L’habitat participatif pour les particuliers en auto-promotion, c’est pas gagné d’avance …

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L’article de Transition France parle d’une récente rencontre des professionnels du logement social autour de l’habitat participatif. Cet article mentionne rapidement l’auto-promotion. Il parle en particuliers des difficultés.

Les acteurs du logement social s’engagent pour l’habitat participatif – actualités d’Hab-Fab

Je vous accorde que cela ne nous concerne pas directement. J’ai toutefois relevé une information en particuliers, plutôt une confirmation en fait : « … que l’auto-promotion est toujours bloquée par manque de solutions de financement ou de l’impossibilité de trouver une garantie d’achèvement rendue obligatoire par la loi ALUR »

Evidemment, en tant que lecteur fidèle, vous aurez tout de suite fait le lien avec des articles précédents : nos  difficultés pour trouver un financement, ainsi que la déception concernant les derniers décrets de la loi ALUR sur la Garantie Financière d’Achèvement (la fameuse GFA).

Cette info/confirmation fait surtout écho à des discussions que j’ai eu ces dernières semaines avec d’autres groupes en auto-promotion comme nous. Ces groupes ont pris contact au travers de ce blog (oui, il y a des gens lisent ces articles ;), et ils confirment tous les difficultés pour trouver une banque pour accompagner ce type de projet (sensiblement les mêmes que les nôtres) et la difficulté « naissante » par rapport à la GFA.

I send an SOS to the world ….

Quelle difficulté naissante ? D’après ce que j’ai compris, les banques françaises n’accepteraient plus de GFA fournies par des acteurs étrangers (dans notre cas, nous avons signé la GFA auprès d’une société anglaise, amenée par un courtier français). Pourquoi une société anglaise ? Tout simplement parce que le marché français de la GFA pour particuliers n’existe pas ! En tout cas, il n’existait pas il y a 2 ans, mais je doute qu’il se soit développer depuis … cela risque vraiment de compliquer la donne !

C’est quoi la solution ? En dehors de la persévérance, j’avoue que je ne vois pas trop ce qu’un projet peut faire à son échelle. Peut-être faudrait-il que les banques fassent évoluer leur pratique et réduisent leur aversion pour le risque sur les projets en auto-promotion. La GFA ne servant fondamentalement à rien dans un projet en auto-promotion (cf. article précédent, ici), il ne s’agit pas pour une banque de prendre un risque inconsidéré, pour peu que les responsables du projet soient en mesure d’apporter d’autres garanties.

Sinon, je ne vois qu’une adaptation des décrets ALUR pour prendre en compte les spécificités des projets en auto-promotion vis-à-vis de la GFA … En attendant, je souhaite bien du courage et de la persévérance aux projets qui rencontreraient ces difficultés !

Le référé préventif ou comment perdre trois mois sur le démarrage de la construction ?

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Aujourd’hui, je vous propose de suivre un nouvel épisode de nos aventures aussi trépidantes que truculentes dans l’habitat participatif : celui du référé préventif, ou comment nous avons perdu pas loin de trois mois sur le démarrage de la construction à cause d’une démarche administrative mal anticipée et sur laquelle nous avons enchaîné les difficultés.

D’abord, c’est quoi un référé préventif ? ça sert à quoi ?
Oups, des fissures apparaissent ...

Oups, des fissures apparaissent …

Je ne vous apprends rien, mais dans la vie d’un chantier de construction, il peut arriver que le constructeur occasionne des « dommages » chez nos voisins (ex : une clôture abîmée, une fissure qui apparaît, …). Et comme nous sommes des gens « nice », et que nous souhaitons établir / conserver de bonne relations avec nos voisins, il nous semble fort urbain de nous protéger les uns les autres : les voisins contre les éventuels dommages durant la construction, et nous contre d’éventuels voisins indélicats qui essaieraient de nous faire porter le chapeau d’une fissure qui existe depuis l’apparition de l’écriture …

Pour faire simple, le référé préventif va nous permettre de faire une photo « avant », « pendant » et « après » les travaux pour chacun ait la certitude que nos travaux sont bien à l’origine de la fissure qui vient d’apparaître et pour que les frais de rénovation soient bien pris en compte par nos assurances.

Pourquoi un référé et pas un simple constat d’huissier ?

Cher lecteur averti, vous avez raison, nous aurions pu nous contenter d’un « simple » constat d’huissier. Sans trop entrer dans les détails, le référé préventif offre plus de garanties car il est ordonné par un juge, facilite le règlement amiable car la description de l’état initial est plus précise. Et si vous avez un voisin récalcitrant, il peut se soustraire au constat d’huissier, mais pas au référé préventif.

Le référé préventif est plus protecteur qu'un constat d'huissier

Le référé préventif est plus protecteur qu’un constat d’huissier

Accessoirement, le référé préventif nous été recommandé par nos architectes et de notre constructeur. Et vous nous connaissez : si nos partenaires professionnels nous donnent un conseil, nous avons plutôt tendance à leur faire confiance 🙂 !

Comment cela se déroule ?

La démarche ne peut démarrer qu’après la signature du contrat avec le constructeur, car le constructeur fait également partie des assignés.

