C’est quoi un recours de tiers dans le cadre du permis de construire ?
Edit du 11/09/2017 : Suite au commentaire d’un lecteur attentif et pour éviter toute ambiguité et autres quiproquo, il est évident que le passage sur les arts martiaux est un passage qui se veut humoristique. Les expériences montrent toutefois qu’il n’est pas évident de percevoir l’humour chez qqn que l’on ne connait pas. Je me dois donc de rétablir la vérité : aucun des membres de BBP ne dispose d’une ceinture noire. Je dois également confesser que nous n’avons pas (encore) fait de stage commando !
____________________________________________________________________________________
Vous vous souvenez que notre permis de construire a été validé le 23 mars dernier … définitivement ? pas complètement, en fait !
Après une étude de 3 mois, la mairie a confirmé que notre projet respecte bien le PLU, mais une procédure a été mise en place pour que les « gens » puissent indiquer que notre projet ne leur convient pas. La procédure prévoit donc qu’un tiers puisse déposer un recours. La conséquence : la remise en cause complète ou partielle de notre projet. Et une remise en cause partielle, pour peu qu’elle soit fondée, se traite via un permis modificatif.
Evidemment n’importe qui ne peut pas faire n’importe quoi n’importe comment n’importe quand … Et c’est exactement le sujet du jour 🙂 ! Vous venez ?
Pas n’importe quand : 2 mois à partir à partir de la publicité du permis de construire
Panneau à afficher de manière visible
Après l’obtention de notre permis, nous nous sommes dépêchés d’afficher un panneau (ce que vous voyez sans doute souvent sans y faire réellement attention) assez grand, avec tout un tas d’informations obligatoires, dont le numéro de permis et l’identité du bénéficiaire.
Pourquoi ? Car c’est à partir du jour d’affichage de ce panneau qu’a démarré le compte à rebours de 2 mois ! Les « gens » disposent en effet de 2 mois pour déposer un recours. Et pour éviter toute contestation, nous avons fait constater ce dépôt par un huissier … ça coûte quelques sesterces, mais ça sécurise.
Evidemment, il faut que ce panneau soit visible, il ne s’agit pas de le cacher à un endroit où personne ne peut le voir …
Il parait que vous pouvez également prendre une photo horodatée, l’imprimer et vous l’envoyer par lettre recommandée avec accusé réception. Il vous suffit de ne pas ouvrir le courrier que vous recevrez pour prouver (si on vous le demande) que la photo a été prise au moment où vous le prétendez. C’est sans doute vrai, mais nous avons préféré ne pas prendre le risque.
Pas n’importe qui : tout le monde ne peut pas déposer un recours sur notre permis
I’m gonna make you an offer you can’t refuse !
Non, inutile de courir déposer un recours pour nous embêter, hé hé, bande de petits malandrins… 1) à l’heure où vous lirez ces lignes, il sera trop tard et 2) vous devez justifier que notre projet affecte directement la jouissance du bien que vous habitez ou louez de manière régulière ou que vous habiterez / louerez prochainement (car titulaire d’une promesse de vente ou d’un bail). N’importe quel lambda ne peut donc pas déposer un recours sur notre projet !
C’est ensuite à la mairie d’apprécier la réalité de votre intérêt. Si elle estime que votre recours n’est pas fondé, nous avons l’opportunité de demander des dommages et intérêts pour procédure abusive. Vous voulez jouer 😉 ?
Il faut aussi que je vous rappelle que tous les membres du projet sont a minima ceinture noire d’un art martial (Krav Maga, Ju-Jitsu, Lean Six Sigma …), que nous sortons tous de plusieurs stages commando (pour forger l’esprit d’équipe) … mais j’dis ça, j’dis rien, hein 😉 !
Pas n’importe comment : le recours doit être notifié aux bénéficiaires du permis (nous)
Je vous épargne le détail de la procédure que vous trouverez facilement en ligne si cela vous intéresse. L’important pour nous est de savoir qu’un recours doit nous être notifié pour être valable. Autrement dit, si un tiers a déposé un recours, il est obligé de nous tenir au courant sous peine de voir annuler son recours.
Que se passe-t-il en cas de recours fondé ?
La mairie transmet le dossier au tribunal administratif et c’est un juge administratif qui décidera si le recours remet totalement ou partiellement en cause la délivrance du permis de construire.
Dans le cas d’une remise en cause partielle, nous aurions eu la possibilité de traiter le recours en adaptant les plans de notre projet via une demande pour un permis modificatif. Cela nous aurait sans doute faire perdre quelques semaines / mois, mais n’aurait pas remis en cause l’ensemble de notre projet.
Intégrer le délai de recours des tiers dans l’achat du terrain
La bonne pratique consiste à intégrer ce délai de recours de tiers dans les clauses suspensives de la promesse de vente (c’est ici pour le rappel des clauses suspensives) pour être sur d’acheter le terrain en disposant d’un permis de construire purgé de tous recours … sauf que cela allonge d’autant le délai de la promesse.
Nous vous avons déjà expliqué qu’il n’est pas évident de faire comprendre à votre vendeur que le délai entre la promesse de vente et la vente, ne sera pas de 3 mois (comme c’est souvent le cas), mais plus proche de 10/12 mois … du coup, dans la négociation, nous avons accepté de lâcher sur le délai de recours de tiers.
