Un très chouette article de @DDline2020 avec laquelle nous avons eu l’occasion de discuter durant le week-end !
http://www.ddline.fr/du-street-art-ephemere-au-batiment-durable-une-bien-belle-vitryn-urbaine/
Oui, ça fait un petit moment que nous n’avons pas publié d’articles sur notre blog ! Cela ne veut évidemment pas dire que notre projet s’est arrêté, cela veut simplement dire que l’équipe de rédaction est pas mal occupée avec les derniers événements de notre projet.
Je vous fais un résumé rapide, et nous reviendrons plus régulièrement ici, c’est promis !!
Previously on Big Bang Participatif
Avant de vous raconter nos nouvelles aventures, toute bonne série commence par un rappel du contenu des épisodes précédents.
Dans notre cas :
Un nouveau membre dans l’équipe
Pour faire face à 8 fous furieux (oui, c’est nous ;), Guita, notre architecte, a eu besoin de renfort : elle a fait appel à Emilie, une consœur qui l’aide depuis Septembre sur notre dossier ! Bienvenue sur le projet, Emilie 🙂
La constitution du Dossier de Consultation des Entreprises (DCE)
C’est le principal sujet qui nous a occupé ces derniers mois. Nous reviendrons plus en détail dessus, mais il s’agit de préciser les plans de nos appartements de manière plus détaillée (ex : quel type de porte, de fenêtre, définition du plan électrique avec le nombre et la position approximative des prises de courant, des interrupteurs, ….) et de les traduire « cahiers des charges ».
Ces cahiers des charges seront envoyés aux société des différents corps d’état (gros oeuvre, plomberie, menuiserie, ….) pour que nous puissions sélectionner celles qui nous semblent les plus adaptées à notre contexte (en terme de prix évidemment, mais aussi en terme de qualité, de confiance, …).
Aujourd’hui, ces documents ont été relus (un grand moment de lecture, sur lequel nous reviendrons dans un article dédié), validés et sont désormais sur le point d’être envoyés !
La démolition : première étape vers la construction !
En anticipation du démarrage du chantier, nous nous sommes dits que nous pourrions démarrer la démolition de la maison actuelle assez rapidement. Nous avons donc démarrer ce que nous avons déjà fait moultes fois : consulter le marché sur la base d’un cahier des charges, recevoir les sociétés intéressées par notre chantier, analyser le cahier des charges …. et pleurer !! Pour l’instant, l’ensemble des devis que nous avons reçu est largement au dessus du budget estimé par notre BET (Bureau d’Etudes Techniques), mais avec des variations assez importantes sur des prestations équivalentes et pas toujours très bien détaillées.
Nous allons donc devoir comme à notre habitude, creuser, questionner, comprendre avant de sélectionner.
Assurance Dommage Ouvrage (ADO) : pour protéger la construction et les conséquences !
Là aussi, nous y reviendrons en détail dans un article dédié, mais nous sommes aussi à la recherche d’une ADO. Comme son nom l’indique, il s’agit d’une assurance (trop fort, non ?). Sa souscription est obligatoire et nous garantit des réparations rapides en cas de « désordre » sur la construction.
Si vous ne pouvez pas attendre un prochain article, quelques précisions, ici !
Ma belle Vitry’n : un projet artistique dans une galerie éphémère : notre maison 🙂 !
Nous vous avons déjà expliqué que nous avions pour ambition de confier l’une des façades de notre future construction à des street-artistes. Cela tombe d’autant mieux que Vitry est « the place to be » dans le monde des street artistes.
Comme la maison existante est vouée à la démolition, nous nous sommes dits, en rencontrant l’association Vitry’n Urbaines (je vous recommande les balades organisées par Jean-Philippe : top !), que nous pourrions « prêter » les murs existants pour que quelques street-artistes viennent libérer leur imagination !
Une chose en entraînant une autre, l’association Urban Arts Paris nous a proposé d’organiser un événement artistique dans notre maison. Tous les détails sur cette page : ICI
Et n’hésitez pas à contribuer à la recherche de fonds pour que cet événement devienne réalité !
Une audience en constante augmentation
Vous êtes toujours un peu plus nombreux à nous lire et, pour certains, à nous contacter pour échanger nos expériences. Et ça, ça nous fait bien plaisir, surtout quand on nous dit que nos articles sont intéressants.
En tout cas, nous n’allons pas tarder à entrer dans le vif du sujet avec un démarrage « prochain » (au mieux en Mars 2016), et ça, ça va être cool … malgré toutes les difficultés que nous manquerons pas d’avoir à affronter !!
Isabelle vous avait parlé de Vitry dans cet article, aujourd’hui je vais vous parler de quelques uns de ses commerçants.
Maintenant que nous avons un espace verdoyant qui nous appartient, nous essayons d’en profiter au maximum. Pique nique, barbecue …
A l’occasion de mon anniversaire j’ai donc préféré faire une petite fête sur le terrain, plutôt que de s’enfermer dans l’appartement que nous occupons actuellement.