En quelques mots, nous avons mandaté (dont payé 😉 un avocat pour s’occuper à notre place des démarches auprès du tribunal administratif (de Créteil en l’occurrence). Durant une audience, le juge désigne un expert judiciaire qui fera le tour de nos voisins et rédigera son rapport. Les voisins doivent donc être identifiés durant les démarches. La visite de l’expert pourra être renouvelée durant les travaux, puis à la fin des travaux. Les travaux peuvent démarrer à l’issue de la première visite de l’expert judiciaire.

Petite « anecdote » : il faut savoir qu’avec cette démarche, nous avons dû assigner nos voisins en justice … c’est top pour une entrée en relation conviviale 😉 ! Nous avons évidemment fait le tour de nos voisins pour les prévenir gentiment qu’ils allaient recevoir une lettre potentiellement « surprenante », mais que nous étions bienveillants.

ça a l’air simple, comment peut-on perdre près de 3 mois ?
Notre dossier au tribunal c'est comme une voiture au péage de Saint Arnoult un jour de départ en vacances ...

Notre dossier au tribunal c’est comme une voiture au péage de Saint Arnoult un jour de départ en vacances …

Les problèmes commencent quand il s’agit de saisir le juge. Je ne sais si c’est spécifique au tribunal de Créteil, mais il faut compter 1 mois minimum pour obtenir une audience.

Deuxième problème : pour assigner une personne en justice, il ne faut aucun doute sur son identité. Date et lieu de naissance font partie de ces informations qui permettent d’éliminer les homonymes, il est donc important de fournir ces informations avant de passer devant le juge … encore faut-il avoir connaissance du caractère obligatoire de ces informations. C’est ainsi que notre première audience devant le juge s’est soldée par un échec. Et hop, on en reprend pour un mois avant d’obtenir une nouvelle audience.

D’après les expériences de nos architectes et constructeur, un juge rend directement sa décision à l’issue de l’audience. Eh éh éh … évidemment, dans notre cas, il a décidé de mettre sa décision en délibéré. Et hop, 15 jours d’attente supplémentaire.

Envoyer un courrier pour notifier l'expert ...

Envoyer un courrier pour notifier l’expert …

Et c’est pas fini : une fois qu’il est désigné par le juge, il faut que l’expert soit tenu au courant de sa désignation. Cela passe par l’envoi d’une lettre papier (vous vous souvenez, ce truc en papier qu’on glisse dans un autre truc en papier, sur lequel on rédige parfois manuellement une adresse (c’est l’équivalent d’une adresse mail mais en plus compliqué)  et sur lequel on colle un bidule qui dit « j’ai payé mon fournisseur d’accès »). Eh éh éh … quand le tribunal accuse du retard dans le traitement des désignations, vous en prenez pour quelques semaines de retard supplémentaires. Joie, bonheur et félicité !

C’est ainsi que la réunion avec l’expert et nos voisins s’est tenue le 10 janvier dernier, alors que notre première audience avec le juge date de début octobre. Et ce n’est évidemment pas la fin de nos aventures sur le sujet, mais je vous raconterai la suite dans un prochain article !

 

 

Tout ça, pour ça ?! Le décret loi ALUR pour l’habitat participatif

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Aujourd’hui, je vous propose mon décryptage du nouveau décret de la loi ALUR, publié pour préciser la nécessité d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA) dans un projet d’habitat participatif

…. oups, Médiamétrie m’appelle pour me dire que je viens de perdre la moitié des lecteurs ! Tant pis, je continue pour ceux qui s’accrochent 🙂 … merci d’être resté avec moi !

Rappel sur la loi ALUR et la GFA (Garantie Financière d’Achèvement)
Habitat Participatif, Loi ALUR, Garantie Financière d'Achèvement, GFA

ALUR : Accès au Logement et Urbanisme Rénové (loi Duflot de 2014)

Vous vous souvenez de la loi ALUR  votée en 2014. Une partie de cette loi concernait les projets d’habitat participatif, au travers notamment de la création de deux statuts pensés pour faciliter la création de ce type de projet. Nous l’avons déjà évoqué dans ces lignes : dans notre cas, ces statuts n’apportent rien (je ne parle que de notre cas, hein …).

GFA : une forme d'assurance

GFA : une forme d’assurance

Une autre petite partie de la loi concernait également les précisions sur la GFA (Garantie Financière d’Achèvement). Vous vous souvenez ? Nous en parlions dans cet article. Pour faire simple, la GFA est une forme d’assurance qui nous protège contre nous-même. Je vous laisse relire l’article pour comprendre comment nous en étions arrivés à cette conclusion qui place l’intérêt de la GFA au même niveau que celui de la mer … sauf qu’elle nous aura tout de même coûté pas loin de 20 000 € … ça fait cher le niveau de mer ! A l’époque de notre recherche d’emprunt, j’avais partagé ce constat (et le désarroi associé) avec quelques banquiers qui partageaient mon point de vue « en off », mais qui étaient obligés par les directives actuelles de nous imposer cette GFA.