Le risque ? Nous avons estimé qu’il était assez faible, notamment car nous sommes allés à la rencontre de nos futurs voisins (avec une boite de chocolat, forcément) pour leur expliquer notre projet. Car la meilleure manière de traiter les recours, c’est de ne pas en avoir 😉 !!
Conclusion : Notre projet n’a pas généré de recours, nous venons donc de passer une nouvelle étape de notre projet !! Nous disposons d’un permis de construire purgé des recours de tiers. Prochaine étape : finaliser l’achat du terrain. Stay tuned !!
Bonjour,
Pour ce qui nous concerne nous copropriétaires habitants dans une rue et une copropriété aérés, nous avons été informer du projet de construction d’un promoteur devant les seules fenetres dont nous disposons que bien après l’autorisation du permis et de façon accidentelle; Bref nous voilà dans le m………… j’ai pu avoir le permis de construire presqu’un an apres l’autorisation suite à la vue d’un piquet à moins de 2 metres de notre cloture, le panneau du promoteur ne comporte pas les infos obligatoires et se trouve dans la rue adjacente, le promoteur a considéré dans sa demande notre rue comme nouvelle, et en R plus 2 et plus 3, ce qui est faux.
En bref si on construisait un immeuble devant vos appartements, prévu de cette façon vous serier peut etre content d’avoir l’ecoute du maure ou d’un juge. Je dispose d’une ceinture marron de judo qui ne me servira à rien en l’occurrence et les menaces tus azimuts dans ce pays pour éviter les recours des gens ne m inquiètent pas personnellement. Bonne journée.
va de soi que le rendement et l’absence de souci pour les riverains, l’environnement sont souverains dans ce pays.
les recours sont rendus difficiles aux tiers ayant intérêt. les maires et juges ne sont pas toujours si inquiets du droit et des riverains?A force de construire n’importe quoi, n’importe comment et sans comme vous l’avez fait information des riverains AVEC ou SANS chocolat, ce pov pays ne ressemblera plus à rien et exit abeilles, hérissons, arbres, air supportable, terrains non innondés.
Bonjour Mafalda,
Merci pour votre commentaire.
S’il fait référence à notre projet, j’en suis autant surpris que désolé.
Si vous n’avez pas pu vous rendre disponible pour participer à toutes les réunions que nous avons organisées ces trois dernières années, nous restons à votre disposition pour organiser une rencontre selon vos disponibilités afin que nous puissions faire connaissance, et pour vous expliquer notre projet et répondre à vos interrogations. Vous comprendrez toutefois que je ne peux pas vous laisser écrire que nous ne respectons pas la législation (en particuliers sur l’affichage des informations obligatoires et sur la construction à 6m des limites de propriétés, conformément au PLU de Vitry) sans réagir.
Je vous invite également à prendre contact avec nos voisins directs. Nous entretenons avec eux de très bonnes relations, alors qu’ils sont les premiers impactés par nos travaux.
Vous avez par ailleurs raison de nous signaler que notre humour sur les arts martiaux et les stages commando peut être mal perçu pour des personnes qui ne nous connaissent pas. Il est évident que nous ne résoudrons aucun problème dans la violence.
N’hésitez donc pas à nous proposer des créneaux disponibles dans votre agenda afin que nous puissions nous rencontrer, échanger et commencer à construire une relation de voisinage saine et pérenne.
Bonne journée,
Yannick, pour le projet Big Bang Participatif.
Bonjour,
merci pour cet article très intéressant.
Je suis particulièrement sensible à la dernière partie concernant l’inclusion de la clause suspensive sur le recours des tiers. Je cherche à acheter un bien à rénover en ville, et le propriétaire ne souhaites pas avoir cette clause dans le compromis. Je serais éventuellement enclin à ne pas l’inclure (après avoir gavé les voisins de chocolat, pour assurer le coup), mais mon courtier me dit que les banques n’aiment pas que cette clause soit enlevée.
De votre côté, si vous avez dû faire un emprunt pour acheter ce bien, les banques ont-elles soulevé des objections par rapport à cette clause? et les fonds ont-il été débloqués à l’obtention du permis ou à la purge des recours?
Merci,
Benjamin
Bonjour Benjamin,
Première remarque, il ne faut pas gaver les voisins de chocolat, il faut les chouchouter avec un chocolat de qualité 🙂 … et pour ça, j’ai une adresse à vous proposer : https://www.monjardinchocolate.com/ :)) !
Plus sérieusement…
Dans notre cas, la plupart des banques ont refusé de financer notre projet avant même d’atteindre la partie où il était question du recours des tiers. Elles ont d’abord estimé que notre projet était trop « bizarre » pour prendre la peine de se pencher dessus …
Pour les banques qui ont montré un véritable intérêt pour le projet, je n’ai pas le souvenir qu’elles aient été émues par l’absence de clause sur le recours des tiers.
Dans les faits, l’émission de l’offre de prêt a pris tellement de temps qu’elle a été faite après la fin du délai pour les recours.
Je suis donc un peu embêté pour répondre précisément à votre question … par nature, les banques deviennent encore plus frileuses, pas toujours de manière très rationnelle, dès qu’on enlève une sécurité. Cela reste une impression personnelle, mais j’ai dans l’idée qu’il doit être possible de trouver une banque qui accepte l’absence de cette clause, mais j’imagine qu’elle voudra valider que tous les autres points de votre dossier sont bien « bétonnés », qu’il n’y a pas d’autres risques.
N’hésitez pas à revenir si vous avez des questions complémentaires.
Bonne journée,
Yannick, pour BBP.