Comment choisir son système de chauffage ?

26 janvier 2015/4 Commentaires/dans Le projet, sa vie, son oeuvre, Points d'avancement, Trucs et astuces /par Yannick Stachon

Pour qu’un dossier de permis de construire soit complet, outre les plans du bâtiment et le respect du PLU (Plan Local d’Urbanisme, dont nous parlerons dans un prochain article), il faut également préciser le système de chauffage : comment chauffer nos appartements (car nous ne misons pas tout sur le réchauffement climatique à deux ans …) et comment obtenir de l’eau chaude pour nos douches / bains, tout en respectant la RT2012 (vous souvenez, c’est là et là)

Nous vous proposons donc aujourd’hui de suivre nos aventures dans le monde merveilleux et trépidant des systèmes de chauffage … vous venez ?

Etape 1 : pose ta question à Google et à tes amis

Comme pour beaucoup de sujets sur lesquels nous sommes assez novices, notre premier réflexe reste de poser la question à Google. On tombe alors sur des sites plus ou moins documentés, plus ou moins récents, plus ou moins sérieux, plus ou moins objectifs … bref, il faut savoir séparer le bon grain de l’ivraie (ouaih, j’aime utiliser des expressions des années 70 que les moins de 20 ans ne peuvent pas connaître 😉 )

L’avantage est que cela permet d’améliorer notre niveau de connaissance d’un sujet, de repérer les thématiques récurrentes et d’apprendre du nouveau vocabulaire qui fait croire qu’on devient moins novice.

Comment tu gères ton système de chauffage, toi ?

A ce propos, le site ForumConstruire est particulièrement bien fait et source d’infos pertinentes.

Et comme on aime bien discuter de nos projets avec tout le monde, on en parle aussi pas mal pour nous enrichir des expériences des autres. On connait tous quelqu’un qui connait quelqu’un qui connait et a déjà vécu la même chose (ou presque).

Etape 2 : structure ta démarche

Vous commencez à nous connaitre : « Once a consultant, always a consultant » ! On n’avance jamais aussi vite que quand on se sait où on va (à moins d’être coursé par pitbull mal dressé, mais c’est un autre débat). Obtenir plein d’infos c’est génial, mais il faut aussi structurer un peu cette masse pour identifier les points clés et les sujets sur lesquels porter notre attention.

Pour le choix d’un système de chauffage, la démarche n’est pas très compliquée :

On identifie les différents types de chauffage possible, et il y en a une foultitude !
On fait une analyse des avantages et inconvénients de chaque solution
On y ajoute quelques critères de comparaison comme l’estimation des coûts d’installation et d’exploitation, la facilité d’entretien, le caractère écologique et renouvelables des ressources utilisées, etc …

Et hop, cela nous permet de nous forger des convictions sur quelques solutions envisageables et d’éliminer rapidement d’autres solutions.

Etape 3 : élimine les solutions les moins séduisantes et/ou comportant des risques

Nous avons ainsi assez rapidement éliminé le fioul, le charbon, pas très écologiques ni très innovants. Même chose pour le propane, qui nécessite une cuve qui aurait juré dans le jardin (ou qu’il aurait fallu enterrer). On s’est intéressé à la fusion nucléaire. Un laser mégajoule et un tokamak auraient été hyper innovants mais il parait que la technique n’est pas encore complètement au point …

Lors d’une visite au salon Batimat, nous avions pré-identifié des solutions qui avaient l’air assez innovantes mais avec des « technos » propriétaires. Elles avaient l’air très prometteuses, mais on fait quoi pour la maintenance si la techno ne se développe pas, ou si le constructeur et/ou le distributeur français fait faillite … Nous ne voulions pas prendre trop de risques avec un système de chauffage un peu trop avant-gardiste !

Nous nous sommes intéressés au chauffage avec des granules de bois. La solution est séduisante (et renouvelable assez facilement : un arbre pousse en général plus rapidement qu’une nappe de pétrole), mais elle nous pose quelques problèmes :

Si homme blanc couper beaucoup bois, hiver rigoureux …

Il faut un espace dédié pour stocker les granules : si l’espace est trop petit, il faudra organiser des livraisons très régulièrement (ça peut vite devenir contraignant). S’il est trop grand, il nous prend des m², et au prix du m² en région parisienne, l’équation économique n’est pas évidente à résoudre.
Nous construisons dans une rue très étroite qui se termine en impasse. Le camion de livraison aura-t-il la place de se garer ? Aura-t-il les tuyaux assez grands pour atteindre l’espace de stockage que nous situerions dans le garage souterrain ? Pas évident …
Il faut aussi savoir que toutes les granules ne sont pas complètement compatibles avec toutes les chaudières et qu’une granule inadaptée peut accélérer le vieillissement de votre chaudière …. Bon, ok, ça se gère à court et moyen terme, mais il faut mesurer le risque pris à long terme (> 5 ans)

Bref, à cette étape de nos réflexions, nous avons identifié que les pompes à chaleur (PAC pour les intimes), le gaz de ville (notamment avec des chaudières à condensation) et l’électricité (tout simplement) pouvaient être des solutions à creuser.

Etape 4 : respecte de la RT2012

Maintenant que nous avons sensiblement augmenté notre niveau de connaissances théoriques, il est temps de discuter avec des vrais spécialistes, autrement dit avec le Bureau d’études techniques (BET) qui travaille avec notre architecte. Ce sont eux qui réalisent en particulier, sur la base des plans du bâtiment, une étude du système de chauffage en étudiant plusieurs scénarios. Un des objectifs est de garantir autant que possible que nous respecterons la RT2012.

A l’issue de nos discussions et des recommandations du BET, nous avons finalement opté pour une PAC. Et comme il y a encore beaucoup de choses à dire sur les différents types de PAC, on continuera la suite de nos aventures dans un prochain article 🙂 !

To be continued …

Quel statut juridique pour un projet d’habitat participatif ?

12 janvier 2015/34 Commentaires/dans Le projet, sa vie, son oeuvre, Points d'avancement, Trucs et astuces /par Yannick Stachon

Ouaih, je sais, ce n’est pas le sujet le plus funky groovy que nous ayons traité sur ce blog, mais accrochez-vous un peu, c’est un sujet intéressant !