Pour ravitailler mes invités, j’ai voulu faire 100% Vitry , pour aller au plus proche mais aussi pour faire connaissance avec les commerces de notre futur habitat.
Sur les conseils de Jean Philippe de l’association Vitry’n urbaine, dont je vous avais parlé ici , j’ai commandé des grillades à la boucherie royale, d’ailleurs le rideau de fer de la boucherie arbore un magnifique dessin de Lala Saidko . J’ai trouvé mon gâteau d’anniversaire à l’atelier gourmand . Coté boissons, j’ai contacté Alain de breuvages et bavardages pour sa bière made in Vitry et le cellier des vignerons pour le vin et les bulles. Mention spéciale à Martine du cellier qui m’a vraiment bien conseillée (j’ai même sa recette de sangria blanche !) et facilité la vie en me gardant au frais le vin, puisque nous n’avons pas de frigo sur le terrain.
Merci donc à tous, ils ont gagné une cliente fidèle.
Premier élément de réponse, c’est compliqué parce que c’est un projet d’habitat participatif et que tout est nécessairement plus compliqué dans un projet d’habitat participatif …. mais je vous propose tout de même d’être un peu plus spécifique en vous racontant nos aventures des 6 / 8 derniers mois sur le sujet du financement.
Sans spoiler la fin de l’article, vous savez néanmoins (cf. articles précédents) que nous avons pu obtenir ce financement. Vous savez donc que nos aventures se terminent bien ! C’est donc notre retour d’expérience que je vais vous raconter.
Au début tout va bien …
Nous étions initialement plutôt confiants : tout d’abord, nous avons tous des situations plutôt privilégiées, donc susceptibles d’intéresser une banque. Nous disposons d’un apport confortable (plus du tiers de l’opération en cumulé). Oui, notre projet est peut-être un peu plus complexe que la moyenne, mais il ne s’agit « que » de la construction d’un immeuble … c’est loin d’être le premier, et sans doute loin d’être le dernier !!
Time is running out …
Nous étions également confiants par rapport aux délais. En effet, la promesse de vente signée fin août 2014 nous « obligeait » à contacter les banques avant octobre 2014 pour une signature de l’acte de vente définitif prévue pour le 15 mai 2015, soit plus de 6 mois pour obtenir un financement. On est large, mais ce n’est pas une raison pour s’y prendre à la dernière minute.
Néanmoins, histoire de mettre toutes les chances de notre côté, nous avons choisi de nous faire accompagner par une courtière (nous vous la présenterons dans un prochain article) disposant d’une bonne compréhension des montages « un peu » complexes. C’est donc elle qui a eu la lourde charge d’établir le premier contact avec toutes les banques de la place.
Bref, sans considérer l’affaire comme une formalité, nous nous sentions plutôt en confiance …. Eh éh éh … nous étions encore bien naïfs à l’époque !!
Raison 1 : Toutes les banques ne savent pas (ou ne veulent pas) gérer les SCIA
La SCIA est le statut juridique que nous avions choisi pour abriter notre projet (vous vous souvenez ?). Or une grande partie des banques sollicitées par notre courtière ne sait pas (ou ne souhaite pas) gérer les SCIA. La réponse a été en général assez rapide, ces banques n’ont même pas eu à ouvrir notre dossier.
Pendant un temps, nous avons considéré l’opportunité de changer de statut … sauf que la SCIA reste tout de même le statut le plus adapté à notre opération et rien ne garantissait qu’un autre statut rencontre plus de succès.
Par ailleurs, nous restions confiants (toujours) : y’a encore plein de banques sur la place, nous pouvons prendre le risque de conserver notre statut initial.
Raison 2 : nous n’avons pas individuellement la capacité financière de supporter l’ensemble des crédits du groupe
Oui, vous avez bien lu, une banque a refusé notre dossier car chaque couple n’était pas en mesure d’assumer la potentielle défaillance des trois autres. Mais M. le Banquier, on va se tutoyer tout de suite : « tu penses sincèrement que nous nous embêterions à te solliciter si nous étions tous en mesure de nous passer de toi … ». Bref, heureusement, une seule banque nous a fait ce coup-là !
Raison 3 : ça coince au niveau du taux d’endettement
On touche là une forme de paradoxe bancaire : toutes les banques que nous avons rencontrées ont demandé que nous soyons tous caution solidaire les uns des autres (faut faire confiance à ses amis !), tout en considérant les situations individuelles de chaque couple pour évaluer notre risque-crédit et calculer le taux d’endettement. Autrement dit, je suis la Banque, je fais les calculs que je veux quand je veux, comme je veux. Dans un cas, je pense « global » (la caution solidaire), dans un autre je pense « local » (dossier par couple), si je veux !!
Corollaire : si le dossier d’un couple ne passe pas, c’est l’ensemble du montage qui est refusé !