Précision complémentaire : je reconnais l’intérêt protecteur de la GFA dans les projets immobiliers, je questionne surtout le manque de subtilité et de finesse d’un dispositif qui s’applique sans discernement.

2 ans pour publier un décret d'application

2 ans pour publier un décret d’application

Nous étions donc impatients de voir ce que contiendrait les décrets qui précisent l’application de la Loi. Il n’aura fallu attendre que deux ans (vous sentez le sarcasme ?) pour la publication des décrets.

Et aujourd’hui, il dit quoi le décret de la loi ALUR ?

Un article du Moniteur vous donne quelques détails, mais de ma compréhension actuelle de ces décrets, cela ne nous avance toujours pas à grand chose. Il ne vient surtout pas remettre en cause la pertinence de la GFA. Il parle d’une ouverture de crédit par un organisme habilité (banque, assurance, établissement de crédit immo, …) qui se chargera ainsi d’avancer les sommes nécessaires à la poursuite des travaux en cas de défaillance du constructeur. L’organisme va donc avancer l’argent, mais contre qui va-t-il se retourner pour se faire rembourser cette avance de trésorerie … sans doute contre le promoteur, autrement dit, nous ! Le constat est donc toujours le même : nous nous protégeons contre nous-même et en plus il faut payer pour ça !

Mais ce n’est pas complètement terminé : la liste des pièces justificatives doit être précisée dans un décret à paraître … s’il faut encore attendre deux ans pour que ce dernier soit publié, on a encore le temps de faire 2 ou 3 projets d’habitat participatif 🙂 !

L’appartement de Fabien : Et le dernier pour la route !

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A la surprise générale après les 2 articles précédents, je vais aujourd’hui vous faire la visite de l’appartement de Fabien, le mien quoi.

rez de jardin

1er étage

2eme étagePour commencer, une petite remise dans le contexte et dans l’espace s’impose. Comme vous l’avez lu dans les précédents articles , le projet big bang participatif est une superposition ou plutôt un enchevêtrement de 4 appartements sur 3 étages (dans l’ordre : RDC/1er/2éme)

Le mien c’est le bleu/vert sur les plans, sur 2 étages, au rdc et au 1er avec un jardin (et une piscine).

Pour résumer en un seul mot mon futur logement : modularité.

Je voulais un grand espace dégagé mais adaptable en fonction de mes besoins, de mes envies et même des saisons.

Par ici pour la visite…

Une fois passé par l’entrée qui donne directement en face sur la cuisine ouverte toute en longueur, on accède à LA pièce principale, véritable lieu multifonctions. A la fois salon mais aussi salle à manger, bibliothèque, salle de projection… Un recoin se fera chambre d’amis avec salle d’eau grâce à un grand panneau coulissant et un astucieux canapé mobile transformable immédiatement en lit.

Modularité encore avec le fond de la piscine intérieure qui remonte pour offrir 20 m2 de véranda pour l’hiver.

En ce qui concerne l’étage, j’ai décidé de laisser la 2eme chambre ouverte en mezzanine sur le salon pour profiter de l’espace au maximum, chez moi on n’aime pas trop les portes fermées (et en plus j’ai un chat…). La première chambre sera fermée sur le vide sur séjour mais par un grand vitrage pour n’isoler que du bruit, pas de la lumière.

Dans la conception de mon appartement j’ai donc joué à fond la carte de la transformabilité. Parceque j’aime avoir de l’espace de vie mais également pouvoir inviter des amis à dormir en leur proposant un vrai espace fermé et intime. Je pourrais  aussi, à un moment de la journée, regarder un film face au mur de projection et à un autre lire devant la cheminée qui sépare la cuisine du salon. Ou encore diner à plusieurs sur notre grande table puis retourner le plateau pour y jouer au billard …

Seul le jardin sera assez classique avec son barbecue et ses transats.

Voilà pour le dernier des 4 appartements du bâtiment principal.

Prochainement, nous vous raconterons la genèse de celui que nous appelons le 5ème lot, et qui vous le verrez, à une histoire riche en rebondissements.

Stay tuned…

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L’appartement d’Isa & Ludo : Un voyage avec escales ça vous tente ?

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Nous vous proposons, à notre tour, une petite visite dans notre futur appartement (N’hésitez pas à retourner chez nos voisins Yannick & Carine ou Carolina & Gaël).

Prenez place à bord de notre petit train, installez-vous confortablement. Vous êtes prêts ?

Petit train

Le petit train pour embarquer dans la visite …

Le voyage du jour sera ponctué de 3 escales :
· Un univers de verdure, d’odeur et de soleil
· Un univers de rires, de partage et de détente
· Et enfin un univers de calme et de repos

C’est parti.

Premier arrêt : la verdure

Imaginez-vous vous balancer d’avant en arrière sur une balancelle en effleurant le haut de l’herbe sous vos pieds nus, tout en profitant des premiers rayons de soleil et en regardant les légumes du potager se développer.

Vous l’aurez bien compris, nous sommes dans le jardin. Nous le souhaitions d’une taille raisonnable, nous évitant ainsi la corvée de l’entretien mais suffisamment grand pour en profiter.