A terme, nous souhaitons que nos logements soient gérés comme une copropriété « standard », notamment pour être libre de revendre nos appartements si nos situations respectives évoluent, mais, aussi bête que cela puisse paraître, cette copro ne peut exister qu’à partir du moment où le bâtiment existe … on fait quoi en attendant ? En attendant, on créée une structure intermédiaire … Oui, mais laquelle ? C’est en substance ce que je vais vous expliquer dans cet article !

NB : nous ne sommes pas des professionnels du droit de l’immobilier. Ce que vous allez pouvoir lire dans cet article ne reflète que ma modeste et humble compréhension du sujet, adaptée à notre situation particulière. Pour une analyse de votre éventuelle situation, le mieux reste tout de même de vous adresser à un professionnel. Et si nécessaire, nous pouvons vous donner les coordonnées de personnes compétentes.

Pourquoi une structure intermédiaire ?

Comme indiqué plus haut, nous avons besoin de créer une structure juridique intermédiaire, en attendant la création de la copropriété, pour formaliser et structurer les relations entre les associés.

Par ailleurs, bien avant le démarrage des travaux, nous mettons en jeu des sommes importantes et même si la confiance et l’amitié règnent, il n’est pas complètement déconnant de se protéger les uns les autres avec un peu de formalisme juridique.

Accessoirement, on ne peut pas toujours signer tous les documents à 8, ça devient vite lourd … Certes nous avons tous signé la promesse de vente et le permis de construire car ce sont des documents importants et engageants, mais la commande d’une étude de sol ou d’un élagage de terrain pour faciliter le travail du géomètre, ne nécessitent pas ce niveau d’engagement. Et la première question que pose en général un prestataire est « C’est pour quelle société ? Qui est le responsable à contacter ? ». Si vous commencez la relation par leur dire que vous êtes 8, ça risque de les perturber un peu !

Dans la jungle des structures juridiques

SCIA ? SCC ? Asso 1901 ? C’est compliqué …

Bon, maintenant, que nous savons pourquoi nous avons besoin d’une structure juridique intermédiaire, que choisissons-nous ? Car il existe une foultitude de possibilités …

Autant vous le dire tout de suite, nous avons opté pour une SCIA (Société Civile Immobilière par Attribution). Pourquoi ? Parce c’est la structure utilisée par beaucoup de projets participatifs et que si des gens intelligents se sont penchés sur la question avant nous, nous ne voyons pas pourquoi nous n’aboutirions pas à la même conclusion … principe de causalité : si les conditions sont les mêmes, les mêmes causes produisent les mêmes effets !

La SCI : Société Civile Immobilière

La SCI est le statut classique pour gérer des opérations immobilières à plusieurs personnes. Mais quand je suis propriétaire de 20% (par exemple) des parts d’une SCI, ces parts font référence à un bâtiment dans son ensemble, et ne sont pas liées à un logement en particulier. Je détiens 20% des parts d’une société qui est propriétaire d’un immeuble. C’est embêtant en cas de revente car je ne peux pas dire à un potentiel acquéreur qu’il devient propriétaire d’un appartement, mais « simplement » de parts d’une société.

La SCIA : Société Civile Immobilière d’Attribution

C’est justement à ce petit problème que le « A » de SCIA apporte une solution. SI mon appartement représente 20% (c’est toujours un exemple) de la surface totale de l’immeuble, donc je suis propriétaire de 20% des parts de la SCIA et je sais à quelle partie de l’immeuble sont attribuées mes parts. Comme dans le cas de la SCI, je détiens 20% des parts d’une société qui est propriétaire d’un immeuble, mais je sais à quelle partie de l’immeuble ces parts sont attribuées.

C’est également un statut que les banquiers commencent à bien connaître, ne serait-ce que par sa proximité avec une SCI. Notre dossier étant déjà suffisamment complexe, pour épargner celle-ci à nos amis banquiers Oui, les banquiers sont nos amis, car nous avons besoin de financer notre projet J … rhôoo un peu d’humour, quoi !

Par ailleurs, les démarches pour créer une SCIA sont assez simples, même si elles nécessitent la contribution d’un notaire (donc des frais de création, à compléter ensuite par des frais de transformation de la SCIA en copropriété).

L’association de loi 1901 (ie : à but non lucratif)

C’est un statut qui peut être intéressant en tout début de projet, notamment pour la facilité de création d’une association et pour donner une existence légale et juridique au projet, mais vous allez vite être limités par les possibilités de ce statut. Ex : une association ne peut être propriétaire d’un bien immobilier … c’est ballot !

Nous ne l’avons pas utilisé au début de notre projet car nous n’en ressentions pas le besoin, mais cela peut être intéressant pour des programmes plus complexes que le nôtre.

La SCC : Société Coopérative de Construction

C’est la version « coopérative » de la SCI, techniquement assez proche de la SCIA. La principale différence avec la SCIA réside dans la répartition des « pouvoirs ». Dans une SCIA, mon pouvoir équivaut aux nombres de parts que je détiens. Dans un SCC, un associé = une voix, indépendamment du nombre de parts détenues.

Nous aurions pu utiliser cette forme de société pour notre projet, mais il y a d’autres subtilités qui justifient que nous lui avons préféré la SCIA. Je vous renvoie néanmoins vers un spécialiste si ces subtilités pour intéressent.

Et quand y’en a plus, y’en a encore ….

Je vous épargne les SCIAPP (Accession Progressive à la Propriété) qui nécessitent la présence d’un bailleur social, les SCIC, les SAS et SARL …. Comme je vous le disais en intro, je ne suis pas un professionnel.

Mais la loi ALUR dans tout ça ?

En effet, si vous vous intéressez au sujet de l’habitat participatif, vous avez sans doute entendu parler des nouveaux statuts introduits par cette loi. L’article 22 de la loi ALUR crée deux formes juridiques spécifiques pour abriter les projets d’habitat participatif :

Les Coopératives d’Habitants
Les Sociétés d’Attributions et d’Autopromotion

Notre humble analyse des textes et de la littérature disponible en ligne montre que, dans notre cas, ces nouveaux statuts n’apportent pas beaucoup plus que les statuts existants (notamment la SCIA vis-à-vis des Sociétés d’Attributions et d’Autopromotion).