Même si nous avons des situations relativement privilégiées, nous avons des charges (remboursement de l’emprunt immobilier en cours, crédit auto, travaux,…) qui entrent dans le calcul du taux d’endettement. Là où cela se complique un peu, c’est qu’il y autant de manière de calculer un taux d’endettement qu’il y a de banques (voire de succursales de banque). Et comme nous sommes sur un projet atypique, les méthodes de calcul sont encore plus « innovantes ».
Exemple : les banques appliquent une décote de 15 à 30% (voire plus) sur les estimations des appartements que nous comptons mettre en vente pour constituer notre apport. Je vous épargne le calcul, mais quelques points de décote additionnelle sur le montant d’un appartement se traduisent assez facilement par quelques points d’endettement supplémentaires …
Un dossier passe donc assez facilement d’une situation « confortable » à une situation « à risque » pour une banque.
Raison 4 : Notre dossier est trop complexe pour qu’il soit rentable pour un banquier
C’est ainsi que nous résumons notre compréhension des échanges que nous avons eu avec quelques banques, très intéressées initialement par notre dossier (tout est dans le « initialement »).
Nous avons rencontré plusieurs fois un schéma de discussion proche de celui-ci :
Vu de notre fenêtre, cela donne l’impression qu’en dehors de nos interlocuteurs directs, personne dans les « instances supérieures » n’a pris le temps d’étudier notre dossier et l’explication qui nous semble la plus rationnelle est que notre dossier ne doit pas être assez « juteux » pour qu’une instance de décision prenne la peine d’aller au-delà de la complexité apparente. Faut dire que la faiblesse des taux pousse de nombreux foyers à acheter ou renégocier leurs emprunts. Les banques doivent donc faire face à un surcroit d’activité. Peut-être privilégient-elles les dossiers plus simples et plus rémunérateurs à court-termes ?
Comment s’en sortir ? Comment surmonter ces embuches ?
Pour les deux premières raisons, il n’y a malheureusement pas grand-chose à faire, à part attendre que les banques réalisent qu’elles vont finir par passer à côté d’un marché prometteur.
Pour la 3ème raison (le taux d’endettement), à part rester raisonnable sur les envies de surface pour conserver une « marge d’erreur », ce qui n’est pas complètement satisfaisant, il n’y a pas de réponse toute faite. Un même dossier pourra être estimé « confortable » par une banque et « à risque », voir « refusé » par une autre.
Pour la 4ème raison (la complexité versus le gain), il faut s’armer de patience et de persévérance, encore et toujours. Il faut relancer régulièrement les interlocuteurs rencontrés, sans se montrer trop insistant, mais un peu quand même, tout en restant courtois et pédagogique… bref, ce n’est pas facile, mais on n’a rien sans rien ! On s’accroche, on ne lâche rien et dans notre cas, cela a fini par payer !
Le parcours du combattant
L’idéal est d’avoir accès à un interlocuteur bancaire « de haut rang » (pas de bol, moi, j’ai des potes à Alger, Casa et Marrakech … les fans d’Astérix et la surprise de César vont peut-être comprendre cette blagounette truculente, pour les autres, c’est pas grave ;), mais tout le monde n’a pas l’opportunité d’accéder à ce niveau d’interlocuteur.
Comment vit-on cette incertitude de l’intérieur ?
On va pas se mentir, cela n’a pas été facile tous les jours. Nous avons connu des moments de doutes, d’incertitude donc générateurs de tension : après quelques refus pour différentes raisons, même avec de bonnes raisons de rester confiants, on se pose nécessairement des questions. Quand approche la date de signature de l’acte de vente est que nous ne pouvons toujours pas compter sur le soutien d’une banque, on se pose encore plus de questions …
Il faut aussi compter avec le stress, compréhensible, de nos vendeurs : ça fait près d’un an qu’ils nous attendent. Et nous pouvons comprendre, qu’au bout d’un moment, notre sympathie et notre bonne foi ne suffisent plus vraiment à les rassurer, d’autant que leur propre projet immobilier dépendait de la conclusion de notre affaire !
Vous imaginez donc notre soulagement quand notre interlocuteur du Crédit Coopératif nous appelle pour nous dire que c’est bon, que notre dossier est accepté !!! YES, WE DID IT !! (oui, je ne sais pas pourquoi, mais ça fait « mieux » si c’est en anglais, non ?)
Et dans un prochain article, je vous parlerai de toute l’énergie encore nécessaire pour passer de la validation de notre dossier à la signature effective de l’acte de vente du terrain …. Car vous n’imaginez tout de même pas que ce soit là aussi une formalité : j’ai encore de quoi alimenter une saison complète de rebondissements dignes de Jack Bauer !!
Stay tuned…
Oui, cela fait déjà un an que nous avons ouvert ce blog pour raconter nos aventures participatives ! Bon anniversaire le blog !!
54 articles rédigés (en incluant celui-ci), mais surtout de nombreuses étapes franchies, parfois dans la difficulté, mais toujours avec persévérance (c’est sans doute le mot clé de cette première année, et sans doute pour les prochains mois) !!