Nous l’envisageons en trois parties :

  • Un espace terrasse avec son barbecue sur le côté
  • Un espace herbe avec ses petits arbres et ses fleurs
  • Un espace potager avec ses quelques herbes et légumes
Jardin Lot1

Le jardin du lot 1

 

Entrons maintenant …

Deuxième arrêt : la détente

Imaginez-vous marcher pieds nus sur un carrelage frais l’été et chaud l’hiver et regarder le jardin, bien installés dans un canapé d’angle avec un bon verre de vin à la main.

Nous sommes maintenant dans l’espace de partage, de détente.

Nous souhaitions de grands volumes. C’est la raison pour laquelle la cuisine est ouverte sur le salon / salle à manger pour ne faire qu’une seule et même grande pièce donnant sur le jardin.

La double hauteur dans le salon nous permettra de profiter au maximum de la lumière naturelle qui proviendra de la grande fenêtre de l’étage comme des baies vitrées du rez-de-chaussée et de ce sentiment d’espace. Ça sera également une ouverture sur la vie à l’étage.

L’atout central de ce rez-de-chaussée sera la cheminée accolée à la cuisine, juste à côté de la salle à manger, et à proximité de la bibliothèque qui longe les escaliers. Nous nous voyons déjà dans un fauteuil à bascule en train de lire tout en profitant de la chaleur de la cheminée durant les journées d’hiver.

Pour le chauffage nous nous sommes orientés vers un chauffage au sol, en bas comme à l’étage (mais vous l’aviez compris plus haut).

Enfin, la partie du bas comporte une salle de bain et un bureau pouvant devenir une chambre si nécessaire.

Rez de chaussée

L’aménagement de la pièce principale du rez-de-chaussée

 

Prenons l’escalier et un peu de hauteur…

Dernier arrêt : le calme
Imaginez-vous vous réveiller au son des oiseaux et regarder le jardin de votre lit.
Nous sommes maintenant à l’étage, l’espace de repos.

Cet espace, nous l’avons souhaité en deux parties.
La première se compose de 2 chambres dont une donnant sur le jardin.
La deuxième est la suite parentale.

Cette dernière est composée :
– D’une chambre avec une grande fenêtre donnant sur le jardin
– D’un grand dressing avec ses nombreux rangements et suffisamment d’espace afin de pouvoir y repasser
– D’une salle d’eau avec un espace douche (double douche à l’italienne) et deux vasques nous permettant d’être plus efficaces le matin
Un couloir permet de desservir les chambres ainsi que la suite ou de retourner vers l’espace de vie.

La visite est maintenant terminée. J’espère que vous avez appréciez le voyage.
A bientôt sur notre site…

Un petit tour chez Carolina & Gaël

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Il y a un peu plus d’un an déjà, Carine et Yannick vous proposaient une visite guidée de leur futur « chez eux ». Aucun de nous depuis ne s’était essayé à l’exercice. Discrets chez BBP ?

Que nenni ! Nous allons de nouveau vous conter nos aventures, et cette fois-ci c’est Carolina et moi-même qui vous invitons chez nous pour une visite guidée. Allons-y !

Par où commence-t-on ?

Les quelques grands principes directeurs dans la conception de notre appartement sont le fruit de notre longue et personnelle expérience de la vie parisienne : de petites pièces exigües où il est parfois difficile de se (re)poser ou d’accueillir, et le bruit ambiant de la ville en perpétuel mouvement. Nous avons au moins la chance de disposer de multiples fenêtres qui rendent notre quotidien plus lumineux.

Nous souhaitions donc élargir nos horizons avec des volumes plus ouverts, favorisant notre circulation, et toujours celle de la lumière, entre les différents espaces, tout en nous accordant le privilège de pouvoir disposer de quelque bulles de tranquillités, autant vis-à-vis de l’intérieur que de l’extérieur !

L’une des autres particularités de notre futur appartement est que les pièces sont réparties sur 2 niveaux. « Rien d’exceptionnel à cela ! » me direz-vous. Pourtant, avec 95 m² pour le niveau principal, et 22 m² pour le niveau inférieur, nous sortons un peu du lot commun de ce qu’ont conçu nos voisins.

Ceci est le résultat de la partie de Tetris qui s’est jouée au tout début du projet lorsqu’il a fallu, avec l’appui de l’architecte, brasser l’ensemble des attentes et souhaits de tout un chacun dans notre projet communautaire. Et nous avons bien entendu intégré cette spécificité à nos réflexions lors de la conception.

Mais qu’est-ce que ça peut bien donner ?

Nous ne vous parlerons ici que de la version finale de nos réflexions, pas des rebondissements, discussions de couple parfois mouvementées ! et des retournements de situation … du moins pas cette fois.

Voici le résultat :

Plan général R+2Le plan du niveau principal Plan général R+1… et celui du bas

Les principaux espaces de notre appartement sont ainsi répartis comme suit :

  • Salon / séjour / cuisine : 47 m²
  • Salle de bain : 6 m²
  • Dressing : 6,5 m²
  • Chambre principale : 10,5 m²
  • Chambre 2 : 11 m²

au niveau principal et :

  • Chambre d’amis / bureau : 14 m²
  • Salle d’eau : 5 m²

au niveau inférieur, desservi par un escalier.