Cette loi a néanmoins le mérite de reconnaître les projets d’habitat participatif et de leur apporter une caution « légale », une manière de dire aux différents acteurs, notamment aux banquiers : « n’ayez pas peur de ces projets, ce ne sont pas des hurluberlus, l’Etat les considère avec bienveillance »

Il faut également avoir en tête qu’à l’heure où j’écris cet article, les décrets d’application de la loi ne sont pas publiés …. C’est donc un peu tard pour nous !

En synthèse, nous sommes en train de créer une SCIA notamment pour démarrer les travaux. Avant les travaux, ce n’est pas complètement nécessaire, d’autant plus que les plans détaillés sont nécessaires pour finaliser les statuts de la SCIA.

La gestion des espaces communs

5 janvier 2015/1 Commentaire/dans Le projet, sa vie, son oeuvre /par Yannick Stachon

Dans l’habitat participatif, la notion de communauté est importante, c’était même LA priorité pour des groupes de la fin des années 60 / début 70 …

Dans notre projet, nous avions au départ imaginé des espaces intérieurs et extérieurs pour pouvoir se réunir/bricoler/jouer (on adore les jeux de plateaux) ensemble sans pour autant investir les appartements des uns et des autres, une sorte de Suisse ou de zone neutre.

Les premières idées

Elles étaient nombreuses, allant de la salle de jeux /sport à l’atelier de bricolage en passant par la buanderie pour les espaces intérieurs.

Pour les espaces communs extérieurs, il s’agissait d’utiliser les jardins et la terrasse du dernier étage pour faire des roof-party avec barbecue et tout …

Mais ça c’était au début …

Au fil du développement du projet, la liste des espaces communs s’est quelque peu raccourcie. Après rapide réflexion, la buanderie a été abandonnée, les logements prévus étant bien assez grands pour y loger un lave linge et même un sèche-linge et les habitudes des uns ne sont pas forcément compatibles avec les habitudes des autres.

La salle de jeux et l’atelier ont fusionné dans une grande pièce commune de 20m2 avec jardin de 30 m 2 le tout accessible par l’entrée de l’immeuble au RDC.

Dans un souci d’équilibre entre les lots, la terrasse sur le toit à été partagée entre les 2 appartements du 2ème étage qui ne disposent pas de jardin. Qu’à cela ne tienne, le barbecue est déplacé dans le jardin commun.

Puis viennent la RT 2012, le relevé de géomètre et le PLU…

Là ça se corse, un des lots se voit amputé de sa cuisine qui dépassait de 3 mètres du reste de l’immeuble pour non-conformité à la règlementation thermique (trop de déperdition de chaleur du coté nord de la construction) et doit donc trouver de l’espace supplémentaire. Financièrement cette modification est intéressante car elle simplifie la structure globale du bâtiment et coûte donc moins cher à construire … c’est un argument qui fait réfléchir !

Par ailleurs, l’escalier commun doit être déplacé de quelques dizaines de cm pour coller aux dimensions des places de parking en sous sol, fixées par le PLU (Plan Local d’Urbanisme) à partir du relevé du géomètre.

Les réagencements subséquents sonnent le glas de la pièce commune et du jardin commun par une réorganisation totale des espaces intérieurs privatifs.

Retour aux réalités et à la simplicité

Que reste-t-il ?

Une petite bande de terrain le long de la façade nord/est, qui sera utilisée comme garage à vélo et local à poubelles, subsiste en tant qu’espace extérieur commun. Et en dehors du local pour les futures poussettes, nous n’avons plus d’espaces communs intérieurs.

Et nous continuerons à nous recevoir et à jouer les uns chez les autres, comme nous le faisons déjà actuellement … et nous profiterons de la piscine de Fabien, mais ne le lui répétez pas, il n’est pas encore au courant !!

Petite leçon de géométrie

29 décembre 2014/1 Commentaire/dans Le projet, sa vie, son oeuvre, Outils /par carine

Peu de temps après avoir sélectionné le prestataire qui a fait les petits trous, j’ai repris mon ~~bâton de pèlerin~~ téléphone et suis partie à la recherche … d’un géomètre !

Vous savez, ces messieurs qu’on croise parfois dans la rue, qui regardent on ne sait trop quoi dans leur viseur sur trépied … vous croyez qu’ils cherchent à voir la voisine par la fenêtre ? Pas du tout ! Ils prennent des mesures !

Mais commençons par le commencement …

Pourquoi a-t-on besoin d’un géomètre sur un projet immobilier ?

Eh bien … pour connaître parfaitement la géométrie de notre terrain pardi ! Ou plutôt, pour utiliser le terme exact : sa topographie.

En effet, le géomètre va prendre plein de mesures : la taille des murs d’enceinte du terrain, la position exacte des bâtiments mais aussi des arbres qui se trouvent dessus, le dénivelé qu’il y a sur le terrain … Et enfin, il va dessiner ce qu’on appelle un « plan de masse » (cf. photo ci-dessus).

Comment trouve-t-on un bon géomètre ?

Cette fois encore, la sélection du géomètre n’a pas été si compliquée que cela.

J’avais comme point de départ un devis réalisé par un géomètre que notre architecte trouvait sérieux … mais beaucoup trop cher (plus de 5 000 € la prestation !!). Faire jouer la concurrence était indispensable (et bien nous en a pris, on a divisé le budget par 2).

J’ai donc fait un petit tour sur les sites spécialisés en demandes de devis et autres annuaires, et laissé ça et là plusieurs demandes de contact. Et puis, comme j’aime bien le principe du bouche à oreille, j’ai également demandé au chef des taupes s’il avait quelqu’un à me recommander. Bien m’en a pris !

De la définition de la prestation

Contacter plein de géomètres, c’est bien … savoir ce qu’on va leur demander, c’est mieux 😉 Et à ma grande surprise, c’est ce qui a été le plus compliqué !