Et le résultat est là :
Planning des principales étapes
Quel bilan tirons-nous de ces premières étapes ? Très bonne question !
Comme évoqué plus haut, le mot clé qui résume ces premières étapes est « PERSÉVÉRANCE » ! Nous avons rencontré pas mal d’embûches, et c’est la persévérance des uns et des autres qui a permis de les traiter les unes après les autres, sans rien lâcher. YES !
La principale difficulté aura sans doute été de coordonner tous les interlocuteurs. Vous souvenez de cet article : tout est dans tout et réciproquement ? Le titre résume assez bien la situation : la difficulté est d’identifier et de gérer toutes les adhérences entre les chantiers qui ont besoin des infos des uns et des autres pour avancer.
Exemple : la mairie a besoin de l’avis favorable de l’IGC (Institut de Gestion des Carrières) pour valider le permis de construire. Ce dernier a besoin d’une étude de sol avec un sondage à l’endroit de la maison actuelle. Démolir la maison alors que nous n’en étions pas propriétaire (l’obtention du permis de construire est une clause suspensive) eut été cavalier. La banque ne va pas nous financer sans permis de construire. Alors on fait quoi ? Benh on discute, on coordonne, on explique, on gère … et on avance !!
La principale crainte aura été de ne pas trouver de banque pour financer le projet. Assez rapidement, nous avons été rassuré sur la nature du sous-sol (carrières et fondations), sur la validation du permis de construire, sur les plans de nos appartements … mais nous avons vraiment eu peur quand, à quelques semaines de l’échéance de la promesse de vente, nous n’avions toujours pas d’engagement de la part d’une banque … et parmi toutes les difficultés rencontrées, c’est sans doute la seule qui aurait pu justifier de l’arrêt pur et simple du projet.
Pas de difficultés relationnelles ? Bien sûr que si !! Nous avons également eu notre lot de discussions « difficiles » au cours de ces premières étapes. Comme nous ne sommes pas des bisounours ou des petits poneys magiques, c’est le contraire qui aurait été étonnant. Mais bon, ça se traite comme les difficultés : avec persévérance, communication, écoute … on a un problème, on en parle, on trouve une solution ensemble et on applique la solution !
Les prochaines étapes ? Démarrer dans les prochains jours, la phase de sélection des entreprises qui vont participer à la construction de nos logements. Les premières pierres devraient être posées courant mars 2016. Et la construction devrait durer une grosse année !
Bon, ce n’est pas parce que nous sommes en vacances qu’on arrête de travailler sur notre projet … je vous rassure tout de même, nous ne faisons pas que ça et en profitons aussi pour prendre des forces pour les prochains mois !
Vous connaissez KoziKaza ? A vrai dire, nous non plus il y a quelques semaines. C’est un outil de modélisation 3D assez simple d’utilisation, très complet et surtout, il est gratuit 🙂 ! On a même pu accrocher nos vrais tableaux sur les murs ! Y’en a sans doute d’autres, mais c’est celui-ci que nous avons utilisé pour obtenir une meilleure visualisation de nos appartements et confirmer (ou infirmer) nos choix d’aménagement intérieur.
Aujourd’hui, je vous propose de visiter notre appartement, si vous voulez bien me suivre ?
Un aperçu global : environ 80 m² + une terrasse de 6 m² + une terrasse en roof top (sur le toit) de 50 m²
Voici le résultat global (après plusieurs heures de travail tout de même),
Cliquez ici pour aller sur le site et naviguer dans notre appartement !
Avant d’entrer dans les détails, vous constaterez que notre appartement est constitué d’un peu moins de 80 m² (hors terrasse), répartis de la manière suivante :
L’importance de la lumière naturelle
C’est une des signatures de notre architecte, et ça tombe bien, c’est notamment pour cela que nous l’avons choisie : nous avons cherché à maximiser la lumière naturelle. Il y a donc autant d’ouvertures que possible – dans les limites de la réglementation thermique – dans notre appartement. La plus importante est la grande baie vitrée qui fait le coin du salon et qui donne sur la terrasse.
Vous constaterez néanmoins que, sur le mur « du fond » (celui qui longe l’entrée, la cuisine et le bureau / chambres d’amis), les fenêtres sont assez hautes. En fait, ce mur est trop proche de la limite de propriété du terrain et nous ne pouvons y mettre des fenêtres qu’à partir de 1,90m pour ne pas avoir de vis-à-vis direct avec nos voisins (l’école maternelle). C’est sur ce mur que nous projetons de faire réaliser une fresque de street art.
C’est notamment pour cela que nous avons fait le choix de mettre les parties « tranquilles » à l’opposé (la chambre, le salon et la terrasse).
Cuisine / Séjour / Salon (42 m²)
Il s’agit de la pièce principale de notre appartement.
