriter les projets d’habitat participatif :

  • Les Coopératives d’Habitants
  • Les Sociétés d’Attributions et d’Autopromotion

Notre humble analyse des textes et de la littérature disponible en ligne montre que, dans notre cas, ces nouveaux statuts n’apportent pas beaucoup plus que les statuts existants (notamment la SCIA vis-à-vis des Sociétés d’Attributions et d’Autopromotion).

Cette loi a néanmoins le mérite de reconnaître les projets d’habitat participatif et de leur apporter une caution « légale », une manière de dire aux différents acteurs, notamment aux banquiers : « n’ayez pas peur de ces projets, ce ne sont pas des hurluberlus, l’Etat les considère avec bienveillance »

Il faut également avoir en tête qu’à l’heure où j’écris cet article, les décrets d’application de la loi ne sont pas publiés …. C’est donc un peu tard pour nous !

En synthèse, nous sommes en train de créer une SCIA notamment pour démarrer les travaux. Avant les travaux, ce n’est pas complètement nécessaire, d’autant plus que les plans détaillés sont nécessaires pour finaliser les statuts de la SCIA.