Moi qui pensais pouvoir copier / coller le devis de géomètre qu’avait obtenu notre architecte, pour demander le même aux autres géomètres et ainsi comparer des devis comparables … je n’y comprends que pouic ! Jugez plutôt :

« – Indication planimétrique de l’alignement actuel, ou de l’éventuel alignement projeté de la voie …
– Indication sur le plan de corps de rue en totalité et au droit de la propriété … des lampadaires, poteaux …
– Indication de la superficie numérique … »

Bon, ok, je vois à peu près de quoi on parle, mais on n’est pas en train d’écrire un texte de loi non plus ! On veut juste un plan, des mesures et une superficie totale !

Je laisse tomber cette approche, prends juste les grands titres de ce devis : « plan de masse au 1/100ème » et « nivellement » et décide de voir comment les géomètres réagissent à ces demandes. Evidemment, je leur explique à quelle étape du projet nous en sommes (avant-projet sommaire, c’est à dire des plans au 1/100ème, pour préparer notre demande de permis de construire), et que notre architecte a besoin d’un plan topographique avec position des arbres et dénivelés précis (sachant que nous sommes sur un coteau, ils sont importants) pour pouvoir finaliser ses plans.

Ouf ! Les géomètres réagissent bien à ma demande, ils ont l’habitude de ce type de mission. Bon, j’en ai tout de même qui s’imaginent qu’en me disant des mots compliqués auxquels je ne comprends rien ils pourront me vendre des choses inutiles … mais il y a aussi ceux qui se mettent à mon niveau, m’expliquent avec des mots simples ce qu’ils vont faire – et ne pas faire.

Finalement, je reçois 5 devis supplémentaires … dont les prix vont du simple au triple !

Le choix … et le résultat

Après analyse des devis, je comprends vite que le moins cher a prévu d’en faire moins que les plus chers. J’identifie avec l’aide de notre architecte et de son bureau d’études celui lequel correspond le mieux à notre besoin, et appelle les autres géomètre pour qu’ils ajustent les leurs. Je préfère comparer des choux avec des choux qu’avec des carottes ;-). Après pas mal d’ajustements, il me reste 3 devis honnêtes et comparables.

Finalement, nous avons choisi le cabinet ALTIUS (anciennement Cailleux-Fouché), parce que :

il avait bien estimé ses prestations dès le départ, son devis n’a quasiment pas évolué lors de ma « remise à niveau des devis entre eux » (alors que certains en ont profité pour gonfler le leur)
c’est le prestataire qui m’a le mieux expliqué ce qu’il allait faire
il m’avait été recommandé (je vous ai dit, j’aime bien les recommandations)
et pour ne rien gâcher … c’était le moins cher 🙂

Après un petit défrichage du terrain (ben oui, pour pouvoir prendre ses mesures, il vaut mieux en voir le fond !), géré de main de maître par Oscar et Lauris, de chez Jardin & Potager, le géomètre peut faire son travail. Et une dizaine de jours plus tard, nous avons reçu notre plan topographique !

La leçon à retenir

Lorsque vous devez choisir un prestataire sur un sujet auquel vous n’y connaissez rien au départ … fiez-vous plutôt à celui qui saura vous expliquer clairement ses missions, et qui prend le temps de bien vérifier avec vous ce dont vous avez besoin (ou pas) !

Previously on Big Bang Participatif* !

22 décembre 2014/0 Commentaires/dans Le projet, sa vie, son oeuvre, Points d'avancement, Trucs et astuces /par Yannick Stachon

* précédemment sur Big Bang Participatif

A la veille du dépôt du permis de construire (oui, c’est pour bientôt), il nous a semblé opportun de faire une synthèse de nos premiers mois d’aventures participatives ! Que s’est-il passé dans la première saison de Big Bang Participatif ?

Episode S01E00 : l’épisode pilote

Nous vous avons succinctement raconté qui nous sommes, notre groupe, la genèse du projet immobilier, pourquoi nous nous sommes lancés, nos vacances au Pérou, les chiffres clés du projet. Nous vous avons également raconté comment nous avons choisi notre architecte, Guita Maleki.

Episode S0101 : La recherche du terrain

Vous avez ainsi pu constater que la recherche du terrain n’est pas une activité de tout repos et qu’il ne suffit pas d’avoir trouvé LE terrain qui répond au maximum des critères. Il faut ensuite gérer toute la partie administrative de la promesse de vente.

Nous avons finalement trouvé sur le terrain sur la commune de Vitry, capitale du street art !

Episode S01E02 : la gestion des carrières

C’est sans doute un des premiers points à gérer lorsque vous avez trouvé le terrain de vos rêves : vérifier l’état de son sous-sol pour deux raisons : 1) déterminer la nature des fondations sur lesquelles reposeront votre bâtiment, 2) identifier (et budgéter) la nécessité de combler les gros trous du sous-sol qui peuvent faire des gros trous dans votre budget.

La taupe a perdu sa GoPro

C’est pour ça que nous avons mandaté des taupes équipées de GoPro pour sonder le sous-sol. Ces taupes ont fini par être porteuses de bonnes nouvelles puisque nous ne devrions pas avoir à combler les carrières et que des fondations superficielles sont suffisantes pour supporter notre bâtiment.

Episode S01E03 : l’élaboration du permis de construire

Je ne reviens pas sur les étapes qui jalonnent l’élaboration du permis de construire. Les détails sont disponibles ici.

Ces étapes ont été le fil rouge de cette première saison. C’est sans aucun doute le cœur de cette première saison, l’étape qui aboutit à la conception de nos futurs logements, celle qui nous a demandé le plus de travail, d’aller-retour, de validation, d’échange, … Je n’ose pas compter le nombre de version de plans envoyés par Guita, relues et commentées durant nos longues soirées automnales !

Notre bâtiment dans son environnement

Nous vous avons livré une partie des plans au fur et à mesure de leur validation. Nous terminerons cette première saison de nos aventures par le dépôt du permis de construire mardi 23/12 (oui, demain !).

Et nous sommes très fiers du résultat obtenu 🙂 !