La cuisine a une forme de U assez classique avec autant de plans de travail que possible pour qu’au moins deux personnes puissent y « travailler » sans se gêner. Sa « particularité » : elle est semi-ouverte (ou semi-fermée, c’est selon 😉 : des portes coulissantes forment le coin de la cuisine et permettent de la fermer complètement si nécessaire, et sa cloison est entièrement vitrée.
Un des murs du séjour sera complètement recouvert d’une bibliothèque sur toute la hauteur disponible. C’est que nous avons beaucoup de livres … mais la bibliothèque abritera également quelques bibelots (ouaih, il en faut un peu !) et surtout une cheminée « double face » (le foyer sera visible du séjour et de la chambre …).
A l’opposé de la bibliothèque, nous accéderons à la première terrasse. Elle est d’une taille raisonnable et permet d’accueillir une table pour 4 personnes … idéal pour bruncher durant les week-ends ensoleillés, ou pour bouquiner !
Chambre / Dressing / Salle de bain (20 m²)
Nous voulions un enchaînement qui nous facilite la vie quotidienne : être prêts à partir travailler sans traverser plusieurs fois l’appartement (même s’il n’est pas immense …). Et cet enchaînement nous correspond assez.
Mis à part la présence de la cheminée « double face », la chambre est assez classique.
C’est la configuration de la salle de bains qui nous a donné pas mal de fil à retordre. Carine voulait une baignoire, je préfère une douche, tout cela dans un espace très restreint … Après plusieurs versions, des triturages dans tous les sens, et avec l’aide de notre architecte, nous sommes arrivés à la conclusion suivante : une baignoire japonaise en bois, pour le plus grand plaisir de Carine, à fond plat, pour que je puisse y prendre des douches confortablement, et un astucieux coffrage en bois prévoyant des marches / rangements pour entrer dans la baignoire (c’est qu’elle est haute !) et dans le prolongement duquel sera posé la vasque … pour utiliser un minimum d’espace !
Bureau / Chambre d’amis / Salle d’eau (15 m²)
Nous accueillons régulièrement du monde de passage. Autant leur offrir le confort d’une chambre avec salle d’eau privative, c’est tellement plus confortable ! Mais comme cela n’arrive pas non plus tous les jours (on n’est pas encore sur AirBnB), la pièce servira également de bureau / complètement de bibliothèque.
Nous ne parlons pas encore du roof top de 50 m² car nous ne l’avons pas encore aménagé, mais cela viendra, soyez patients !!
Evidemment ce que je viens de vous décrire est le fruit de plusieurs heures de réflexions. Je ne compte pas le nombre de versions de plans, les discussions avec Guita, les avis recueillis auprès de nombreuses personnes (notamment Marie ;), les sites internet parcourus pour alimenter nos réflexions … et nous sommes très satisfaits du résultat !!
Bien sûr, nous sommes encore dans le domaine de la « théorie », vous savez, ce pays merveilleux peuplé de petits poneys qui marchent sur des arcs-en-ciel et dans lequel tout se passe comme prévu sans problème de budget, de faisabilité, toussa, toussa … (ma demande de passeport est en cours de traitement …)
Nous vous donnons donc rendez-vous dans un peu moins de deux ans pour constater le résultat de la « vraie vie » !
GFA ? De quoi il va encore nous parler aujourd’hui ? Comme pour beaucoup de sujets, on apprend en marchant ! La Garantie Financière d’Achèvement fait partie de ces concepts dont on découvre l’existence au travers de nos aventures. C’est cette « découverte » et ma modeste compréhension du sujet que je vous propose de partager, même si je vous accorde que ce n’est pas le sujet le plus funky groovy …
La définition « théorique » d’une GFA
Vous commencez à nous connaître, notre premier réflexe est de poser la question à notre moteur de recherche favori : What the fuck is a GFA* ?
Ce dernier nous renvoie rapidement sur Wikipedia qui nous apprend qu’en droit français, la GFA répond à l’obligation de l’article L261-1 (et tous ses potes) du Code de la Construction et de l’Habitation (sans doute mon prochain livre de chevet, à n’en pas douter) et donne à l’acquéreur la certitude qu’en cas de défaillance du promoteur, le financement de l’achèvement de l’immeuble est garanti.
Super, non ? Je ne sais pas pour vous, mais je me sens tout de suite mieux renseigné ! Je vous épargne la lecture de l’article L261 (qui concerne la vente d’immeuble à construire) qui ne nous apprendra pas grand-chose de plus.
Concrètement, c’est quoi une GFA ?
Je vous épargne également nos recherches et discussions pour vous livrer directement le résultat de notre compréhension : la GFA est une forme d’assurance, souscrite par le promoteur, qui permet de garantir que l’acquéreur d’une construction pourra en bénéficier, même en cas de défaillance financière du promoteur (celui qui fait construire et qui vend). En gros, si le promoteur de l’appartement que vous avez acheté fait faillite avant l’achèvement de la construction, c’est l’assurance auprès de laquelle le promoteur a souscrit sa GFA qui prendra le relais pour vous garantir l’achèvement de la construction.