A cela s’ajoute une terrasse de 7 m², extension de la pièce principale sur l’extérieur, et un toit terrasse de 60 m² pour faire office de jardin ! 🙂

Salon / séjour / cuisine (47 m²)

Lieux de vie principaux, nous avons toujours considéré ces trois espaces comme ouverts les uns sur les autres, la cuisine étant une extension fonctionnelle au séjour, permettant de ne pas isoler la personne qui prépare le repas de ses convives.

Et pour étendre encore un peu plus la notion d’ouverture, nous avons voulu une grande baie vitrée permettant de passer sans transition du séjour sur la terrasse, supprimant la limite entre intérieur et extérieur ! Dans ce même ordre d’idée, nous gardons à l’esprit l’aménagement d’un petit jardin d’intérieur, qui complétera cette dynamique.

Salle de bain / Dressing / Chambres (34 m²)

L’enchaînement de la chambre parentale, du dressing et de la salle d’eau est la représentation de notre rythme de vie : il doit être fonctionnel et fluide pour bien démarrer et finir la journée 🙂

Ce volume est central, et dessert l’ensemble de l’appartement, offrant une circulation sans encombre vers les autres pièces.

La chambre supplémentaire, à côté, permet d’envisager l’agrandissement de la famille, une capacité d’accueil complémentaire, voire même un espace dédié pour placer un bureau ou une mini-salle de sport, même si ce n’est pas ce choix que nous retenons pour le moment, comme je l’explique par la suite. Cette pièce est en effet la seule à ne pas être traversante.

Chambre d’amis / salle d’eau (19 m²)

Il est toujours agréable de pouvoir héberger des amis ou de la famille, sans pour autant sacrifier l’intimité des uns ou des autres. L’espace isolé à l’étage inférieur nous a naturellement offert de quoi satisfaire à ces conditions : une chambre suffisamment spacieuse pour y mettre des rangements jusque sous l’escalier, et une salle d’eau attenante pour plus de confort.

Mais que faire de cette pièce lorsque nous n’accueillons personne ? J’évoquais en introduction notre souhait de disposer d’un microcosme, d’un cocon, permettant à tout un chacun de s’extraire du tumulte de l’appartement, pour s’y adonner à des activités de détentes, sportives, voire même studieuses (si, si !). C’est donc cette pièce qui fera office de bureau, de coin cosy pour d’isoler, ou encore pour pratiquer le yoga, la méditation, et autres sports « d’intérieur ».

 

Difficile de se faire une idée précise de ce que je viens de vous présenter, sans un rendu tel que proposaient Carine et Yannick dans la modélisation de leur projet. Dans « studieux » je n’incluais pas l’usage de KoziKaza 😀 … Mais ceci permettra d’entretenir le suspense pour de prochains articles et en attendant les descriptions de nos autres voisins 😉 Et nous serons ravis de répondre à vos questions, chers lecteurs.

A très bientôt donc !

 

Bon anniversaire de blog : déjà 2 ans d’aventures dans l’habitat participatif

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Oui, deuxième anniversaire … cela fait deux ans que nous vous racontons les aventures de notre projet d’habitat participatif ! Quel parcours en deux ans … même s’il nous reste encore pas mal d’étapes à franchir !

Il y a deux ans, nous ouvrions ce blog quasiment le jour de la signature de la promesse de vente pour notre terrain, la première « grosse » étape de notre projet. Aujourd’hui, nous venons de signer avec le constructeur qui a hérité de la lourde charge de construire nos futurs logement.

Que s’est-il passé entre deux ? Vous le savez plus ou moins si vous suivez nos aventures, mais les grandes lignes :

  • Nous avons déposé notre permis de construire en décembre 2014 et il a été validé en mars 2015
    • Remarque au passage, c’est peut-être la seule étape sur laquelle nous avons respecté le planning que nous nous étions fixé … peut-être car c’est la seule étape pour laquelle nous ne demandions de personne d’autre que nous et que les délais de validation d’un permis de construire sont inscrits dans la loi
  • Nous nous sommes mis à la recherche d’un financement, autrement qu’une banque nous prête l’argent pour financer l’opération
    • Je vous laisse vous souvenir à quel point nous avons « souffert ». Avec cette étape, nous ne sommes pas passés très loin de l’abandon du projet.
  • Nous avons affiné progressivement nos plans pour pouvoir produire un Dossier de Consultation des Entreprises (DCE) qui nous a récemment permis de sélectionner notre constructeur
  • Cette année nous aura également permis de constater que l’habitat participatif mène à tout, tout en nous insérant dans l’éco-système culturel de la ville de Vitry, en particuliers au travers du Street Art :
    • Nous avons prêté les murs de la maison existante (et vouée à la démolition) à la « Belle Vitry’n » pour que des artistes de Street Art puisse exprimer leurs talents (et ils n’en manquent pas). Cette action originale nous a apporté un peu de visibilité à notre projet : Ici, ici et ici
    • Nous avons prêté cette même maison pour la réalisation d’un clip, une expérience aussi intéressante qu’inattendue !
    • Nous avons, enfin, prêté nos murs à Arcanes Ateliers pour le déroulement d’une Criminal Quest avec un scénario original 🙂 !