Episode S01E04 : La recherche de financement

Aujourd’hui, on a les idées mais pas encore le pétrole ! C’est le point compliqué du moment (même si nous n’en avons pas encore beaucoup parlé), celui qui focalisera nos attentions et nos énergies dans les prochaines semaines et sans doute le dernier point qui pourrait encore nous empêcher de transformer notre rêve en réalité. Bien sûr nous réalisons que nous ne sommes pas au bout de nos peines, mais sans argent, nous risquons de ne pas pouvoir aller beaucoup plus loin !

Heureusement, sur cette partie-là aussi nous sommes bien accompagnés et notre courtière ne ménage pas ses efforts pour nous décrocher un financement.

D’ailleurs, si un banquier nous lit, trouve notre projet intéressant et motivant, nous sommes ouverts à la discussion ! Nous sommes également prêts à discuter avec de généreux mécènes ! Nous ne sommes pas sectaires.

Episode S01E05 : La gestion de groupe

Le groupe au moment de la validation de l’APS

On s’entend super bien, tout est trop facile, ça roule ….. nan j’déconne, vous imaginez bien qu’un projet de cette complexité et avec ces enjeux pour nous, ne va pas sans quelques discussions « viriles mais correctes » (c’est balaud d’avoir loupé ce terrain dans la forêt enchantée des poneys magiques !). Oui, nous avons eu quelques petites tensions, mais avons toujours su les surmonter. Et il n’y a aucune raison que nous ne parvenions pas à surmonter les prochaines !

La clé ? Nous n’hésitons pas à nous dire « les choses » même si elles fâchent, plutôt que de laisser pourrir une situation qui finira par exploser tôt ou tard.

Episode S01E06 : l’épisode final

Cette saison devrait se terminer mardi 23/12 (oui, demain) par le dépôt du permis de construire à la mairie de Vitry. Ne vous inquiétez nous reviendrons très vite pour vous parler des prochaines étapes, notamment le choix des entreprises de construction, le choix des matériaux, les éventuels recours de tiers, …

Pour conclure cette première saison, que retenons-nous ? Quelques bonnes pratiques / astuces si vous souhaitez vous lancer dans une aventure similaire :

Ne cherchez pas la méthode miracle pour gérer ce type de projet, elle n’existe pas (pas encore du moins …). Chaque projet est spécifique et il faudra apprendre en marchant en sachant prendre des risques (plus ou moins bien calculés …)
Il va vous falloir une (très) bonne dose d’énergie, de patience et surtout de persévérance !
Vous allez avoir besoin d’un minimum d’économie pour vous lancer et payer les premières échéances avant de décrocher un prêt auprès d’une banque (architecte, bureau d’étude, géotechniciens pour étude de sol, bureau de contrôle, ….)
N’hésitez pas à dépenser quelques euros supplémentaires pour vous faire entourer des « bonnes » compétences, celles dont vous ne disposez pas et qui vous feraient perdre de l’énergie et du temps supplémentaire si vous essayiez de vous débrouiller seul …

Les impacts concrets de la RT 2012 dans la phase conception

15 décembre 2014/0 Commentaires/dans Le projet, sa vie, son oeuvre /par gael

Nous vous avions présenté il y a quelque temps les grandes lignes de la Réglementation Thermique version 2012. Pour une petite réactualisation ou bien tout simplement pour votre culture, c’est par ici.

Aujourd’hui, nous vous proposons d’entrer un peu plus dans les impacts pratiques de cette réglementation dans la conception de l’habitat de nos rêves et notamment les impacts que cela génère entre le bâtiment de nos rêves et le résultat en phase de conception.

Le rêve : le projet initial

L’esquisse du projet initial : de verre et de lumière !

Après les multiples échanges avec l’architecte sur ce que nous souhaitions, l’esquisse de notre futur habitat a fini par ressembler à ça … classe, non ? Et nous n’en étions pas peu fiers !

Le fil conducteur était : beaux volumes, lumière et ouverture sur l’extérieur, donc belles hauteurs sous plafond, beaucoup de baies vitrées, balcons et un toit terrasse.

Mais nous ne sommes pas que des esthètes, nous sommes également organisés et prévoyants et avions déjà envisagé de réfléchir aux systèmes de chauffage et ventilation ! Et pourtant …

Dur retour à la réalité : la réglementation

Pour rappel, la réglementation thermique c’est rendre votre construction la moins énergivore possible :
– limiter la production de chaleur en hiver (minimiser l’usage du chauffage)
– limiter l’apport de chaleur en été (éviter de la laisser rentrer, et contrer la nécessité d’une climatisation autre que naturelle)
– limiter les gaspillages des énergies « auxiliaires » : l’éclairage, la production d’eau chaude, etc.

Ce qui se traduit in fine en 3 indicateurs (nous y reviendrons) et en exigences de moyens, comme disposer d’un minimum de surface vitrée (parfait !) qui doit pouvoir s’ouvrir a minima (on est bon …), avec occultation externe et mobile au moins pour les chambres (on ne peut pas mettre des rideaux plutôt, à la place des volets ?!) et d’autres encore (ça, c’est pour le bureau d’étude !).

Mais en quoi tout cela vient-il contrecarrer nos plans ~~machiavéliques~~ ?

Et soudain, c’est le drame !

Pour diverses raisons, cette réglementation aura eu raison (une de plus) de notre vision initiale.

Les baies et autres éléments vitrés sont en effet l’un des points critiques de la RT 2012 puisqu’elles transmettent lumière et chaleur, mais doivent également assurer l’isolation de l’enveloppe du bâti.

Pour faire simple, il a fallu trouver un bon compromis entre nos envies de lumière, le respect de la RT 2012 (difficilement négociable) et le budget sur la base des paramètres suivants :

La RT 2012 impose un minimum de surface vitrées (1/6 de la surface de plancher), mais point trop n’en faut car les surfaces vitrées sont également source de déperdition énergétiques. Donc il y a un risque de ne pas pouvoir respecter la RT2012 s’il y a trop de surfaces vitrées.
Un « mur » de verre est plus cher qu’un mur de béton ou de briques. Donc beaucoup de surfaces vitrées fini par coûter cher dans le budget.