Combien ça coûte ? La règle veut qu’elle représente environ 1,3% des coûts de construction, mais c’est variable en fonction de la notoriété / l’expérience du promoteur. Autant vous dire que dans notre cas, nous sommes dans le standard et que notre marge de négociations est plus que réduite, compte tenu de notre expérience.
Pourquoi avoir besoin d’une GFA ?
« Mais, mais, n’êtes-vous pas en autopromotion (ie : votre propre promoteur ? ») Oh, très bonne remarque, je vois que nous avons à faire à un lecteur attentif !
Notre projet étant en autopromotion, nous sommes effectivement notre propre promoteur. Donc techniquement la GFA nous assure contre nous-même … ou plus précisément contre notre défaillance financière. On ne sait jamais ce qui peut arriver sur un projet de construction !
« Et votre truc de GFA, ça fait penser à de la VEFA (Ventre En Futur état d’Achèvement = achat sur plan), non ? Or en tant que particuliers vous n’avez pas le droit » Oh, très bonne remarque, je vois que nous avons un lecteur attentif ET averti …. seul un promoteur professionnel peut effectivement vendre en VEFA, et la GFA s’applique surtout dans le cadre de ce type de vente immobilière.
« En plus, quand j’ai fait construire ma maison et on ne m’a jamais demandé de GFA ». Oh oh, un lecteur attentif, averti ET expérimenté !
C’est vrai, mais la construction d’une maison entre dans le champ du logement individuel. Avec nos 5 lots, nous entrons dans celui du logement collectif, et la GFA devient obligatoire, même si on ne fait pas de VEFA ! Dura lex, sed lex** !
Heureusement que nous avions prévu de souscrire une GFA pour nous apporter des protections supplémentaires, car toutes les banques qui ont étudié notre dossier nous demandaient une GFA pour nous accorder un prêt. Or, ce que femme banque veut, Dieu le veut (Alfred de Musset, in Le fils du Titien) : nous voici donc embarqués dans la recherche d’une GFA.
Accessoirement la loi ALUR (votée, mais dont on attend toujours les décrets, by the way ….) prévoit également la souscription d’une GFA pour protéger les acquéreurs.
La GFA : surtout un marché de professionnel !
Pour trouver une GFA, le plus simple est de s’adresser à un courtier spécialisé sur ce type de produit d’assurance. Durant nos discussions avec le Crédit Coopératif, notre principal interlocuteur nous indique une société de courtage en GFA que nous sollicitons donc pour nous trouver une assurance.
Nous rencontrons alors notre problème désormais « classique », c’est-à-dire expliquer notre situation atypique et faire comprendre que :
Cela demande un peu d’effort, mais nous sommes habitués maintenant 🙂 ! Notre discours est bien rôdé !
Le vrai « problème » que rencontre néanmoins la société de courtage est le suivant : le marché français de la GFA est
quasi-exclusivement fait pour des promoteurs professionnels. Eh eh eh … quand je vous disais que nous n’étions pas au bout de nos peines !
Euh, on fait quoi alors ? Benh, on va chercher une assurance dans un autre pays … pas trop le choix, en fait ! C’est comme ça qu’on se retrouve à souscrire une GFA auprès d’une société d’assurance basée à Londres.
Vous l’aurez compris, l’habitat participatif est dans une zone de flou vis-à-vis de la GFA : il est difficile de dire si elle est vraiment nécessaire, mais le simple fait que la plupart des banques en font une condition pour l’obtention d’un prêt, motive à en souscrire une. Peut-être que la situation évoluera avec la multiplication des projets participatifs, mais en attendant, cela reste une étape quasi-obligatoire.
Et comment font les autres projets ? J’avoue que je n’en sais rien … nous avons de temps en temps l’occasion d’échanger avec d’autres projets, mais c’est un sujet que nous n’avons pas abordé. Si quelqu’un veut bien partager son retour d’expérience avec nous (sur ce sujet en particulier, mais sur tous les autres également), nous sommes preneurs !!
* pour les non anglophones : « Put-biiiiiip, c’est quoi une GFA ? »
** pour les non latinistes : la Loi est dure, mais c’est la Loi !
Où en sommes-nous de l’avancement du projet ? Que devient-on ? Où courre-je ?
En résumé :
Si on entre un peu plus dans les détails :
Notre SCIA existe officiellement depuis ce début de semaine ! Et c’est peut-être un détail pour vous, mais pour nous, ça veut dire beaucoup … ouaih, je sais, elle était facile, mais on sort juste d’une période de canicule, alors je m’octroie des circonstances atténuantes !
Vous vous souvenez que nous avons obtenu récemment l’accord d’une banque (le Crédit Coopératif) pour le financement de notre opération Terrain + Construction (promis, on vous explique ces aventures dignes de Jack Bauer dans un prochain article … sauf que nos aventures, elles ont duré un tout petit peu plus que 24h).