 

Les grandes étapes de notre projet sur les trois premières années ...

Les grandes étapes de notre projet sur les trois premières années …

Si tout se passe bien, pour notre 3ème anniversaire, nous devrions être en mesure de vous montrer les photos d’un avancement « correct » de la construction !

Il est également d’usage de faire un bilan de l’année écoulée. Ce n’est pas compliqué, il est sensiblement le même que celui de l’an passé : Persévérance et Tenacité !

Je pense que cette devise va finir gravée sur un des murs de nos futurs logements, tellement elle représente bien ce que nous vivons : un projet qui, sur le papier, ne porte pas de difficultés majeures (j’ai cru comprendre que nous n’étions pas les premiers à faire construire un immeuble de 3 étapes + parking en sous-sol), mais pour lequel nous rencontrons régulièrement des retards car nous n’entrons pas dans les cases traditionnelles !

C’est sans doute le prix de « l’innovation », mais cela ne nous empêchera de terminer notre projet car, devinez quoi, nous sommes tenaces et persévérants !!

Une fois que le DCE est rédigé, on fait quoi, chef ?

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La semaine dernière je vous racontais comment nous avons élaboré le Dossier de Consultation des Entreprises avec l’aide de nos architectes et du Bureau d’Etudes Techniques. Aujourd’hui, je complète  cet article car vous avez sans doute plein de questions, n’est-ce-pas : comment identifie-t-on les entreprises à solliciter ? Comment analyser une offre ? Quels sont les critères de sélection ?

Ne vous inquiétez plus, j’apporte nos éléments de réponse à ces questions existentielles (au moins ….) ! Vous venez ?

 

Un seul généraliste ou plusieurs spécialistes ?

Une des premières questions à se poser est : constructeur généraliste ou assemblage de spécialistes ? Autrement dit, faut-il confier notre projet à une entreprise qui est capable d’intégrer l’ensemble des corps de métiers (menuiseries, maçonnerie, plomberie, …) ou plutôt faire appel à un spécialiste de chaque corps de métiers sachant que nous avons 11 lots différents (Démolition, Gros Oeuvre / Maçonnerie, Menuiseries intérieures et extérieures, Electricité, Étanchéité, Plomberie, …) ?

La première solution, l’approche intégrée, est plus « confortable », mais elle est réputée plus onéreuse. La deuxième nous oblige à un effort de coordination plus important (porté par nos architectes), mais est réputée moins onéreuse et elle permet de répartir le risque de faillite.

Au lancement de notre appel d’offres, nous avions un scénario hybride en tête : sélectionner 3 à 5 sociétés en capacité de couvrir les 11 lots. Au final, à la lecture de notre dernier article, vous aurez compris que nous avons sélectionné une entreprise unique. Y’a que les abrutis qui ne changent pas d’avis !

Le réseau, outil pour identifier les entreprises à solliciter pour un DCE

Le réseau, outil pour identifier les entreprises à solliciter pour un DCE

Comment identifier les entreprises à solliciter ?

Vous comprendrez assez facilement qu’il est important de trouver des entreprises de construction « de confiance » : une entreprise qui bosse bien et à un prix raisonnable. Quoi de plus efficace que de compter sur le « réseau » de nos architectes et du BET (Bureau d’Etudes Techniques) ? Ce fut assez naturellement notre première source : des entreprises avec lesquelles ils avaient déjà bien travaillé ou qu’ils avaient déjà eu l’opportunité de croiser ou qui leur avaient été recommandées par des personnes de confiance.

Avec nos réseaux personnels, ou des rencontres lors de salons (ex : Batibouw), nous avons également apporté notre contribution à cette sélection.

 

Dans le BTP, la taille compte …

Une de leçons que nous retiendrons de cette expérience : la taille compte J ! Désolé …

En effet Il est important de sélectionner les entreprises adaptées à la taille de votre projet : inutile de solliciter Vinci Construction pour une maison individuelle ou Maison Phoenix pour un programme de 120 logements.

Problème, notre projet est d’une taille un peu bâtarde : un peu plus grand qu’une maison individuelle, mais pas non plus un programme de plusieurs dizaines de logement. Il est donc « trop compliqué » pour des constructeurs de maisons individuelles qui ne disposent pas nécessairement de l’équipement adapté, mais trop petit pour un « gros » constructeur, donc pas rentable.

Il a donc fallu identifier les sociétés capables d’adresser un projet « atypique » (on commence à avoir l’habitude), et ce ne fut pas aussi facile que cela en a l’air (d’où l’importance du réseau).

Ne pas confondre respect du budget et moi-disant !

Ne pas confondre respect du budget et moi-disant !

Les critères de sélection : le budget et la confiance !