Voilà donc le rendu plus réaliste de l’aspect de nos façades : environ 1/3 de la surface de extérieurs, hors toiture … ça risque de descendre encore un peu.

Autre incidence plus délicate à envisager de prime abord : l’impact sur la hauteur du bâti ! Pourquoi ? Parce que l’isolation et le chauffage, c’est comme un mille-feuilles, dont les couches s’ajoutent insidieusement aux agréables hauteurs sous plafond pour aller taquiner les limites du PLU. Pour rappel notre limite à Vitry est en R+2 à 10m (plus rien ne doit dépasser au-delà).

Pour chaque niveau, chez nous 3 (rez-de-chaussée, 1er et 2ème étage), il faut ajouter à chaque épaisseur de dalle :

les couches isolantes pour ne pas chauffer le voisin du dessous et/ou du dessus,
les différentes strates du système de chauffage,
quelques épaisseurs d’isolation phonique,
parfois des gaines techniques,
et enfin le revêtement de sol.

C’est à partir de ce dernier qu’est envisagée la hauteur sous plafond. Peu de hauteur par couche, mais un quantité de couches suffisantes pour devenir significatives pour aller ennuyer les belles hauteurs souhaitées par l’architecte (et les maîtres d’ouvrage aussi, c’est vrai …).

Vision très simplifiée et dont les causes ne sont pas uniquement dues à la RT, mais elle joue là encore comme un grain de sable supplémentaire.

Enfin, la RT et les nécessités de chauffage ont réduit les options possibles, mais pour finalement converger vers des solutions qui nous convenaient, … toutes les incidences ne sont pas nécessairement nuisibles 🙂 Et nous disposons à présent dans le groupe d’un expert ès système de chauffage !

Le mot de la fin

Je n’aurai encore une fois que survolé la réglementation, et ne suis pas rentré dans les détails de l’étude thermique remise par notre bureau d’étude, non plus que des 3 célèbres indicateurs de la RT. Mais il reste encore d’autres occasions d’aborder le sujet, notamment lorsqu’il conviendra de vérifier en fin de construction qu’elle a bien été respectée !

L’information de la semaine : sur l’ensemble des Cahiers des Charges (CCTP) pour appel à candidature des différents corps de métier qui vont participer à la construction, la quasi totalité fait référence en introduction au respect de la RT (peinture, chauffage, bâti, électricité, etc.).

Stay tuned, et à très bientôt pour la suite de nos aventures 😉

La folle aventure de l’achat de notre terrain!

8 décembre 2014/0 Commentaires/dans Le projet, sa vie, son oeuvre /par fabien

L’achat de notre terrain a été digne des meilleures séries américaines : sans fin.

Pour vous, fidèles lecteurs, nous allons vous narrer cette histoire…

On l’a trouvé!

Apres avoir visité quelques terrains dans le sud ouest parisien, nous arrivons, une fin de matinée de Juillet 2013, sur le premier terrain sélectionné à Vitry. N’ayant rien trouvé dans le premier secteur ciblé, nous avions décidé d’aller explorer des contrées lointaines…

Autant vous dire la vérité, j’avais un à priori négatif sur cette partie de la région parisienne. Et quelle ne fut pas ma surprise quand je découvris l’environnement et le terrain. Au calme, avec cependant des commerçants et activités à 5mn, le métro à 8mn, et de la verdure en veux tu en voilà.

Et le terrain semble parfait! Le COS (coefficient d’occupation des sols) est intelligemment pensé. Le COS donne la surface constructible en fonction de la surface du terrain (à noter que le cos disparait dans la loi ALUR). Si vous avez une surface de 1000m² avec un cos de 0,3, vous pouvez construire 1000*0,3 m² soit 300m². Dans notre cas nous avions un cos de 0,7 pour 888 m² soit 622m² constructible. Mais là où c’est intelligent et évite une densification trop importante au détriment de l’environnement, c’est que le PLU (Plan Local d’Urbanisme : ensemble de règles dictées par la mairie pour la construction) impose 50% de surface végétale au sol et une hauteur maximum de 2 étages.

On fait venir tout le groupe, notre architecte, tout le monde est ok et tout semble parfait pour faire une offre rapidement!

Faux départ

Ayant connaissance de l’existence de carrières sous le terrain, nous décidons d’aller à l’IGC (cf article précédent) par acquis de conscience car l’agent immobilier nous a bien sur indiqué que les carrières sont très profondes et n’entraverons en rien le projet.

Bien nous en a pris car le verdict tombe: il faudra combler!

Et combler, ça veut dire budgétiser un montant supplémentaire non négligeable. Apres avoir demandé divers devis, nous décidons de budgétiser 200 000 € pour ce poste.

Malheureusement, le temps de faire les devis et de se donner un moment de réflexion pour s’assurer que le projet reste viable malgré cet ajout supplémentaire, l’un des membres du groupe (bon j’avoue c’est moi…) est rentré en plein mutation professionnelle. L’offre d’achat sur le terrain est donc mise en parenthèse… Nous sommes en Octobre 2013.

Une signature qui se fait désirer…

Retour en Avril 2014, tous les ingrédients sont de nouveaux réunis pour faire une offre. Heureusement pour nous, le terrain est toujours disponible ! Mi mai, nous faisons donc une offre écrite. Et là, appel catastrophé des vendeurs : leur notaire a pris peur devant une offre avec 8 signatures, pensant que nous sommes des rêveurs non fiables.

Ni une ni deux, nous sortons notre arme secrète : notre notaire. Après de multiples échanges, elle réussi à convaincre le notaire des vendeurs de notre sérieux.

S’en suit une période intense de discussion sur le terme de la promesse de vente. En effet, il est hors de question que l’on s’engage définitivement sur le terrain sans certaines garanties. Nous inscrivons finalement dans la promesse plusieurs clauses suspensives :

la classique clause sur l’obtention des prêts bancaires,
Le montant maximal de fondations profondes si cela s’avère nécessaire,
L’obtention du permis de construire

Le temps des discussions et que tout le monde soit disponible en période de vacances, nous signons la promesse de vente mi aout 2014.