Obtenir l’accord, c’est une très bonne chose, obtenir l’édition des offres de prêts, c’est encore mieux !! Et c’est là que la SCIA entre en jeux, car c’est la SCIA qui va acheter le terrain. Et la SCIA et le prêt, c’est un peu comme les bras et le chocolat : pas de bras, pas de chocolat …
Par ailleurs, nous avons également besoin de mettre en place une GFA (Garantie Financière d’Achèvement), qui a elle aussi besoin que notre SCIA existe réellement. Oui, promis, on vous expliquera aussi à quoi ça sert !
Et vous vous souvenez sans doute de la conclusion de l’un de nos premiers articles : tout est dans tout et réciproquement … donc, non, nous n’avons pas pu tout paralléliser … c’eut été trop simple !!
Au final, nous avons pris rendez-vous pour signer l’achat du terrain pour le 03 août, soit presqu’un an, jour pour jour, après la signature de la promesse de vente !
La semaine dernière nous vous présentions la genèse de notre projet présentée par notre architecte, Guita Maleki.
Lors de cette interview, quelques interrogations complémentaires ont alimenté l’échange, abordant notamment la mission et les difficultés de l’architecte.
En voici ici la retranscription.
Une des choses qui ressort dans ton travail est l’attention particulière que tu portes aux concepts de lumière et d’espace. C’est ce qui nous a touchés lors de la visite du projet d’extension de Chatou, car ces deux caractéristiques sont celles auxquelles nous attachons le plus d’importance dans la conception de nos futurs habitats. En quoi ces éléments sont-ils si importants pour toi ?
Dans nombre de ses citations, Le Corbusier lie intimement les volumes et la lumière dans sa vision de l’architecture. De beaux volumes dans une belle lumière, c’est, pour moi, l’essence de l’architecture : sculpter l’espace, qui à son tour va sculpter la lumière qui varie selon le moment de la journée. Maîtriser ce lien entre l’espace et le temps, pour apporter à chacun de vous son propre univers.
Quelles difficultés as-tu rencontrées pour exprimer au mieux ces deux caractéristiques dans notre projet ?
En raison de l’étroitesse de votre terrain (ndlr : 18 mètres) nous avons dû faire quelques concessions pour répondre habilement aux contraintes du PLU et à vos souhaits de surfaces et de luminosité.
C’est ainsi que, du côté de l’école maternelle, j’ai proposé une grande façade sans fenêtre principale. Sans être aveugle, puisqu’ajourée pour apporter tout de même un peu de lumière, cette façade était l’une des contraintes forte de votre projet, et une première pour moi qui n’avait jusqu’alors jamais rien proposé de tel dans mes conceptions.
Notre projet étant un peu atypique au sein de des précédentes réalisations, il t’a confronté à de nouvelles situations. Comment les as-tu abordées ?
Chaque nouveau projet apporte son lot de challenges, de défis, et le vôtre particulièrement.
Dans ses recherches sur le langage, Freud évoque des mots qui peuvent véhiculer une idée et son contraire.
Ma « philosophie » professionnelle, issue de ma propre expérience, ainsi que de mes collaborations avec d’autres architectes comme Jean Nouvel ou Massimiliano Fuksas,, pourrait s’illustrer par une formule de ce dernier, que je reprends à mon titre : transformer le négatif en positif, ou comment apporter une valeur ajoutée au travers d’une contrainte.
Pour illustrer mon propos, je pourrais citer l’appartement de Marie et Fabien, qui souhaitaient un grand vide sur séjour et un rez-de-chaussée totalement ouvert. Il était néanmoins nécessaire de soutenir l’étage au-dessus sans disposer un poteau incongru dans cet espace.
La solution que j’y ai apportée est un mur discret, à l’aplomb de la mezzanine, sur lequel vient s’accrocher l’escalier. Tout en portant le bâtiment, cela confère un côté aérien à l’escalier sans casser le volume du séjour. En intégrant la contrainte initiale, on conserve l’aspect design et fonctionnel. Il participe aux jeux visuels entre la mezzanine et le séjour. Voilà un exemple permettant de comprendre la gymnastique intellectuelle de l’architecte !
Comment le PLU, qui peut devenir une contrainte forte, influence-t-il ton travail ?
Le principe primordial est de respecter la réglementation, sinon c’est s’exposer au risque de voir son projet rejeté. Le système administratif est tel que tu ne peux pas déroger à la règle. Il faut donc savoir apporter la dose d’intelligence et de créativité pour pousser cette règle dans ses retranchements tout en conservant un projet de qualité.
Prenons l’exemple de la maison de Chatou, et de son étage en porte-à-faux. J’ai conservé le retrait réglementaire en rez-de-jardin et j’ai étiré l’étage jusqu’en limite de propriété, sans toutefois me poser dessus, donnant de la légèreté au projet. Cette proposition aurait pu être rejetée par le service de l’urbanisme de Chatou, mais elle a fonctionné car elle ne contredisait pas la règle mais l’appliquait à sa manière …
Pour Vitry, on peut citer la façade sans vue directe coté maternelle : l’idée est née au cours de réunions de travail d’en faire un support artistique offert aux enfants et à la ville, ce qui peut devenir le clou du projet !