Pour avoir une bonne grille d’analyse des réponses, nous avons préparé une liste de critères de sélection pour évaluer les offres. Il y a bien sûr des critères complètement objectifs, presque mécaniques, et d’autres un peu plus subjectifs :

  • Le budget: c’est bien évidemment le principal critère, même si notre objectif n’est pas de sélectionner le moins disant, pas toujours synonyme de qualité et de pérennité
  • Le périmètre de la réponse: Ce n’est pas tout de respecter le budget, encore faut-il répondre aux besoins exprimés …
  • La fourniture et la qualité des éléments « annexes »: en complément du périmètre et du budget, nous demandons également des éléments de planning, délais de réalisation, des références, …
Confiance et motivation, deux critères subjectifs mais importants pour trouver le bon partenaire !

Confiance et motivation, deux critères subjectifs mais importants pour trouver le bon partenaire !

Deux autres critères, beaucoup plus subjectifs, étaient également importants pour nous : la confiance et la motivation. En effet, vous aurez compris que nous ne sommes pas des professionnels de la construction (ce qui ne nous empêche pas d’apprendre rapidement), et la confiance, c’est cette « petite voix intérieure » (inutile d’appeler l’ambulance tout de suite, je vais bien !) qui vous donne envie (ou pas) de travailler avec un tel ou une telle et qui vous permet d’envisager sereinement de confier la construction de votre futur logement principal à une société !

Par nature, c’est un critère difficilement quantifiable, mais c’est ainsi que nous sélectionnons tous nos prestataires (nos architectes, les taupes, le géomètre, …) et jusqu’ici cela nous réussit plutôt bien.

Comment mesure-t-on la confiance et la motivation ? Je vous accorde que ce n’est pas évident, mais des indices peuvent alimenter ces deux critères : la société a-t-elle fait l’effort de passer sur le terrain pour se faire une idée « en live » car nous insistons sur la difficulté d’accès du terrain situé dans une impasse ? La société a-t-elle posé des questions ou s’est-elle contentée de produire une réponse standard ? Les questions étaient-elles pertinentes ? Comment se déroulent les échanges ? Tous ces petits « trucs » permettent d’alimenter votre envie de travailler avec une entreprise !

 

La réception des offres : ça dépend, ça dépasse !  

Les premières réponses nous arrivent, et là, c’est le drame : la grande majorité des entreprises qui répondent ne prennent pas la peine de respecter les consignes définies par le BET. Bon, pourquoi pas, il parait que c’est « normal », que cela fait partie des usages de la profession … ça me laisse dubitatif compte tenu de mes propres expériences professionnelles sur ce type d’exercice, mais s’il avait fallu ne conserver que les entreprises qui respectent les consignes, nous n’aurions pas grand-chose à analyser.

Quelqu'un aurait-il gagner au loto récemment ?

Quelqu’un aurait-il gagner au loto récemment ?

Les problèmes se poursuivent à l’analyse des offres : le BET fait une analyse exhaustive et objective des offres en attribuant des notes sur les différents critères (budget / périmètre de l’offre). Résultat : les offres sérieuses sont largement au-dessus du budget et sur certains lots du DCE, nous n’avons qu’une seule offre, ça fait léger pour faire un choix !

Nous avons pris le temps de rencontrer l’entreprise généraliste qui nous a fait l’offre la plus sérieuse, mais avec un écart de +50% par rapport à notre budget, l’écart était trop important pour que nous puissions sérieusement envisager une négo !

Comment fait-on dans ce cas-là ? Y’a pas 56 manières de traiter le problème, nous n’avons malheureusement pas un budget extensible, nous ne pouvions nous permettre d’être « hors budget », nous avons donc été obligé de prendre le temps de relancer un nouvel appel d’offres avec un nouveau panel d’entreprises. Nous avons donc « perdu » 2 – 3 mois supplémentaires, mais il fallait bien en passer par là !

Je vous la fais courte, mais à l’issue de ce 2ème round, nous avons trouvé LA société qui nous convenait (nous vous la présenterons plus en détail dans un prochain article) : une proposition financière proche de notre budget (ça laisse de la place pour une négo), une offre sérieuse et documentée avec, luxe ultime, un planning de réalisation. Après une première rencontre, le courant passe bien …  et après une négo (rondement menée, merci Fabien), nous parvenons à revenir dans les limites de notre budget ! Que demander de plus !!

pas loin de 5 kg de contrat à signer, avec paraphe de TOUTES les pages !

Des mois d’effort pour signer + de 5 kg de papiers en triple exemplaire !

C’est comme ça que nous nous sommes retrouvés pour la signature du contrat le lundi 1er aout ! La conclusion d’une phase importante et le démarrage des aventures concrètes (qui a parlé des problèmes concrets ???). Il ne nous reste plus que quelques épreuves administratives pour envisager la démolition, les premiers coups de pelleteuse et les premières pierres !

Et si vous êtes sages, un de ces jours, je vous ferai également un retour d’expérience sur le manque cruel d’agilité dans une phase de sélection, ainsi que sur la découverte de la dématérialisation des documents et la signature pour sauver les forêts amazonienne !

Stay always tuned !

Comment choisit-on les constructeurs d’un projet immobilier : on rédige un DCE (Dossier de Consultation des Entreprises)

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Comment sélectionne-t-on les entreprises qui vont contribuer à construire les appartements de nos rêves ? C’est LA question centrale qui justifie à elle-seule la constitution du Dossier de Consultation des Entreprises (DCE). C’est en effet la phase du projet qui va nous permettre d’entrer encore un peu plus dans le concret de notre projet.