Rdv en Mai 2015 pour la signature finale!

(et comme vous avez tous lu nos précédents articles, vous savez que finalement il n’y a pas de carrières sous le terrain!!)

Vitry-sur-Seine

1 décembre 2014/1 Commentaire/dans Le projet, sa vie, son oeuvre /par isabelle

Comme vous le savez, maintenant, notre projet se situe sur la ville de Vitry. Nous vous proposons aujourd’hui un tour d’horizon de cette ville.

Vitry, sa situation géographique et son histoire

Vitry-sur-Seine est située dans le département du Val-de-Marne en Île-de-France à quatre kilomètres au sud de Paris. En 2011, la ville comptait 86 375 habitants. Vitry longe la Seine côté rive gauche sur 3.8 kilomètres. La ville cache de nombreuses carrières (comme nous vous en avons déjà parlé à plusieurs reprises ici), Sa municipalité reste communiste depuis 1925 d’où son appartenance à la Ceinture Rouge. Ses habitants sont appelés les Vitriots.

Vitry et les transports

Dans le cadre du grand Paris de 2020 : de nouvelles lignes de métro et de tramway feront leur apparition en 2020 dont la ligne n°15 qui passera par Vitry centre. D’autres seront prolongées comme la ligne n°14 qui traverse Paris du Nord-Ouest au Sud-Est et qui demain passera à proximité de Vitry puisqu’elle traversera la ville de Villejuif (Ville voisine de Vitry dans le 94) pour rejoindre l’aéroport d’Orly (Département de l’Essonne 91).

Vitry, une vie culturelle riche et en plein développement

Depuis des décennies, la ville de Vitry, s’est engagée dans une démarche de promotion de l’art contemporain et de l’architecture avant-gardiste. La ville se compose de nombreuses œuvres architecturales publiques telles que :

– L’Hôtel de ville conçu par l’architecte François Girard et datant de 1986 (photo à la une),

– Le musée d’Art contemporain du Val-de-Marne dont les architectes sont Jacques Ripault et Gilles Vexlard datant de 2005,

– Le centre municipal de santé Pierre-Rouquès datant de 2006,

– Le musée l’explor@dome dédié aux sciences et technologie, conçu par l’architecte Christophe Vandon et datant de 2009,

et bien d’autres encore…

Vitry et le street art

Enfin, le street-art est très présent à Vitry comme le montre ces photos prises par Yohann Cordelle, de l’Atelier Oz, et Steve Stilmann et se cachent dans des endroits inattendus.

Je vous invite à vous « perdre » dans cette ville aux nombreuses facettes.

Pour en savoir plus :

– Le lien Facebook

– Le lien de la ville

Very good trip, ou comment apprendre la vie ensemble

24 novembre 2014/0 Commentaires/dans Le projet, sa vie, son oeuvre /par gael

L’un des principes fondateurs de l’habitat partagé ou participatif, c’est le vivre ensemble, que nous avons déjà évoqué dans une précédente publication.
Mais cela peut également représenter une difficulté pour qui souhaiterait tenter l’aventure : en effet, comment partager son quotidien avec une petite communauté, quand bien même celle-ci a été fédérée autour d’un projet commun ?

Vous savez maintenant que nous sommes un groupe d’amis, qui nous connaissons pour la plupart depuis fort longtemps. Pour autant, s’il nous est arrivé de partager quelques jours de vacances communes, nous n’avions pas encore sauté le pas de la cohabitation.

Voici comment nous avons validé par la pratique la faisabilité de notre projet 😉

Retour vers le futur

Au début de cette aventure, en 2012, un mariage franco-péruvien à Paris : lui, le français, connait ses amis depuis ses années d’école d’ingénieurs, soit presque 15 ans déjà. Elle, la péruvienne, apprend à découvrir ce petit groupe sympathique.

Les amis sont là, on profite de la fête. Difficile néanmoins de regrouper toutes les familles du même côté du globe.

Alors, se dit-elle, quoi de mieux pour partager sa culture, son pays, sa famille et ses amis que d’organiser une deuxième fête là-bas, dans sa ville natale de Lima ?
Les invitations étaient lancées : rendez-vous pour les fêtes de fin d’année de l’autre côté de l’océan, et en été s’il vous plaît (merci l’hémisphère sud).
Le programme : 2 semaines, du 26 décembre au 7 janvier, à parcourir quelques sites remarquables du Pérou, Lima, Arequipa, Cuzco, le Machu Picchu.

La grande vadrouille

L’organisation s’est déroulée en prenant comme hypothèses de « travail » :

optimiser les temps de trajet et l’enchaînement des destinations, pour maximiser celui des visites et limiter l’impact en termes de fatigue
limiter au mieux les coûts annexes, soit les transports internes et l’hébergement en mutualisant tout ce qui pouvait l’être, les entrées des sites ayant un coût connu à l’avance
organiser les journées pour y intégrer harmonieusement les visites et les tâches « ménagères », comme les formalités administratives pour certains sites, les retraits d’argent pour les dépenses courantes, les lessives, les repas, etc.
jouer les facilitateurs auprès des prestataires pour fluidifier le tout (plus facile lorsque l’on partage la langue et la culture des hôtes) !

Tout ça grâce à une méthode (presque) agile :

une planification de la journée du lendemain
un retour de satisfaction le soir sur la journée passée pour coordonner la suivante
une proximité forte avec les « clients » (nos amis) et les partenaires (minibus, hébergement, etc.), à l’écoute de leurs attentes et conseils

Un vrai travail d’équipe !

Les outils de travail : des fichiers Excel, des téléphones portables et internet.

Bien entendu en amont déjà du temps avait été investi, sur les sites internet dédiés, ainsi qu’au téléphone pour le balisage d’usage :).

Mais trêve de bavardage, voici un peu ce que tout cela a donné :

3 jours 1/2 à Lima, la capitale, pour découvrir cette ville qui tranche avec le reste du pays, profiter de son effervescence et de sa gastronomie, et surtout pour la fête qui y était organisée (c’est ça l’idée du début !).