C’est le défi de ce projet à Vitry : 5 habitations sur un terrain juste assez grand, la bataille étant d’essayer de garder un projet léger, esthétique, agréable et qui donne envie malgré une densité importante.
Quelles autres problématiques es-tu amenée à rencontrer au cours de tes projets ?
En premier lieu je répondrais les difficultés financières.
La crise économique impacte durablement le secteur et les projets sont contraints par les enveloppes budgétaires plus restreintes. Il reste bien entendu possible de réaliser des projets « bon marché », en limitant quelque peu la liberté de conception ou le choix des matériaux dans les premières phases du projet, ou, plus facilement, lors des finitions et de l’aménagement. Mais l’exercice consiste à faire passer un projet ambitieux dans un budget « moyen ».
Ensuite, j’ajouterais la multiplication des réglementations.
Si elles ont souvent vocation à répondre à une exigence progressiste et tout à fait compréhensible (le respect de l’environnement et les économies d’énergie avec la RT 2012, la sécurité des personnes au travers des normes de sécurité contre l’incendie, l’accessibilité aux personnes handicapées, etc.), elles peuvent aussi entraver significativement les possibilités de l’architecte de répondre aux souhaits de ses clients. Dans votre cas je prendrais l’exemple de la surface de baies vitrées, qu’il a été nécessaire de réduire pour rester dans le cadre de la réglementation thermique.
Ces normes peuvent également avoir des répercussions financières indirectes, induites par la nécessité d’adaptations ou d’équipements destinés au respect de la réglementation ! Par exemple nécessiter du triple vitrage peut compenser la grande surface vitrée … mais à quel prix !
Enfin, et de manière totalement personnelle à l’architecte, vient le désir de réaliser son « projet idéal ».
Je crois que l’architecte rêve toujours de concrétiser son projet idéal. Pourtant il se rend compte qu’il y a très peu de projets « idéaux », chaque projet étant le fruit d’une situation différente, avec des gens disposant de leurs souhaits propres, dans un contexte donné, avec des contraintes définies. En définitive chaque projet représente une partie de cet idéal …
Et toi, l’as-tu atteint ce rêve ?
Pas encore complètement, mais ça vient petit à petit ! Et votre projet y contribue par son originalité en tant que projet collaboratif, par la dynamique de votre groupe et votre parcours inhabituel pour parvenir à sa réalisation. Donc j’espère qu’esthétiquement aussi le bâtiment sera idéal, et qu’il reflétera l’originalité de sa genèse ! 🙂
Pourrais-tu nous dire un dernier mot pour les personnes qui pourraient être intéressées par un tel projet et souhaiteraient faire appel à toi ?
Bienvenues … mais préparez-vous 🙂 !
En effet construire est un acte volontaire très noble, qui demande un peu d’audace. Mais comme vous l’aurez déjà constaté à d’autres étapes de votre projet, la construction peut également être semée d’embûches et d’impondérables : une entreprise déficiente, un corps de métier qui ne travaille pas en pleine synergie avec les autres, les « ratés » entraînant des surcoûts, etc.
Bien sûr de bonnes surprises peuvent également se présenter, loin de moi la volonté d’être l’oiseau de mauvais augure. Pour autant que vous soyez parés, ces aléas vous affecteront d’autant que vous avez choisi d’être vos propres maîtres d’ouvrage.
Je n’aurais de meilleure métaphore que celle d’un accouchement !
Mais c’est une très belle aventure, dans laquelle j’aurais plaisir à me lancer avec vous 🙂
La Nouvelle République vient de publier un article pour évoquer les difficultés rencontrées par un groupe projet d’habitat participatif qui n’a pu aller au bout de son rêve.
Le problème essentiel mis en avant dans l’article concerne le montage financier : beaucoup de monde intéressé (30 personnes intéressées en 2013) pour 10 à 15 logements prévus, mais au final, seulement 6 foyers candidat avec une capacité financière suffisante pour se porter acquéreur …
Notre propre expérience montre qu’il est effectivement difficile de convaincre les banques d’accompagner ce type de projet, qu’elles voient sans doute comme une espèce d’objet bancaire non identifié. Il nous aura fallu beaucoup de temps, d’énergie, de patience, de persévérance pour affronter toutes les difficultés.
En parallèle, je m’interroge également sur l’opportunité de lancer des projets aussi « gros » avec des groupes de personne qui ne se connaissent pas et qui évoluent avec des contraintes différentes, en particuliers au niveau du timing … quelle que soit la qualité de l’accompagnement !
Quand je vois les difficultés posées par notre « petit » projet (4 foyers qui se connaissent depuis plus de 15 ans) … des projets à taille plus raisonnable seraient peut-être de nature à optimiser les chances de succès, à rassurer les banques et à les familiariser avec ce type de projet.