Si vous avez suivi nos dernières aventures, vous savez que nous venons de terminer cette étape. Aujourd’hui, je vous propose de vous raconter comment nous en sommes arrivés là ! On y va ?

Etape 1 : Construction détaillée des plans 

Illustration-plans-appartementCette étape nous a bien occupés sur la fin de l’année 2015, sur environ 2/3 mois. Il a fallu détailler les plans jusqu’aux moindres détails, et quand je vous parle de détail, c’est vraiment tous les détails Par exemple, il a fallu déterminer jusqu’au modèle de mitigeur de la salle de bain, le modèle de parquet dans le séjour, le positionnement des prises électriques. Et les portes, vous les voulez pleine hauteur ? sur mesure ? Et la machine à laver, vous la posez où ?

Je ne vous cache pas que se plonger dans un tel luxe de détails alors que nous sommes encore à près de 2 ans de l’emménagement, c’est un peu compliqué !

Pour cette étape, le post-it est toujours ton ami : on prend un plan imprimé à une échelle confortable, on découpe des post-it à l’échelle des meubles, des éléments de cuisine, du lit, du canapé, … et on joue : tiens, si je le positionner là … ah non, c’est pas top, je le verrai plutôt ici …. Quoique là, c’est pas mal aussi, t’en penses quoi ? Ah mais si on le pose là, ça veut dire qu’il nous faut des prises électriques ici et ici. Une fois que votre plan de post-it est relativement stable, vous pouvez jouer avec la version « digitale » du post-it avec un logiciel de modélisation 3D. Nous avons beaucoup joué avec Kozikaza, mais il doit sans doute y en avoir d’autres.

Mais c’est bien ce niveau de détail qui a permis au BET (Bureau d’Etudes Techniques) de réaliser tous les plans pour que chaque corps de métier (Electricité, Menuiserie, Gros Œuvre, …) sache exactement ce que nous attendions.

Etape 2 : le positionnement des conduits, un grand moment du projet !

Cette étape s’est faite en parallèle de la première.

Là où c’est devenu « drôle », c’est quand Guita et Emilie, nos deux architectes, ont commencé à assembler nos envies détaillées et que nous nous rendons compte qu’elles se sont pas toujours compatible les unes avec les autres, notamment pour le positionnement des conduits.

En effet, c’est sympa de positionner mes toilettes à l’endroit où je le souhaite, mais quand ils sont situés juste au-dessus de la cheminée des voisins du dessous, c’est tout de suite plus compliqué !

Comment fait-on dans ce genre de cas ? Assez simplement : on communique, on échange, on agence différemment, on ré-agence différemment et on trouve des compromis … et au bout de 46.765 versions de plans, on finit par trouver une version qui est satisfaisante pour tout le monde !

La version moderne du post-it ...

La version moderne du post-it …

 

Etape 3 : La relecture du DCE, un grand moment de littérature et de solitude !

Une fois que les plans détaillés sont finalisés, nos architectes et le BET finalisent les différents composants du DCE. Pour faire simple, c’est la version « assemblée » des plans. Le DCE est ainsi constitué de plusieurs lots : Démolition, Gros Œuvre, Menuiseries Extérieures, Menuiseries Intérieures, Electricité, Plomberie, etc…

En tant que « client final », nous devons relire et valider le contenu du DCE. Je ne vous cacherai pas que la relation de confiance avec le BET et les architectes est importante à cette étape, car il y a une grande partie du contenu de ces documents qui n’est pas accessibles au commun des mortels.

illustration_questionRelire un plan électrique, ça va, c’est assez parlant, mais relire l’étude thermique, c’est beaucoup plus « funky » !

Après cette dernière étape de relecture, l’ensemble du DCE est envoyé à tout un tas d’entreprise plus ou moins généraliste qui vont passer du temps à relire les documents et à fournir une réponse avec un des éléments les plus attendus : le budget !

Mais je vous raconterai nos aventures sur le sujet dans un prochain article . Stay tuned !

 

Revue de Presse : 23% des français seraient intéressés par l’habitat participatif

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Un article du Nouvel Obs mentionne une étude réalisée par Harris pour Orpi.

http://tempsreel.nouvelobs.com/immobilier/logement/20160609.OBS2215/l-habitat-participatif-est-il-l-avenir-du-logement-en-france.html

Cette étude montre que :

  • 23% des français sont intéressés par les concepts de l’habitat participatif
  • Ce taux d’intérêt monte à 33% pour les populations de 18 à 24 ans
  • Un peu à l’image de notre projet, les raisons de cet intérêt sont avant tout pragmatique : partage des charges et quotidien plus pratique

Bon, benh, les gens, y’a plus qu’à s’y mettre 🙂 … nous avons déjà eu l’occasion de l’évoquer dans les pages de ce blog, ce type de projet immobilier demande beaucoup de temps, d’énergie et de persévérance, mais c’est faisable, même sans avoir de connaissances particulières dans le domaine du BTP !