Puis décollage pour Arequipa, 2 jours dans la cité blanche, pour visiter la ville, sa cathédrale Notre-Dame (comme à la maison !) et le couvent Santa Catalina.

Départ ensuite pour 3 jours 1/2 à Cuzco, la capitale Inca, pour la ville ainsi que les sites incas (nombreux) environnants, et comme base de départ pour la journée et 1/2 à Aguas Calientes et l’incontournable visite au Machu Picchu !
Vous n’aurez pas manqué de remarquer que nous avons passé notre nouvel an au Pérou … justement à Cusco ! Exceptionnel 🙂

Retour enfin à Lima pour finir le séjour en douceur, les lignes de Nazca et Ica, puis préparer le retour vers la France.

Nous n’aurons pas eu l’occasion de tout voir, les contraintes logistiques ne le permettant pas toujours, mais cela donnera d’autres occasions d’y retourner !

Et l’habitat groupé dans tout ça ?

C’est vrai me direz-vous, c’est bien beau de parler de vacances, mais c’est un blog qui traite de l’habitat participatif, non ?

Comme je le disais en introduction, cette expérience aura eu le mérite, en plus de la découverte du pays qui a ravi tout le monde (n’est-ce pas ! 🙂 ) de :

vivre en collectivité et partager notre quotidien :
- les repas, du petit-déjeuner au dîner
- l’hébergement, puisque dans la mesure du possible nous options pour une maison ou un appartement partagé
- quelques visites et balades, en gardant tout de même un peu d’autonomie
- mais aussi quelques difficultés et galères : les valises non arrivées, le mal de l’altitude, le décalage horaire, l’adaptation au régime alimentaire, les nuits d’aéroport quand l’avion ne veux pas décoller, etc.

gérer un planning projet et coordonner les actions :
- la logistique et les transports : les entrées aux sites, l’avion, le train, le minibus, le lama !
- le financement « participatif » de ce qui n’avait pas déjà été réservé depuis Paris
- les réunions de projet pour régler tout ça au millimètre près et que tout le monde y trouve son compte 🙂

Très enrichissant donc, et une excellente entrée en matière pour ce que nous vivons à présent.
Et tout de même un voyage fabuleux et de très nombreux souvenirs partagés.

A l’affiche

Et comme je suis maintenant péruvien d’adoption (eh oui, je suis le français du couple 😉 ) et que j’ai moi aussi envie de vous en apprendre plus sur ma nouvelle patrie, voilà de quoi vous donner un avant goût de ce merveilleux pays : http://www.promperu.gob.pe/ et quelques photos de la toile. Bon voyage !

Le logement pour tous

17 novembre 2014/0 Commentaires/dans Le projet, sa vie, son oeuvre /par marie

Aujourd’hui, on va vous parler un peu de règlementation. Les lois sont partout et surtout dans l’urbanisme.

La législation dit que tout logement neuf doit répondre à des normes de construction et d’aménagement pour être accessible aux personnes handicapées.

Par personne handicapée, on entend handicap physique, sensoriel, cognitif, mental ou psychique.

La loi ne profite donc pas uniquement aux personnes en fauteuil roulant comme on pourrait le penser avant de se pencher sur le sujet, mais également aux personnes malentendantes, mal voyantes ou atteintes de maladies ou déficiences mentales.

Les normes de construction et d’aménagement des parties communes

Elles concernent :

le cheminement menant de l’entrée du terrain à l’entrée du bâtiment qui doit être facilement praticable, c’est-à-dire sans marche supérieure à 2 cm, avec un tracé bien visible (par un sol de couleur différente par exemple), un éclairage artificiel pour ne pas laisser de zone sombre.
Le stationnement adapté, qui doit être d’au moins 5% de la totalité des places de stationnement du bâtiment. Ces places doivent permettre l’accès direct et facile au bâtiment
L’accès à l’immeuble, c’est-à-dire les portes, interphones, escaliers, parties communes diverses qui doivent répondre à des règles précises (dimensions, hauteur d’installation, visibilité…)
Les éclairages et signalisations.

Les normes concernant les parties privatives :

L’accès en général c’est-à-dire les dimensions des portes : 90 cm pour les portes d’entrées, 80 cm pour les autres portes. Mais aussi les positions des poignées, les hauteurs de seuils , les systèmes d’ouvertures de fenêtres, les accès aux balcons et terrasses .
Le concept d’ « unité de vie » accessible c’est-à-dire une cuisine, des toilettes avec un lavabo, un salon et une chambre sur le niveau où se trouve l’entrée du logement.

Concrètement quel est l’impact sur le projet BBP ?

Il est TRES important !

En effet, nous devons suivre ces normes si nous voulons obtenir notre permis de construire.

C’est donc le travail de l’architecte et éventuellement du bureau d’études de tenir compte de ces normes. Par exemple, la pente de la rampe d’accès au parking ne permettant pas de remonter facilement en fauteuil roulant, notre place réservée sera en surface non loin de l’entrée du bâtiment.

La question cruciale à été de déterminer si nous devions nous considérer comme un logement collectif ou des maisons individuelles. En effet la distinction est importante car les normes de construction à l’intérieur des logements sont différentes selon la nature de la construction. Grâce à ce petit dessin c’est tout simple (cliquer pour agrandir):

Notre configuration de construction répond au cas 4, soit quatre logements desservis par des parties communes, nous sommes donc considérés comme une construction collective. Nous devrions donc appliquer les normes correspondantes, SAUF que celles-ci ne s’appliquent pas lorsque le contribuable construit pour son propre usage. Nous pourrons donc nous fier à la règlementation « maison individuelle » pour les parties privées. (source : www.développement-durable.gouv.fr)

Voilà pour ce survol rapide des contraintes de construction auxquelles nous sommes confrontés.

Pour le moment nous trouvons des solutions pour les respecter, ce n’est pas toujours facile mais on ne désespère pas !

Pour en savoir plus vous trouverez ici les textes légaux.

Et ici , des documents utiles dont des fiches pratiques concernant le stationnement, les portes, escaliers, ascenseurs…